论文部分内容阅读
盟科观邸小区业主委员会的大部分成员都没有想到：一开始，他们只是想炒掉开发商遗留下来的物业公司，三年过去了，他们不但没换掉物业，连委员会的合法身份都成了问题。
崔三烈说：“当初如果知道这里水这么深，我是绝对不会当这个业主委员会主任的。”
说这话时，他戴着老花镜坐在自家客厅的小板凳上，跟前的茶几上堆放着这三年来和业主委员会工作相关的各种文件。他语气平缓，没有夹带任何激烈的情绪。
73岁的崔三烈是盟科观邸业主委员会的主任，两天前刚刚出院。半个多月前，他与业委会第一副主任曹济龙在和物业公司谈判重新起草新的物业合同事宜的时候，两个人被突然冲进屋里的几个人打倒在地。他气得犯了高血压，在医院里住了22天。
这是他当上业主委员会主任后第二次被打。第一次是在半年多前，业主委员会放在小区院内宣传物业管理条例的展板被人砸坏了。有人怀疑是物业公司找人做的，业主委员会找到物业理论，在争论的过程中，有人跳起来一拳把崔三烈打晕了过去。
“崔老师和他老伴儿，为了这个业主委员会的工作，这三年真是快把自己的老命搭上了。”业主委员会的第二副主任王滨如说，“他们俩都是朝鲜族，有股倔劲儿，换了一般人真是坚持不下来。”
其实谁的日子都不容易，王滨如虽然没像崔三烈和曹济龙那样被人动了手，但自从当上业主委员会的第二副主任，一年里家里被停了9个月的电梯，他家住19层，电梯只停18层和20层，结果王滨如每天出门都得多走一层楼梯。不久前，王滨如头一天晚上在电视节目上接受采访时说了句“换物业是长痛不如短痛”，第二天一大早，他停在车库里的车的四个轮胎就都被扎了。
崔三烈、曹济龙和王滨如，这三个年过六十的退休老人，最初都是抱着帮大家做点事的想法进了盟科观邸业主委员会。他们最初的打算很简单，就是希望在业主委员会成立后，为自己也为大家维权，换一个更好的物业公司。
以他们半辈子的经历和身手，谁也没有想到一个业主委员会的工作会这么难做：一个军事大学研究原子弹的教授、一个当年的国企处长，一个前市委干部—这三个委员会核心成员，外加十个大学以上学历的业主委员会委员。13个人花了三年时间，不但没能换掉物业公司，到了3年任期的最后，还得为了证明这个业主委员会的合法身份四处维权。
对他们来说，这三年里的种种遭遇固然让人气愤，但为了“讨个说法”，这也成了他们坚持下去保住这个委员会的一种动力。
矛盾的由来
晚上6点15分，哈尔滨的天色已经完全暗了下来，手机上的天气预报显示室外温度为零下15摄氏度。离开宾馆前，我给崔三烈家里打了个电话，接电话的是崔三烈的爱人朴老师，她嘱咐我路上一定要“注意安全”，“别看我们这小区外表看灯火辉煌的，其实是一片黑暗”。
十几分钟后，我便到了崔三烈家所在的“盟科观邸”小区。小区大门口处的铁门由电子锁锁着，要刷卡才能出入。铁门旁边的门卫值班室里漆黑一片，没人值班。第一次来拜访时，崔三烈就对我说，这里的大门，拿什么磁卡都能刷开。
我从口袋里掏出“北京市政公交一卡通”，试着在门禁上一刷，门居然开了。
小区里没有路灯，院子里的路上满是积雪，我摸黑小心翼翼地走到了崔三烈的楼下。单元门口的呼叫器试了几次都不起作用，正好楼里出来个大爷，好心地把我放了进去。
崔三烈住在这栋单元楼的高层，走进电梯，可以看到楼层按键板下面露出了外接的电线。后来我才知道，这是小区业主和物业又一次斗争的结果。大约在两周前，物业公司在所有小区的电梯里都安装了刷卡器，业主需要刷卡才能使用电梯到达自己所住的楼层—业主要交齐物业费才能从物业手中领到专用磁卡。但这个小区的很多业主因为不满意物业公司的服务，已经拖了一两年的物业费没有交。找物业协商了几次无果后，一群业主组织起来，动手拆了物业装上的刷卡器。
盟科观邸小区位于哈尔滨南岗区宣化街73号和74号，由盟科清润置业有限公司投资15亿元人民币建造，2006年开盘出售。崔三烈说，自己在这儿已经住了一辈子，这里原来是省军区的“红楼区”—哈尔滨几个重要的军事研究所和军事学院的专家们当年都住在这里，现在是哈尔滨的中心区。
崔三烈1939年出生，是当年哈尔滨军事工程学院毕业的大学生。大学毕业后，他留校教书从事和原子弹相关的研究，后来成了理学院的系主任兼任学院的纪委书记。
2006年，盟科观邸期房售价是3800元/平方米，当时哈尔滨的平均房价在2000元/平方米左右。小区建成后，原来“红楼区”有500户人家搬回了盟科观邸小区里的回迁房。据说，当年能够争取到这样“空前绝后”的补偿，是崔三烈出面和军区领导反映情况的结果。崔三烈因此在回迁户里很有影响力，大家觉得这个人认真，能帮大家办事。
2009年年底，在成立业主委员会的过程中，崔三烈参与了前期的筹备，并且帮忙撰写了委员会的议事规程。大家觉得他人好没有私心，再后来就选他当了委员会主任。
小区业主和这家名为“新明基”的物业公司之间的矛盾是在2007年10月份大部分居民正式入住之后慢慢显露出来的。崔三烈说，当初刚搬进来的时候，只觉得这个小区好多事都是物业说了算，如果交不齐物业费，即便是付完了房款也拿不到钥匙，一定要缴齐物业费才能入住。当时大家都觉得不太对劲儿，可是具体的程序和规定应该是什么样子的，大多数人都搞不清楚，大家都急着搬进新房也没心思把这些事情搞清楚。
