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摘要：对我国城市居住区而言，物业管理与社区管理是城市微观层面两种不同的管理形态，这两种管理体系能否合作对建设和谐社会至关重要。本文在分析两者之间的现实与理论关系的基础上，以百步亭小区和中山巷社区物业管理与社区管理的合作模式为案例，提出在我国要针对旧城居住区和新建住宅小区推行不同的物业管理与社区管理的合作模式，促进和谐社区的构建。
关键词：居住区；物业管理；社区管理；合作
中图分类号：F293
文献标识码：A
文章编号：1003-854X(2010)05-0085-05
当前，我国正处于从经济体制改革到政治体制改革，从传统型社会向现代型社会转变的过渡时期，社会结构正发生着深刻变化，以往纵向单一的链式社会结构逐渐演变为纵横交错的网络型结构。随着新型物业管理行业的逐渐形成与完善，业主委员会和物业服务公司正日益成为城市社区的重要基本组织。近年来，国内不少学者对城市社会微观层面的管理进行深入的研究，主要可以分为两类，一类主要从政治学和社会学角度对城市社区的组织体系、管理模式等问题进行研究：另一类主要从经济学角度对物业管理领域存在的问题进行探索。针对城市居住区物业管理与社区管理之间合作关系的研究也有一些，如陈淑云、于海东、张静等等，这些研究从不同角度研究城市居住区社区管理与物业管理之间的关系，无疑为后期研究奠定了基础并拓宽了后期研究的视野，但这些研究同时也忽略了对城市居住区同时并存两种管理体系之间合作关系的分析和对社会实际情况的影响。
一、城市居住区中物业管理与社区管理的关系
1.物业管理与社区管理的现实关系：冲突
物业管理和社区管理都是当前我国城市化过程中出现的新生事物，两者在时间上、空间上同时存在。在城市社会中，物业管理企业既是社区硬件的管理者，又是业主或居民的服务者，提供全方面的服务，是市场经济条件下城市居住区的各种服务的主要供给者：社区管理在某种程度上代表政府提供由市场机制所不能提供的其他服务。理论上，物业管理和社区管理关系是互补的，两者可以相互协调、密切合作共同使社会资源有效整合，促进社区的更好发展。然而在实践中，由于体制不顺、概念不清、机制不灵活等原因，使得两种管理之间产生了许多矛盾与冲突，这些矛盾与冲突归纳起来主要有以下两个方面：
一是社区在监督物业管理上体现出“不管”和“多管”。按照我国现有的相关法律法规，如2007年修订后的《物业管理条例》第十条，“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。实际工作中，条例所指的地方政府有关机构，通常把指导、协助业主大会的召开、组建业主委员会等职责赋予街道办事处下设的社区居委会，同时还赋予其监督物业管理体制的职责。社区居委会对这种职能的赋予，在现实工作中的落实，通常出现两种极端的做法，要么“不管”，要么“多管”。“不管”主要指社区对于物业管理的主动性不够。具体表现在：社区居委会对于新建住宅小区业主为会员的组建、首次召开业主大会的筹备工作的积极性不高。多数业主大会的首次召开或是业主委员会的组建，是业主与物业管理公司的矛盾与冲突发生之后，才由社区居委会出面牵头落实。社区居委会对住宅小区的业主与物业管理公司之间的矛盾的预见性不够。大部分社区都是等业主和物业公司矛盾突出后才进行调节，效果不是很理想。另外，社区管理在物业管理纠纷当中的协调工作手段比较单一，社区在物业纠纷发生后一般只采取个别调节的方式，缺乏有效的处理机制，没有充分发挥有效的作用。
所谓“多管”主要指社区管理在实施其社会化管理活动的时候干涉了物业管理公司的正常经营活动，特别是在经营性的管理服务方面，有些社区居委会等机构出于利益的考虑介入物业管理服务，比如小区停车收费、物业经营用房的管理等方面，物业管理公司颇有怨言。当然。这背后的诱因主要是由于目前社区居委会经费短缺，缺口部分主要通过开展经营性的服务弥补社区管理开支的不足。但是，这种由社区提供的市场经营活动与物业管理企业提供的经营服务，形成同一地域内的无序竞争。其次。社区管理机构本应提供的是市场不能提供的福利性质的服务，目前对社区管理机构相对来说，提供过多的经营性服务必须付出一定的人力和物力，这势必会影响其本职工作。因此，社区机构应该将管理工作的重点放在规范、监督、配合物业管理公司开展服务上来，而不是去替代它的职能。
