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上世纪30年代，中国大陆的房地产市场颇有“冰火两重天”的气象——当华北小城镇的土地便宜到一两块大洋一亩，住宅便宜到几十块大洋一所，连北京城里的四合院都只不过相当于大学教授一年薪水的时候，华南发展较快的几个大都市却寸土寸金，一房难求，地价也与今天的地王不相上下。
5亿一亩地
“近年来广州地产价格高涨，突飞猛进，其增进之速度大有一日千里之势。据最近之调查，以现时之市价而论，较于20年前其增长固已不止20倍。……现在称为优美住区之惠吉东西路、粤华路，每井起价有至7万元者。”
以上文字原载于国民党机关报《中央日报》1932年12月2日的第六版，标题挺长：《最近数年之广州地价房租飞涨不已，番禺居亦不易，省府令市府妥筹解决办法》。意思是最近几年里广州房地产价格飙升太快，居住成本太高，人民无法忍受，政府不得不想办法出面调控。你瞧，这跟现在各大城市的情形一模一样。
这段“新闻”提到了一个地价数据：惠吉东西路和粤华路一带，每井起价7万元。惠吉东西路即惠吉东路和惠吉西路，它们和粤华路后来被统称为惠爱路，属于今日广州中山路的一部分，当时是广州市区最繁华的地段。“井”是个面积单位，60井为一亩，每井7万元，那么一亩就是420万元。
这420万元可不是人民币，而是毫洋。毫洋是抗战以前广东、广西、福建等华南省份最流行的货币，其购买力仅次于大洋（国民革命军北伐时期曾经比大洋的购买力还要高），按照当时的行情，420万元毫洋可以兑换9870万克白银。现在白银多少钱一克？起码5元。好吧，就算每克5元，9870万克值多少钱？将近5亿元人民币！花5亿元才能买一亩地……
地皮如此之贵，房价和房租自然也非常之高。在抗战前的广州东山以及市中心，新建的欧式公寓，小小的两室一厅，月租就要30港元或者毫洋40元。而根据1934年出版的《广州工人家庭之研究》一书披露，当时工人家庭每月总收入在毫洋15元到50元之间。这说明一家人的工资全都拿出来还不一定够租一套像样的房子，更别说买房了。
为什么广州的居住成本会这样高？主要原因就是炒房炒地的人太多，生生把房地产价格推到了非常离谱的高度。用当时新闻评论中的一句话，即“炒业家之拼命狂炒煽动，实促进而助成之，遂致有现寸金尺土之势”。
“炒业家”为什么偏偏要在广州炒房炒地呢？因为自从民国建立以后，广州差不多一直处于国民党政权的统治之下，跟常年在北洋军阀治下饱受战乱和重税之苦的华北相比，广州和平、稳定，市政建设一日千里，商业繁华仅次于上海，而教育改革则走在上海前面，所以从1912年到1935年，广州一直都是归国华侨首选的投资宝地和创业城市。在华侨的大力开发下，广州地价涨得很快，坐拥地产的城市地主都发了大财，于是买地以及买地建房成了广州最热门的生意，“市内之炒业公司不下数十”，市郊每修筑一条马路，两边的地皮都会被抢购一空，连坟地都成了投资者宣传的“五年以后之优美住区”，市政府还没批准出售的时候，就被“炒业家”在纸面上炒来炒去，在一夜之间从每井几元毫洋暴涨到几万毫洋。
在一部分“炒业家”的心目中，广州会很快成为世界第一大都会，人口会达到千万以上，地价会超过伦敦和巴黎（事实上在1935年，广州的地价确实超过了伦敦和巴黎）；而在另一些“炒业家”并不相信广州的未来会那么辉煌，广州的地价也绝对不应该这么高，但是他们坚信一定会有傻子愿意高位接盘，所以他们明明知道泡沫即将破裂，还是要拼命囤地囤房，于是把泡沫吹得更大，更危险。
炒房者康有为