“2006年在哈尔滨能拿得出50多万买房子的，也不是一般人。大家当时都没太在意一年2000多块钱的物业费。”王滨如说。
新明基物业公司属于开发商留下的前期物业，按照合同规定，应该在业主入住满一年后和业主们签订新的物业合同。可是当12个月的合同期满后，并没有人召集业主们重新签订新的物业合同，新明基物业公司把当初承诺在装修检查合格后就退还给用户的2000多元“装修保障金”当作第二年的物业费扣掉了。 直到2009年年初，小区的大部分业主才回过味来。盟科观邸小区的物业收费按照房屋使用面积算，每平方米为1.9元。根据哈尔滨市物业收费标准，1.9元/平方米的收费标准，比最高一级的收费标准稍微低一点。可是对比周围的小区，盟科观邸的小区设施和物业管理水平都不是最好的，比如：用什么卡都能刷开的门禁、无法使用的通话器、无人清扫的积雪和入夜没有路灯……但收费却是最高，比周边同等的小区一平方米使用面积高出0.3到0.5元。
崔三烈曾算过一笔账：如果按每平方米使用面积1.9元收费的话，盟科观邸小区的每年收的物业费将近600万元。小区一共有677个车位，每年每个车位收费1800元，一年总共是110万。加上小区商铺的物业费（收费高于1.9元/平方米），再加上一年80万元左右的电梯广告费，物业公司一年的收入大概在1000万元左右。“这笔钱可不得了。”他说。
除了收费高，小区的安全也存在很多问题，入夜基本没有保安巡逻。在2008年还发生过小区租户被外来人员勒死在家中的命案。业主们尝试和物业沟通过几次，但物业的态度十分强硬。有业主说：“他们说，‘我们是开发商留下的物业，你们买了这里的房子，你们是臣民，我们是主人。’”
2009年年初，在稀里糊涂交了两年的物业费并经历了诸多不顺心之后，大家决定成立业主委员会维护自己的业主权益，换一家让自己满意的物业公司。
怎么才能换掉物业
虽然《中华人民共和国物业管理条例》于2005年已经颁布，业主委员会也不是什么新生事物，但其实业主委员会成立率仍很低。在一个业主论坛上，有人写道：“业主委员会的成立就像‘中彩票’，需要有能力又热心的退休人士，还要有一群素质较高的业主以及开明的物业公司。几个因素能合在一起的几率太低了。”
王滨如说：“别看在哈尔滨有这么多小区，真正有业主委员会的小区不到10%。”
对于业主们来说，自发成立一个业主委员会，从一开始就是件困难重重的事情。按照国家的相关规定：成立业主委员会，要由所在街道办事处牵头、组织和指导。这期间要经过数道程序，每个程序都有所不同。需要从街道找个牵头人，并且按照哈尔滨市文件中规定业主委员会的成立需要在街道办事处、政府的指导下进行。
上述手续完成后需要成立一个筹备组，筹备组由街道办事处、居委会、派出所、开发商、物业管理公司、业主等几方组成；筹备组成立之后要进行选举工作，在此期间要制定选举方案，制定物业管理委员会章程，成立管委会后到政府备案。这样，业主委员会才能以组织的形式开展工作。
盟科观邸小区业主委员会于2009年3月份开始筹备。“当时是街道办事处牵头，他们派了一个主任来做筹备委员会的组长，我是副组长。”崔三烈说。他带着大家一起学习物权法、哈尔滨市有关物业管理方面的规定以及各种相关的文件，并且撰写了未来业主委员会的议事规程。
“我是个老九（知识分子），没别的，就是办事认真，一切都认认真真依照国家的规定办。”
在委员会筹备期间，小区居民还以一人一票的方式先从自己所在的单元选出一位业主代表—按照户型分布来计算，大约是40户到90户中会有一个业主代表，最后一共选出了47位。再由业主代表投票选出业主委员会，推举以后张榜公示，征求各位业主和街道社区的意见，最后业主代表起来进行业主委员会投票选举，投票都是以无记名的方式进行。
2009年11月22日，经过半年时间的筹备，盟科观邸业主委员会筹备委员会完成了规章的制定、人员的选举以及备案，业主委员会正式成立。当时区里的领导对他们说：“你们是哈尔滨最正规的业主委员会。”
盟科观邸小区业主委员会正式成立后，和物业的第一个冲突是因为业主委员会希望在会所的二楼要一间属于自己的办公室。“当时物业就说没有，不给我们。”朴老师说，“后来我们去了政府档案室查规划图，就是想搞清楚这个小区里哪些是属于我们业主的资产。”朴老师不是业主委员会的成员，但作为崔三烈的老伴，虽然不情愿参与，她还是他最坚定的支持者。
市政府位于哈尔滨江北区，从盟科观邸所在的南岗区宣化街出发，打车往返要近200块钱。他们去了几次，均被告知存放规划图的十张光盘全被借出，而借出地点都在南岗区。大家觉得蹊跷，去查阅外借记录发现十张光盘都借给了盟科观邸小区的某几户人家。
两三个星期后，业主委员会才拿到存有规划图的光盘，打开一看，发现原先规划中的许多设施都被改建或挪作他用，会所的二楼原本规划用作业主们的活动室，当时全被物业占用；而原本属于业主资产的四套物业工人房也被出售。他们把这些材料寄给了区里，检查队进进出出，可最后一切都还是老样子。
“告状”的路走不通，业主委员会就改用“宣传国家政策”的方法，在小区里布置展板、张贴宣传材料，宣传《物权法》和哈尔滨市的相关物业管理规定。可是每一次刚把宣传材料布置好没多久，就发现不是传单被人撕去，就是宣传板被砸得粉碎。他们几次到小区的监控室去调录像，发现都没有摄像头能记录下当时发生了什么。