二是物业公司对于社区管理机构的监督和工作指导的“消极对抗”。一方面是物业管理公司对社区管理机构正常的监督管理采取消极的态度。在实践中，部分物业管理公司反映由于开发建设遗留问题比较多，物业管理公司在经营过程中碰到了不少的困难，居民意见比较大。物业管理公司也迫切希望社区管理机构帮助做好协调说服工作，但是由于有些社区对此采取不管不问的态度，造成物业公司除了维持一般服务外，对于社区的其他管理也存在一定的抵抗情绪，对于社区的指导管理不予必要的配合。另一方面是物业管理在服从社区整体建设中积极性不高。物业管理作为社区管理的重要部分，本来应当在社区建设进程中发挥重要的作用，但是由于物业管理本身是一个微利行业。又处于发展初期。再加上部分社区挤占了物业管理公司经营服务项目，进一步减少了公司的经营性收入，多数的物业管理公司都处于亏损经营的状态，陷入物业管理费收缴不上来——物业管理积极性不高——业主有意见——物业管理费收缴更加困难的恶性循环之中，所以，较多的物业管理公司除了维持清扫等日常业务之外。一般都没有积极性参加社区开展的各项活动。此外，物业公司作为企业，其在某个小区的经营活动从长远来看是不确定的，而社区建设则是针对特定的小区的一项长期投资，所以物业公司在对社区建设进行投入时往往面对预期收入不确定性的考虑。从而选择对社区管理工作的不合作，被动消极的参与等工作态度。
2.物业管理与社区管理的理想关系：合作
物业管理和社区管理体现了不同的管理机制，在功能上体现了互补性。物业管理是市场经济的产物，体现的是市场机制，而社区管理是政府管理与居民自我管理相结合的产物，体现的是政府管理与居民自我管理的机制。前者是应市场的需求而产生，既是社区硬件的管理者，又是社区居民——业主的服务者。其全方位综合服务的特点和提供高效、优质的劳务商品化的本质要求，使它与社区管理中“社区服务可以由市场来提供服务的应由市场来提供”这一方针极为吻合，因而也责无旁贷地成为市场经济条件下社区管理的主要支柱。后者是在原来街道、居委会这一社会管理体制下，保留和强化其社区管理的“行政”职能，剥离其社区服务的“市场”职能 重新调整经济利益关系，做到“行政”复位。其代表政府提供由市场机制所不能提供的一些公共服务，如计划生育、民政等福利性服务。理论上讲，物业管理和社区管理的互补关系是最为理想的，社区建设需要物业管理，物业管理必须服从社区建设，二者宏观目的都是为了推动城市管理，微观目的都是为小区居民创造舒适文明的居住环境。总的来说，这两种管理都是为小区居民服务，都是为提升小区居民的生活质量服务，所以从某种程度上讲物业管理和社区管理是相互补充的，只有物业管理和社区管理的相互支持才是业主利益充分体现的保障。两者是相辅相成、相互促进的关系，良好的物业管理能推进社区建设，而良好的社区氛围能促进物业管理的进步。由此可见，在功能上的互补为两者有机结合提供了又一个重要的基础。
二、两种合作模式的分析：百步亭小区和中山巷社区
物业管理与社区管理在理论上存在合作的基础和可能性。在现实中要解决两种管理之间的冲突和矛盾，就必须使这两种管理有机的结合起来，实现参与主体相互配合，建立一种新的合作模式。笔者通过实地调研，发现有些地区在实际工作中，结合自身实际情况，已创新适合自身发展的合作模式。
1.物业为主、社区为辅的模式：武汉市百步亭小区
一是基本情况。百步亭社区地处武汉市江岸区，位于城市规划中最大的后湖居住新区。目前，这里已建住宅120万平方米，入住3万多人。8年前。这里一片荒凉，遍地烂泥，水、路、电全无，先后有七家开发商进人，均因其恶劣的开发条件和难以获得经济效益而先后退出。1995年，武汉安居工程发展有限公司(以下简称为安居公司)作为第八家进人百步亭地区的开发企业，以“三个代表”重要思想为指导。坚持以人为本、与时俱进，创新以企业为主导的“四结合”的社区建管模式，建设温馨家园，走出了一条具有中国特色社会主义现代文明社区的发展之路。成为湖北省精神文明建设的一面旗帜，安居公司成为全市房地产第一强。百步亭社区被评为全国文明社区示范点，全国城市物业管理优秀示范小区，百步亭楼盘获“首届中国人居环境范例奖”。