在这股炒房热潮中，有不少名人因此获利颇丰，保皇派的领袖康有为便是一个房地产高手。
民国初年，康有为看到上海房地产的升值潜力巨大，便马上变卖了广东的房产，在上海买入地皮。没多久，上海地皮飞涨，康有为大赚一笔。接着他又投资交通干线附近的房产，同样获利颇丰。
传统文人通常羞言金钱，但也有例外者，既才华横溢文思敏捷，又具备经济头脑，懂得理财，康有为就是其中的一位佼佼者，他对房地产有着敏锐的判断力，好几次牛刀小试，便获利不菲。其点子之准，下手之稳，就算现在的炒房高手，也自愧不如。
康有为流亡海外多年，其间得到了许多爱国华侨的慷慨资助，这是他得以周游列国的重要经济保障。但他也运用自己的聪明才智赚了不少钱，特别是在房地产上屡有斩获。比如1906年春节期间，他访问墨西哥，受到当地隆重接待。当时墨西哥城正在筹款修筑有轨电车，他敏锐地意识到电车轨道经过的地方，必将成为人气旺盛的商业圈，地价必定随之飙升，这是一个十分难得的赚钱的机会，便大量购置电车轨道经过之处的地产。没过多少日子，这些地价果然上扬了好几倍，他轻轻松松获得了10多万银元的赢利。
应该说梁启超也是赚钱的好手，早在1898年就以“保皇会”的名义，用入股的方式向海外华侨集资，在上海创办“广智书局”和“新民丛报社”。他凭借自己的知识资源，占有三分之一股份，一年可收益上万银元。当时康有为因逃避清政府追杀而避居印度旅游胜地大吉岭，经济陷于窘境，他得知后马上汇出1800银元，资助康有为。
有道是“此一时，彼一时”，当康有为在墨西哥的房地产上狠賺了一笔之时，梁启超的“广智书局”却陷入亏损的窘境，康有为得知后马上写信询问梁启超需要多少钱时，梁启超回信说：“每年费用3000银元”。康有为立即汇出5000银元：给梁启超本人3000银元，给梁启超在澳门的家属1000银元，给梁启超的兄弟学费1000银元。出手之阔绰，堪与当今那些房地产老板媲美。“康梁”在政治上结为同盟早已美名远扬，在经济上互相施以援手，也传为佳话。
1913年康有为55岁那年结束流亡生涯回国，广东政府发还了被清朝政府抄没的康氏家产，并加发官产作为对康有为流亡15年的赔偿。资本贵在积累与增长，康有为非常清楚这一点，通过炒房地产来获利，依然是他的拿手好戏。他于1914年6月定居上海，租赁上海新闸路16号辛家花园，每月租金120银元，一住8年。这期间他看到上海房地产的升值潜力巨大，便马上变卖了广东的房产，在上海买入地皮。没多久，上海地皮飞涨，康有为大赚一笔。接着他又投资交通干线附近的房产，同样获利颇丰。 1921年，康有为在愚园路自购地皮10亩，建造了一座中西合璧的花园住宅，取名“游存庐”，十分豪华。晚年时他还在别处修建、购买了3座别墅，分别为杭州西湖的“一天园”、上海杨树浦的“莹园”和青岛的“天游园”。“一天园”占地30余亩，历时4年才建成。“莹园”建成后转让给别人，属于短线投资项目。青岛的“天游园”原来是总督楼，康有为购买后加以改扩建，他的生命最后终结于此。
如何打击炒房团？
民国政府面对高房价，曾经采取过什么样的应对措施？
据1923年8月20日《广州民国日报》第二版，广州市政府为增加土地供应及财政收入，把全市寺庙闲地一律收归国有，向开发商和计划自建房的市民公开拍卖。市政府要求，无论开发商还是普通市民，竞买成功后，“须于七日内开工建屋”，“如逾七日期限，加罚二成地价；如逾十四日期限，即强行迁出，由政府另行售卖”。
据1947年8月3日《正报》第二版，鉴于抗战之后杭州住房奇缺，杭州市政府将国有土地分批出让、出租，无论购买人还是承租人，“均须于两月内开工建筑”，否则政府会把土地收回，并不再退还地价。可见，当时对捂地行为的打击相当严厉。
