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核心提示：农村合作社采用集体建设用地入股形式，进行土地规模性开发，是北京市“城乡接合部”三间房乡在用地制度方面的重要创新。
众多文化产业在北京市朝阳区的“城乡接合部”不断生根发芽。
1999年，当北京万豪天际文化传播有限公司（后称万豪卡通）董事长陈雷把企业从国贸搬迁到三间房乡时，这里只有稀稀拉拉的几家文化企业；而在他16公里外的798艺术区内，破败的工厂大量闲置，几乎无人问津。
15年过去，798成为北京无可替代、难以复制的艺术展览区，而三间房乡则逐步成长为全市的“动漫产业”基地。
尽管前者名声显赫，追随者众多，但在国务院研究中心东方文化与城市发展研究所（后称国研中心东方所）副所长黄斌眼中，三间房乡具备大都市郊区乡镇的普遍性特征，其城镇化路径的价值尤为可贵。
从798到三间房乡
近年来，张国华一直与798艺术区的商业化进行着斗争。
在这个国内最为知名的艺术区内，随着房租的上涨，艺术家陆续迁出，餐饮酒吧却逐渐进驻，曾经的艺术家聚集地正在变为艺术机构的总部和展览场馆。只有公共设施还保持着原貌：这里没有竖立着的园区地图，每个艺术品工作室都没有门牌编号。逛完一圈后，你甚至看不到一个公共厕所指示牌。
“艺术家们喜欢清静，越难找、越隐秘的地方就越好。”作为798艺术区管委会副主任，张国华通过这些小小的努力，为当代艺术争取可持续发展的空间。曾有出版社希望在北京地图上添加798艺术区的名称，也被他婉言拒绝。
不过，从城镇化角度看，商业机构的进驻带来了更多就业岗位，而部分艺术家转移至更边缘的村落，也推动了当地城镇化进程。“包括后来出现的宋庄，也是承接了798溢出的艺术家资源。”张国华对记者说。
798的成功吸引了全国各地政府前来学习，“高仿版”频频出现，被冠以推进新型城镇化的旗帜。对此，黄斌深感忧虑。
“作为后工业时代的城镇化，798其实并没代表性。国内大多数城市远郊没有废弃厂房，更没有自发聚集的艺术家群体。”黄斌真正推崇的，是在798艺术区东南方向16公里以外的另一个“城乡接合部”——三间房乡。
朝阳区三间房乡，具备所有大都市郊区的共性特征：流动人口集聚，人口结构复杂，利益诉求多元，区域承载力接近极限。而拆迁腾退、回迁安置、社会保障、教育医疗、就业保险、土地流转等涉及民生的问题相互交织。
虽然辖区内中国传媒大学、北京第二外国语学院颇具影响，这本是文化产业得以发展壮大的“源头活水”，但这些资源并没有促进当地文化产业的起步。当陈雷来到三间房乡时，全乡只有两三家文化企业，而且规模都很小。
改变发生在2003年，当时三间房乡被纳入北京市第二道绿化隔离带，大部分区域被规划成为绿化区域，使得辖域面积窄小的三间房乡发展越发捉襟见肘。由此，乡政府决定利用高校聚集优势，重点发展文化产业。
十年间，三间房乡已经在北京文化领域占据较高地位：万豪卡通动画原创产量接近全市总量的一半；1919音乐产业基地成为国家新闻出版广电总局认定的国家级音乐基地；北京市影视动画协会则是北京唯一的影视动漫行业管理机构。
让“候鸟”留下
特大城市远郊区一般都会有大学城，能够为文化产业提供发展壮大的“源头活水”，但只有对其加以正确引导和充分利用，才能够形成产业集群。
由于房租便宜、距离学校近，本世纪初，不少中国传媒大学毕业生在这个区域内创业。一台电脑，再租间屋子，上百家文化公司就这样诞生。而“外来户”陈雷正是被这里的创业环境所吸引。
和各地政府对待大部分新兴产业态度一样，时任三间房乡乡长的冯永忠发出“集聚令”，以集约化的产业园区形态发展文化产业，进行有序引导。
2006年，冯永忠先以乡里已小有名气的动漫产业为切入点，选择北双桥村的北双菜市场进行动漫孵化器的建设改造，希望把分散的、办公条件较差的企业集中起来共谋发展，并给予优惠政策。