二是运行模式。百步亭小区把一片乱泥塘建设为绿色社区，深层原因得益于创新体制，构建以企业为主导的“四结合”的社区管理模式，即房地产开发公司回报社会的义举、物业管理公司的管理、居民委员会的建设、当地政府的指导及社区党组织建设和党员作用。这种模式以“党的领导、政府指导、企业主导、居民自治”为社区基本运作机制；以企业为主导，将“建、管、育”融于一体；以“全心爱民、热心助民、倾心为民。给居民最好的生活，建人生最温馨的家园”为理念，以实现企业、老百姓和国家“多赢”为目的，聚集社会力量，鼓励社会义举，追求理性利润，实现可持续发展。
百步亭社区管理模式打破了层级管理，形成扁平式组织结构和高效的管理运行机制。这里形成了“一个中心、两层网络”的管理体制。促成了开发、管理和服务环节的良性循环和无缝对接。
“一个中心”是指社区党委会领导下的社区管理委员会，帮助社区协调社区内部组织机构与工商、税务、环保、卫生、计生等政府职能部门、执法部门关系，使其结成一种利益共同体。“两层网络”：一层是以开发公司为主体。以追求“理性利润”为基本原则，负责社区的住宅开发、环境建设、公益性设施投资等事务，追求长远利润和社区可持续发展；另一层是以物业公司为主体。融商业性服务、福利性服务、家政服务和社会公益性服务于一体，把管物与服务群众有机结合起来，微利或无利经营，不仅为居民提供了便捷的服务和完善的社区服务网络体系。也使社区服务真正成为社区建设可持续发展的生长点和拉动力，成为安排就业的重要渠道，成为密切社区人际关系的重要载体。这种“一个中心、两层网络”的管理制，实现社区资源的合理配置，协调整合社区事务。克服了以往城市建设和管理过程中的城市通病。杜绝了“亭棚经济”、“马路经济”，使社区建设和管理走向科学化、法制化、社会化、市场化的道路，小区内居民生活轻松有序。其具体运作模式见下图1。
2.社区为主、物业为辅的模式：襄樊市中山巷社区
一是基本情况。湖北省襄樊市昭明街道中山巷社区位于市中心，地处市委、市政府所在地，辖区内有行政企事业单位11家，个体工商户61户，居民3150户。基本处于襄樊市中高社区水平。2005年之前，由于没有物业公司，中山巷社区居委会几乎承担了社区事务以外的所有社区服务活动。但是，由于资金少、服务项目单一、服务不专业等原因，居委会和居民对社区服务都不满意。2005年3月8日，新一届的社区班子组建以后，经过取经和论证，居委会提出了一个大胆的解决方案——2005年5月，中山巷社区居委会本着“以服务求生存、以服务谋发展、以服务促繁荣”的原则，成立了中山巷社区物业管理服务公司，由社区居民通过购买服务的方式与社区居委会签订合约，社区向居民承诺“若服务不到位，居民随时可以找责任主体——物业管理服务公司解决”。
二是运转模式。中山巷社区物业管理服务公司采取的是“两块牌子，一套班子”模式，公司是社区居委会和社区居委会委员共同出资组成的，但是主体上是分开的。物业管理服务公司股东6人，包括社区居委会书记(主任)和5名社区居委会委员，社区居委会书记(主任)同时担任物业管理服务公司的总经理。居委会委员为公司股东。中山巷社区物业管理服务公司注册资金为人民币10万元，社区居委会和社区居委会委员各占50％的股份，协议上只是社区居委会和居委会书记两个合资主体，其他出资的居委会委员都挂在书记(主任)的名下。入股的社区工作人员，如果下一届换届选举时落选。不再担任本社区职务，可以撤资，也可以在物业管理公司继续应聘，但其身份只是股东和物业公司工作人员了。若总经理不再担任社区书记(主任)，其法人代表资格由中山巷社区居委会继任主任接任，继任主任不享受股东权利，原总经理可以继续享受股东权利。总经理主要负责召集股东会，制定公司的经营计划、财务预算方案、利润分配方案，决定公司内部管理结构设置、公司人员招聘和培训。社区居委会成员既是物业管理服务公司的股东又是物业人员。其他所需物业工作人员则实行岗位开发的招聘制。
