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摘 要：自从房屋销售实现市场化交易之后，近10年来，房价飞速上涨，并且在政府多次的政策调控下没有得到缓和的趋势，这一现象逐渐引起了社会各界的广泛关注。文章分别对影响房价的市场因素以及非市场因素展开综合讨论，并以上海为例，利用1998年房屋交易市场化以后的10年数据，进行线性回归，得出与房屋销售价格变动最为密切的影响因素，并对此进行分析提出合理建议。
关键字：房地产价格 影响因素 回归模型
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2011）04-236-03
一、我国房地产发展形势回顾
1998年12月，国务院颁布《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，按照文件精神，我国开始逐步停止住房实物分配，启动实行住房分配货币化政策。至此，福利分房制度正式淡出历史舞台，商品房作为一种新兴商品，进入了人们的生活，中国房地产市场的火热也同时拉开序幕。而纵观10年的政策倾向及地产价格，可将我国房产市场的发展大致分为三个阶段。
第一阶段，自1999年至2004年。此时政府对房地产市场采取全面扶持政策，房市发展态势良好，房价稳步上升。1999年，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，个人消费贷款开始迅速发展。当时，最高可达80%的贷款比例让消费者可以在当期以很少的资金进行购房，让大多数人的买房梦成为了可能。2003年，政府下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，其中提到“充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”至此，第一次确定了房地产在中国经济发展中的支柱地位，各项对房地产发展的扶持措施也接踵出台。2004年，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地处理完历史遗留问题，此后每平米土地都要以招拍挂方式出让，所有六类土地全部实行公开的土地出让制度。从此之后，土地价格也一路飙升。
第二阶段，2005年至2008年。此时房价的过快上涨已引起政府重视，针对房价的宏观调控开始。然而调控效果有限，房市整体走高的趋势依然未能改变。2005年3月，国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》；4月，国务院出台的《加强房地市场引导和调控的八条措施》；5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。同一年中出台多次稳定房价的相关政策，表明了房价过快上涨已经引起了政府的一定重视，宏观调控正式开始。2006年5月，九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》再次被国务院转发。文件中明确要求各城市在期限内底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，同时，税收和信贷等政策进一步紧缩。2007年，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，再次使房价问题面临新的一轮讨论。同年中，中国人民银行先后6次上调存贷款利率，10次上调金融机构存款准备金率。中国人民银行、银监会发布第359号文，要求第二套房首付款比例不得低于40%，贷款利率上浮10%。如此严厉的紧缩性货币政策及控制投机购房政策也取得了一定效果，房价在经历了2007年的较大幅度上涨之后，于2008年小幅回落。
第三阶段，2008年末至今。这一阶段初期，政府再次放宽房产政策，直接导致了2009年房价的上扬和2010年更大力度的调控开始。2008年后半年，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。央行下发《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，下调个人住房贷款利率以及最低首付款比例。《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》同时出台，住房交易税费降低。如此举措使得房价在经历了短期下落之后再次抬头。在各种鼓励政策的刺激下，整个2009年房市一片红火。以上海为例，2009年一年之中房价涨幅达到52.3%。至2010年，房价的过快上涨已经成为了全社会所关注的话题。4月17日,国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出了十条举措,被人们称为房地产“新国十条”，并被奉为迄今为止最为严厉的调控政策。下半年，再次推出“新国五条”，在此大力调控下，各大城市的房价上涨速度似乎稍有缓解，但整体上涨的趋势依然未能改变。
