摘要：我国房地产市场发展迅猛，拉动商业银行个人住房贷款业务的快速增长，个人住房贷款隐藏的风险开始逐渐暴露。如何控制个人住房贷款风险，确保信贷资金安全，维护金融体系稳定，规范房地产金融业务的健康、稳定发展，是摆在商业银行面前的永恒课题，也是我国金融业目前面临的重要课题。
　　关键词：住房贷款；风险防范；措施
　　中图分类号：F832.479　文献标识码：A　文章编号：1001-828X(2011)05-0160-01
　　
　　商业银行应建立严格的人住房贷款业务风险防范体系，根据人民银行、银监会、商业银行房地产信贷相关规定，牢固树立风险意识，分析存在的经营风险，加强个人住房贷款业务的管理，防范和化解各环节的信贷风险。
　　一是加强对房地产开发企业的审查。首先严格审查企业的开发资质与项目规模是否匹配、信用等级是否达到规定标准，以及项目自有资金是否达到规定比例。期房按揭项目审查时，开发商必须提供合法、有效、完备的项目资料(例如《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等)证实其规划、用地、建筑、售房等行为合法，避免银行陷入不必要的纠纷。要注重对开发商的工程进度、房产质量、资金流向的实地调查、严格监督其信贷资金的运用，避免烂尾楼的发生。其次通过对企业基本情况的了解，掌握企业相关联的项目施工企业、物业管理公司、法律顾问单位的情况，以及企业与项目施工单位之间资金调拨的实际情况，防止企业通过关联方或以房抵债实施“假个贷”。第三通过有关部门了解企业项目土地出让金的来源及支什情况，了解企业的资金实力和筹资能力。第四关注开发企业过去开发业绩和管理团队的组成分析，了解企业股东的从业经验等。
　　二是加强对借款人的审查。首先要加强对借款人还款能力的审查，通过了解借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、收入情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等基本情况，决定借款人是否可贷，以及贷款金额、期限；其次是坚持与借款人面谈，当面签订借款合同，银行信贷人员应该时常走访现场、对每一笔贷款都要与借款人通话，核实借款人的收入、购房动机以及对房屋的了解程度，以判别真伪，切不可仅从书面资料来断别风险，在面谈时，注意了解借款人对诚信、道德方面的认识。签订借款合同必须要按照制度规定，当事人都在现场的情况下签订；第三要强化对借款人购房真实性的审查，要注意审查购房合同的真实性，并查看合同是否已经做过销售备案，防止虚假合同以及“一房多卖”的风险，要注重对借款人的职业和购房动机的调查，采用当面提问借款人和电话回访借款人的直系亲属，来调查借款人是否房地产企业或其关联方企业的职工和家属，辨别其购房的真实性，防止企业以关联方关系人的名义实施“假个贷”。
　　三是加强对房屋中介公司的审查。要着重了解其经营期间内是否存在不良信用行为，诸如自己炒房、挪用客户资金，要对房屋中介公司实行保证金管理，对房屋中介公司推荐的贷款实行贷后监测，定期考核等。
　　四是加强对抵押物的评估、审查工作。首先要严格审查抵押人是否具有法人资格或是否具有完全民事行为能力的自然人，抵押人对抵押物是否拥有所有权，特别要注意的是国家机关不能作为借款合同的抵押人。其次要严格审查抵押物的状态。审查抵押物的真实性、合法性，防止法律禁止抵押的财产进行抵押担保。第三要严格审查抵押物的评估结果。为防止房產和其他抵押物过高评估，抵押贷款出现敞口风险，银行信贷人员要及时了解当地房地产行情，当银行的评估与中介机构的评估出现较大差距时，要认真调查原因，一经发现借款人有诈骗嫌疑则应终止贷款手续。
　　五是加强个人住房贷款的贷后管理，切不可重贷轻管、贷管分离，及时从客户还款信息中寻求“假个贷”的踪迹。首先要及时发现贷款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。如借款人没有合法继承人或合法馈赠人、抵押人不能维修管理的住宅易加速住宅贬值等，要及时采取补救措施，以最大程度减少偿还风险；其次要对房地产贷款实行封闭式管理，对发生信贷业务的开发商贷开设专户管理，对发放的开发贷款和个人住房贷款实行全过程动态监控，依照工程进展情况，分期拨付工程款。开发商售楼资金和办理按揭贷款获取的资金只能用于工程项目和偿还开发贷款。
　　房地产行业容易受到国家政策、经济环境、消费偏好以及自身经营等多种因素的影响，属于高风险行业，对银行的个人住房贷款业务产生重要影响。因此，银行监管部门应加强对房地产信贷业务的监管力度，也就保证了银行个人住房贷款业务的安全、高效运营。
　　一是要系统探讨国内外房地产行业的经营发展状况和商业银行房地产信贷风险情况，及时、准确把握国家政策，制定正确的监管方针和策略，以此来指导和约束商业银行的住房信贷行为，为房地产信贷风险的防范、分散和消除创造基本的条件。
　　二是强化对房地产信贷业务的监管。要把房地产信贷监管放在重要位置上对待。定期和不定期地对银行房地产信贷业务进行现场和非现场检查。检查重点应放在个人住房贷款客户是否符合贷款条件、银行投放贷款成数、利率政策是否符合人民银行规定，尤其要注意严格执行央行的“第二套住房”贷款政策以及个人住房贷款是否严格执行有关规定、贷款期限的规定、是否以房地产开发贷款替代流动资金贷款等。发现问题应及时督促商业银行整改或采取补救措施，避免酿成大的信贷风险。
　　三是建立房地产信贷风险监测报告制度，定期向各家商业银行通报有关情况，减少银行间的内耗，防止开发商和购房者钻银行的空子。
　　四是严肃查处银行房地产信贷违规违法行为，绝不姑息迁就。特别是对于以贷谋私、收受开发商或个人贿赂、帮助开发商和个人骗取贷款的银行内部责任人，一经查出，严惩不贷。造成严重经济损失的，应追究其刑事责任。
　　五是健全个人住房贷款金融产品创新制度，提高风险防范能力。近年来商业银行为增强竞争能力，抢占个人住房贷款资源，频频推出各类个人贷款金融创新产品。但由于创新监管机制未能及时跟进，形成了一些新的风险隐患。因此商业银行在创新个人贷款金融产品的同时，应认真研究市场变化情况，结合产品特点，进一步完善银行内控管理制度、风险评价体系，提高风险管理技术水平。严格岗位责任制，同时加强员工业务培训，增强风险意识，提高风险防范能力。