与此同时，盟科观邸的业主委员会也在尝试和“新明基”物业公司进行谈判，一方面是希望要回会所二层属于业主们的四间活动室；另一方面希望和物业公司重新签订物业合同。根据《物权法》规定，当小区成立业主委员会，并且其合法身份得到相关政府部门承认后，物业公司应当与业主委员会签订新的物业合同。没有合同，就意味着物业公司没有权利在该小区进行管理和收费。
关于新合同的谈判迟迟没有进展，冲突却越来越激烈。不断有业主代表被骚扰—有人发现家门口被人放了活蟑螂；有人在清早出门的时候门口多了一泡狗屎；还有人给崔三烈送来三万块钱请他收下，条件是“只要他不当业主委员会主任，当委员都行”；而开给曹济龙的条件是“终身免收物业费”。
对于这些“传言”，现在已经由“新明基”更名为“蓝郡”物业公司的经理魏忠伟说，自己是2012年年初才来盟科观邸小区工作的，对之前发生的事情并不清楚。 换不掉的物业
2010年5月，盟科观邸业主委员会曾在全小区搞了一次详细的民意调查。调查一共进行了一个半月，小区里2519户，业主委员会挨家敲门找到了1694户的业主，除有53位业主不愿签字外，其他的业主都签字同意到全市招聘新的物业。
崔三烈拿出一大叠盖着业主委员会公章的调查表说：“这个调查结果大约在66%，超过了小区业主的半数，这是业主大会的决定，我们有权执行业主大会的决定换掉物业公司。于是我们就按规定做了一个书面文件给物业，通知物业公司撤离。”
这一纸文件终于在半年后发生了作用。2010年11月初的某一天，盟科观邸小区业主委员会的几位主要成员突然被通知到区里开会，在会上区物业办事处主任和街道办事处主任通知他们，“新明基”物业公司准备在11月底撤离小区，请他们做好交接工作，同时准备招聘新物业公司。遗留的经济问题，如物业费等将会通过法律方式解决。
那是大家记忆里很开心的一天，这意味着委员会成立的一年里大家所付出的努力—自己管理自己和为自己权益抗争的努力终于有了结果。
2010年11月18日，业主委员会在哈尔滨《新晚报》上刊登广告公开招聘新的物业公司。当时一共有9家物业公司应聘，8家来自哈尔滨本市，一家来自沈阳。业主委员会把正式的招聘大会定在11月28日，在此之前，他们走访了9家之中的5家，另外4家虽然没来得及走访，但也在电话里做了详细的沟通。
11月24日，业主委员会在小区内张贴通知，告知大家将于11月28日在小区会所二层业主活动室召开招聘新物业公司的大会，请业主代表和业主们参加。
可是谁也没想到，就在2010年11月26日，离正式公开招聘物业公司还有两天的时候，街道办事处突然在小区内贴出一纸公告宣布：因盟科观邸小区业主委员会部分委员为增补委员，手续不完全，不符合国家相关规定，属于不合法组织，宣布解散业主委员会。
大家都有些蒙了，按照《物权法》规定，街道和社区对业主委员会只有指导权而没有管理权，并无权力宣布解散业主委员会。
那一晚，他们召开了紧急业主代表大会，在会上重新请业主代表表决是否认同现在业主委员会的身份。他们得到了肯定。另一方面，他们决定一边找到相关的上级单位理论，一边按原计划进行公开招聘。
2010年11月28日，是公开招聘新物业的日子。当业主们准备到会所二楼活动室开会时，却发现会所楼下停了两辆消防车，有消防员拿着水枪向二楼喷水，楼门两旁也站着消防员把守。社区主任赵玉梅出面告诉大家，小区今天要进行消防演习。要打麻将的可以上楼，但是开会的人员不得上楼。
业主委员会见势无奈，只得联络了附近的“蓝天宾馆”，包下那里的会议室作为新的开会场地。外面来做应聘的物业公司看到这样的情景，有5家当场决定退出应聘，留到最后的只剩了4家。
“那天最后出席的有百十号人，会议室都坐满了。原本三百人是没问题的，但在转场的过程中有些业主和一些胆小的业主代表都退出了。”朴老师回忆说，“先是沈阳的一家物业公司做报告，他们讲完了大家提问，然后他回答，大概磨蹭了半个多小时；然后第二家是耿阳物业做报告，大家提问说将来怎么为我们服务，他们当时回答的挺好，全场鼓掌。最后大家举手表决选择了耿阳物业。”
可是最终的结果并未如各位业主所愿，虽然业主委员会在会后与耿阳物业签订了新的物业合同，但新明基物业公司并没有按计划撤走，耿阳物业据说受到了威胁，也迟迟不敢进驻。
时间一拖再拖，拖到了2011年年底，一年合同期满，盟科观邸业主委员会与耿阳物业签订的合同自动解约，当时的努力全然没了结果。
谁不合法？
当我和摄影师出现在盟科观邸小区业主委员会办公室的门口时，崔三烈拿着拖把刚刚擦完屋里的地。他抬起头，看到我们站在他身后，显得有些不好意思：“我们很久都没有用这个办公室了，太脏了，我想着提前过来打扫一下。”
业主委员会的办公室位于会所的二楼，为了这间办公室，业主委员会和物业谈判了大半年。业主委员会的办公室旁边是小区物业的监控室，一楼是物业和社区的办公室。本来业主委员会20天左右就在这里开一次会，但“我们在这里开会楼道里总站着人，隔音也不好，啥秘密都保不住，就不用了”。
