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当海外房产在国内如火如荼销售的时候，不管是购买来自英国曼彻斯特的学生公寓、加拿大温哥华市中心的小型住宅，还是投资澳洲墨尔本、悉尼市中心的高层公寓及周边区域的别墅，归根结底，房产投资的目的是在获得资产保值和增值基础上同时获得租金收益——实现以租养房。因此，在正确的海外租赁市场观念下甄选合适的租客就显得尤为重要。
通常状况下，国内房产投资者在判断海外租赁市场时会产生如下的时空错位判断：
一、越靠近市中心的房子，特别是高层公寓类住宅，其租金回报率会越高，物业的空置率会越低。
错！
这样想当然的认为其实很容易理解，国内绝大多数房产投资者都生活在一、二线大城市里，在过去的投资过程中恰好经历中国城市化的快速发展阶段，其中包括老房和旧房拆迁改造、城中村变新型经济区等城市化转型；因此才有北京二环房价高于三环、三环区域价格贵过四环，在寸土寸金的同时租金当然也水涨船高；正是基于国内这样的逻辑关系和推理，国内的投资者也理所当然地这样衡量海外房产的租金高低与市中心的远近关系。而海外房产真实租金收益的多寡和物业空置期的长短却与国人的“认为”和“想象”很不一致。
为了更好地诠释租金回报率和空置率与市中心位置的关系，笔者特意把海外成熟房地产市场的典型——墨尔本作为案例进行剖析。最近的澳洲权威报纸《The Age》的公寓市场报道：Fairfax属下的澳大利亚物业监察报告指出，预计到今年12月份，墨尔本公寓租金中位价格固定在$350/周就要两年了，是有记录以来租金停滞不涨最长的一段时间。有些地产中介透露，由于放租的公寓骤升，迫使很多业主要降租10%甚至更多来获得租约。
此外，地产中介Biggin Scott的总裁Chris O’Shaughnessy说：“有一套租金$430/周的物业空置4周以后只能以$380出租。一室和两室的公寓房空置4或6周的情况以前是从没见过的。”他还补充：“有些业主认为，房租并非一味看涨是近乎不可能理解的。”另外，CKC的分析师Robert Papaleo说：“供过于求也在中心商务区——CBD及南岸区造成问题，但还是首次延伸到近城区。2010年到2014年间，在South Yarra、Richmond、Prahran、Footscray及Abbotsford五区建成的公寓数量是前十年总数的两倍。分析公司Charter Keck Cramer指出，墨尔本市区到2014年年底竣工的公寓大概有25500套，是上一次公寓市场高峰即2005年竣工数量的4倍。这个数字还不包含多个由规划部长Matthew Guy在过去28个月内批准的20座超高层住宅以及在最新规划的近城区Montague中的17栋大楼。大批涌入市场的公寓会极度压低租金价格，并可能造成近城区公寓房空置率蹿升，导致业主回报远不理想。在同一楼盘或数十个甚至数百个公寓房竣工同时投入市场时，争取租户的情况将尤为激烈。
从以上的真实市场数据和专业人士的反馈来看，未来墨尔本市中心及周边5公里的近城区都可能遭遇公寓供给过剩的问题，而国内投资者并不了解的事实是： 30年前的墨尔本就已经实施国内刚刚提倡的城镇化，并取得了巨大的成功，99.5%的澳洲本地人根本没有生活在市中心，而是选择更有生活气息、教育资源丰富、配套设施完善的卫星城区。所以，急于入市的国内房产投资者，在选择海外投资项目的时候，不要把国内短期形成的租房经验套用到已经经历过60年地产商业化的澳洲成熟房地产市场。而发生在澳洲的这种状况，与英国、美国、新西兰的地产市场情景十分类似。
结论是，决定任何一个位置，不管是市中心还是外围郊区的租金回报率及空置率的关键要素，是当地的出租物业的供给和需求关系，而且这种供给和需求关系是动态的、当下的、可以发生转化的；调查投资区域出租物业的供给和需求数量、出租平均价格水平、居住人群的分类，比单纯衡量到市中心的远近来选择物业更加科学和有实效价值。
二、学生是投资物业的主流租赁人群，因此选择学校扎堆的市中心进行房产投资。
错！
海外成熟租赁市场真实情况是，学生类租客的受欢迎程度远远排在有收入的带子女的家庭租客、有收入的年轻夫妇、有收入证明的本地金领和白领这三类优质租客之后。
究其原因，国人忽略了澳洲、新西兰、加拿大、美国等成熟市场中业已形成的租赁市场的判断依据、筛选优质租客的标准，单纯依赖自身固有观念来判断造成的。
三、投资学区房收益高。
错！
这种错误观念形成的背景是这样的：
背景1：海外发展商来国内推销公寓产品的宣传重点人群就是子女在海外留学的家长，因此总是以近交通、近大学、学区房概念作为吸引眼球的宣传口号。