“当时我们觉得很开心，因为终于有个能与众多同行集中办公、交流的场所了。”陈雷对本刊记者说。
不过，国内很多文化园区以优惠政策吸引企业入驻，虽然开始时很红火，但政策红利释放之后，企业就转投其他园区的怀抱。而文化企业的轻资产特征，更使其迁徙特别容易。这种“候鸟现象”，一直是制约地方文化产业持续发展的难题。
这种情况下，三间房乡用什么方法来留住这群“候鸟”呢？
一般人倾向于从政策的角度寻找答案，比如政府拿出多少补贴、给了多少土地等等，陈雷对此却有不同的解读。
“三间房乡政府对企业的服务是持续性的，总在最困难时候给予企业最实惠的解决方案。”陈雷表示，乡政府会不定期地召集当地企业开座谈会，“2006年，几乎每个月都开会，如今乡里领导也经常来走访，收集大家的诉求。”
在2008年，万豪卡通原有的办公地面临拆迁，而企业的迅速壮大也需要更大的办公空间。当时，万豪卡通一度在总部附近另外租用了5块办公区。陈雷表示，由于找不到合适的集中办公场所，他动了搬走的心思。
当时，有其他区县提供的诱人方案。但就在他准备跟乡政府“辞行”的时候，地理空间并不宽裕的三间房乡帮他从开发商那里争取到一块地。8个月后，分散各处的部门终于聚到了一起。
自万豪卡通的发展逐步壮大以来，多地政府不惜重金“挖墙脚”时有发生。陈雷均一一婉言谢绝，他深有感触地说：“每次遇到困难，乡政府都会适时出现，一事一议，量身服务，这让我感觉在这里发展很舒心。”
从园区到“社区”
即使交通不便，对三间房乡村民而言，四环以内依然是他们向往的地方，原因无非是那里有更多的挣钱机会和更好的生活条件。
如果吸引不了“人”，任何城镇化探索都难以成功。三间房乡的思考是，将当地产业发展好了，村民不仅能够就近就业，并且可以过上与市中心居民同样的生活。 根据这种思路，陈雷与三间房乡政府在园区基础上继续合作：打造“动漫社区”，在居民区里将村民的生活品质与就业问题“一把抓”。
记者走进三间房乡时，第一印象是这里与其他城市城乡接合部差不多：新建成的高楼中夹杂着不少低矮平房，正在施工的楼房和路面，见证着城市化的快速步伐，也让周边有些嘈杂和喧嚣。
但当万豪卡通投资建设的“北京卡通博物馆”映入眼帘时，这里的风景才显得与众不同。博物馆门口的广场免费开放儿童游乐设施，馆内有正热映的电影《变形金刚》的模型在展出。引人关注的是，博物馆里有个特殊的培训班，不少中年人正在这里学习上色、描线等动漫制作的基础技术。
这便是动漫社区的“动漫创收计划”。陈雷介绍说，万豪卡通将选择动画生产中的一些环节，面向4050名社区居民开设相关知识的免费培训。培训合格，便可担任万豪卡通提供的兼职。
“一般人眼中，文化产业很‘高大上’，就业门槛很高。其实不然，文化行业也有大量普通村民可以做的工作，比如制作模型、动漫图片、手工制品。”陈雷表示，现在动漫社区培训每年能为周边培养很多产业工人。
目前，万豪卡通与三间房乡签订协议，为残疾人士提供免费动漫培训，并承诺接收业务合格的残疾人士100%居家就业。陈雷表示，他们虽然在听力、语言、行动等方面存在障碍，但动漫制作在这方面没有太多要求。
不仅如此，万豪卡通还不定期举办以下活动：免费向动漫社区成员开放卡通博物馆的动画影院，定期播映国际国内优秀动画电影；邀请高校和企业的动漫专家在周末开设绘画培训班，对居民进行绘画培训。
不过，动漫社区的这些服务由谁提供？答案是：企业从创意、技术、资金方面为社区建设提供支持，以回报政府对企业发展的扶持。
作为动漫社区倡建单位，万豪卡通不仅无偿提供办公场所和设备，还承办各项创意活动。陈雷表示，“政府支持了我们的发展，我们当然也要回馈社会。”
用地制度创新
用地制度创新，是三间房乡推动新型城镇化的另一重要举措，深受国研中心东方所所长杨晓东的好评。
过去城镇化客观上依赖土地财政，由政府将土地收为国有进行一级开发，大多“只要农民的地，不要农民的人”，通过“征收-补偿”的形式，一次性给予被征收土地的农民以实物或货币补偿。