二、影响房价变动的因素
住宅房屋价格的高速上涨，大部分的研究均认为其价值与价格已经严重偏离，存在泡沫现象。而决定房价的因素究竟是买卖双方所决定的供需市场，还是其他市场外经济行为。在此，下文将对其分为市场因素和非市场因素两方面分别进行讨论。
（一）市场因素
1.影响消费者购买行为的因素。（1）居民经济能力。2000年后，上海市居民人均可支配收入逐年提升，经济能力的增长成为了房地产市场发展的前提保障。9年间，上海市人均可支配收入翻了近2.5倍，由此使得居民购买商品房成为了可能。除了个体的经济能力外，居民社会关系群的经济能力也是重要因素。目前，买房者的平均年龄越来越低，这也恰恰反映出了非自身因素的重要性。年轻人参加工作时间短、积累相对较少，应该是经济能力最为薄弱的时期，而实际上这个群体却成为房地产市场中越来越重要的角色。这一点正体现出消费者整体社会关系群的经济能力在购房行为中正在占据越发重要的位置。（2）其他投资品当期价格。除了刚性需求外，不少消费者的买房行为是出于投资需求。房屋自从作为一种商品以后就具有了很好的投资意义，尤其是在目前社会形势下，房地产作为经济支柱产业发展态势良好，房价连年大涨，投资房地产风险小、收益大，成为了投资者很好的投资选择。而对于投资者而言，其他投资品的当期走势会影响到其对于房地产的投资欲望。2000年至今的数据显示，在众多投资选择中，作为无风险报酬率的银行储蓄利率与房价体现出较高的相关性，也成为了政府对房价调控政策的主要手段之一。储蓄利率作为控制市场流动性的重要手段，与房地产市场价格呈反向变动关系，在很大程度上影响了购房者的买房决策。
2.影响房产商定价行为的因素。（1）建房成本。房屋作为一种商品，其自身自然会有建造成本。对于房产商而言，这其中主要包括了土地成本和建筑材料成本。自从2004年以后，土地采取公开招标、公开拍卖的形式，导致其价格一路上升，开发商在建房之初需要越来越多的资金投入土地成本上。从理论上讲，高昂的地价最终将会由市场上的消费者承担，开发商为了保证利润空间，势必会将增长的土地价格转移到房屋销售价格之中，从而导致了房屋售价的上升。（2）当期新房源供给数量。同期新房数量较少，则房产商在定价时会适当调高价位。依然是供需市场的问题，在需求不变的情况下，供给的变动将会引起价格的波动。市场中，如果房源供给旺盛，在需求相对稳定的情况下，必然导致市场价格下跌；反之，如果房源紧俏，消费者则会争相购买，导致房价上升。
（二）非市场因素
1.政府的市场干预。（1）政府市场干预的原因。首先，在目前经济结构下，社会整体经济发展对房地产业依赖程度相当高。2009年，上海商品房销售额4330.22亿元，同年上海GDP为15046.45亿元，商品房销售额占到当年GDP的28.8%。回顾以往，上海乃至中国的经济发展中，房地产一直是个十分重要的组成部分。无论是全国还是上海，商品房销售对于经济发展的贡献整体呈现上升态势，房地产业成了名副其实的支柱型产业。不仅如此，房地产业带动的不仅仅是一个商品房销售，而是其整个产业链。往前看，房产的建造环节，可以带动建筑业和各种原材料工业的发展；往后看，房产销售后的环节，居民入住新居，可带动新一轮的消费，如添置新家具、家电等等。无论是从经济效益的产出还是就业岗位的提供，房地产业的这种带动作用都是其他产业无法替代的。
房地产业不但产生了巨大的经济效益，也是政府财政收入的重要来源。各级地方政府的财政收入中有很大一部分来源于出售土地所得。中国社科院发布的《中国财政政策报告2010/2011》也提到，希望政府不要过度依赖出售土地所得的财政收入。因此，为了保障经济发展、解决就业率问题，政府短期内依然会继续扶持房地产业，直到经济结构重新调整，经济增长的依赖重点转移，能够有其他高增长、高效益产业代替房地产目前在中国经济中的地位。只有这样，房价问题才能从根本上得到解决，对于房价的调控才没有顾虑、才会进行的彻底。
