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摘 要：收益法是房产估价的基本方法之一，实践应用中比较频繁，但在净收益的求取中缺乏客观性和规范性，从而导致了价格评估精度不高，估价结论权威性不足。本文在理论结合实践的基础上提出几点合理的净收益求取思路，以期合理计算净收益，提高估价结果的客观性。
关键词：收益法;净收益;求取思路
1 收益法的实质
1.1 收益法涵义
收益法又名收益资本化法，是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率、收益乘数，将未来收益转换为价值或价格的一种方法。其本质是以房产的预期收益为导向来求取房产的价值或价格，是对土地、房屋等收益性资产进行价格评估的基本方法。
1.2收益法的理论依据
收益法是以预期原理为理论基础的，该原理揭示决定房产当前价值的因素主要是未来的因素而不是过去的因素，即房产当前价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、好处等的预期。拥有收益性房产不仅现在能够获取收益，而且可以在未来不断的获取收益。因此，购置收益性房产可视为一种投资行为：投资者购买收益性房产不是为了购买房屋本身，而是购买房屋的未来一系列收益，即以现在一笔资金去换取未来一系列资金。这样来看，购买收益性房产的价格等于将资金存入银行获取利息所起作用是相同的，等式表示即：房产价格=房产的净收益/资本化率，由此可以看出在收益法中，净收益的求取是否客观合理，直接影响估价结果的准确性、合理性。
2房产净收益求取的思路分析
收益性房产获取收益的方式可分为出租和营业两类，所以估价实践中求取净收益的途径也可分为两种：一是基于租赁收入求取，如：公寓、写字楼、商铺等房产;二是基于营业收入求取，如：宾馆、酒店等房产。实践中尽量是选择通过租赁收入求取净收益的做法，这对于提高净收益的准确性很有必要。基于租赁收入的净收益测算公式为：
净收益= 潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用
= 有效毛收入-运营费用
其中各项：
（1）潜在毛收入，是假定房产在充分利用、无空置情况下的收入。由房屋面积和市场租金的乘积计算。
（2）有效毛收入，是由潜在毛收入扣除空置等造成的损失后的收入。
（3）空置造成的损失，因闲置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失，一般以潜在毛收入的一定比率来计。
（4）其他收入，指租赁保证金、押金利息收入等。
（5）运营费用，维持房产正常使用或营业所必须的费用。如房产税、物业费等。
3具体不同收益类型房产净收益的求取思路
净收益的具体求取会因房屋收益类型不同而有所不同，本文基于估价业务实践，将净收益求取归纳为下列四种情形：出租型房产;营业型房产;自用或尚未使用的房产;混合收益型房产。
3.1 出租型房产净收益求取
出租的房产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商铺等。其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息收入等。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素，一般是其中的物业费、保险费、房产税、租赁税费，但在实际求取净收益时，通常是在分析租赁合同的基础上确定所要扣除的费用项目。
3.2 营业型的房产净收益求取
营业的房产的特点是房产所有者同时又是经营者，房产租金与经营者利润没有分开。
（1）商业经营的房产。应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润，及与房产可分离的无形资产的价值。其中，采用联营方式的购物中心，产权人应按经营者的商品销售额比例获取租金性质的有效毛收入，以该收入计算营业税、房产税等，因此净收益为该收入扣除有关税费。
（2）工业生产的房产。应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、销售费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润及与房产可分离的无形资产的价值。
（3）农用房产。应由房产年产值扣除种苗、肥料、人工、畜工、机工、农药、水利、农舍、农具、税、投资利息、农业利润等费用。
3.3自用或空置的房产净收益求取
自用或空置的房产是指住宅、写字楼等目前为业主自用或暂时闲置的房产。自用或空置的房产的净收益，应根据同一市场上有收益的类似房产的有关资料按照上述方式来测算或者通过类似房产的净收益直接比较得出。
3.4 混合的房产净收益求取
对于实际估价业务中包含上述多种收益类型的房产，可采用下列方式之一求取：
（1）首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。
（2）把费用分为固定费用和变动费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。
（3）把混合收益的房产看成是各种单一收益类型房产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。
4净收益求取时应注意的问题
4.1 有形收益和无形收益均需考虑
房产收益可分为有形收益和无形收益。有形收益是由房产带来的直接货币收益。无形收益是指房产带来的间接利益，例如安全感、自豪感、提高声誉和信用、增强融资能力等。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。但要注意有些无形收益可能考虑在报酬率中，因此要与报酬率衔接起来，不能有重复。有时无形收益也会通过有形收益得到体现，则不能再单独考虑。
4.2 实际收益和客观收益鉴别采用
实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，它一般不能直接用于估价。因为具体经营管理者的能力对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，只有这种收益才可以作为估价的依据。
有租赁合同限制的，租赁期限内的租金应采用租赁合同中约定的租金，即实际租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。因此，合同租金高于或低于市场租金，都会影响房产的价值。