背景2：国内学区房的各种优势，让国人对海外房产市场中靠近大学周边的学生公寓项目情有独钟。
事实情况却可能与大多数人的想象相反，即很多大学周边的学生公寓、高层公寓的房价增长缓慢，租金收益减少，空置率可能上升。具体原因分析如下：
1.大学周边区域的本地人比例大幅降低。本地居民把房子租给外来的留学生群体，再用以此换来的高租金租住到更有生活氛围的其他区域。久而久之，大学周边变成了海外留学生生活和居住的区域。
2.留学生扎堆居住区域的治安状况、卫生环境等相对较差。留学生群居与合租房子成为一种生活方式，而这样的生活产生了大量的学生垃圾品；周末夜晚的Party常常通宵达旦。这些都造成学生扎堆区域的犯罪率高企，卫生标准的降低，本地人都尽量不去居住外来人口扎堆的区域。
3.留学生租客的增加和减少随时受留学及移民政策调整的巨大影响。留学生签证标准的改变、留学生技术移民政策的更新无不牵动着海外学子的心，甚至汇率的波动都会影响到海外大学入学的留学生人数。因此，学生租客是受诸多社会因素、政策因素、货币政策影响的不稳定租客人群，国内投资者在选择海外投资物业时，切莫把物业出租的焦点集中在学生类租客身上，而更应该把目光集中在租赁市场的中流砥柱——本地家庭和有收入的工薪阶层上。
那投资“学区”房是不是已经沦为一句空话呢？该如何正确判断和选择真正意义上的学区房呢？笔者通过自身的海外房产投资实践，给出如下的答案供大家参考：
投资到精英高中或者优质私立学校的周边，而非大学旁边。
因为对于进入该类学校的学生而言，他们的家庭为了更好地照顾其子女，会在周边租房子、购买房子来满足孩子教育需要。这种由家庭组成的学区氛围，才是投资所谓学区房的价值体现。
投资到大学新的校区规划的潜力区域。
举例而言，墨尔本大学要在Geelong的某个新区开设新的5个学科的全新校区，且已经获得当地的批准。在大学分校区建立之前进行提前投资，而不是投资到已经成熟的学校周边。
时刻铭记：投资到有发展潜力的位置，而非已经成为大家公认的好位置的“位置”。用美国地产界的行话讲：“You buy what you have seen！”即：要为您所看到的“好位置”付出代价和支付成本。
特约作者简介：
刘磊：国际理财规划师，私人银行家认证（CPB）海外房地产投资课程讲师，中国银行（ICIE）高端人群房地产投资实务课程讲师、房产投资专栏作者、评论员，澳洲西蒙斯家建集团首席房产投资策略分析师，具有中国外国专家局专家资质。著有《决胜海外房地产》。
通常状况下，国内房产投资者在判断海外租赁市场时会产生如下的时空错位判断：
一、越靠近市中心的房子，特别是高层公寓类住宅，其租金回报率会越高，物业的空置率会越低。
错！
这样想当然的认为其实很容易理解，国内绝大多数房产投资者都生活在一、二线大城市里，在过去的投资过程中恰好经历中国城市化的快速发展阶段，其中包括老房和旧房拆迁改造、城中村变新型经济区等城市化转型；因此才有北京二环房价高于三环、三环区域价格贵过四环，在寸土寸金的同时租金当然也水涨船高；正是基于国内这样的逻辑关系和推理，国内的投资者也理所当然地这样衡量海外房产的租金高低与市中心的远近关系。而海外房产真实租金收益的多寡和物业空置期的长短却与国人的“认为”和“想象”很不一致。
为了更好地诠释租金回报率和空置率与市中心位置的关系，笔者特意把海外成熟房地产市场的典型——墨尔本作为案例进行剖析。最近的澳洲权威报纸《The Age》的公寓市场报道：Fairfax属下的澳大利亚物业监察报告指出，预计到今年12月份，墨尔本公寓租金中位价格固定在$350/周就要两年了，是有记录以来租金停滞不涨最长的一段时间。有些地产中介透露，由于放租的公寓骤升，迫使很多业主要降租10%甚至更多来获得租约。
此外，地产中介Biggin Scott的总裁Chris O’Shaughnessy说：“有一套租金$430/周的物业空置4周以后只能以$380出租。一室和两室的公寓房空置4或6周的情况以前是从没见过的。”他还补充：“有些业主认为，房租并非一味看涨是近乎不可能理解的。”另外，CKC的分析师Robert Papaleo说：“供过于求也在中心商务区——CBD及南岸区造成问题，但还是首次延伸到近城区。2010年到2014年间，在South Yarra、Richmond、Prahran、Footscray及Abbotsford五区建成的公寓数量是前十年总数的两倍。分析公司Charter Keck Cramer指出，墨尔本市区到2014年年底竣工的公寓大概有25500套，是上一次公寓市场高峰即2005年竣工数量的4倍。这个数字还不包含多个由规划部长Matthew Guy在过去28个月内批准的20座超高层住宅以及在最新规划的近城区Montague中的17栋大楼。大批涌入市场的公寓会极度压低租金价格，并可能造成近城区公寓房空置率蹿升，导致业主回报远不理想。在同一楼盘或数十个甚至数百个公寓房竣工同时投入市场时，争取租户的情况将尤为激烈。