其次，房地产业关系百姓民生，政府必须稳定其价格，以满足人民百姓的刚性需求。1998年实施房屋交易市场化，其初始规划时是以建设经济适用房为主，而随着改革过程中的不断变化，市场中商品房的比重占据了绝对优势，而这也导致了相当一部分百姓买不起房。2005年后，房价的上涨趋势越来越明显，政府几乎每年都会出台控制房价的政策，政府试图通过宏观调控稳定房价，但是各种政策收效甚微，房价的上涨仍然没有得到遏制。房价牵系着民生问题，虽然其对于经济发展的贡献十分突出，但是过快上涨的趋势显然是人民百姓所不愿意看到的，而政府出于各方压力，也必然会对其进行价格打压。
因此，政府出于经济发展的考虑不得不扶持房地产业的发展，而出于百姓民生的考虑又不得不调控好房屋价格的上涨速度。如此两点原因，使得政府对于房地产市场的干预政策将会继续持续，并且努力实现两个目标间的均衡。（2）政府政策作用于市场的影响.政府对于房地产市场存在的普遍干预行为，近期政策是偏向拉高价格还是降低价格、鼓励消费者买房还是希望冷却市场，这些调控因素都会对消费者以及房产商产生影响。对消费者而言，比较重要的影响因素如消费者买房贷款利率、买房首付比例等都会左右其购买行为。从消费者心理上讲，如果当期政策宽松，扶持房地产市场发展的倾向明显，消费者就会对未来房价产生看涨的预期，购房欲望也会相对强烈；反之，如果当期政策倾向于打压房价，则消费者将更多地采取观望态度，以避免在高价位买房后，未来价格下跌给自己带来的损失。同样，房产商在开发建房时，也会受到相关政策的约束，建房过程中的顺利与否与政府当期对房地产是扶持态度或是打压态度紧密相关。如买地时的银行贷款利率以及拿地首付比例等。这些因素很大程度上限制了房产商能顺利获得土地资源的能力，因此也间接影响了房屋建成销售时的价格。
2.投机与恶意操纵行为。除了政府的宏观调控外，投资者对于房地产的不正当投机和恶意操纵价格等因素也促使了房价的高速上涨。自从政府出台多项政策，鼓励贷款买房时，不少投机者利用各种“优惠”政策的漏洞实现了恶意抬高房价，而从中获利的行为。以简单的例子进行说明。现有A与B两人，合伙进行炒房。由于在相当长一段时期内，银行贷款政策的宽松，贷款人可以以很低的成本向银行进行买房贷款。假设A向银行贷款100万，买了一套房子。A的合作人B再向银行贷款300万，将A的房子买下。A用所获的300万中的100万偿还了银行贷款，并获得净收入200万。而A的合伙人B在贷款到期后，拒绝偿还银行贷款，银行只能将该“市值300万”的房产收回。至此，我们可以看到该行为中的利益情况，A与B毫无损失，并且共同获得200万收益，银行损失300万现金，但同时获得一套“市值300万”的房产作为补偿。
A与B的炒房行为实质上是在骗取银行资金，其收益的200万其实是加在价值100万的房产上的虚拟价值，而最终这200万的价值泡沫由银行来承担。这种利用政策漏洞实施的投机行为，使得房价只涨不跌，越多的投机者的进入，就会产生越多的价值泡沫，而所有的风险则全部压在了放款银行身上。这种民间俗称的“空手套白狼”行为也是导致了近10年中房价上涨如此迅速的一大原因。另外，大资金持有者或机构的恶意进入，也会破坏房地产市场中的正常供需状况，也就是 “炒房团”现象。以自身资金优势、在房屋出售初期就大量买入，并且进行囤积。这种行为一方面使得我国目前房屋空置率高，另一方面又造成原本正常的市场供给量下降，营造出供不应求的假象，进而引发价格上涨。
三、关于房价的线性回归分析
（一）建立回归模型
假设房价与诸多变量因素之间存在线性关系。将房屋销售价格设为因变量Y，而各种可能对其产生影响的因素设为自变量Xn。本文根据前文分析结果，选取相关数据样本，进行回归，并对回归结果进行显著性检验。通过检验，将结果为不显著的变量排除，再次进行回归分析。如此反复，直到模型整体以及各个变量均能通过检验为止，此时的线性回归模型，视为最为接近实际情况的模型。
由Eviews软件计算，逐步去除检验结果不显著的变量，最终保留了4项变量，分别是上海城市银行储蓄利率（1年定期）、人均可支配收入、上海市准予登记结婚人数以及上海市CPI。而被排除的原设变量为居民住宅用地交易价格、指数建筑材料购进价格指数、出让土地可建面积等。最终结果为：
Y=270.7279X1-76.55054X2+0.331619X3-202926.4X4-22300.90
该模型中：Y为上海住宅房屋销售价格、X1为上海市CPI、X2为上海市准予登记结婚（万对）、X3为上海市城市人均可支配收入（元）、X4为银行储蓄利率
方程中各个参数均能通过显著性水平为0.1的t检验，方程整体通过显著性为0.1的F检验，该模型决定系数为0.997935，为克服由解释变量增多而引起的决定系数偏差，调整后决定系数为0.996283，方程回归拟合度良好，处于接受范围内。为了检测模型的预测效果，现将2000年至2009年各期数据代入模型进行运算，并将结果与实际数据进行比较。
