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维权吧，不愿被骚扰的业主们。虽然抵抗“住改商”的维权之路十分曲折，但我们终是有路可走。若前路是荆棘，那就劈开它！
首先，你需要懂点法律
1）2007年10月1日起施行的《物权法》第七十七条规定：“如果业主需要将住宅改变为经营性用房，除应遵守法律、法规以及相关管理规定外，还应当征得存在利害关系的业主同意。”
2）此外，最高人民法院颁布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》），于2009年10月1日正式实施，其中第十条、十一条、十六条，是针对“住改商”问题的专业解释。
3）“住改商”并不都是非法的。根据规定，“住改商”是一种受限制的权利，租客、非房屋所有权人与业主一样需受这种限制。但如果符合了相关规定，租客及其他房屋使用人可以实施住改商行为。
然后，在这件事儿上，物管不是万能的
心急火燎地找到物管，“有人在我家楼上开公司，你们收了物管费，就该把他们撵出去。”可对方却回答你：“对不起，我们只能劝导。”你是不是又要火冒三丈了？可是亲，在这件事儿上，物管确实只能做“和事佬”。泰和泰律师事务所房地产律师张靖接受本报采访时表示：“物业公司是根据《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》的约定履行其物业服务职责的，它并没有行政执法权，仅能根据相关合同约定以及小区的管理规约等文件的规定进行协调、提示等非强制性行为。需要提醒的是，即使是小区全体业主也无法授予物业公司强制权。”
其次，很遗憾，警察也不是万能的
“有困难，找警察。”这是大部分市民在遇急时的首要反应，但就“住改商”而言，民警能真正帮到你的，并不多。来看跳伞塔派出所的明星警察李小哆的解释。
“110经常会接到小区业主关于住改商的投诉，但从职能划分上讲，这件事是110是无法从本质上解决的。要彻底解决住改商骚扰，市民可向房管、规划、工商等相关职能部门投诉举报。但在以下两种情况出现时，可立即报警。第一，出现可疑情况。这种情况有很多，比如说某栋楼内突然出现众多陌生人员，进进出出搬运奇怪物品，所谓奇怪物品即明显不属于住家、办公类的或者气味难闻的物品。第二，商户给住户带来了严重骚扰，影响恶劣的，比如通宵麻将室制造噪音，比如公司在住宅小区内设立食堂或大型厨房，引起了空气污染、消防问题等。”
接下来，请有的放矢地举报
虽然国家已经出台法规对“住改商”设定了重重关卡，做出了明确的规定，但在具体监管层面上，并没有一家单位明确承担了监管责任。目前住改商的监管涉及到了工商、房管、规划、城管等多个部门，本报记者近日向各个部门致电了解工作分工细节，均被告知：“无法明确。”对于这种表态，泰和泰律师事务所房地产律师张靖表示：“如果住改商不符合《物权法》及《解释》规定的条件，这些部门是有权进行处理的，但基于具体内容涉及不同主管部门主管事项的原因，相关部门的这种说法不能一概地说是在推脱。”
记者在工商、房管、规划等相关单位官方网站收集信息后，再次广泛征求了行业律师意见，专业人士建议，投诉的业主应该尽量区分住改商的具体行为违反了哪一类规定，有的放矢地举报，有针对性的有效制止非法住改商以及由于住改商引发的其他违法行为。如——
酒店进小区：酒店开进居民小区，属房屋用途变动，违反了物业管理合同的约定。在楼盘开建过程中，规划部门已对物业归属和物业用途作了明确规定，开发商没有私自改变的权利——请向规划和房管部门投诉。
破墙开店：改变房屋格局，需得到建设部门的批准，此外要合法经营，还要征得左邻右舍利害关系人的许可。有业委会的小区，还应征得业委会的同意——请向工商、市建、规划部门投诉。
小区开作坊：在小区开设生产加工性质的作坊，不符合生产用地性质，违反《规划法》相关规定——请向工商、规划部门投诉。
小区公司化、小区麻将馆 ：最普遍的住改商情况，请向工商局投诉，由工商部门检查其相关营业手续是否完备，是否具备合法营业执照和经营许可证，若公司登记地点为小区地址，登记时间是否为2007年10月1日后？若违反《物权法》规定，将由工商部门责令其整改。
家庭旅馆：如房屋被改建成家庭旅馆，房屋登记的性质已更改，须取得工商审批和许可。尤其是在2009年10月1日后，对于被改建的家庭旅馆，业主有权利查看其登记情况，如没登记，业主可向工商、规划、房管等部门反映。
最后，请使用你的“一票否决权”
“执法部门上门时，就大门紧闭，逃之夭夭，隔几天风平浪静了便东山再起，家里摆几张麻将桌的借口是，亲戚朋友经常来玩儿……”据某位不愿透露姓名的工商局工作人员透露，即使在接到市民举报后立即采取行动，他们也经常遇到空城计，或者因无法取证而难以处罚的情况。但是，早在2009年9月，成都市五丁苑业主就作为抵制住改商的“带头人”，打响了全国民事起诉“住改商”第一案。
虽然最终法院根据双方的调解协议下发了有强制执行力的民事裁定书，但在裁定下达之前，就有10家公司（非被告）“提前撤离”，最终被告某食品公司也在规定时间内撤离。对此，张靖律师建议：在《解释》出台后，涉及“住改商”的本栋建筑物的任何业主都拥有“一票否决权”，即只要有1人不同意该业主的要求，该业主就必须按要求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。业主（包括租客等使用人）有权通过向法院提起诉讼，以《物权法》和 《解释》为武器，如果走行政途径无法维权，就通过民事诉讼解决住改商问题。