这种情况在寸土寸金的特大型城市远郊表现尤为明显。而在征地过程中，一方面，部分地区农民得到的土地增值收益较低，另一方面，农民因土地征收领到一次性补偿款后，因理财观念缺失、就业技能不足而埋下了社会隐患。
“改革传统城镇化的用地制度，不仅成为新型城镇化过程中的共识，更对文化产业的发展具有决定性的意义。三间房乡的做法十分巧妙，通过实行土地股份化，有力地推动了这一片区的城镇化进程。”杨晓东说。
“村里出地、企业出钱”，三间房乡让企业直接与村土地合作社合作，共同打造文化产业园区。
在国际动漫游艺产业园项目中，三间房乡允许当地金家村、东柳村、西柳村等地区以集体土地入股方式，与北京信通投资有限公司共同成立北京漫园雅创文化发展有限公司（后称漫园雅创），进行集体建设用地的规模化开发和经营，用以发展文化产业。
其中，金家村的农民合作社以集体建设用地入股，占漫园雅创30%的股份，并将在50年后逐步增持，直至70年后达到100%。而信通投资70%的股份将在50年后逐步减持，70年后完全退出。
由于集体建设用地未通过征地等形式，而仅仅是以入股的形式投入规模性开发，因此地价较低。目前，周边区域写字楼租金达到5-6元/㎡，三间房国际动漫游艺产业园预计写字楼的平均租金成本仅为2-3元/㎡。
杨晓东表示，对众多文化类企业而言，低廉的租金成本对处于起步阶段、以创意为核心、地租承担能力较弱的文化产业而言，是最重要的优势之一。
“这一模式还有力地保障了农民的长期利益。按照股份制合作方案，漫园雅创将从项目建设年开始就为合作社社员提供保底收益。而社员作为股东参与园区管理，满足了部分就业需求。”杨晓东说。
如今，三间房乡正在借鉴成都、广东等地的经验，将确权颁证落实到户，并在村民和农民合作社自愿的基础上，探讨集体建设用地入市交易，进一步放活土地资源要素，推动文化产业持续发展。
“这种集体土地制度改革、新型社区建设、园区与村集体协作的发展路径，实现了‘政府-企业-村集体-村民’的协作共赢，值得其他地区借鉴。”杨晓东说。（支点杂志2014年8月刊）
众多文化产业在北京市朝阳区的“城乡接合部”不断生根发芽。
1999年，当北京万豪天际文化传播有限公司（后称万豪卡通）董事长陈雷把企业从国贸搬迁到三间房乡时，这里只有稀稀拉拉的几家文化企业；而在他16公里外的798艺术区内，破败的工厂大量闲置，几乎无人问津。
15年过去，798成为北京无可替代、难以复制的艺术展览区，而三间房乡则逐步成长为全市的“动漫产业”基地。
尽管前者名声显赫，追随者众多，但在国务院研究中心东方文化与城市发展研究所（后称国研中心东方所）副所长黄斌眼中，三间房乡具备大都市郊区乡镇的普遍性特征，其城镇化路径的价值尤为可贵。
从798到三间房乡
近年来，张国华一直与798艺术区的商业化进行着斗争。
在这个国内最为知名的艺术区内，随着房租的上涨，艺术家陆续迁出，餐饮酒吧却逐渐进驻，曾经的艺术家聚集地正在变为艺术机构的总部和展览场馆。只有公共设施还保持着原貌：这里没有竖立着的园区地图，每个艺术品工作室都没有门牌编号。逛完一圈后，你甚至看不到一个公共厕所指示牌。
“艺术家们喜欢清静，越难找、越隐秘的地方就越好。”作为798艺术区管委会副主任，张国华通过这些小小的努力，为当代艺术争取可持续发展的空间。曾有出版社希望在北京地图上添加798艺术区的名称，也被他婉言拒绝。
不过，从城镇化角度看，商业机构的进驻带来了更多就业岗位，而部分艺术家转移至更边缘的村落，也推动了当地城镇化进程。“包括后来出现的宋庄，也是承接了798溢出的艺术家资源。”张国华对记者说。
798的成功吸引了全国各地政府前来学习，“高仿版”频频出现，被冠以推进新型城镇化的旗帜。对此，黄斌深感忧虑。
“作为后工业时代的城镇化，798其实并没代表性。国内大多数城市远郊没有废弃厂房，更没有自发聚集的艺术家群体。”黄斌真正推崇的，是在798艺术区东南方向16公里以外的另一个“城乡接合部”——三间房乡。
