论文部分内容阅读
摘要：随着宏观政策环境和房地产市场环境的不断变化，房地产行业利润率在逐渐降低，竞争日趋激烈。工程建设项目的成本控制与管理是否到位是关系到项目经济效益好坏的关键，竣工结算阶段的成本控制与管理更是十分重要。以烟台锦绣新园项目竣工结算阶段成本控制与管理为分析对象，重点阐述了竣工结算阶段成本控制管理的方式、方法及保障措施，通过竣工结算阶段造价控制分析，力求探索一种模板化、规范化的造价控制方法。希望其思路在类似项目建设中有很好的借鉴作用，能更高效地运用在今后的项目开发建设造价控制中，从而引导开发企业建立有效的成本控制管理机制，提高企业的经济效益和社会效益。
关键词：建设项目，竣工结算，成本控制，保障措施
中图分类号：F284 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2015）12-0055-59 收稿日期：2015-11-15
项目成本管理主要指对完成项目活动所需一切资源成本的管理控制，工程项目的成本管理控制主要分为前期决策阶段、设计阶段、招投标合同阶段、施工阶段、竣工结算阶段，本文以烟台锦绣新园项目为案例进行分析，着重阐述了建设项目竣工结算阶段成本控制与管理的关键点分析及保障措施。
1 锦绣新园项目简介
烟台市中心城区保障性住房项目锦绣新园，位于芝罘区蓝烟铁路以东、华泰路以南，只楚街道办事处范围内。地理位置较好，环境宜居，适合住宅小区的建设。项目建设期为3年，由烟台市宏丰置业发展有限责任公司承建，自2013年5月开始至2016年底竣工，现项目正在进行室内安装和室外配套。
锦绣新园项目建设内容及规模：项目规划总用地面积91600平方米，其中城市道路及绿化占地28000平方米，可建设用地63600平方米；项目总建筑面积245100平方米，其中，地上建筑面积166370平方米，地下建筑面积78730平方米。地上建筑中，规划住宅建筑面积为154094平方米，规划公建建筑面积12275平方米，公建中办公建筑面积1600平方米，商业建筑面积8630平方米，幼儿园建筑面积2045平方米。地下建筑中，小棚、设备用房建筑面积6652.32平方米，地下车库建筑面积72077.68平方米。建筑密度18.6%，容积率2.6，绿地率40%；住宅户数2040户，机动车位2162个（地面122个，地下2040个）。
2 锦绣新园项目审计结算工作中的成本控制分析
竣工结算是指一个建设项目或单项工程、单位工程全部竣工，发承包双方根据现场施工记录、设计变更通知书、现场变更签证、定额预算单价等资料，进行合同价款的增减或调整计算。竣工结算应按照合同有关条款和价款结算办法的有关规定进行，合同通用条款中有关条款的内容与价款结算办法的有关规定有出入的，以价款结算办法的规定为准。
2.1 加强全过程工程审计结算中对成本偏差的控制分析
通过审计全过程造价控制，可检查审核项目的实施现状是否按照项目计划完成工作。对正在审核未结算定案的项目，在审查过程中，可以以过去类似项目的实际成本为参照，进行比较来分析审计资料的准确性及当前项目的成本。在检查项目建设和管理状况的基础上，提出改进建议。通过审计过程控制，有利于正确地进行设计概算、施工图预算、竣工决算之间的“三算”对比。项目经批准的概、预算是考核实际建设项目造价控制的依据，在分析时，可将审计出具的实际数据和概、预算指标进行对比，以反映出竣工项目总造价和单方造价是节约还是超支，在比较的基础上找出原因，总结经验教训，进行调整。
2.2 审计结算阶段成本控制的关键点分析
2.2.1 施工项目及材料的询价、定价、结算方式