办公室的布置非常简单，靠窗一张写字台，靠墙围着一圈座椅。崔三烈热情地招呼我们参观：这里是麻将室，麻将室旁边是办公室，办公室旁边是一个活动室。他边说边打开旁边锁着的门，里面空空地摆着一张半旧的乒乓球桌。
“东西太简陋了，都是我们委员会成员们自己拼凑的。”他突然不好意思起来，“你看，就连这块‘业主委员会’的牌子都是我们自己弄的。”然后，他指着一个包着皮革的大门说：“这里还有一个大活动室，条件好得多，但钥匙在社区手里，平时都锁着。”
自从2010年年底街道宣布业主委员会不合法之后，他们和社区街道的关系就变得紧张起来。
在最初选举业主代表的时候，崔三烈注重两点：一是学历要高；二是最好在公安系统工作。他解释说，当时希望能吸纳各个领域工作的人进来，在将来的工作中比较方便。可是他也承认当初的设想是有问题的：“大家谁也不认识谁，结果选出来人的不一定有时间为大家工作。”
业主委员会现在虽然一直保持13名成员，但其中有7位是在第一批委员会的基础上增补进来的。第一批委员中，有两人因为身体不好退出，有两人因为一年没有出席委员会组织的会议自动退出，另有四人因为自身原因请辞。
曹济龙当初并不情愿来当这个业主委员会的委员。“说实在的，我最初是不愿意干的。我原来在国企下属的公司做总经理，现在自己开公司，就没有干瞎的生意。给自己整这事干啥？”他刚陪客户喝完酒，匆匆忙忙赶过来，国字型的方脸上冒着汗，嗓门比平时更大。
“但是崔老师当时到我家里和我聊，我很感动。我觉得人家那么大岁数，办这个事情，是为大家。我买这个房子，是把这里当成了自己养老的地方，希望这里好。这么好的环境，大家舒舒服服的多好。尤其是被打以后，就觉得更得把这事办成。欺负人就不行。” 王滨如是成立委员会后第一个增补进业主委员会的委员，但他现在有点不太愿意在外人面前谈起自己业主委员会第二副主任的身份，“我是后来增补的，现在街道社区不承认我的身份。”
和曹济龙一样，王滨如最初根本没想过这个业主委员会会和自己有什么关系。2009年，他从黑龙江省委秘书二处退下来，平时的乐趣就是到小区的麻将室和邻居们打打麻将。在打麻将的过程中，他听到小区里其他业主们遇到的一些问题和麻烦，总忍不住要发表些意见。这些意见往往尖锐而实用，时间久了大家觉得他是个能做主的人，正好一个委员退出了委员会，大家就重新补选了王滨如做第二副主任。
“但现在街道不承认我，说我有三条不符合，”王滨如说，“第一，说我当时增补的时候不是业主代表；第二，说我没有经过业主代表大会选举；第三，说我没有到街道办事处备案。”
针对这三条，崔三烈说：“第一条，他们说我们增补的委员不是业主代表，但我们在筹备期间就说业主委员会委员不需要是业主代表，后来也写到了议事规则里。”崔三烈拿出《盟科观邸小区业主大会议事规则》给我们看：“这就是我们后来这些人补到业主委员会里面的法律依据。”
“第二个问题，他说我没有经过业主代表大会，我说那更错了。”王滨如接过崔三烈的话说，他有多年的省委工作经验，现在对和业主权利有关的各种法规和条款都烂熟于心。“中央住房和城乡建设部文件274号第46条和第47条文件规定得非常清楚，我有经过公示；在2010年11月26号的业主代表大会上，我们又正式征求了业主代表的意见。”
“第三个问题，他们说我没有到社区去备案，手续不健全。我去查了一下相关规定，哈尔滨市有关备案规定的文件里说：第一，业主委员不需要备案，只有主任需要备案；第二，我们不需要到社区进行备案。哈尔滨下文件说物业管理重心下移到街道是在2010年7月15日，我是2010年7月2日当选的业主委员会委员，在你这个文件规定之前，我无须到你街道办事处备案。”
复旦大学国际关系与公共事务学院博士、讲师熊易寒说，在他研究接触到的业主维权案例中，有两类比较典型。一类是反对在自己的小区周边兴建大型的公共设施。比如：变电站、高铁或是垃圾处理场等；另一类便是希望通过业主委员会的形式换掉开发商留下的物业公司。但据他了解，这类维权事件在全国的成功率不到1%。原因就在于地产开发商往往和政府保持了更为密切的关系，使得业主委员会在维权的过程中受到行政上的阻碍大过帮助。
虽然盟科观邸的业主委员会认定自己的身份完全法律规定和行政程序，但是社区街道和物业却拒绝承认其合法的身份。小区里也有传言说这是物业在后面捣鬼，但没有证据。
目前最要命的事情是，业主委员会的合法性得不到承认，不要说换物业，这意味着他们之前和之后所做出的任何努力都毫无意义。街道、物业现在很自然就全拿这个说事。蓝郡物业经理魏忠伟说了：“我们很愿意和业主委员会签订新的合同，但是现在的业主委员会是个不合法的组织。我们怎么能和他们签合同呢？”
社区主任赵玉梅说：“这个委员会现在完全不合法，他们只有4个人，现在业主们都不承认他们，只有他们自己还在那儿和我们做对，给我们的工作带来了特别大的麻烦。”
而街道办事处专门负责此事的武装部长于莉莉则说她已经生病很久，在家休息，不再负责此事。关于事情的具体情况“的确不太清楚”。
为了自己的合法身份，盟科观邸业主委员会曾经上访到区里甚至市里，可是都没有一个明确的回复。“我们行政复议到区里，区里批复说对解散我们业主委员会的处理‘不合理’。人家也没说你是‘合法’还是‘不合法’。”曹济龙说。
“本来是一个很简单的问题，就是业主委员会代表业主与企业之间进行市场上的合作。但政府一插手，这个问题就复杂了。”