对于聘任的物业人员，中山巷物管公司非常注重专业性的培训。公司成立之初，通过社区劳动保障就业平台，招聘了5名工作人员，为了提高他们的业务技能，还特意邀请了市公安局保安公司的领导和派出所干警以及物业专业人士对他们进行了业务培训，给他们讲解物业管理服务的相关知识，让他们全面了解物业管理服务的相关内容。此后，公司先后组建昭明巡逻队、暂住人口协管队、保洁队等工作岗位，安置了15名下岗失业人员再就业。为了赢得居民的支持与配合，也为了解居民的服务需求项目，中山巷社区 居委会物业管理服务公司逐家逐户征求居民的意见，并将居民的服务需求、服务标准一一统计在册，使公司的服务项目有了针对性。物业公司先后开展了家政服务、水电安装及维修、小区绿化服务、房屋中介服务(不含鉴定和评估)、房屋租赁、信息资讯服务等多项服务活动。使物业管理形成了网络。具体运作模式见图2。
3.两种模式的比较分析
百步亭小区社区物业管理合作运行模式是以物业管理为主、社区管理为辅的模式，即市场导向型。该模式之所以能有效运行，是由于该住宅小区中相关企业特别是房地产开发企业和物业管理企业，更加注重企业的社会责任，企业从纯经济性服务和管理过渡到与社会组织融为一体、从管人到服务于人的综合。在该住宅小区中，企业成为社区建设的主角，为社区服务和管理的有序进行提供所需资金，协调社区建设的各种关系。与此同时，为了进一步整合住宅小区各种资源，物业管理公司的经理同时担任社区居委会的主任，使物业管理与社区管理有效合作，这种企业化的社区管理可以更好地培养社区管理的竞争机制，鼓励社区服务的进一步完善，也可以为企业树立良好的品牌形象。物业管理是一种先进的、科学的、集中的、社会的管理模式，到现在已经发展得比较完善。无疑对社区建设会起到很大的促进作用。在深化城市管理体制的改革中，确立物业管理的主体地位，使物业管理成为朝阳产业和新型社区的重要支柱。因此，这一管理模式更适用于新建居住区。
中山巷社区社区物业管理服务合作运行模式是以社区管理为主、物业管理为辅的模式，即基层政府导向型。该模式之所以能有效运行，是由于基层政府起主导作用，将物业管理纳入社区基层建设中，进一步发挥基层政府在城市管理中“掌舵人”的角色。以物业管理的经营形式弥补社区服务中有偿服务的自有资金困难问题。当前，在我国大多数城市老城区，居民对物业管理服务有需求无支付能力或有需求无物业管理公司提供服务的现象普遍存在，特别是老城区居住人员复杂、居住环境嘈杂、物业权属多元化、物业管理区域难以划分等多因素的存在，使得物业管理公司难以生存。因此，针对这种状况，中山巷社区居委会牵头出资组建物业管理公司，通过市场有偿服务方式解决了老城区基本物业管理需要，还可以降低其运行成本，为城市旧城区社区物业服务合作提供了一种新的思路。
从以上两个案例可以看出，社区管理与物业管理可以有效合作，其有效合作的共性是物业管理公司的经理与社区居委会的主任都为同一人，使市场服务和政府福利性服务同时提供同一城市居住区内的居民或业主。两种模式的不同之处是两者各自的经费来源不同。在案例一中房地产开发商对物业管理公司有资金补贴，而在案例二中由于没有资金补贴，其运行只能提供市场需求的基本物业管理服务，解决基本的物业服务需求。
三、创新社区管理和物业管理新体制
随着中国经济和政治体制改革的深入。政府转轨和企业剥离大量社会职能，需要在政府和企业之外寻找一个新的载体来承接：同时，随着经济的高速发展，城市化进程日益加快，城市建设和发展既带来了城市的繁荣，也带来许多新的社会问题。尤其是近几年，我国城市住房制度改革的深化和住房建设的加快，对住房的物业管理产生巨大的社会需求。目前，我国的物业管理模式虽然都接受了社会化、市场化、专业化和自治管理的理念，但在实际操作中，各相对主体之间的关系由于缺少严格的法律界定，矛盾日趋尖锐，深层次的矛盾也日趋表面化。只有把物业管理和社区管理有机地结合起来，才能最终解决这个问题，建立与社会主义市场经济相适应的社区管理体制，使之能适应城市现代化的要求。从国内外的实践看，物业管理没有统一的模式。如英、法等市场经济发达的国家，物业管理单位一般采取企业法人的组织形式；美国的物业管理采取了非营利组织的方式进行管理；我国台湾的物业管理则采用业主自营式管理，小区的公共财产收益在支付了各项开支后，一般还有节余，无需再向住户收取费用。目前，国内多是依赖居委会或单纯的业主委员会或物业公司进行管理，这些传统模式都存在着管理制度设计上的缺陷，已不适合经济发展的需要。因此，我们要在借鉴国内外物业管理的成功经验的基础上，结合历史文化传统，根据不同性质物业的特点和业主的要求，设计出符合本国国情的管理体制。武汉市百步亭社区和襄樊市中山巷社区管理体制都是生动的创新体制，为推进我国城市社区管理体制改革进行了有益的探索，必将为改善和协调物业管理和社区管理之间的关系，共同为构建和谐社区提供更多的借鉴。