对部分材料及施工做法，会出现市场价与定额价格差别较大的情况，为确保工程质量，可提前约定由建设单位明确各项指标，按市场询价的方式结算，或采用甲供材方式，以保证质量，有效降低采购成本。为确保结算工作顺利进行，在锦绣新园项目合同签订时，即与总包单位做好甲方供料种类及退料的约定如下：双方结算时，属发包人供料的项目退料时，实际供料数量超过定额量的98%且少于定额量时，按实际供料量退料，退料单价执行定额价格；若实际供料数量低于定额量的98%时，按定额量的98%退料，退料单价执行定额价格；若实际发包人供材数量大于定额中发包人供材料数量，以实际发包人供材数量退料。这样，可实现甲方供料项目结算的有效控制。
2.2.2 工程竣工图纸的准确性和成本审核人员的专业性
要想做好竣工的结算工作，首要做的是收集材料。在准备竣工图的时候，一定要保证竣工图的准确性。在房屋施工的过程中，因为一些外界因素和突发因素的产生，使得原始的设计图都会出现一些改动。在进行结算办理时，工程成本的审核人员必须要亲自到施工现场进行核对，认真地进行测量并且记录下来，然后切实地反应在竣工图纸上。同时，成本审核人员一定要熟悉定额，并且对最新的造价材料和信息都要有一定的了解，在进行核算时一定要做到不漏算、不重算。当出现争议的时候，双方应该认真地进行沟通，必要的时候可以根据合同执行。
2.2.3 完善各项目工程结算
在工程项目建设完成并通过验收后，需进行各项目的最终结算。工程结算是建设单位、施工单位明确各项目造价，分析项目控制是否到位以及对施工单位工程款支付的重要依据。在工程结算中，需严格按照工程结算程序，及时完善现场各项资料。进入审计阶段，对施工单位提出的索赔、工程争议等问题，要以现场实际、施工合同为依据，按实认证，并需要在合同约定期限内完善各项目的工程结算工作。
3 竣工结算工作中成本控制保障措施
3.1 落实执行审计结算工作制度、程序
根据锦绣新园项目实际及工程审计相关法律、法规规定，制定专门的工程审计结算程序，建立成本分析系统，明确各部门责任及分工，具体如下。 3.1.1 资料报审
工程完工后，施工单位整理备齐报审资料，填写审核程序运行表，提交至现场监理公司，由监理公司初审，签署意见后转项目部审核，项目部审核完毕签署意见，经项目部分管经理签字后转公司审核。
报审资料应包括：施工合同、竣工图纸、设计变更、工程经济签证等。送公司的报审资料一式两份，原件、复印件各一份。
监理公司和项目部应仔细审核报审资料是否完整齐全，有无打印或书写模糊之处，盖章是否清楚无误，报审签证、图纸等技术性文件内容是否真实有效，是否与现场实际施工相符，并根据审核结果填写审核程序运行表。采用大包方式结算的项目，需提供是否按大包合同完成施工及施工中增减项的说明报告。
3.1.2 成立工程结算审核领导小组，完成复审询价工作，定期召开审前会议
①成立工程结算审核领导小组
组成人员有：成本合约部、财务部、项目部、材料部等部门负责人及分管领导，其他人员根据不同项目动态调整。
②领导小组办公室主要工作
收到报审资料后，复核报审资料，制定审核进度计划。根据报审项目数量召开资料送审前工程结算审核会议，对有疑问的事项，与会人员讨论并出具意见。删减不符合合同要求的报审资料，确定最终送审资料项目（不确定价值）。确定审核完成时间，形成初步报审意见，审核领导小组成员签字同意后报审，会议留下纪要存档备查，并通知审计公司领取送审资料，填写“委托方提供资料清单”。
涉及需定价的材料或施工项目，询价过程根据待定价的产品或材料的数量以及规格、型号、尺寸、材质等相关要求，制作询价表，确认技术指标，发至询价单位（如招标代理公司、造价咨询公司、材料供应商等）。根据询价结果与施工单位商谈，制作材料定价单，报工程结算审核领导小组审核，各方无异议即可确定价格，并由领导小组成员进行现场会签。
③明确结算审核时限
从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起，结算报告金额500万元以下的20天；500-2000万元的30天；2000-5000万元的45天；5000万元以上的60天（合同另有规定的从其规定）。
3.1.3 审核过程跟踪，定期召开工程结算审核会议