模型估计的误差值的绝对值在16.04与310.27之间波动，相对于同年的房价，误差所占比重在0.93%至4.86%之间波动，大致保持在1%以内，仅有1年数据误差超过3%，因此认为模型可信。
（二）模型分析
1.上海住宅房屋平均价格与CPI成正向变动关系。以2000年为基期，CPI每上升1，平均房价上涨270元。住宅房屋作为一种商品，受到普遍物价水平的影响，当物价水平上涨时，房价也会随之上涨。而其作为一种投资品，在社会物价上涨的情况下，房屋的保值功能愈发增强，也成为推动其价格的一个因素。
2.上海住宅房平均价格与上海市准予登记结婚对数成反向变动关系。登记结婚人数每上升1万对，平均房价下降76元。此变量的系数显然否定了刚性需求拉动房价的观点。通常认为，结婚人数代表了购房的刚需，应当与房价呈正向变动关系，而实际情况却与此相反。本文认为可能是由以下原因导致的。决定房价的因素决定于供求关系，在假定供给不变的情况下，房屋价格上升一定是由于市场的总需求上升引起的。而总需求可分为消费需求和投资需求，由正常结婚而引起刚性需求属于普通的消费需求，这部分需求与房价呈反向变动，而总需求又与房价呈正向变动，那就只能得到一个结论，投资需求与房价的正相关系数非常高。这就验证了中国目前房价上涨的最大推动力并非市场中正常的刚性需求，而是由于众多投资者将房屋是作为一种投资品而大量投资，由投资需求的持续上升造成的房屋价格上升。
3.上海住宅房屋平均价格与上海市城市人均可支配收入成正向变动关系。人均可支配收入每上升1元，房屋价格上涨0.33元。居民经济能力的提高将会提升购买力，对于房屋的需求自然会上升，从而推动房地产价格。
4.上海住宅房屋平均价格与银行储蓄利率成反向变动关系。储蓄利率每上升1%，房屋价格下跌223元。调节储蓄利率是调整市场流动性的很好手段，储蓄利率一旦上升，人们对于储蓄的倾向就会增加，资金就会从市场流向银行，房地产市场的资金也会相对减少，造成价格的下降。
5.商品房最终定价与建房成本相关性小。模型建立之初选取了居民住宅用地交易价格、指数建筑材料购进价格指数、出让土地可建面积等作为候选变量，而在显著性检验中，均未能通过。由此可知，对房产商而言，建造成本、土地成本以及土地供应等因素均不是其决定房屋售价的关键所在。而针对这些因素的房价调控政策也势必不能起到很好的效果。
四、建议及对策
通过以上分析，在了解影响我国房地产价格持续上涨的最主要因素之后，针对其特性，本文提出三点建议。第一，继续抑制过分增长的投资需求。通过构建数学模型，上文已经证明2000年至2009年间，推动上海市住宅房屋平均价格上涨的并非“刚性需求”，也非上涨的建房成本，而是巨大的投资资金。房屋作为一种特殊商品，既具有实际使用价值又有很好的投资价值。而在现阶段，房屋的投资属性被过分夸大，因此，若想控制房价，就必须让房地产从投资商品重新回归到生活必须品的定位。政策上应当继续控制投资者对房产的持有数量，从非第一套房产的贷款比例以及税收层面打压过度的投资情绪，降低房屋空置率。第二，完善法律监管，打击操纵市场行为。对于那些利用自身资金优势、信息优势或职权优势严重扰乱市场正常秩序的行为，应当建立完善的法律体制，以法律为武器对市场中的不正当牟利行为进行干预。努力为房地产市场提供一个公平、透明的交易环境，使市场价格能真正地反映出供需情况，保障广大购房者的实际利益。第三，加快经济结构转型。我国目前的经济发展模式对房地产及其相关产业链的依赖性强，房地产的降温势必会对本国的经济发展产生影响。因此，我国必须将经济增长的重点转向结构更为合理且带动性强的可持续发展产业，寻找新的经济刺激点，摆脱经济发展对房地产的依赖。只有这样，才能在不影响我国经济持续稳定发展的前提下让房价回归的市场的合理价位。
参考文献：
1.中华人民共和国2009年国民经济和社会发展统计公报.中华人民共和国国家统计局
2.2009年上海市国民经济和社会发展统计公报.上海市统计局
3.中国财政政策报告2010/2011.中国社会科学院财政与贸易经济研究所
4.包宗华.中国房改30年.住宅产业，2010（2）
5.洪弋浩，黄汉江.房价影响因素理论研究.中国经贸导刊，2010（2）
6.高健,冷安琪.我国房地产价格波动的影响因素分析.东方企业文化，2010（3）
7.刘韵凤,李惠英.房价与地价关系，吉林省经济管理干部学院学报，2010（1)
8.冯瑞娜,杨松涛.影响我国房价的政策因素分析.金融经济,2010（3）