首先，你需要懂点法律
1）2007年10月1日起施行的《物权法》第七十七条规定：“如果业主需要将住宅改变为经营性用房，除应遵守法律、法规以及相关管理规定外，还应当征得存在利害关系的业主同意。”
2）此外，最高人民法院颁布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》），于2009年10月1日正式实施，其中第十条、十一条、十六条，是针对“住改商”问题的专业解释。
3）“住改商”并不都是非法的。根据规定，“住改商”是一种受限制的权利，租客、非房屋所有权人与业主一样需受这种限制。但如果符合了相关规定，租客及其他房屋使用人可以实施住改商行为。
然后，在这件事儿上，物管不是万能的
心急火燎地找到物管，“有人在我家楼上开公司，你们收了物管费，就该把他们撵出去。”可对方却回答你：“对不起，我们只能劝导。”你是不是又要火冒三丈了？可是亲，在这件事儿上，物管确实只能做“和事佬”。泰和泰律师事务所房地产律师张靖接受本报采访时表示：“物业公司是根据《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》的约定履行其物业服务职责的，它并没有行政执法权，仅能根据相关合同约定以及小区的管理规约等文件的规定进行协调、提示等非强制性行为。需要提醒的是，即使是小区全体业主也无法授予物业公司强制权。”
其次，很遗憾，警察也不是万能的
“有困难，找警察。”这是大部分市民在遇急时的首要反应，但就“住改商”而言，民警能真正帮到你的，并不多。来看跳伞塔派出所的明星警察李小哆的解释。
“110经常会接到小区业主关于住改商的投诉，但从职能划分上讲，这件事是110是无法从本质上解决的。要彻底解决住改商骚扰，市民可向房管、规划、工商等相关职能部门投诉举报。但在以下两种情况出现时，可立即报警。第一，出现可疑情况。这种情况有很多，比如说某栋楼内突然出现众多陌生人员，进进出出搬运奇怪物品，所谓奇怪物品即明显不属于住家、办公类的或者气味难闻的物品。第二，商户给住户带来了严重骚扰，影响恶劣的，比如通宵麻将室制造噪音，比如公司在住宅小区内设立食堂或大型厨房，引起了空气污染、消防问题等。”
接下来，请有的放矢地举报
虽然国家已经出台法规对“住改商”设定了重重关卡，做出了明确的规定，但在具体监管层面上，并没有一家单位明确承担了监管责任。目前住改商的监管涉及到了工商、房管、规划、城管等多个部门，本报记者近日向各个部门致电了解工作分工细节，均被告知：“无法明确。”对于这种表态，泰和泰律师事务所房地产律师张靖表示：“如果住改商不符合《物权法》及《解释》规定的条件，这些部门是有权进行处理的，但基于具体内容涉及不同主管部门主管事项的原因，相关部门的这种说法不能一概地说是在推脱。”
记者在工商、房管、规划等相关单位官方网站收集信息后，再次广泛征求了行业律师意见，专业人士建议，投诉的业主应该尽量区分住改商的具体行为违反了哪一类规定，有的放矢地举报，有针对性的有效制止非法住改商以及由于住改商引发的其他违法行为。如——
酒店进小区：酒店开进居民小区，属房屋用途变动，违反了物业管理合同的约定。在楼盘开建过程中，规划部门已对物业归属和物业用途作了明确规定，开发商没有私自改变的权利——请向规划和房管部门投诉。
破墙开店：改变房屋格局，需得到建设部门的批准，此外要合法经营，还要征得左邻右舍利害关系人的许可。有业委会的小区，还应征得业委会的同意——请向工商、市建、规划部门投诉。
小区开作坊：在小区开设生产加工性质的作坊，不符合生产用地性质，违反《规划法》相关规定——请向工商、规划部门投诉。
小区公司化、小区麻将馆 ：最普遍的住改商情况，请向工商局投诉，由工商部门检查其相关营业手续是否完备，是否具备合法营业执照和经营许可证，若公司登记地点为小区地址，登记时间是否为2007年10月1日后？若违反《物权法》规定，将由工商部门责令其整改。
家庭旅馆：如房屋被改建成家庭旅馆，房屋登记的性质已更改，须取得工商审批和许可。尤其是在2009年10月1日后，对于被改建的家庭旅馆，业主有权利查看其登记情况，如没登记，业主可向工商、规划、房管等部门反映。
最后，请使用你的“一票否决权”
“执法部门上门时，就大门紧闭，逃之夭夭，隔几天风平浪静了便东山再起，家里摆几张麻将桌的借口是，亲戚朋友经常来玩儿……”据某位不愿透露姓名的工商局工作人员透露，即使在接到市民举报后立即采取行动，他们也经常遇到空城计，或者因无法取证而难以处罚的情况。但是，早在2009年9月，成都市五丁苑业主就作为抵制住改商的“带头人”，打响了全国民事起诉“住改商”第一案。
虽然最终法院根据双方的调解协议下发了有强制执行力的民事裁定书，但在裁定下达之前，就有10家公司（非被告）“提前撤离”，最终被告某食品公司也在规定时间内撤离。对此，张靖律师建议：在《解释》出台后，涉及“住改商”的本栋建筑物的任何业主都拥有“一票否决权”，即只要有1人不同意该业主的要求，该业主就必须按要求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。业主（包括租客等使用人）有权通过向法院提起诉讼，以《物权法》和 《解释》为武器，如果走行政途径无法维权，就通过民事诉讼解决住改商问题。