朝阳区三间房乡，具备所有大都市郊区的共性特征：流动人口集聚，人口结构复杂，利益诉求多元，区域承载力接近极限。而拆迁腾退、回迁安置、社会保障、教育医疗、就业保险、土地流转等涉及民生的问题相互交织。
虽然辖区内中国传媒大学、北京第二外国语学院颇具影响，这本是文化产业得以发展壮大的“源头活水”，但这些资源并没有促进当地文化产业的起步。当陈雷来到三间房乡时，全乡只有两三家文化企业，而且规模都很小。
改变发生在2003年，当时三间房乡被纳入北京市第二道绿化隔离带，大部分区域被规划成为绿化区域，使得辖域面积窄小的三间房乡发展越发捉襟见肘。由此，乡政府决定利用高校聚集优势，重点发展文化产业。
十年间，三间房乡已经在北京文化领域占据较高地位：万豪卡通动画原创产量接近全市总量的一半；1919音乐产业基地成为国家新闻出版广电总局认定的国家级音乐基地；北京市影视动画协会则是北京唯一的影视动漫行业管理机构。
让“候鸟”留下
特大城市远郊区一般都会有大学城，能够为文化产业提供发展壮大的“源头活水”，但只有对其加以正确引导和充分利用，才能够形成产业集群。
由于房租便宜、距离学校近，本世纪初，不少中国传媒大学毕业生在这个区域内创业。一台电脑，再租间屋子，上百家文化公司就这样诞生。而“外来户”陈雷正是被这里的创业环境所吸引。
和各地政府对待大部分新兴产业态度一样，时任三间房乡乡长的冯永忠发出“集聚令”，以集约化的产业园区形态发展文化产业，进行有序引导。
2006年，冯永忠先以乡里已小有名气的动漫产业为切入点，选择北双桥村的北双菜市场进行动漫孵化器的建设改造，希望把分散的、办公条件较差的企业集中起来共谋发展，并给予优惠政策。
“当时我们觉得很开心，因为终于有个能与众多同行集中办公、交流的场所了。”陈雷对本刊记者说。
不过，国内很多文化园区以优惠政策吸引企业入驻，虽然开始时很红火，但政策红利释放之后，企业就转投其他园区的怀抱。而文化企业的轻资产特征，更使其迁徙特别容易。这种“候鸟现象”，一直是制约地方文化产业持续发展的难题。
这种情况下，三间房乡用什么方法来留住这群“候鸟”呢？
一般人倾向于从政策的角度寻找答案，比如政府拿出多少补贴、给了多少土地等等，陈雷对此却有不同的解读。
“三间房乡政府对企业的服务是持续性的，总在最困难时候给予企业最实惠的解决方案。”陈雷表示，乡政府会不定期地召集当地企业开座谈会，“2006年，几乎每个月都开会，如今乡里领导也经常来走访，收集大家的诉求。”
在2008年，万豪卡通原有的办公地面临拆迁，而企业的迅速壮大也需要更大的办公空间。当时，万豪卡通一度在总部附近另外租用了5块办公区。陈雷表示，由于找不到合适的集中办公场所，他动了搬走的心思。
当时，有其他区县提供的诱人方案。但就在他准备跟乡政府“辞行”的时候，地理空间并不宽裕的三间房乡帮他从开发商那里争取到一块地。8个月后，分散各处的部门终于聚到了一起。
自万豪卡通的发展逐步壮大以来，多地政府不惜重金“挖墙脚”时有发生。陈雷均一一婉言谢绝，他深有感触地说：“每次遇到困难，乡政府都会适时出现，一事一议，量身服务，这让我感觉在这里发展很舒心。”
从园区到“社区”
即使交通不便，对三间房乡村民而言，四环以内依然是他们向往的地方，原因无非是那里有更多的挣钱机会和更好的生活条件。
如果吸引不了“人”，任何城镇化探索都难以成功。三间房乡的思考是，将当地产业发展好了，村民不仅能够就近就业，并且可以过上与市中心居民同样的生活。 根据这种思路，陈雷与三间房乡政府在园区基础上继续合作：打造“动漫社区”，在居民区里将村民的生活品质与就业问题“一把抓”。
记者走进三间房乡时，第一印象是这里与其他城市城乡接合部差不多：新建成的高楼中夹杂着不少低矮平房，正在施工的楼房和路面，见证着城市化的快速步伐，也让周边有些嘈杂和喧嚣。