王滨如叹口气说：“你看，老百姓想做点事情，有多难。”
崔三烈说：“当初如果知道这里水这么深，我是绝对不会当这个业主委员会主任的。”
说这话时，他戴着老花镜坐在自家客厅的小板凳上，跟前的茶几上堆放着这三年来和业主委员会工作相关的各种文件。他语气平缓，没有夹带任何激烈的情绪。
73岁的崔三烈是盟科观邸业主委员会的主任，两天前刚刚出院。半个多月前，他与业委会第一副主任曹济龙在和物业公司谈判重新起草新的物业合同事宜的时候，两个人被突然冲进屋里的几个人打倒在地。他气得犯了高血压，在医院里住了22天。
这是他当上业主委员会主任后第二次被打。第一次是在半年多前，业主委员会放在小区院内宣传物业管理条例的展板被人砸坏了。有人怀疑是物业公司找人做的，业主委员会找到物业理论，在争论的过程中，有人跳起来一拳把崔三烈打晕了过去。
“崔老师和他老伴儿，为了这个业主委员会的工作，这三年真是快把自己的老命搭上了。”业主委员会的第二副主任王滨如说，“他们俩都是朝鲜族，有股倔劲儿，换了一般人真是坚持不下来。”
其实谁的日子都不容易，王滨如虽然没像崔三烈和曹济龙那样被人动了手，但自从当上业主委员会的第二副主任，一年里家里被停了9个月的电梯，他家住19层，电梯只停18层和20层，结果王滨如每天出门都得多走一层楼梯。不久前，王滨如头一天晚上在电视节目上接受采访时说了句“换物业是长痛不如短痛”，第二天一大早，他停在车库里的车的四个轮胎就都被扎了。
崔三烈、曹济龙和王滨如，这三个年过六十的退休老人，最初都是抱着帮大家做点事的想法进了盟科观邸业主委员会。他们最初的打算很简单，就是希望在业主委员会成立后，为自己也为大家维权，换一个更好的物业公司。
以他们半辈子的经历和身手，谁也没有想到一个业主委员会的工作会这么难做：一个军事大学研究原子弹的教授、一个当年的国企处长，一个前市委干部—这三个委员会核心成员，外加十个大学以上学历的业主委员会委员。13个人花了三年时间，不但没能换掉物业公司，到了3年任期的最后，还得为了证明这个业主委员会的合法身份四处维权。
对他们来说，这三年里的种种遭遇固然让人气愤，但为了“讨个说法”，这也成了他们坚持下去保住这个委员会的一种动力。
矛盾的由来
晚上6点15分，哈尔滨的天色已经完全暗了下来，手机上的天气预报显示室外温度为零下15摄氏度。离开宾馆前，我给崔三烈家里打了个电话，接电话的是崔三烈的爱人朴老师，她嘱咐我路上一定要“注意安全”，“别看我们这小区外表看灯火辉煌的，其实是一片黑暗”。
十几分钟后，我便到了崔三烈家所在的“盟科观邸”小区。小区大门口处的铁门由电子锁锁着，要刷卡才能出入。铁门旁边的门卫值班室里漆黑一片，没人值班。第一次来拜访时，崔三烈就对我说，这里的大门，拿什么磁卡都能刷开。
我从口袋里掏出“北京市政公交一卡通”，试着在门禁上一刷，门居然开了。
小区里没有路灯，院子里的路上满是积雪，我摸黑小心翼翼地走到了崔三烈的楼下。单元门口的呼叫器试了几次都不起作用，正好楼里出来个大爷，好心地把我放了进去。
崔三烈住在这栋单元楼的高层，走进电梯，可以看到楼层按键板下面露出了外接的电线。后来我才知道，这是小区业主和物业又一次斗争的结果。大约在两周前，物业公司在所有小区的电梯里都安装了刷卡器，业主需要刷卡才能使用电梯到达自己所住的楼层—业主要交齐物业费才能从物业手中领到专用磁卡。但这个小区的很多业主因为不满意物业公司的服务，已经拖了一两年的物业费没有交。找物业协商了几次无果后，一群业主组织起来，动手拆了物业装上的刷卡器。
盟科观邸小区位于哈尔滨南岗区宣化街73号和74号，由盟科清润置业有限公司投资15亿元人民币建造，2006年开盘出售。崔三烈说，自己在这儿已经住了一辈子，这里原来是省军区的“红楼区”—哈尔滨几个重要的军事研究所和军事学院的专家们当年都住在这里，现在是哈尔滨的中心区。
崔三烈1939年出生，是当年哈尔滨军事工程学院毕业的大学生。大学毕业后，他留校教书从事和原子弹相关的研究，后来成了理学院的系主任兼任学院的纪委书记。
2006年，盟科观邸期房售价是3800元/平方米，当时哈尔滨的平均房价在2000元/平方米左右。小区建成后，原来“红楼区”有500户人家搬回了盟科观邸小区里的回迁房。据说，当年能够争取到这样“空前绝后”的补偿，是崔三烈出面和军区领导反映情况的结果。崔三烈因此在回迁户里很有影响力，大家觉得这个人认真，能帮大家办事。
2009年年底，在成立业主委员会的过程中，崔三烈参与了前期的筹备，并且帮忙撰写了委员会的议事规程。大家觉得他人好没有私心，再后来就选他当了委员会主任。
小区业主和这家名为“新明基”的物业公司之间的矛盾是在2007年10月份大部分居民正式入住之后慢慢显露出来的。崔三烈说，当初刚搬进来的时候，只觉得这个小区好多事都是物业说了算，如果交不齐物业费，即便是付完了房款也拿不到钥匙，一定要缴齐物业费才能入住。当时大家都觉得不太对劲儿，可是具体的程序和规定应该是什么样子的，大多数人都搞不清楚，大家都急着搬进新房也没心思把这些事情搞清楚。
“2006年在哈尔滨能拿得出50多万买房子的，也不是一般人。大家当时都没太在意一年2000多块钱的物业费。”王滨如说。