9.董黎明,张国春.城市房价非理性上涨的因素探析.内蒙古金融研究，2010（1）
（作者简介：刘其华，上海金融学院本科学生 上海 200040）
（责编：若佳）
关键字：房地产价格 影响因素 回归模型
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2011）04-236-03
一、我国房地产发展形势回顾
1998年12月，国务院颁布《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，按照文件精神，我国开始逐步停止住房实物分配，启动实行住房分配货币化政策。至此，福利分房制度正式淡出历史舞台，商品房作为一种新兴商品，进入了人们的生活，中国房地产市场的火热也同时拉开序幕。而纵观10年的政策倾向及地产价格，可将我国房产市场的发展大致分为三个阶段。
第一阶段，自1999年至2004年。此时政府对房地产市场采取全面扶持政策，房市发展态势良好，房价稳步上升。1999年，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，个人消费贷款开始迅速发展。当时，最高可达80%的贷款比例让消费者可以在当期以很少的资金进行购房，让大多数人的买房梦成为了可能。2003年，政府下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，其中提到“充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”至此，第一次确定了房地产在中国经济发展中的支柱地位，各项对房地产发展的扶持措施也接踵出台。2004年，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地处理完历史遗留问题，此后每平米土地都要以招拍挂方式出让，所有六类土地全部实行公开的土地出让制度。从此之后，土地价格也一路飙升。
第二阶段，2005年至2008年。此时房价的过快上涨已引起政府重视，针对房价的宏观调控开始。然而调控效果有限，房市整体走高的趋势依然未能改变。2005年3月，国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》；4月，国务院出台的《加强房地市场引导和调控的八条措施》；5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。同一年中出台多次稳定房价的相关政策，表明了房价过快上涨已经引起了政府的一定重视，宏观调控正式开始。2006年5月，九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》再次被国务院转发。文件中明确要求各城市在期限内底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，同时，税收和信贷等政策进一步紧缩。2007年，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，再次使房价问题面临新的一轮讨论。同年中，中国人民银行先后6次上调存贷款利率，10次上调金融机构存款准备金率。中国人民银行、银监会发布第359号文，要求第二套房首付款比例不得低于40%，贷款利率上浮10%。如此严厉的紧缩性货币政策及控制投机购房政策也取得了一定效果，房价在经历了2007年的较大幅度上涨之后，于2008年小幅回落。
第三阶段，2008年末至今。这一阶段初期，政府再次放宽房产政策，直接导致了2009年房价的上扬和2010年更大力度的调控开始。2008年后半年，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。央行下发《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，下调个人住房贷款利率以及最低首付款比例。《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》同时出台，住房交易税费降低。如此举措使得房价在经历了短期下落之后再次抬头。在各种鼓励政策的刺激下，整个2009年房市一片红火。以上海为例，2009年一年之中房价涨幅达到52.3%。至2010年，房价的过快上涨已经成为了全社会所关注的话题。4月17日,国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出了十条举措,被人们称为房地产“新国十条”，并被奉为迄今为止最为严厉的调控政策。下半年，再次推出“新国五条”，在此大力调控下，各大城市的房价上涨速度似乎稍有缓解，但整体上涨的趋势依然未能改变。
