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摘要：基于生态足迹理论与分析方法，提出了房地产开发生态足迹和房地产开发生态承载力的概念，现在所有的住宅开发处于严重的生态赤字和不可持续状态，其生态足迹约为生态承载力的116倍，应通过适当提高住宅容积率、建设生态住宅、提高建筑材料利用效率、发展循环经济等手段以降低住宅开发的生态赤字，促进住宅开发乃至房地产业的可持续发展。
关键词：房地产；生态足迹；生态承载力；生态赤字
Abstract: Based on the ecological footprint theory and analysis method, proposed the real estate development ecological footprint and real estate development of the ecological carrying capacity concept, now all residential development in the severe ecological deficit and sustainable state, its ecological footprint is about 116 times of the ecological carrying capacity, it should be by improving the residential floor area ratio, the construction of ecological residential building materials, improve the use efficiency, the development of circular economy and means to reduce residential development ecological deficit, promote residential development and the sustainable development of real estate industry.
Key words: real estate; ecological footprint; ecological carrying capacity; ecological deficit
中图分类号：F293.3；X32.013文献标识码：A 文章编号：
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，其发展受到全社会的广泛关注，有关其可持续发展的研究非常多，但只有少数采用计量经济模型进行定量研究，而大多数是定性的研究，由于生态足迹理论与分析方法具有简单易懂等特性并且直接与全球可持续发展状况相关联，因此已经被广泛应用于不同尺度区域的可持续发展测度及进行水产养殖、旅游、交通|、淡水供应、手机等相关领域生态足迹研究，但目前该方法鲜见应用于产业尤其是房地产业领域。
一、基本概念
1、生态足迹是于20世纪90年代初提出并发展起来的，其含义是指为了持续提供人类所需资源并吸收人类产生废弃物而必需的生态生产性土地的总面积，其中生态生产性土地的用途是相互排斥的且主要为能源地、可耕地、牧草地、林地、建成地、水域等。相应地，房地产开发生态足迹可以界定为持续提供某区域房地产开发所需资源并吸收开发期间产生废弃物而必需的生态生产性土地的总面积。类似地，可以将房地产开发生态承载力界定为某区域范围内所能提供用于房地产开发的生态生产性土地的面积。当某一区域的房地产开发生态足迹大于生态承载力时产生房地产开发生态赤字，表明该区域房地产开发处于不可持续发展状态；反之，则产生房地产开发生态盈余，处于可持续发展状态。
2、房地产开发生态足迹
房地产开发生态足迹受建筑面积及建筑类型的影响很大，因此为了便于计算分析并与房地产开发项目造价估算指标相一致，房地产开发生态足迹划分为多层砖混生态足迹、多层框架生态足迹、小高层(14层以下)生态足迹和高层生态足迹等。
房地产开发还会产生大量的有害气体、粉尘、噪音、振动、污水、渣土、建筑垃圾等副产品，由于缺乏全面的综合管理和有效的回收利用，这些副产品目前都应被视为需要占用生态足迹的废弃物。鉴于数据的可获取性，本文仅计算房地产开发所产生建筑垃圾的生态足迹。据估计，每平方米的房地产开发建设会产生废弃砖和水泥块等建筑垃圾约60kg。
房地产开发生态承载力无法直接计算得到，计算所得区域生态承载力的一部分。因此，可通过适当的折算系数对区域生态承载力进行折算，以间接求得房地产开发生态承载力。由于区域的土地面积和房地产开发总建筑面积分别是该区域生态承载力和房地产开发生态承载力的物理空间占用和体现，故可将某区域的房地产开发总建筑面积与该区域的土地面积之比作为折算系数。
二、住宅开发严重性
住宅开发处于严重的生态赤字和不可持续状态，其生态足迹与生态承载力之比接近116倍。虽然生态足迹分析方法的一个基本假设——生态生产性土地在空间上是互斥的存在缺陷并最终导致生态承载力的偏低估计和生态赤字的偏高估计，但若将住宅开发时耗用的其它资源和排放的其它废弃物占用的生态足迹全部算出并纳入分析，住宅开发的生态赤字仍将十分惊人。
另外，现在的住宅开发的严重生态赤字也与当地经济活跃、人口密度大及其导致的住宅需求量大等原因有关．但绝对不能因此而停止住宅开发，否则将无法满足社会和经济发展对增量住宅的需要．
为降低区域房地产开发的生态赤字并促进其可持续发展，应从以下方面人手：
1、提高其生态承载力．具体措施包括提高生态生产性土地的产量因子，改变高消费的生产和生活方式，发展循环经济，约束城市建设对生态空间的占用等。
2、降低其生态足迹．具体措施包括提高住宅开发科技水平，建设生态住宅，提高建筑材料利用效率，加大建筑垃圾的减量化、资源化、无害化等“三化”处理力度。
三、 结论
1、生态足迹分析方法可被用来构建房地产开发(包括住宅开发)生态足迹模型，并以此为基础测度区域房地产开发的可持續性。
2、住宅开发处于严重生态赤字和不可持续状态，但不能因噎废食，简单地停止住宅开发。
3、应通过适当提高住宅容积率、建设生态住宅、提高建筑材料利用效率、加大建筑垃圾“三化”处理力度、改变高消费的生产和生活方式、发展循环经济、约束城市建设对生态空间的占用等手段，来降低住宅开发的生态足迹和提高住宅开发的生态承载力，促进我国住宅开发乃至房地产业的可持续发展。
关键词：房地产；生态足迹；生态承载力；生态赤字
Abstract: Based on the ecological footprint theory and analysis method, proposed the real estate development ecological footprint and real estate development of the ecological carrying capacity concept, now all residential development in the severe ecological deficit and sustainable state, its ecological footprint is about 116 times of the ecological carrying capacity, it should be by improving the residential floor area ratio, the construction of ecological residential building materials, improve the use efficiency, the development of circular economy and means to reduce residential development ecological deficit, promote residential development and the sustainable development of real estate industry.