从以上的真实市场数据和专业人士的反馈来看，未来墨尔本市中心及周边5公里的近城区都可能遭遇公寓供给过剩的问题，而国内投资者并不了解的事实是： 30年前的墨尔本就已经实施国内刚刚提倡的城镇化，并取得了巨大的成功，99.5%的澳洲本地人根本没有生活在市中心，而是选择更有生活气息、教育资源丰富、配套设施完善的卫星城区。所以，急于入市的国内房产投资者，在选择海外投资项目的时候，不要把国内短期形成的租房经验套用到已经经历过60年地产商业化的澳洲成熟房地产市场。而发生在澳洲的这种状况，与英国、美国、新西兰的地产市场情景十分类似。
结论是，决定任何一个位置，不管是市中心还是外围郊区的租金回报率及空置率的关键要素，是当地的出租物业的供给和需求关系，而且这种供给和需求关系是动态的、当下的、可以发生转化的；调查投资区域出租物业的供给和需求数量、出租平均价格水平、居住人群的分类，比单纯衡量到市中心的远近来选择物业更加科学和有实效价值。
二、学生是投资物业的主流租赁人群，因此选择学校扎堆的市中心进行房产投资。
错！
海外成熟租赁市场真实情况是，学生类租客的受欢迎程度远远排在有收入的带子女的家庭租客、有收入的年轻夫妇、有收入证明的本地金领和白领这三类优质租客之后。
究其原因，国人忽略了澳洲、新西兰、加拿大、美国等成熟市场中业已形成的租赁市场的判断依据、筛选优质租客的标准，单纯依赖自身固有观念来判断造成的。
三、投资学区房收益高。
错！
这种错误观念形成的背景是这样的：
背景1：海外发展商来国内推销公寓产品的宣传重点人群就是子女在海外留学的家长，因此总是以近交通、近大学、学区房概念作为吸引眼球的宣传口号。
背景2：国内学区房的各种优势，让国人对海外房产市场中靠近大学周边的学生公寓项目情有独钟。
事实情况却可能与大多数人的想象相反，即很多大学周边的学生公寓、高层公寓的房价增长缓慢，租金收益减少，空置率可能上升。具体原因分析如下：
1.大学周边区域的本地人比例大幅降低。本地居民把房子租给外来的留学生群体，再用以此换来的高租金租住到更有生活氛围的其他区域。久而久之，大学周边变成了海外留学生生活和居住的区域。
2.留学生扎堆居住区域的治安状况、卫生环境等相对较差。留学生群居与合租房子成为一种生活方式，而这样的生活产生了大量的学生垃圾品；周末夜晚的Party常常通宵达旦。这些都造成学生扎堆区域的犯罪率高企，卫生标准的降低，本地人都尽量不去居住外来人口扎堆的区域。
3.留学生租客的增加和减少随时受留学及移民政策调整的巨大影响。留学生签证标准的改变、留学生技术移民政策的更新无不牵动着海外学子的心，甚至汇率的波动都会影响到海外大学入学的留学生人数。因此，学生租客是受诸多社会因素、政策因素、货币政策影响的不稳定租客人群，国内投资者在选择海外投资物业时，切莫把物业出租的焦点集中在学生类租客身上，而更应该把目光集中在租赁市场的中流砥柱——本地家庭和有收入的工薪阶层上。
那投资“学区”房是不是已经沦为一句空话呢？该如何正确判断和选择真正意义上的学区房呢？笔者通过自身的海外房产投资实践，给出如下的答案供大家参考：
投资到精英高中或者优质私立学校的周边，而非大学旁边。
因为对于进入该类学校的学生而言，他们的家庭为了更好地照顾其子女，会在周边租房子、购买房子来满足孩子教育需要。这种由家庭组成的学区氛围，才是投资所谓学区房的价值体现。
投资到大学新的校区规划的潜力区域。
举例而言，墨尔本大学要在Geelong的某个新区开设新的5个学科的全新校区，且已经获得当地的批准。在大学分校区建立之前进行提前投资，而不是投资到已经成熟的学校周边。
时刻铭记：投资到有发展潜力的位置，而非已经成为大家公认的好位置的“位置”。用美国地产界的行话讲：“You buy what you have seen！”即：要为您所看到的“好位置”付出代价和支付成本。
特约作者简介：
刘磊：国际理财规划师，私人银行家认证（CPB）海外房地产投资课程讲师，中国银行（ICIE）高端人群房地产投资实务课程讲师、房产投资专栏作者、评论员，澳洲西蒙斯家建集团首席房产投资策略分析师，具有中国外国专家局专家资质。著有《决胜海外房地产》。