二、影响房价变动的因素
住宅房屋价格的高速上涨，大部分的研究均认为其价值与价格已经严重偏离，存在泡沫现象。而决定房价的因素究竟是买卖双方所决定的供需市场，还是其他市场外经济行为。在此，下文将对其分为市场因素和非市场因素两方面分别进行讨论。
（一）市场因素
1.影响消费者购买行为的因素。（1）居民经济能力。2000年后，上海市居民人均可支配收入逐年提升，经济能力的增长成为了房地产市场发展的前提保障。9年间，上海市人均可支配收入翻了近2.5倍，由此使得居民购买商品房成为了可能。除了个体的经济能力外，居民社会关系群的经济能力也是重要因素。目前，买房者的平均年龄越来越低，这也恰恰反映出了非自身因素的重要性。年轻人参加工作时间短、积累相对较少，应该是经济能力最为薄弱的时期，而实际上这个群体却成为房地产市场中越来越重要的角色。这一点正体现出消费者整体社会关系群的经济能力在购房行为中正在占据越发重要的位置。（2）其他投资品当期价格。除了刚性需求外，不少消费者的买房行为是出于投资需求。房屋自从作为一种商品以后就具有了很好的投资意义，尤其是在目前社会形势下，房地产作为经济支柱产业发展态势良好，房价连年大涨，投资房地产风险小、收益大，成为了投资者很好的投资选择。而对于投资者而言，其他投资品的当期走势会影响到其对于房地产的投资欲望。2000年至今的数据显示，在众多投资选择中，作为无风险报酬率的银行储蓄利率与房价体现出较高的相关性，也成为了政府对房价调控政策的主要手段之一。储蓄利率作为控制市场流动性的重要手段，与房地产市场价格呈反向变动关系，在很大程度上影响了购房者的买房决策。
2.影响房产商定价行为的因素。（1）建房成本。房屋作为一种商品，其自身自然会有建造成本。对于房产商而言，这其中主要包括了土地成本和建筑材料成本。自从2004年以后，土地采取公开招标、公开拍卖的形式，导致其价格一路上升，开发商在建房之初需要越来越多的资金投入土地成本上。从理论上讲，高昂的地价最终将会由市场上的消费者承担，开发商为了保证利润空间，势必会将增长的土地价格转移到房屋销售价格之中，从而导致了房屋售价的上升。（2）当期新房源供给数量。同期新房数量较少，则房产商在定价时会适当调高价位。依然是供需市场的问题，在需求不变的情况下，供给的变动将会引起价格的波动。市场中，如果房源供给旺盛，在需求相对稳定的情况下，必然导致市场价格下跌；反之，如果房源紧俏，消费者则会争相购买，导致房价上升。
（二）非市场因素
1.政府的市场干预。（1）政府市场干预的原因。首先，在目前经济结构下，社会整体经济发展对房地产业依赖程度相当高。2009年，上海商品房销售额4330.22亿元，同年上海GDP为15046.45亿元，商品房销售额占到当年GDP的28.8%。回顾以往，上海乃至中国的经济发展中，房地产一直是个十分重要的组成部分。无论是全国还是上海，商品房销售对于经济发展的贡献整体呈现上升态势，房地产业成了名副其实的支柱型产业。不仅如此，房地产业带动的不仅仅是一个商品房销售，而是其整个产业链。往前看，房产的建造环节，可以带动建筑业和各种原材料工业的发展；往后看，房产销售后的环节，居民入住新居，可带动新一轮的消费，如添置新家具、家电等等。无论是从经济效益的产出还是就业岗位的提供，房地产业的这种带动作用都是其他产业无法替代的。
房地产业不但产生了巨大的经济效益，也是政府财政收入的重要来源。各级地方政府的财政收入中有很大一部分来源于出售土地所得。中国社科院发布的《中国财政政策报告2010/2011》也提到，希望政府不要过度依赖出售土地所得的财政收入。因此，为了保障经济发展、解决就业率问题，政府短期内依然会继续扶持房地产业，直到经济结构重新调整，经济增长的依赖重点转移，能够有其他高增长、高效益产业代替房地产目前在中国经济中的地位。只有这样，房价问题才能从根本上得到解决，对于房价的调控才没有顾虑、才会进行的彻底。
其次，房地产业关系百姓民生，政府必须稳定其价格，以满足人民百姓的刚性需求。1998年实施房屋交易市场化，其初始规划时是以建设经济适用房为主，而随着改革过程中的不断变化，市场中商品房的比重占据了绝对优势，而这也导致了相当一部分百姓买不起房。2005年后，房价的上涨趋势越来越明显，政府几乎每年都会出台控制房价的政策，政府试图通过宏观调控稳定房价，但是各种政策收效甚微，房价的上涨仍然没有得到遏制。房价牵系着民生问题，虽然其对于经济发展的贡献十分突出，但是过快上涨的趋势显然是人民百姓所不愿意看到的，而政府出于各方压力，也必然会对其进行价格打压。