但是光对闲置土地进行处罚还不够，开发商完全可以在中标的地块上围一道院墙，装作已经“开工建屋”，其实里面什么也不盖，“捂”上两三年而不用担心被收回。所以民国政府还有另一种常备武器：征收地价税。
这是孙中山提出来的建议。1912年4月，孙中山辞去临时大总统一职时发表演讲，认为中华民国要想在城市和乡村同时解决土地兼并这个大问题，必须“照价征税”，同时最好还能实现“增值归公”。什么意思呢？就是说国家每年要按照市场价格对私人土地征税，并把私人土地的增值部分收入国库，这样农村地主的兼并兴趣就会大减，城市开发商的捂地行为就会收敛——因为占地越多、缴税越多，同时地价再涨，好处都归国家了，地产拥有者无利可图。
孙中山的主张后来被地方政府贯彻下去了。其中杭州是1933 年6 月1 日开征的，每年分四次征收，税率是地价的0.8%。具体每块地价格多少，则由业主自己申报。为了避免业主低报或者瞒报地价，政府同时出台一政策：凡是业主申报的地价明显低于市场价格的，政府有权按照申报地价强行购买。
为了实现“居者有其屋”的理想，肯定不能光打击捂地、炒地，还得打击炒房。民国时用的手段是征收房产税。当时各地的办法和税率都不一样，几乎是一个城市就有一套政策。
像上海，租界里早在清朝道光年间就征收过房产税。租界以外的地方从民国初年才开始征收，具体办法是这样的：政府对私人房产进行评估，得到一个理论上的租金水平，然后按理论租金的百分比定期征收。北京的房地產市场比较落后，买房的人多，租房的人少，政府采取简便办法，楼房每间每月征多少税，瓦房每间每月征多少税，茅草房每间每月征多少税，十分简单。
民国的房产税政策刚开始还算合理。可是执行到后来，政府的兴趣越来越集中到怎样增加财政收入上来，于是不管对象，所有房产都得缴税，而且税率一样。更荒唐的是，竟然把征税任务平均分摊给每个家庭，别说打击炒房了，还加重了无房居民的生活负担！现在评价起来，民国的地产税政策很合理，房产税政策却很失败。
5亿一亩地
“近年来广州地产价格高涨，突飞猛进，其增进之速度大有一日千里之势。据最近之调查，以现时之市价而论，较于20年前其增长固已不止20倍。……现在称为优美住区之惠吉东西路、粤华路，每井起价有至7万元者。”
以上文字原载于国民党机关报《中央日报》1932年12月2日的第六版，标题挺长：《最近数年之广州地价房租飞涨不已，番禺居亦不易，省府令市府妥筹解决办法》。意思是最近几年里广州房地产价格飙升太快，居住成本太高，人民无法忍受，政府不得不想办法出面调控。你瞧，这跟现在各大城市的情形一模一样。
这段“新闻”提到了一个地价数据：惠吉东西路和粤华路一带，每井起价7万元。惠吉东西路即惠吉东路和惠吉西路，它们和粤华路后来被统称为惠爱路，属于今日广州中山路的一部分，当时是广州市区最繁华的地段。“井”是个面积单位，60井为一亩，每井7万元，那么一亩就是420万元。
这420万元可不是人民币，而是毫洋。毫洋是抗战以前广东、广西、福建等华南省份最流行的货币，其购买力仅次于大洋（国民革命军北伐时期曾经比大洋的购买力还要高），按照当时的行情，420万元毫洋可以兑换9870万克白银。现在白银多少钱一克？起码5元。好吧，就算每克5元，9870万克值多少钱？将近5亿元人民币！花5亿元才能买一亩地……
地皮如此之贵，房价和房租自然也非常之高。在抗战前的广州东山以及市中心，新建的欧式公寓，小小的两室一厅，月租就要30港元或者毫洋40元。而根据1934年出版的《广州工人家庭之研究》一书披露，当时工人家庭每月总收入在毫洋15元到50元之间。这说明一家人的工资全都拿出来还不一定够租一套像样的房子，更别说买房了。