关键词：居住区；物业管理；社区管理；合作
中图分类号：F293
文献标识码：A
文章编号：1003-854X(2010)05-0085-05
当前，我国正处于从经济体制改革到政治体制改革，从传统型社会向现代型社会转变的过渡时期，社会结构正发生着深刻变化，以往纵向单一的链式社会结构逐渐演变为纵横交错的网络型结构。随着新型物业管理行业的逐渐形成与完善，业主委员会和物业服务公司正日益成为城市社区的重要基本组织。近年来，国内不少学者对城市社会微观层面的管理进行深入的研究，主要可以分为两类，一类主要从政治学和社会学角度对城市社区的组织体系、管理模式等问题进行研究：另一类主要从经济学角度对物业管理领域存在的问题进行探索。针对城市居住区物业管理与社区管理之间合作关系的研究也有一些，如陈淑云、于海东、张静等等，这些研究从不同角度研究城市居住区社区管理与物业管理之间的关系，无疑为后期研究奠定了基础并拓宽了后期研究的视野，但这些研究同时也忽略了对城市居住区同时并存两种管理体系之间合作关系的分析和对社会实际情况的影响。
一、城市居住区中物业管理与社区管理的关系
1.物业管理与社区管理的现实关系：冲突
物业管理和社区管理都是当前我国城市化过程中出现的新生事物，两者在时间上、空间上同时存在。在城市社会中，物业管理企业既是社区硬件的管理者，又是业主或居民的服务者，提供全方面的服务，是市场经济条件下城市居住区的各种服务的主要供给者：社区管理在某种程度上代表政府提供由市场机制所不能提供的其他服务。理论上，物业管理和社区管理关系是互补的，两者可以相互协调、密切合作共同使社会资源有效整合，促进社区的更好发展。然而在实践中，由于体制不顺、概念不清、机制不灵活等原因，使得两种管理之间产生了许多矛盾与冲突，这些矛盾与冲突归纳起来主要有以下两个方面：
一是社区在监督物业管理上体现出“不管”和“多管”。按照我国现有的相关法律法规，如2007年修订后的《物业管理条例》第十条，“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。实际工作中，条例所指的地方政府有关机构，通常把指导、协助业主大会的召开、组建业主委员会等职责赋予街道办事处下设的社区居委会，同时还赋予其监督物业管理体制的职责。社区居委会对这种职能的赋予，在现实工作中的落实，通常出现两种极端的做法，要么“不管”，要么“多管”。“不管”主要指社区对于物业管理的主动性不够。具体表现在：社区居委会对于新建住宅小区业主为会员的组建、首次召开业主大会的筹备工作的积极性不高。多数业主大会的首次召开或是业主委员会的组建，是业主与物业管理公司的矛盾与冲突发生之后，才由社区居委会出面牵头落实。社区居委会对住宅小区的业主与物业管理公司之间的矛盾的预见性不够。大部分社区都是等业主和物业公司矛盾突出后才进行调节，效果不是很理想。另外，社区管理在物业管理纠纷当中的协调工作手段比较单一，社区在物业纠纷发生后一般只采取个别调节的方式，缺乏有效的处理机制，没有充分发挥有效的作用。
所谓“多管”主要指社区管理在实施其社会化管理活动的时候干涉了物业管理公司的正常经营活动，特别是在经营性的管理服务方面，有些社区居委会等机构出于利益的考虑介入物业管理服务，比如小区停车收费、物业经营用房的管理等方面，物业管理公司颇有怨言。当然。这背后的诱因主要是由于目前社区居委会经费短缺，缺口部分主要通过开展经营性的服务弥补社区管理开支的不足。但是，这种由社区提供的市场经营活动与物业管理企业提供的经营服务，形成同一地域内的无序竞争。其次。社区管理机构本应提供的是市场不能提供的福利性质的服务，目前对社区管理机构相对来说，提供过多的经营性服务必须付出一定的人力和物力，这势必会影响其本职工作。因此，社区机构应该将管理工作的重点放在规范、监督、配合物业管理公司开展服务上来，而不是去替代它的职能。