根据审核进度计划督促审核进度，及时答复审核过程中提出的问题。须及时组织项目部、造价咨询公司进行现场核验。审核初稿形成后，造价咨询公司需提报各分项审核增减量情况说明，由施工单位与造价咨询公司核对工程量，各方若无异议则出具审核报告，若有争议由造价咨询公司出具审核意见。领导小组根据审核项目数量，组织召开工程结算审核会议，公司结算审核领导小组全体成员参加，各方无异议即可定案，并由领导小组成员进行现场会签。
结算审核会议结束后，施工单位和造价咨询公司在审计报告上盖章确认并归档。
3.2 审计全过程跟踪及引入审计顾问形式的造价控制
对锦绣新园项目，引入专业的造价审计公司进行全过程跟踪审计，自工程建设初期就开始派驻人员现场全程介入，造价咨询费用按照国家相关标准执行。主要工作内容为：参与合同签订提出修改意见；前期“三通一平”阶段共同参与做好工程量的认证；参加各项工程例会；提出对施工图纸设计、图纸会审的优化意见；进行隐蔽工程的认证；编制工程预算；进行工程进度款的审核；进行工程结算的审核；提供整个工程造价咨询服务等工作。该项目通过全过程跟踪审计的方式，来实现整个项目工程造价的控制，并确保最终形成的竣工结算资料的准确性。
锦绣新园项目投资金额高，即使委托的审计公司具有相应资质，但审计人员的水平良莠不齐，最终可能导致出具的成果造价偏差较大。而建设单位人员往往又不具备专业的造价审计水平，因此，该项目在工程结算阶段，以审计顾问的形式引入另一家审计公司，不是对第一家审计公司的复审，而是站在建设单位的角度，从送审资料的审核到审计过程中的答疑及整个审计结算方案都参与并提出意见，对未定案的结算报告进行审查，提出建议后提报建设单位，由建设单位就提出的建议问题去落实，以确保最终结算报告的准确性。
3.3 工程审计结算方面造价控制具体措施
工程竣工后，工程结算是整个工程项目造价控制的重中之重，结算的准确性对整个项目的成本、盈亏平衡影响重大。工程结算整个实施过程都必须以合同为依据，做好现场图纸、签证、变更等基础性资料的审核，做好甲供料材料数量、价格的核对。审计工作中，要对比各家审计公司实力，选择资信高、实力强的审计公司。因具体审计人员的工作能力、业务水平高低不一，要加强对各项目审计过程的跟踪控制。对审计提出问题做好现场组织确认、答疑等工作，并严格按照制定的审计报告审核流程完成最终审核定案等工作，并做好对各审计项目成果的考核。
4 总结
在项目成本控制与管理的各个阶段，要从制度建设入手，形成一种模板化、规范化的造价控制方法。要开阔思维，以人为本，研究针对具体问题的对策和保障措施，以实现最大限度的成本控制目标。由于开发项目周期长，进行成本控制是一项复杂的工程，贯穿于项目实施的全过程，因此需要全员共同努力。
锦绣新园项目的成本控制，在翔实、准确的成本计划基础上，通过对工程项目造价控制层层分解，建立完善的成本控制工作程序和保障机制，同时在每一环节和每一细部的做法上都要时刻树立成本意识，从而实现项目实施全过程的成本控制。
做好锦绣家园项目竣工结算阶段的成本控制与管理，能确保整个工程项目预期成本控制目标的完成。对竣工结算阶段的成本控制与管理的研究，更重要的意义是将工程项目成本控制由事后管理逐渐转化为事前管理，将竣工结算阶段的成本控制方法引入到整个房地开发项目的全周期建设过程中，有助于企业进行更全面的成本控制，最大限度地降低房地产项目成本，提升经济效益。
参考文献：
1.陈和兰.项目成本控制和全面预算管理.项目管理技术.2011.9
2.徐薇华.房地产企业的目标成本管理——以龙信房产公司为例.会计之友.2011.13
3.黄文艳.基于挣值理论的房屋建筑施工项目成本动态控制研究.中外企业家.2012.7
4.李硕 罗海云.浅谈建筑施工项目的全寿命周期成本管理.科技创业.2010.3
5.柯宝红 夏鑫.房地产开发前期成本控制的研究.全国商情理论研究.2011.2