新明基物业公司属于开发商留下的前期物业，按照合同规定，应该在业主入住满一年后和业主们签订新的物业合同。可是当12个月的合同期满后，并没有人召集业主们重新签订新的物业合同，新明基物业公司把当初承诺在装修检查合格后就退还给用户的2000多元“装修保障金”当作第二年的物业费扣掉了。 直到2009年年初，小区的大部分业主才回过味来。盟科观邸小区的物业收费按照房屋使用面积算，每平方米为1.9元。根据哈尔滨市物业收费标准，1.9元/平方米的收费标准，比最高一级的收费标准稍微低一点。可是对比周围的小区，盟科观邸的小区设施和物业管理水平都不是最好的，比如：用什么卡都能刷开的门禁、无法使用的通话器、无人清扫的积雪和入夜没有路灯……但收费却是最高，比周边同等的小区一平方米使用面积高出0.3到0.5元。
崔三烈曾算过一笔账：如果按每平方米使用面积1.9元收费的话，盟科观邸小区的每年收的物业费将近600万元。小区一共有677个车位，每年每个车位收费1800元，一年总共是110万。加上小区商铺的物业费（收费高于1.9元/平方米），再加上一年80万元左右的电梯广告费，物业公司一年的收入大概在1000万元左右。“这笔钱可不得了。”他说。
除了收费高，小区的安全也存在很多问题，入夜基本没有保安巡逻。在2008年还发生过小区租户被外来人员勒死在家中的命案。业主们尝试和物业沟通过几次，但物业的态度十分强硬。有业主说：“他们说，‘我们是开发商留下的物业，你们买了这里的房子，你们是臣民，我们是主人。’”
2009年年初，在稀里糊涂交了两年的物业费并经历了诸多不顺心之后，大家决定成立业主委员会维护自己的业主权益，换一家让自己满意的物业公司。
怎么才能换掉物业
虽然《中华人民共和国物业管理条例》于2005年已经颁布，业主委员会也不是什么新生事物，但其实业主委员会成立率仍很低。在一个业主论坛上，有人写道：“业主委员会的成立就像‘中彩票’，需要有能力又热心的退休人士，还要有一群素质较高的业主以及开明的物业公司。几个因素能合在一起的几率太低了。”
王滨如说：“别看在哈尔滨有这么多小区，真正有业主委员会的小区不到10%。”
对于业主们来说，自发成立一个业主委员会，从一开始就是件困难重重的事情。按照国家的相关规定：成立业主委员会，要由所在街道办事处牵头、组织和指导。这期间要经过数道程序，每个程序都有所不同。需要从街道找个牵头人，并且按照哈尔滨市文件中规定业主委员会的成立需要在街道办事处、政府的指导下进行。
上述手续完成后需要成立一个筹备组，筹备组由街道办事处、居委会、派出所、开发商、物业管理公司、业主等几方组成；筹备组成立之后要进行选举工作，在此期间要制定选举方案，制定物业管理委员会章程，成立管委会后到政府备案。这样，业主委员会才能以组织的形式开展工作。
盟科观邸小区业主委员会于2009年3月份开始筹备。“当时是街道办事处牵头，他们派了一个主任来做筹备委员会的组长，我是副组长。”崔三烈说。他带着大家一起学习物权法、哈尔滨市有关物业管理方面的规定以及各种相关的文件，并且撰写了未来业主委员会的议事规程。
“我是个老九（知识分子），没别的，就是办事认真，一切都认认真真依照国家的规定办。”
在委员会筹备期间，小区居民还以一人一票的方式先从自己所在的单元选出一位业主代表—按照户型分布来计算，大约是40户到90户中会有一个业主代表，最后一共选出了47位。再由业主代表投票选出业主委员会，推举以后张榜公示，征求各位业主和街道社区的意见，最后业主代表起来进行业主委员会投票选举，投票都是以无记名的方式进行。
2009年11月22日，经过半年时间的筹备，盟科观邸业主委员会筹备委员会完成了规章的制定、人员的选举以及备案，业主委员会正式成立。当时区里的领导对他们说：“你们是哈尔滨最正规的业主委员会。”
盟科观邸小区业主委员会正式成立后，和物业的第一个冲突是因为业主委员会希望在会所的二楼要一间属于自己的办公室。“当时物业就说没有，不给我们。”朴老师说，“后来我们去了政府档案室查规划图，就是想搞清楚这个小区里哪些是属于我们业主的资产。”朴老师不是业主委员会的成员，但作为崔三烈的老伴，虽然不情愿参与，她还是他最坚定的支持者。
市政府位于哈尔滨江北区，从盟科观邸所在的南岗区宣化街出发，打车往返要近200块钱。他们去了几次，均被告知存放规划图的十张光盘全被借出，而借出地点都在南岗区。大家觉得蹊跷，去查阅外借记录发现十张光盘都借给了盟科观邸小区的某几户人家。
两三个星期后，业主委员会才拿到存有规划图的光盘，打开一看，发现原先规划中的许多设施都被改建或挪作他用，会所的二楼原本规划用作业主们的活动室，当时全被物业占用；而原本属于业主资产的四套物业工人房也被出售。他们把这些材料寄给了区里，检查队进进出出，可最后一切都还是老样子。
“告状”的路走不通，业主委员会就改用“宣传国家政策”的方法，在小区里布置展板、张贴宣传材料，宣传《物权法》和哈尔滨市的相关物业管理规定。可是每一次刚把宣传材料布置好没多久，就发现不是传单被人撕去，就是宣传板被砸得粉碎。他们几次到小区的监控室去调录像，发现都没有摄像头能记录下当时发生了什么。