参考文献：
[1] 柴强，房产估价理论与方法，中国建筑工业出版社2018，230-246。
[2] 中華人民共和国住房和城乡建设部，房产估价规范，GB/T50291-2015。
关键词：收益法;净收益;求取思路
1 收益法的实质
1.1 收益法涵义
收益法又名收益资本化法，是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率、收益乘数，将未来收益转换为价值或价格的一种方法。其本质是以房产的预期收益为导向来求取房产的价值或价格，是对土地、房屋等收益性资产进行价格评估的基本方法。
1.2收益法的理论依据
收益法是以预期原理为理论基础的，该原理揭示决定房产当前价值的因素主要是未来的因素而不是过去的因素，即房产当前价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、好处等的预期。拥有收益性房产不仅现在能够获取收益，而且可以在未来不断的获取收益。因此，购置收益性房产可视为一种投资行为：投资者购买收益性房产不是为了购买房屋本身，而是购买房屋的未来一系列收益，即以现在一笔资金去换取未来一系列资金。这样来看，购买收益性房产的价格等于将资金存入银行获取利息所起作用是相同的，等式表示即：房产价格=房产的净收益/资本化率，由此可以看出在收益法中，净收益的求取是否客观合理，直接影响估价结果的准确性、合理性。
2房产净收益求取的思路分析
收益性房产获取收益的方式可分为出租和营业两类，所以估价实践中求取净收益的途径也可分为两种：一是基于租赁收入求取，如：公寓、写字楼、商铺等房产;二是基于营业收入求取，如：宾馆、酒店等房产。实践中尽量是选择通过租赁收入求取净收益的做法，这对于提高净收益的准确性很有必要。基于租赁收入的净收益测算公式为：
净收益= 潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用
= 有效毛收入-运营费用
其中各项：
（1）潜在毛收入，是假定房产在充分利用、无空置情况下的收入。由房屋面积和市场租金的乘积计算。
（2）有效毛收入，是由潜在毛收入扣除空置等造成的损失后的收入。
（3）空置造成的损失，因闲置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失，一般以潜在毛收入的一定比率来计。
（4）其他收入，指租赁保证金、押金利息收入等。
（5）运营费用，维持房产正常使用或营业所必须的费用。如房产税、物业费等。
3具体不同收益类型房产净收益的求取思路
净收益的具体求取会因房屋收益类型不同而有所不同，本文基于估价业务实践，将净收益求取归纳为下列四种情形：出租型房产;营业型房产;自用或尚未使用的房产;混合收益型房产。
3.1 出租型房产净收益求取
出租的房产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商铺等。其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息收入等。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素，一般是其中的物业费、保险费、房产税、租赁税费，但在实际求取净收益时，通常是在分析租赁合同的基础上确定所要扣除的费用项目。
3.2 营业型的房产净收益求取
营业的房产的特点是房产所有者同时又是经营者，房产租金与经营者利润没有分开。
（1）商业经营的房产。应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润，及与房产可分离的无形资产的价值。其中，采用联营方式的购物中心，产权人应按经营者的商品销售额比例获取租金性质的有效毛收入，以该收入计算营业税、房产税等，因此净收益为该收入扣除有关税费。
（2）工业生产的房产。应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、销售费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润及与房产可分离的无形资产的价值。
（3）农用房产。应由房产年产值扣除种苗、肥料、人工、畜工、机工、农药、水利、农舍、农具、税、投资利息、农业利润等费用。
3.3自用或空置的房产净收益求取
自用或空置的房产是指住宅、写字楼等目前为业主自用或暂时闲置的房产。自用或空置的房产的净收益，应根据同一市场上有收益的类似房产的有关资料按照上述方式来测算或者通过类似房产的净收益直接比较得出。
3.4 混合的房产净收益求取
对于实际估价业务中包含上述多种收益类型的房产，可采用下列方式之一求取：
（1）首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。
（2）把费用分为固定费用和变动费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。
（3）把混合收益的房产看成是各种单一收益类型房产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。
4净收益求取时应注意的问题
4.1 有形收益和无形收益均需考虑
房产收益可分为有形收益和无形收益。有形收益是由房产带来的直接货币收益。无形收益是指房产带来的间接利益，例如安全感、自豪感、提高声誉和信用、增强融资能力等。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。但要注意有些无形收益可能考虑在报酬率中，因此要与报酬率衔接起来，不能有重复。有时无形收益也会通过有形收益得到体现，则不能再单独考虑。
4.2 实际收益和客观收益鉴别采用
实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，它一般不能直接用于估价。因为具体经营管理者的能力对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，只有这种收益才可以作为估价的依据。
有租赁合同限制的，租赁期限内的租金应采用租赁合同中约定的租金，即实际租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。因此，合同租金高于或低于市场租金，都会影响房产的价值。
参考文献：
[1] 柴强，房产估价理论与方法，中国建筑工业出版社2018，230-246。
[2] 中華人民共和国住房和城乡建设部，房产估价规范，GB/T50291-2015。