6.李真.浅谈工程招标、合同阶段成本控制.中国房地产业.2013.4
作者简介：
原松波，高级工程师，工程硕士研究生，毕业于中国海洋大学项目管理专业，研究方向是建设工程项目的成本控制与管理。
李豪杰，工程师，工程硕士研究生，毕业于中国海洋大学项目管理专业，研究方向是建设工程项目的成本控制与管理。
关键词：建设项目，竣工结算，成本控制，保障措施
中图分类号：F284 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2015）12-0055-59 收稿日期：2015-11-15
项目成本管理主要指对完成项目活动所需一切资源成本的管理控制，工程项目的成本管理控制主要分为前期决策阶段、设计阶段、招投标合同阶段、施工阶段、竣工结算阶段，本文以烟台锦绣新园项目为案例进行分析，着重阐述了建设项目竣工结算阶段成本控制与管理的关键点分析及保障措施。
1 锦绣新园项目简介
烟台市中心城区保障性住房项目锦绣新园，位于芝罘区蓝烟铁路以东、华泰路以南，只楚街道办事处范围内。地理位置较好，环境宜居，适合住宅小区的建设。项目建设期为3年，由烟台市宏丰置业发展有限责任公司承建，自2013年5月开始至2016年底竣工，现项目正在进行室内安装和室外配套。
锦绣新园项目建设内容及规模：项目规划总用地面积91600平方米，其中城市道路及绿化占地28000平方米，可建设用地63600平方米；项目总建筑面积245100平方米，其中，地上建筑面积166370平方米，地下建筑面积78730平方米。地上建筑中，规划住宅建筑面积为154094平方米，规划公建建筑面积12275平方米，公建中办公建筑面积1600平方米，商业建筑面积8630平方米，幼儿园建筑面积2045平方米。地下建筑中，小棚、设备用房建筑面积6652.32平方米，地下车库建筑面积72077.68平方米。建筑密度18.6%，容积率2.6，绿地率40%；住宅户数2040户，机动车位2162个（地面122个，地下2040个）。
2 锦绣新园项目审计结算工作中的成本控制分析
竣工结算是指一个建设项目或单项工程、单位工程全部竣工，发承包双方根据现场施工记录、设计变更通知书、现场变更签证、定额预算单价等资料，进行合同价款的增减或调整计算。竣工结算应按照合同有关条款和价款结算办法的有关规定进行，合同通用条款中有关条款的内容与价款结算办法的有关规定有出入的，以价款结算办法的规定为准。
2.1 加强全过程工程审计结算中对成本偏差的控制分析
通过审计全过程造价控制，可检查审核项目的实施现状是否按照项目计划完成工作。对正在审核未结算定案的项目，在审查过程中，可以以过去类似项目的实际成本为参照，进行比较来分析审计资料的准确性及当前项目的成本。在检查项目建设和管理状况的基础上，提出改进建议。通过审计过程控制，有利于正确地进行设计概算、施工图预算、竣工决算之间的“三算”对比。项目经批准的概、预算是考核实际建设项目造价控制的依据，在分析时，可将审计出具的实际数据和概、预算指标进行对比，以反映出竣工项目总造价和单方造价是节约还是超支，在比较的基础上找出原因，总结经验教训，进行调整。
2.2 审计结算阶段成本控制的关键点分析
2.2.1 施工项目及材料的询价、定价、结算方式
对部分材料及施工做法，会出现市场价与定额价格差别较大的情况，为确保工程质量，可提前约定由建设单位明确各项指标，按市场询价的方式结算，或采用甲供材方式，以保证质量，有效降低采购成本。为确保结算工作顺利进行，在锦绣新园项目合同签订时，即与总包单位做好甲方供料种类及退料的约定如下：双方结算时，属发包人供料的项目退料时，实际供料数量超过定额量的98%且少于定额量时，按实际供料量退料，退料单价执行定额价格；若实际供料数量低于定额量的98%时，按定额量的98%退料，退料单价执行定额价格；若实际发包人供材数量大于定额中发包人供材料数量，以实际发包人供材数量退料。这样，可实现甲方供料项目结算的有效控制。