与此同时，盟科观邸的业主委员会也在尝试和“新明基”物业公司进行谈判，一方面是希望要回会所二层属于业主们的四间活动室；另一方面希望和物业公司重新签订物业合同。根据《物权法》规定，当小区成立业主委员会，并且其合法身份得到相关政府部门承认后，物业公司应当与业主委员会签订新的物业合同。没有合同，就意味着物业公司没有权利在该小区进行管理和收费。
关于新合同的谈判迟迟没有进展，冲突却越来越激烈。不断有业主代表被骚扰—有人发现家门口被人放了活蟑螂；有人在清早出门的时候门口多了一泡狗屎；还有人给崔三烈送来三万块钱请他收下，条件是“只要他不当业主委员会主任，当委员都行”；而开给曹济龙的条件是“终身免收物业费”。
对于这些“传言”，现在已经由“新明基”更名为“蓝郡”物业公司的经理魏忠伟说，自己是2012年年初才来盟科观邸小区工作的，对之前发生的事情并不清楚。 换不掉的物业
2010年5月，盟科观邸业主委员会曾在全小区搞了一次详细的民意调查。调查一共进行了一个半月，小区里2519户，业主委员会挨家敲门找到了1694户的业主，除有53位业主不愿签字外，其他的业主都签字同意到全市招聘新的物业。
崔三烈拿出一大叠盖着业主委员会公章的调查表说：“这个调查结果大约在66%，超过了小区业主的半数，这是业主大会的决定，我们有权执行业主大会的决定换掉物业公司。于是我们就按规定做了一个书面文件给物业，通知物业公司撤离。”
这一纸文件终于在半年后发生了作用。2010年11月初的某一天，盟科观邸小区业主委员会的几位主要成员突然被通知到区里开会，在会上区物业办事处主任和街道办事处主任通知他们，“新明基”物业公司准备在11月底撤离小区，请他们做好交接工作，同时准备招聘新物业公司。遗留的经济问题，如物业费等将会通过法律方式解决。
那是大家记忆里很开心的一天，这意味着委员会成立的一年里大家所付出的努力—自己管理自己和为自己权益抗争的努力终于有了结果。
2010年11月18日，业主委员会在哈尔滨《新晚报》上刊登广告公开招聘新的物业公司。当时一共有9家物业公司应聘，8家来自哈尔滨本市，一家来自沈阳。业主委员会把正式的招聘大会定在11月28日，在此之前，他们走访了9家之中的5家，另外4家虽然没来得及走访，但也在电话里做了详细的沟通。
11月24日，业主委员会在小区内张贴通知，告知大家将于11月28日在小区会所二层业主活动室召开招聘新物业公司的大会，请业主代表和业主们参加。
可是谁也没想到，就在2010年11月26日，离正式公开招聘物业公司还有两天的时候，街道办事处突然在小区内贴出一纸公告宣布：因盟科观邸小区业主委员会部分委员为增补委员，手续不完全，不符合国家相关规定，属于不合法组织，宣布解散业主委员会。
大家都有些蒙了，按照《物权法》规定，街道和社区对业主委员会只有指导权而没有管理权，并无权力宣布解散业主委员会。
那一晚，他们召开了紧急业主代表大会，在会上重新请业主代表表决是否认同现在业主委员会的身份。他们得到了肯定。另一方面，他们决定一边找到相关的上级单位理论，一边按原计划进行公开招聘。
2010年11月28日，是公开招聘新物业的日子。当业主们准备到会所二楼活动室开会时，却发现会所楼下停了两辆消防车，有消防员拿着水枪向二楼喷水，楼门两旁也站着消防员把守。社区主任赵玉梅出面告诉大家，小区今天要进行消防演习。要打麻将的可以上楼，但是开会的人员不得上楼。
业主委员会见势无奈，只得联络了附近的“蓝天宾馆”，包下那里的会议室作为新的开会场地。外面来做应聘的物业公司看到这样的情景，有5家当场决定退出应聘，留到最后的只剩了4家。
“那天最后出席的有百十号人，会议室都坐满了。原本三百人是没问题的，但在转场的过程中有些业主和一些胆小的业主代表都退出了。”朴老师回忆说，“先是沈阳的一家物业公司做报告，他们讲完了大家提问，然后他回答，大概磨蹭了半个多小时；然后第二家是耿阳物业做报告，大家提问说将来怎么为我们服务，他们当时回答的挺好，全场鼓掌。最后大家举手表决选择了耿阳物业。”
可是最终的结果并未如各位业主所愿，虽然业主委员会在会后与耿阳物业签订了新的物业合同，但新明基物业公司并没有按计划撤走，耿阳物业据说受到了威胁，也迟迟不敢进驻。
时间一拖再拖，拖到了2011年年底，一年合同期满，盟科观邸业主委员会与耿阳物业签订的合同自动解约，当时的努力全然没了结果。
谁不合法？
当我和摄影师出现在盟科观邸小区业主委员会办公室的门口时，崔三烈拿着拖把刚刚擦完屋里的地。他抬起头，看到我们站在他身后，显得有些不好意思：“我们很久都没有用这个办公室了，太脏了，我想着提前过来打扫一下。”
业主委员会的办公室位于会所的二楼，为了这间办公室，业主委员会和物业谈判了大半年。业主委员会的办公室旁边是小区物业的监控室，一楼是物业和社区的办公室。本来业主委员会20天左右就在这里开一次会，但“我们在这里开会楼道里总站着人，隔音也不好，啥秘密都保不住，就不用了”。
办公室的布置非常简单，靠窗一张写字台，靠墙围着一圈座椅。崔三烈热情地招呼我们参观：这里是麻将室，麻将室旁边是办公室，办公室旁边是一个活动室。他边说边打开旁边锁着的门，里面空空地摆着一张半旧的乒乓球桌。