因此，政府出于经济发展的考虑不得不扶持房地产业的发展，而出于百姓民生的考虑又不得不调控好房屋价格的上涨速度。如此两点原因，使得政府对于房地产市场的干预政策将会继续持续，并且努力实现两个目标间的均衡。（2）政府政策作用于市场的影响.政府对于房地产市场存在的普遍干预行为，近期政策是偏向拉高价格还是降低价格、鼓励消费者买房还是希望冷却市场，这些调控因素都会对消费者以及房产商产生影响。对消费者而言，比较重要的影响因素如消费者买房贷款利率、买房首付比例等都会左右其购买行为。从消费者心理上讲，如果当期政策宽松，扶持房地产市场发展的倾向明显，消费者就会对未来房价产生看涨的预期，购房欲望也会相对强烈；反之，如果当期政策倾向于打压房价，则消费者将更多地采取观望态度，以避免在高价位买房后，未来价格下跌给自己带来的损失。同样，房产商在开发建房时，也会受到相关政策的约束，建房过程中的顺利与否与政府当期对房地产是扶持态度或是打压态度紧密相关。如买地时的银行贷款利率以及拿地首付比例等。这些因素很大程度上限制了房产商能顺利获得土地资源的能力，因此也间接影响了房屋建成销售时的价格。
2.投机与恶意操纵行为。除了政府的宏观调控外，投资者对于房地产的不正当投机和恶意操纵价格等因素也促使了房价的高速上涨。自从政府出台多项政策，鼓励贷款买房时，不少投机者利用各种“优惠”政策的漏洞实现了恶意抬高房价，而从中获利的行为。以简单的例子进行说明。现有A与B两人，合伙进行炒房。由于在相当长一段时期内，银行贷款政策的宽松，贷款人可以以很低的成本向银行进行买房贷款。假设A向银行贷款100万，买了一套房子。A的合作人B再向银行贷款300万，将A的房子买下。A用所获的300万中的100万偿还了银行贷款，并获得净收入200万。而A的合伙人B在贷款到期后，拒绝偿还银行贷款，银行只能将该“市值300万”的房产收回。至此，我们可以看到该行为中的利益情况，A与B毫无损失，并且共同获得200万收益，银行损失300万现金，但同时获得一套“市值300万”的房产作为补偿。
A与B的炒房行为实质上是在骗取银行资金，其收益的200万其实是加在价值100万的房产上的虚拟价值，而最终这200万的价值泡沫由银行来承担。这种利用政策漏洞实施的投机行为，使得房价只涨不跌，越多的投机者的进入，就会产生越多的价值泡沫，而所有的风险则全部压在了放款银行身上。这种民间俗称的“空手套白狼”行为也是导致了近10年中房价上涨如此迅速的一大原因。另外，大资金持有者或机构的恶意进入，也会破坏房地产市场中的正常供需状况，也就是 “炒房团”现象。以自身资金优势、在房屋出售初期就大量买入，并且进行囤积。这种行为一方面使得我国目前房屋空置率高，另一方面又造成原本正常的市场供给量下降，营造出供不应求的假象，进而引发价格上涨。
三、关于房价的线性回归分析
（一）建立回归模型
假设房价与诸多变量因素之间存在线性关系。将房屋销售价格设为因变量Y，而各种可能对其产生影响的因素设为自变量Xn。本文根据前文分析结果，选取相关数据样本，进行回归，并对回归结果进行显著性检验。通过检验，将结果为不显著的变量排除，再次进行回归分析。如此反复，直到模型整体以及各个变量均能通过检验为止，此时的线性回归模型，视为最为接近实际情况的模型。
由Eviews软件计算，逐步去除检验结果不显著的变量，最终保留了4项变量，分别是上海城市银行储蓄利率（1年定期）、人均可支配收入、上海市准予登记结婚人数以及上海市CPI。而被排除的原设变量为居民住宅用地交易价格、指数建筑材料购进价格指数、出让土地可建面积等。最终结果为：
Y=270.7279X1-76.55054X2+0.331619X3-202926.4X4-22300.90
该模型中：Y为上海住宅房屋销售价格、X1为上海市CPI、X2为上海市准予登记结婚（万对）、X3为上海市城市人均可支配收入（元）、X4为银行储蓄利率
方程中各个参数均能通过显著性水平为0.1的t检验，方程整体通过显著性为0.1的F检验，该模型决定系数为0.997935，为克服由解释变量增多而引起的决定系数偏差，调整后决定系数为0.996283，方程回归拟合度良好，处于接受范围内。为了检测模型的预测效果，现将2000年至2009年各期数据代入模型进行运算，并将结果与实际数据进行比较。
模型估计的误差值的绝对值在16.04与310.27之间波动，相对于同年的房价，误差所占比重在0.93%至4.86%之间波动，大致保持在1%以内，仅有1年数据误差超过3%，因此认为模型可信。