2.2.2 工程竣工图纸的准确性和成本审核人员的专业性
要想做好竣工的结算工作，首要做的是收集材料。在准备竣工图的时候，一定要保证竣工图的准确性。在房屋施工的过程中，因为一些外界因素和突发因素的产生，使得原始的设计图都会出现一些改动。在进行结算办理时，工程成本的审核人员必须要亲自到施工现场进行核对，认真地进行测量并且记录下来，然后切实地反应在竣工图纸上。同时，成本审核人员一定要熟悉定额，并且对最新的造价材料和信息都要有一定的了解，在进行核算时一定要做到不漏算、不重算。当出现争议的时候，双方应该认真地进行沟通，必要的时候可以根据合同执行。
2.2.3 完善各项目工程结算
在工程项目建设完成并通过验收后，需进行各项目的最终结算。工程结算是建设单位、施工单位明确各项目造价，分析项目控制是否到位以及对施工单位工程款支付的重要依据。在工程结算中，需严格按照工程结算程序，及时完善现场各项资料。进入审计阶段，对施工单位提出的索赔、工程争议等问题，要以现场实际、施工合同为依据，按实认证，并需要在合同约定期限内完善各项目的工程结算工作。
3 竣工结算工作中成本控制保障措施
3.1 落实执行审计结算工作制度、程序
根据锦绣新园项目实际及工程审计相关法律、法规规定，制定专门的工程审计结算程序，建立成本分析系统，明确各部门责任及分工，具体如下。 3.1.1 资料报审
工程完工后，施工单位整理备齐报审资料，填写审核程序运行表，提交至现场监理公司，由监理公司初审，签署意见后转项目部审核，项目部审核完毕签署意见，经项目部分管经理签字后转公司审核。
报审资料应包括：施工合同、竣工图纸、设计变更、工程经济签证等。送公司的报审资料一式两份，原件、复印件各一份。
监理公司和项目部应仔细审核报审资料是否完整齐全，有无打印或书写模糊之处，盖章是否清楚无误，报审签证、图纸等技术性文件内容是否真实有效，是否与现场实际施工相符，并根据审核结果填写审核程序运行表。采用大包方式结算的项目，需提供是否按大包合同完成施工及施工中增减项的说明报告。
3.1.2 成立工程结算审核领导小组，完成复审询价工作，定期召开审前会议
①成立工程结算审核领导小组
组成人员有：成本合约部、财务部、项目部、材料部等部门负责人及分管领导，其他人员根据不同项目动态调整。
②领导小组办公室主要工作
收到报审资料后，复核报审资料，制定审核进度计划。根据报审项目数量召开资料送审前工程结算审核会议，对有疑问的事项，与会人员讨论并出具意见。删减不符合合同要求的报审资料，确定最终送审资料项目（不确定价值）。确定审核完成时间，形成初步报审意见，审核领导小组成员签字同意后报审，会议留下纪要存档备查，并通知审计公司领取送审资料，填写“委托方提供资料清单”。
涉及需定价的材料或施工项目，询价过程根据待定价的产品或材料的数量以及规格、型号、尺寸、材质等相关要求，制作询价表，确认技术指标，发至询价单位（如招标代理公司、造价咨询公司、材料供应商等）。根据询价结果与施工单位商谈，制作材料定价单，报工程结算审核领导小组审核，各方无异议即可确定价格，并由领导小组成员进行现场会签。
③明确结算审核时限
从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起，结算报告金额500万元以下的20天；500-2000万元的30天；2000-5000万元的45天；5000万元以上的60天（合同另有规定的从其规定）。
3.1.3 审核过程跟踪，定期召开工程结算审核会议
根据审核进度计划督促审核进度，及时答复审核过程中提出的问题。须及时组织项目部、造价咨询公司进行现场核验。审核初稿形成后，造价咨询公司需提报各分项审核增减量情况说明，由施工单位与造价咨询公司核对工程量，各方若无异议则出具审核报告，若有争议由造价咨询公司出具审核意见。领导小组根据审核项目数量，组织召开工程结算审核会议，公司结算审核领导小组全体成员参加，各方无异议即可定案，并由领导小组成员进行现场会签。