为什么广州的居住成本会这样高？主要原因就是炒房炒地的人太多，生生把房地产价格推到了非常离谱的高度。用当时新闻评论中的一句话，即“炒业家之拼命狂炒煽动，实促进而助成之，遂致有现寸金尺土之势”。
“炒业家”为什么偏偏要在广州炒房炒地呢？因为自从民国建立以后，广州差不多一直处于国民党政权的统治之下，跟常年在北洋军阀治下饱受战乱和重税之苦的华北相比，广州和平、稳定，市政建设一日千里，商业繁华仅次于上海，而教育改革则走在上海前面，所以从1912年到1935年，广州一直都是归国华侨首选的投资宝地和创业城市。在华侨的大力开发下，广州地价涨得很快，坐拥地产的城市地主都发了大财，于是买地以及买地建房成了广州最热门的生意，“市内之炒业公司不下数十”，市郊每修筑一条马路，两边的地皮都会被抢购一空，连坟地都成了投资者宣传的“五年以后之优美住区”，市政府还没批准出售的时候，就被“炒业家”在纸面上炒来炒去，在一夜之间从每井几元毫洋暴涨到几万毫洋。
在一部分“炒业家”的心目中，广州会很快成为世界第一大都会，人口会达到千万以上，地价会超过伦敦和巴黎（事实上在1935年，广州的地价确实超过了伦敦和巴黎）；而在另一些“炒业家”并不相信广州的未来会那么辉煌，广州的地价也绝对不应该这么高，但是他们坚信一定会有傻子愿意高位接盘，所以他们明明知道泡沫即将破裂，还是要拼命囤地囤房，于是把泡沫吹得更大，更危险。
炒房者康有为
在这股炒房热潮中，有不少名人因此获利颇丰，保皇派的领袖康有为便是一个房地产高手。
民国初年，康有为看到上海房地产的升值潜力巨大，便马上变卖了广东的房产，在上海买入地皮。没多久，上海地皮飞涨，康有为大赚一笔。接着他又投资交通干线附近的房产，同样获利颇丰。
传统文人通常羞言金钱，但也有例外者，既才华横溢文思敏捷，又具备经济头脑，懂得理财，康有为就是其中的一位佼佼者，他对房地产有着敏锐的判断力，好几次牛刀小试，便获利不菲。其点子之准，下手之稳，就算现在的炒房高手，也自愧不如。
康有为流亡海外多年，其间得到了许多爱国华侨的慷慨资助，这是他得以周游列国的重要经济保障。但他也运用自己的聪明才智赚了不少钱，特别是在房地产上屡有斩获。比如1906年春节期间，他访问墨西哥，受到当地隆重接待。当时墨西哥城正在筹款修筑有轨电车，他敏锐地意识到电车轨道经过的地方，必将成为人气旺盛的商业圈，地价必定随之飙升，这是一个十分难得的赚钱的机会，便大量购置电车轨道经过之处的地产。没过多少日子，这些地价果然上扬了好几倍，他轻轻松松获得了10多万银元的赢利。
应该说梁启超也是赚钱的好手，早在1898年就以“保皇会”的名义，用入股的方式向海外华侨集资，在上海创办“广智书局”和“新民丛报社”。他凭借自己的知识资源，占有三分之一股份，一年可收益上万银元。当时康有为因逃避清政府追杀而避居印度旅游胜地大吉岭，经济陷于窘境，他得知后马上汇出1800银元，资助康有为。
有道是“此一时，彼一时”，当康有为在墨西哥的房地产上狠賺了一笔之时，梁启超的“广智书局”却陷入亏损的窘境，康有为得知后马上写信询问梁启超需要多少钱时，梁启超回信说：“每年费用3000银元”。康有为立即汇出5000银元：给梁启超本人3000银元，给梁启超在澳门的家属1000银元，给梁启超的兄弟学费1000银元。出手之阔绰，堪与当今那些房地产老板媲美。“康梁”在政治上结为同盟早已美名远扬，在经济上互相施以援手，也传为佳话。