（二）模型分析
1.上海住宅房屋平均价格与CPI成正向变动关系。以2000年为基期，CPI每上升1，平均房价上涨270元。住宅房屋作为一种商品，受到普遍物价水平的影响，当物价水平上涨时，房价也会随之上涨。而其作为一种投资品，在社会物价上涨的情况下，房屋的保值功能愈发增强，也成为推动其价格的一个因素。
2.上海住宅房平均价格与上海市准予登记结婚对数成反向变动关系。登记结婚人数每上升1万对，平均房价下降76元。此变量的系数显然否定了刚性需求拉动房价的观点。通常认为，结婚人数代表了购房的刚需，应当与房价呈正向变动关系，而实际情况却与此相反。本文认为可能是由以下原因导致的。决定房价的因素决定于供求关系，在假定供给不变的情况下，房屋价格上升一定是由于市场的总需求上升引起的。而总需求可分为消费需求和投资需求，由正常结婚而引起刚性需求属于普通的消费需求，这部分需求与房价呈反向变动，而总需求又与房价呈正向变动，那就只能得到一个结论，投资需求与房价的正相关系数非常高。这就验证了中国目前房价上涨的最大推动力并非市场中正常的刚性需求，而是由于众多投资者将房屋是作为一种投资品而大量投资，由投资需求的持续上升造成的房屋价格上升。
3.上海住宅房屋平均价格与上海市城市人均可支配收入成正向变动关系。人均可支配收入每上升1元，房屋价格上涨0.33元。居民经济能力的提高将会提升购买力，对于房屋的需求自然会上升，从而推动房地产价格。
4.上海住宅房屋平均价格与银行储蓄利率成反向变动关系。储蓄利率每上升1%，房屋价格下跌223元。调节储蓄利率是调整市场流动性的很好手段，储蓄利率一旦上升，人们对于储蓄的倾向就会增加，资金就会从市场流向银行，房地产市场的资金也会相对减少，造成价格的下降。
5.商品房最终定价与建房成本相关性小。模型建立之初选取了居民住宅用地交易价格、指数建筑材料购进价格指数、出让土地可建面积等作为候选变量，而在显著性检验中，均未能通过。由此可知，对房产商而言，建造成本、土地成本以及土地供应等因素均不是其决定房屋售价的关键所在。而针对这些因素的房价调控政策也势必不能起到很好的效果。
四、建议及对策
通过以上分析，在了解影响我国房地产价格持续上涨的最主要因素之后，针对其特性，本文提出三点建议。第一，继续抑制过分增长的投资需求。通过构建数学模型，上文已经证明2000年至2009年间，推动上海市住宅房屋平均价格上涨的并非“刚性需求”，也非上涨的建房成本，而是巨大的投资资金。房屋作为一种特殊商品，既具有实际使用价值又有很好的投资价值。而在现阶段，房屋的投资属性被过分夸大，因此，若想控制房价，就必须让房地产从投资商品重新回归到生活必须品的定位。政策上应当继续控制投资者对房产的持有数量，从非第一套房产的贷款比例以及税收层面打压过度的投资情绪，降低房屋空置率。第二，完善法律监管，打击操纵市场行为。对于那些利用自身资金优势、信息优势或职权优势严重扰乱市场正常秩序的行为，应当建立完善的法律体制，以法律为武器对市场中的不正当牟利行为进行干预。努力为房地产市场提供一个公平、透明的交易环境，使市场价格能真正地反映出供需情况，保障广大购房者的实际利益。第三，加快经济结构转型。我国目前的经济发展模式对房地产及其相关产业链的依赖性强，房地产的降温势必会对本国的经济发展产生影响。因此，我国必须将经济增长的重点转向结构更为合理且带动性强的可持续发展产业，寻找新的经济刺激点，摆脱经济发展对房地产的依赖。只有这样，才能在不影响我国经济持续稳定发展的前提下让房价回归的市场的合理价位。
参考文献：
1.中华人民共和国2009年国民经济和社会发展统计公报.中华人民共和国国家统计局
2.2009年上海市国民经济和社会发展统计公报.上海市统计局
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5.洪弋浩，黄汉江.房价影响因素理论研究.中国经贸导刊，2010（2）
6.高健,冷安琪.我国房地产价格波动的影响因素分析.东方企业文化，2010（3）
7.刘韵凤,李惠英.房价与地价关系，吉林省经济管理干部学院学报，2010（1)
8.冯瑞娜,杨松涛.影响我国房价的政策因素分析.金融经济,2010（3）
9.董黎明,张国春.城市房价非理性上涨的因素探析.内蒙古金融研究，2010（1）
（作者简介：刘其华，上海金融学院本科学生 上海 200040）
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