结算审核会议结束后，施工单位和造价咨询公司在审计报告上盖章确认并归档。
3.2 审计全过程跟踪及引入审计顾问形式的造价控制
对锦绣新园项目，引入专业的造价审计公司进行全过程跟踪审计，自工程建设初期就开始派驻人员现场全程介入，造价咨询费用按照国家相关标准执行。主要工作内容为：参与合同签订提出修改意见；前期“三通一平”阶段共同参与做好工程量的认证；参加各项工程例会；提出对施工图纸设计、图纸会审的优化意见；进行隐蔽工程的认证；编制工程预算；进行工程进度款的审核；进行工程结算的审核；提供整个工程造价咨询服务等工作。该项目通过全过程跟踪审计的方式，来实现整个项目工程造价的控制，并确保最终形成的竣工结算资料的准确性。
锦绣新园项目投资金额高，即使委托的审计公司具有相应资质，但审计人员的水平良莠不齐，最终可能导致出具的成果造价偏差较大。而建设单位人员往往又不具备专业的造价审计水平，因此，该项目在工程结算阶段，以审计顾问的形式引入另一家审计公司，不是对第一家审计公司的复审，而是站在建设单位的角度，从送审资料的审核到审计过程中的答疑及整个审计结算方案都参与并提出意见，对未定案的结算报告进行审查，提出建议后提报建设单位，由建设单位就提出的建议问题去落实，以确保最终结算报告的准确性。
3.3 工程审计结算方面造价控制具体措施
工程竣工后，工程结算是整个工程项目造价控制的重中之重，结算的准确性对整个项目的成本、盈亏平衡影响重大。工程结算整个实施过程都必须以合同为依据，做好现场图纸、签证、变更等基础性资料的审核，做好甲供料材料数量、价格的核对。审计工作中，要对比各家审计公司实力，选择资信高、实力强的审计公司。因具体审计人员的工作能力、业务水平高低不一，要加强对各项目审计过程的跟踪控制。对审计提出问题做好现场组织确认、答疑等工作，并严格按照制定的审计报告审核流程完成最终审核定案等工作，并做好对各审计项目成果的考核。
4 总结
在项目成本控制与管理的各个阶段，要从制度建设入手，形成一种模板化、规范化的造价控制方法。要开阔思维，以人为本，研究针对具体问题的对策和保障措施，以实现最大限度的成本控制目标。由于开发项目周期长，进行成本控制是一项复杂的工程，贯穿于项目实施的全过程，因此需要全员共同努力。
锦绣新园项目的成本控制，在翔实、准确的成本计划基础上，通过对工程项目造价控制层层分解，建立完善的成本控制工作程序和保障机制，同时在每一环节和每一细部的做法上都要时刻树立成本意识，从而实现项目实施全过程的成本控制。
做好锦绣家园项目竣工结算阶段的成本控制与管理，能确保整个工程项目预期成本控制目标的完成。对竣工结算阶段的成本控制与管理的研究，更重要的意义是将工程项目成本控制由事后管理逐渐转化为事前管理，将竣工结算阶段的成本控制方法引入到整个房地开发项目的全周期建设过程中，有助于企业进行更全面的成本控制，最大限度地降低房地产项目成本，提升经济效益。
参考文献：
1.陈和兰.项目成本控制和全面预算管理.项目管理技术.2011.9
2.徐薇华.房地产企业的目标成本管理——以龙信房产公司为例.会计之友.2011.13
3.黄文艳.基于挣值理论的房屋建筑施工项目成本动态控制研究.中外企业家.2012.7
4.李硕 罗海云.浅谈建筑施工项目的全寿命周期成本管理.科技创业.2010.3
5.柯宝红 夏鑫.房地产开发前期成本控制的研究.全国商情理论研究.2011.2
6.李真.浅谈工程招标、合同阶段成本控制.中国房地产业.2013.4
作者简介：
原松波，高级工程师，工程硕士研究生，毕业于中国海洋大学项目管理专业，研究方向是建设工程项目的成本控制与管理。
李豪杰，工程师，工程硕士研究生，毕业于中国海洋大学项目管理专业，研究方向是建设工程项目的成本控制与管理。