1913年康有为55岁那年结束流亡生涯回国，广东政府发还了被清朝政府抄没的康氏家产，并加发官产作为对康有为流亡15年的赔偿。资本贵在积累与增长，康有为非常清楚这一点，通过炒房地产来获利，依然是他的拿手好戏。他于1914年6月定居上海，租赁上海新闸路16号辛家花园，每月租金120银元，一住8年。这期间他看到上海房地产的升值潜力巨大，便马上变卖了广东的房产，在上海买入地皮。没多久，上海地皮飞涨，康有为大赚一笔。接着他又投资交通干线附近的房产，同样获利颇丰。 1921年，康有为在愚园路自购地皮10亩，建造了一座中西合璧的花园住宅，取名“游存庐”，十分豪华。晚年时他还在别处修建、购买了3座别墅，分别为杭州西湖的“一天园”、上海杨树浦的“莹园”和青岛的“天游园”。“一天园”占地30余亩，历时4年才建成。“莹园”建成后转让给别人，属于短线投资项目。青岛的“天游园”原来是总督楼，康有为购买后加以改扩建，他的生命最后终结于此。
如何打击炒房团？
民国政府面对高房价，曾经采取过什么样的应对措施？
据1923年8月20日《广州民国日报》第二版，广州市政府为增加土地供应及财政收入，把全市寺庙闲地一律收归国有，向开发商和计划自建房的市民公开拍卖。市政府要求，无论开发商还是普通市民，竞买成功后，“须于七日内开工建屋”，“如逾七日期限，加罚二成地价；如逾十四日期限，即强行迁出，由政府另行售卖”。
据1947年8月3日《正报》第二版，鉴于抗战之后杭州住房奇缺，杭州市政府将国有土地分批出让、出租，无论购买人还是承租人，“均须于两月内开工建筑”，否则政府会把土地收回，并不再退还地价。可见，当时对捂地行为的打击相当严厉。
但是光对闲置土地进行处罚还不够，开发商完全可以在中标的地块上围一道院墙，装作已经“开工建屋”，其实里面什么也不盖，“捂”上两三年而不用担心被收回。所以民国政府还有另一种常备武器：征收地价税。
这是孙中山提出来的建议。1912年4月，孙中山辞去临时大总统一职时发表演讲，认为中华民国要想在城市和乡村同时解决土地兼并这个大问题，必须“照价征税”，同时最好还能实现“增值归公”。什么意思呢？就是说国家每年要按照市场价格对私人土地征税，并把私人土地的增值部分收入国库，这样农村地主的兼并兴趣就会大减，城市开发商的捂地行为就会收敛——因为占地越多、缴税越多，同时地价再涨，好处都归国家了，地产拥有者无利可图。
孙中山的主张后来被地方政府贯彻下去了。其中杭州是1933 年6 月1 日开征的，每年分四次征收，税率是地价的0.8%。具体每块地价格多少，则由业主自己申报。为了避免业主低报或者瞒报地价，政府同时出台一政策：凡是业主申报的地价明显低于市场价格的，政府有权按照申报地价强行购买。
为了实现“居者有其屋”的理想，肯定不能光打击捂地、炒地，还得打击炒房。民国时用的手段是征收房产税。当时各地的办法和税率都不一样，几乎是一个城市就有一套政策。
像上海，租界里早在清朝道光年间就征收过房产税。租界以外的地方从民国初年才开始征收，具体办法是这样的：政府对私人房产进行评估，得到一个理论上的租金水平，然后按理论租金的百分比定期征收。北京的房地產市场比较落后，买房的人多，租房的人少，政府采取简便办法，楼房每间每月征多少税，瓦房每间每月征多少税，茅草房每间每月征多少税，十分简单。
民国的房产税政策刚开始还算合理。可是执行到后来，政府的兴趣越来越集中到怎样增加财政收入上来，于是不管对象，所有房产都得缴税，而且税率一样。更荒唐的是，竟然把征税任务平均分摊给每个家庭，别说打击炒房了，还加重了无房居民的生活负担！现在评价起来，民国的地产税政策很合理，房产税政策却很失败。