二是物业公司对于社区管理机构的监督和工作指导的“消极对抗”。一方面是物业管理公司对社区管理机构正常的监督管理采取消极的态度。在实践中，部分物业管理公司反映由于开发建设遗留问题比较多，物业管理公司在经营过程中碰到了不少的困难，居民意见比较大。物业管理公司也迫切希望社区管理机构帮助做好协调说服工作，但是由于有些社区对此采取不管不问的态度，造成物业公司除了维持一般服务外，对于社区的其他管理也存在一定的抵抗情绪，对于社区的指导管理不予必要的配合。另一方面是物业管理在服从社区整体建设中积极性不高。物业管理作为社区管理的重要部分，本来应当在社区建设进程中发挥重要的作用，但是由于物业管理本身是一个微利行业。又处于发展初期。再加上部分社区挤占了物业管理公司经营服务项目，进一步减少了公司的经营性收入，多数的物业管理公司都处于亏损经营的状态，陷入物业管理费收缴不上来——物业管理积极性不高——业主有意见——物业管理费收缴更加困难的恶性循环之中，所以，较多的物业管理公司除了维持清扫等日常业务之外。一般都没有积极性参加社区开展的各项活动。此外，物业公司作为企业，其在某个小区的经营活动从长远来看是不确定的，而社区建设则是针对特定的小区的一项长期投资，所以物业公司在对社区建设进行投入时往往面对预期收入不确定性的考虑。从而选择对社区管理工作的不合作，被动消极的参与等工作态度。
2.物业管理与社区管理的理想关系：合作
物业管理和社区管理体现了不同的管理机制，在功能上体现了互补性。物业管理是市场经济的产物，体现的是市场机制，而社区管理是政府管理与居民自我管理相结合的产物，体现的是政府管理与居民自我管理的机制。前者是应市场的需求而产生，既是社区硬件的管理者，又是社区居民——业主的服务者。其全方位综合服务的特点和提供高效、优质的劳务商品化的本质要求，使它与社区管理中“社区服务可以由市场来提供服务的应由市场来提供”这一方针极为吻合，因而也责无旁贷地成为市场经济条件下社区管理的主要支柱。后者是在原来街道、居委会这一社会管理体制下，保留和强化其社区管理的“行政”职能，剥离其社区服务的“市场”职能 重新调整经济利益关系，做到“行政”复位。其代表政府提供由市场机制所不能提供的一些公共服务，如计划生育、民政等福利性服务。理论上讲，物业管理和社区管理的互补关系是最为理想的，社区建设需要物业管理，物业管理必须服从社区建设，二者宏观目的都是为了推动城市管理，微观目的都是为小区居民创造舒适文明的居住环境。总的来说，这两种管理都是为小区居民服务，都是为提升小区居民的生活质量服务，所以从某种程度上讲物业管理和社区管理是相互补充的，只有物业管理和社区管理的相互支持才是业主利益充分体现的保障。两者是相辅相成、相互促进的关系，良好的物业管理能推进社区建设，而良好的社区氛围能促进物业管理的进步。由此可见，在功能上的互补为两者有机结合提供了又一个重要的基础。
二、两种合作模式的分析：百步亭小区和中山巷社区
物业管理与社区管理在理论上存在合作的基础和可能性。在现实中要解决两种管理之间的冲突和矛盾，就必须使这两种管理有机的结合起来，实现参与主体相互配合，建立一种新的合作模式。笔者通过实地调研，发现有些地区在实际工作中，结合自身实际情况，已创新适合自身发展的合作模式。
1.物业为主、社区为辅的模式：武汉市百步亭小区
一是基本情况。百步亭社区地处武汉市江岸区，位于城市规划中最大的后湖居住新区。目前，这里已建住宅120万平方米，入住3万多人。8年前。这里一片荒凉，遍地烂泥，水、路、电全无，先后有七家开发商进人，均因其恶劣的开发条件和难以获得经济效益而先后退出。1995年，武汉安居工程发展有限公司(以下简称为安居公司)作为第八家进人百步亭地区的开发企业，以“三个代表”重要思想为指导。坚持以人为本、与时俱进，创新以企业为主导的“四结合”的社区建管模式，建设温馨家园，走出了一条具有中国特色社会主义现代文明社区的发展之路。成为湖北省精神文明建设的一面旗帜，安居公司成为全市房地产第一强。百步亭社区被评为全国文明社区示范点，全国城市物业管理优秀示范小区，百步亭楼盘获“首届中国人居环境范例奖”。