但当万豪卡通投资建设的“北京卡通博物馆”映入眼帘时，这里的风景才显得与众不同。博物馆门口的广场免费开放儿童游乐设施，馆内有正热映的电影《变形金刚》的模型在展出。引人关注的是，博物馆里有个特殊的培训班，不少中年人正在这里学习上色、描线等动漫制作的基础技术。
这便是动漫社区的“动漫创收计划”。陈雷介绍说，万豪卡通将选择动画生产中的一些环节，面向4050名社区居民开设相关知识的免费培训。培训合格，便可担任万豪卡通提供的兼职。
“一般人眼中，文化产业很‘高大上’，就业门槛很高。其实不然，文化行业也有大量普通村民可以做的工作，比如制作模型、动漫图片、手工制品。”陈雷表示，现在动漫社区培训每年能为周边培养很多产业工人。
目前，万豪卡通与三间房乡签订协议，为残疾人士提供免费动漫培训，并承诺接收业务合格的残疾人士100%居家就业。陈雷表示，他们虽然在听力、语言、行动等方面存在障碍，但动漫制作在这方面没有太多要求。
不仅如此，万豪卡通还不定期举办以下活动：免费向动漫社区成员开放卡通博物馆的动画影院，定期播映国际国内优秀动画电影；邀请高校和企业的动漫专家在周末开设绘画培训班，对居民进行绘画培训。
不过，动漫社区的这些服务由谁提供？答案是：企业从创意、技术、资金方面为社区建设提供支持，以回报政府对企业发展的扶持。
作为动漫社区倡建单位，万豪卡通不仅无偿提供办公场所和设备，还承办各项创意活动。陈雷表示，“政府支持了我们的发展，我们当然也要回馈社会。”
用地制度创新
用地制度创新，是三间房乡推动新型城镇化的另一重要举措，深受国研中心东方所所长杨晓东的好评。
过去城镇化客观上依赖土地财政，由政府将土地收为国有进行一级开发，大多“只要农民的地，不要农民的人”，通过“征收-补偿”的形式，一次性给予被征收土地的农民以实物或货币补偿。
这种情况在寸土寸金的特大型城市远郊表现尤为明显。而在征地过程中，一方面，部分地区农民得到的土地增值收益较低，另一方面，农民因土地征收领到一次性补偿款后，因理财观念缺失、就业技能不足而埋下了社会隐患。
“改革传统城镇化的用地制度，不仅成为新型城镇化过程中的共识，更对文化产业的发展具有决定性的意义。三间房乡的做法十分巧妙，通过实行土地股份化，有力地推动了这一片区的城镇化进程。”杨晓东说。
“村里出地、企业出钱”，三间房乡让企业直接与村土地合作社合作，共同打造文化产业园区。
在国际动漫游艺产业园项目中，三间房乡允许当地金家村、东柳村、西柳村等地区以集体土地入股方式，与北京信通投资有限公司共同成立北京漫园雅创文化发展有限公司（后称漫园雅创），进行集体建设用地的规模化开发和经营，用以发展文化产业。
其中，金家村的农民合作社以集体建设用地入股，占漫园雅创30%的股份，并将在50年后逐步增持，直至70年后达到100%。而信通投资70%的股份将在50年后逐步减持，70年后完全退出。
由于集体建设用地未通过征地等形式，而仅仅是以入股的形式投入规模性开发，因此地价较低。目前，周边区域写字楼租金达到5-6元/㎡，三间房国际动漫游艺产业园预计写字楼的平均租金成本仅为2-3元/㎡。
杨晓东表示，对众多文化类企业而言，低廉的租金成本对处于起步阶段、以创意为核心、地租承担能力较弱的文化产业而言，是最重要的优势之一。
“这一模式还有力地保障了农民的长期利益。按照股份制合作方案，漫园雅创将从项目建设年开始就为合作社社员提供保底收益。而社员作为股东参与园区管理，满足了部分就业需求。”杨晓东说。
如今，三间房乡正在借鉴成都、广东等地的经验，将确权颁证落实到户，并在村民和农民合作社自愿的基础上，探讨集体建设用地入市交易，进一步放活土地资源要素，推动文化产业持续发展。
“这种集体土地制度改革、新型社区建设、园区与村集体协作的发展路径，实现了‘政府-企业-村集体-村民’的协作共赢，值得其他地区借鉴。”杨晓东说。（支点杂志2014年8月刊）