“东西太简陋了，都是我们委员会成员们自己拼凑的。”他突然不好意思起来，“你看，就连这块‘业主委员会’的牌子都是我们自己弄的。”然后，他指着一个包着皮革的大门说：“这里还有一个大活动室，条件好得多，但钥匙在社区手里，平时都锁着。”
自从2010年年底街道宣布业主委员会不合法之后，他们和社区街道的关系就变得紧张起来。
在最初选举业主代表的时候，崔三烈注重两点：一是学历要高；二是最好在公安系统工作。他解释说，当时希望能吸纳各个领域工作的人进来，在将来的工作中比较方便。可是他也承认当初的设想是有问题的：“大家谁也不认识谁，结果选出来人的不一定有时间为大家工作。”
业主委员会现在虽然一直保持13名成员，但其中有7位是在第一批委员会的基础上增补进来的。第一批委员中，有两人因为身体不好退出，有两人因为一年没有出席委员会组织的会议自动退出，另有四人因为自身原因请辞。
曹济龙当初并不情愿来当这个业主委员会的委员。“说实在的，我最初是不愿意干的。我原来在国企下属的公司做总经理，现在自己开公司，就没有干瞎的生意。给自己整这事干啥？”他刚陪客户喝完酒，匆匆忙忙赶过来，国字型的方脸上冒着汗，嗓门比平时更大。
“但是崔老师当时到我家里和我聊，我很感动。我觉得人家那么大岁数，办这个事情，是为大家。我买这个房子，是把这里当成了自己养老的地方，希望这里好。这么好的环境，大家舒舒服服的多好。尤其是被打以后，就觉得更得把这事办成。欺负人就不行。” 王滨如是成立委员会后第一个增补进业主委员会的委员，但他现在有点不太愿意在外人面前谈起自己业主委员会第二副主任的身份，“我是后来增补的，现在街道社区不承认我的身份。”
和曹济龙一样，王滨如最初根本没想过这个业主委员会会和自己有什么关系。2009年，他从黑龙江省委秘书二处退下来，平时的乐趣就是到小区的麻将室和邻居们打打麻将。在打麻将的过程中，他听到小区里其他业主们遇到的一些问题和麻烦，总忍不住要发表些意见。这些意见往往尖锐而实用，时间久了大家觉得他是个能做主的人，正好一个委员退出了委员会，大家就重新补选了王滨如做第二副主任。
“但现在街道不承认我，说我有三条不符合，”王滨如说，“第一，说我当时增补的时候不是业主代表；第二，说我没有经过业主代表大会选举；第三，说我没有到街道办事处备案。”
针对这三条，崔三烈说：“第一条，他们说我们增补的委员不是业主代表，但我们在筹备期间就说业主委员会委员不需要是业主代表，后来也写到了议事规则里。”崔三烈拿出《盟科观邸小区业主大会议事规则》给我们看：“这就是我们后来这些人补到业主委员会里面的法律依据。”
“第二个问题，他说我没有经过业主代表大会，我说那更错了。”王滨如接过崔三烈的话说，他有多年的省委工作经验，现在对和业主权利有关的各种法规和条款都烂熟于心。“中央住房和城乡建设部文件274号第46条和第47条文件规定得非常清楚，我有经过公示；在2010年11月26号的业主代表大会上，我们又正式征求了业主代表的意见。”
“第三个问题，他们说我没有到社区去备案，手续不健全。我去查了一下相关规定，哈尔滨市有关备案规定的文件里说：第一，业主委员不需要备案，只有主任需要备案；第二，我们不需要到社区进行备案。哈尔滨下文件说物业管理重心下移到街道是在2010年7月15日，我是2010年7月2日当选的业主委员会委员，在你这个文件规定之前，我无须到你街道办事处备案。”
复旦大学国际关系与公共事务学院博士、讲师熊易寒说，在他研究接触到的业主维权案例中，有两类比较典型。一类是反对在自己的小区周边兴建大型的公共设施。比如：变电站、高铁或是垃圾处理场等；另一类便是希望通过业主委员会的形式换掉开发商留下的物业公司。但据他了解，这类维权事件在全国的成功率不到1%。原因就在于地产开发商往往和政府保持了更为密切的关系，使得业主委员会在维权的过程中受到行政上的阻碍大过帮助。
虽然盟科观邸的业主委员会认定自己的身份完全法律规定和行政程序，但是社区街道和物业却拒绝承认其合法的身份。小区里也有传言说这是物业在后面捣鬼，但没有证据。
目前最要命的事情是，业主委员会的合法性得不到承认，不要说换物业，这意味着他们之前和之后所做出的任何努力都毫无意义。街道、物业现在很自然就全拿这个说事。蓝郡物业经理魏忠伟说了：“我们很愿意和业主委员会签订新的合同，但是现在的业主委员会是个不合法的组织。我们怎么能和他们签合同呢？”
社区主任赵玉梅说：“这个委员会现在完全不合法，他们只有4个人，现在业主们都不承认他们，只有他们自己还在那儿和我们做对，给我们的工作带来了特别大的麻烦。”
而街道办事处专门负责此事的武装部长于莉莉则说她已经生病很久，在家休息，不再负责此事。关于事情的具体情况“的确不太清楚”。
为了自己的合法身份，盟科观邸业主委员会曾经上访到区里甚至市里，可是都没有一个明确的回复。“我们行政复议到区里，区里批复说对解散我们业主委员会的处理‘不合理’。人家也没说你是‘合法’还是‘不合法’。”曹济龙说。
“本来是一个很简单的问题，就是业主委员会代表业主与企业之间进行市场上的合作。但政府一插手，这个问题就复杂了。”
王滨如叹口气说：“你看，老百姓想做点事情，有多难。”