二是运行模式。百步亭小区把一片乱泥塘建设为绿色社区，深层原因得益于创新体制，构建以企业为主导的“四结合”的社区管理模式，即房地产开发公司回报社会的义举、物业管理公司的管理、居民委员会的建设、当地政府的指导及社区党组织建设和党员作用。这种模式以“党的领导、政府指导、企业主导、居民自治”为社区基本运作机制；以企业为主导，将“建、管、育”融于一体；以“全心爱民、热心助民、倾心为民。给居民最好的生活，建人生最温馨的家园”为理念，以实现企业、老百姓和国家“多赢”为目的，聚集社会力量，鼓励社会义举，追求理性利润，实现可持续发展。
百步亭社区管理模式打破了层级管理，形成扁平式组织结构和高效的管理运行机制。这里形成了“一个中心、两层网络”的管理体制。促成了开发、管理和服务环节的良性循环和无缝对接。
“一个中心”是指社区党委会领导下的社区管理委员会，帮助社区协调社区内部组织机构与工商、税务、环保、卫生、计生等政府职能部门、执法部门关系，使其结成一种利益共同体。“两层网络”：一层是以开发公司为主体。以追求“理性利润”为基本原则，负责社区的住宅开发、环境建设、公益性设施投资等事务，追求长远利润和社区可持续发展；另一层是以物业公司为主体。融商业性服务、福利性服务、家政服务和社会公益性服务于一体，把管物与服务群众有机结合起来，微利或无利经营，不仅为居民提供了便捷的服务和完善的社区服务网络体系。也使社区服务真正成为社区建设可持续发展的生长点和拉动力，成为安排就业的重要渠道，成为密切社区人际关系的重要载体。这种“一个中心、两层网络”的管理制，实现社区资源的合理配置，协调整合社区事务。克服了以往城市建设和管理过程中的城市通病。杜绝了“亭棚经济”、“马路经济”，使社区建设和管理走向科学化、法制化、社会化、市场化的道路，小区内居民生活轻松有序。其具体运作模式见下图1。
2.社区为主、物业为辅的模式：襄樊市中山巷社区
一是基本情况。湖北省襄樊市昭明街道中山巷社区位于市中心，地处市委、市政府所在地，辖区内有行政企事业单位11家，个体工商户61户，居民3150户。基本处于襄樊市中高社区水平。2005年之前，由于没有物业公司，中山巷社区居委会几乎承担了社区事务以外的所有社区服务活动。但是，由于资金少、服务项目单一、服务不专业等原因，居委会和居民对社区服务都不满意。2005年3月8日，新一届的社区班子组建以后，经过取经和论证，居委会提出了一个大胆的解决方案——2005年5月，中山巷社区居委会本着“以服务求生存、以服务谋发展、以服务促繁荣”的原则，成立了中山巷社区物业管理服务公司，由社区居民通过购买服务的方式与社区居委会签订合约，社区向居民承诺“若服务不到位，居民随时可以找责任主体——物业管理服务公司解决”。
二是运转模式。中山巷社区物业管理服务公司采取的是“两块牌子，一套班子”模式，公司是社区居委会和社区居委会委员共同出资组成的，但是主体上是分开的。物业管理服务公司股东6人，包括社区居委会书记(主任)和5名社区居委会委员，社区居委会书记(主任)同时担任物业管理服务公司的总经理。居委会委员为公司股东。中山巷社区物业管理服务公司注册资金为人民币10万元，社区居委会和社区居委会委员各占50％的股份，协议上只是社区居委会和居委会书记两个合资主体，其他出资的居委会委员都挂在书记(主任)的名下。入股的社区工作人员，如果下一届换届选举时落选。不再担任本社区职务，可以撤资，也可以在物业管理公司继续应聘，但其身份只是股东和物业公司工作人员了。若总经理不再担任社区书记(主任)，其法人代表资格由中山巷社区居委会继任主任接任，继任主任不享受股东权利，原总经理可以继续享受股东权利。总经理主要负责召集股东会，制定公司的经营计划、财务预算方案、利润分配方案，决定公司内部管理结构设置、公司人员招聘和培训。社区居委会成员既是物业管理服务公司的股东又是物业人员。其他所需物业工作人员则实行岗位开发的招聘制。
对于聘任的物业人员，中山巷物管公司非常注重专业性的培训。公司成立之初，通过社区劳动保障就业平台，招聘了5名工作人员，为了提高他们的业务技能，还特意邀请了市公安局保安公司的领导和派出所干警以及物业专业人士对他们进行了业务培训，给他们讲解物业管理服务的相关知识，让他们全面了解物业管理服务的相关内容。此后，公司先后组建昭明巡逻队、暂住人口协管队、保洁队等工作岗位，安置了15名下岗失业人员再就业。为了赢得居民的支持与配合，也为了解居民的服务需求项目，中山巷社区 居委会物业管理服务公司逐家逐户征求居民的意见，并将居民的服务需求、服务标准一一统计在册，使公司的服务项目有了针对性。物业公司先后开展了家政服务、水电安装及维修、小区绿化服务、房屋中介服务(不含鉴定和评估)、房屋租赁、信息资讯服务等多项服务活动。使物业管理形成了网络。具体运作模式见图2。