Key words: real estate; ecological footprint; ecological carrying capacity; ecological deficit
中图分类号：F293.3；X32.013文献标识码：A 文章编号：
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，其发展受到全社会的广泛关注，有关其可持续发展的研究非常多，但只有少数采用计量经济模型进行定量研究，而大多数是定性的研究，由于生态足迹理论与分析方法具有简单易懂等特性并且直接与全球可持续发展状况相关联，因此已经被广泛应用于不同尺度区域的可持续发展测度及进行水产养殖、旅游、交通|、淡水供应、手机等相关领域生态足迹研究，但目前该方法鲜见应用于产业尤其是房地产业领域。
一、基本概念
1、生态足迹是于20世纪90年代初提出并发展起来的，其含义是指为了持续提供人类所需资源并吸收人类产生废弃物而必需的生态生产性土地的总面积，其中生态生产性土地的用途是相互排斥的且主要为能源地、可耕地、牧草地、林地、建成地、水域等。相应地，房地产开发生态足迹可以界定为持续提供某区域房地产开发所需资源并吸收开发期间产生废弃物而必需的生态生产性土地的总面积。类似地，可以将房地产开发生态承载力界定为某区域范围内所能提供用于房地产开发的生态生产性土地的面积。当某一区域的房地产开发生态足迹大于生态承载力时产生房地产开发生态赤字，表明该区域房地产开发处于不可持续发展状态；反之，则产生房地产开发生态盈余，处于可持续发展状态。
2、房地产开发生态足迹
房地产开发生态足迹受建筑面积及建筑类型的影响很大，因此为了便于计算分析并与房地产开发项目造价估算指标相一致，房地产开发生态足迹划分为多层砖混生态足迹、多层框架生态足迹、小高层(14层以下)生态足迹和高层生态足迹等。
房地产开发还会产生大量的有害气体、粉尘、噪音、振动、污水、渣土、建筑垃圾等副产品，由于缺乏全面的综合管理和有效的回收利用，这些副产品目前都应被视为需要占用生态足迹的废弃物。鉴于数据的可获取性，本文仅计算房地产开发所产生建筑垃圾的生态足迹。据估计，每平方米的房地产开发建设会产生废弃砖和水泥块等建筑垃圾约60kg。
房地产开发生态承载力无法直接计算得到，计算所得区域生态承载力的一部分。因此，可通过适当的折算系数对区域生态承载力进行折算，以间接求得房地产开发生态承载力。由于区域的土地面积和房地产开发总建筑面积分别是该区域生态承载力和房地产开发生态承载力的物理空间占用和体现，故可将某区域的房地产开发总建筑面积与该区域的土地面积之比作为折算系数。
二、住宅开发严重性
住宅开发处于严重的生态赤字和不可持续状态，其生态足迹与生态承载力之比接近116倍。虽然生态足迹分析方法的一个基本假设——生态生产性土地在空间上是互斥的存在缺陷并最终导致生态承载力的偏低估计和生态赤字的偏高估计，但若将住宅开发时耗用的其它资源和排放的其它废弃物占用的生态足迹全部算出并纳入分析，住宅开发的生态赤字仍将十分惊人。
另外，现在的住宅开发的严重生态赤字也与当地经济活跃、人口密度大及其导致的住宅需求量大等原因有关．但绝对不能因此而停止住宅开发，否则将无法满足社会和经济发展对增量住宅的需要．
为降低区域房地产开发的生态赤字并促进其可持续发展，应从以下方面人手：
1、提高其生态承载力．具体措施包括提高生态生产性土地的产量因子，改变高消费的生产和生活方式，发展循环经济，约束城市建设对生态空间的占用等。
2、降低其生态足迹．具体措施包括提高住宅开发科技水平，建设生态住宅，提高建筑材料利用效率，加大建筑垃圾的减量化、资源化、无害化等“三化”处理力度。
三、 结论
1、生态足迹分析方法可被用来构建房地产开发(包括住宅开发)生态足迹模型，并以此为基础测度区域房地产开发的可持續性。
2、住宅开发处于严重生态赤字和不可持续状态，但不能因噎废食，简单地停止住宅开发。
3、应通过适当提高住宅容积率、建设生态住宅、提高建筑材料利用效率、加大建筑垃圾“三化”处理力度、改变高消费的生产和生活方式、发展循环经济、约束城市建设对生态空间的占用等手段，来降低住宅开发的生态足迹和提高住宅开发的生态承载力，促进我国住宅开发乃至房地产业的可持续发展。