3.两种模式的比较分析
百步亭小区社区物业管理合作运行模式是以物业管理为主、社区管理为辅的模式，即市场导向型。该模式之所以能有效运行，是由于该住宅小区中相关企业特别是房地产开发企业和物业管理企业，更加注重企业的社会责任，企业从纯经济性服务和管理过渡到与社会组织融为一体、从管人到服务于人的综合。在该住宅小区中，企业成为社区建设的主角，为社区服务和管理的有序进行提供所需资金，协调社区建设的各种关系。与此同时，为了进一步整合住宅小区各种资源，物业管理公司的经理同时担任社区居委会的主任，使物业管理与社区管理有效合作，这种企业化的社区管理可以更好地培养社区管理的竞争机制，鼓励社区服务的进一步完善，也可以为企业树立良好的品牌形象。物业管理是一种先进的、科学的、集中的、社会的管理模式，到现在已经发展得比较完善。无疑对社区建设会起到很大的促进作用。在深化城市管理体制的改革中，确立物业管理的主体地位，使物业管理成为朝阳产业和新型社区的重要支柱。因此，这一管理模式更适用于新建居住区。
中山巷社区社区物业管理服务合作运行模式是以社区管理为主、物业管理为辅的模式，即基层政府导向型。该模式之所以能有效运行，是由于基层政府起主导作用，将物业管理纳入社区基层建设中，进一步发挥基层政府在城市管理中“掌舵人”的角色。以物业管理的经营形式弥补社区服务中有偿服务的自有资金困难问题。当前，在我国大多数城市老城区，居民对物业管理服务有需求无支付能力或有需求无物业管理公司提供服务的现象普遍存在，特别是老城区居住人员复杂、居住环境嘈杂、物业权属多元化、物业管理区域难以划分等多因素的存在，使得物业管理公司难以生存。因此，针对这种状况，中山巷社区居委会牵头出资组建物业管理公司，通过市场有偿服务方式解决了老城区基本物业管理需要，还可以降低其运行成本，为城市旧城区社区物业服务合作提供了一种新的思路。
从以上两个案例可以看出，社区管理与物业管理可以有效合作，其有效合作的共性是物业管理公司的经理与社区居委会的主任都为同一人，使市场服务和政府福利性服务同时提供同一城市居住区内的居民或业主。两种模式的不同之处是两者各自的经费来源不同。在案例一中房地产开发商对物业管理公司有资金补贴，而在案例二中由于没有资金补贴，其运行只能提供市场需求的基本物业管理服务，解决基本的物业服务需求。
三、创新社区管理和物业管理新体制
随着中国经济和政治体制改革的深入。政府转轨和企业剥离大量社会职能，需要在政府和企业之外寻找一个新的载体来承接：同时，随着经济的高速发展，城市化进程日益加快，城市建设和发展既带来了城市的繁荣，也带来许多新的社会问题。尤其是近几年，我国城市住房制度改革的深化和住房建设的加快，对住房的物业管理产生巨大的社会需求。目前，我国的物业管理模式虽然都接受了社会化、市场化、专业化和自治管理的理念，但在实际操作中，各相对主体之间的关系由于缺少严格的法律界定，矛盾日趋尖锐，深层次的矛盾也日趋表面化。只有把物业管理和社区管理有机地结合起来，才能最终解决这个问题，建立与社会主义市场经济相适应的社区管理体制，使之能适应城市现代化的要求。从国内外的实践看，物业管理没有统一的模式。如英、法等市场经济发达的国家，物业管理单位一般采取企业法人的组织形式；美国的物业管理采取了非营利组织的方式进行管理；我国台湾的物业管理则采用业主自营式管理，小区的公共财产收益在支付了各项开支后，一般还有节余，无需再向住户收取费用。目前，国内多是依赖居委会或单纯的业主委员会或物业公司进行管理，这些传统模式都存在着管理制度设计上的缺陷，已不适合经济发展的需要。因此，我们要在借鉴国内外物业管理的成功经验的基础上，结合历史文化传统，根据不同性质物业的特点和业主的要求，设计出符合本国国情的管理体制。武汉市百步亭社区和襄樊市中山巷社区管理体制都是生动的创新体制，为推进我国城市社区管理体制改革进行了有益的探索，必将为改善和协调物业管理和社区管理之间的关系，共同为构建和谐社区提供更多的借鉴。