【摘 要】 近年来，我国的房地产业逐渐复苏并快速发展起来，房地产开发的投资逐年增长，房地产企业的数量在日益增多，房地产市场的竞争也日趋激烈，房地产企业如何在激烈的市场竞争中生存和发展下去，成本管理的好坏是一个关键性因素，成本管理的好坏决定于成本管理方法和制度执行的力度。本文通过对笔者自身公司的运营情况，并结合实施项目从设计、采购、管理等多个方面，对房地产公司成本管理的现状、问题、应对措施以及发展方向进行了一系列的思考和阐述。
　　【关键词】 房地产；成本管理；控制措施
　　一、设计方面
　　设计是建设项目进行全面规划和具体安排实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键环节。设计是否合理对控制工程造价具有重要的影响。据有关资料分析，设计费一般占建设工程全寿命费用的1%左右，但对工程造价的影响度占75%以上。由此可见：设计阶段是影响工程投资的最主要阶段，在建设项目成本控制中起着龙头作用。
　　（一）抓住成本控制源头，实行限额设计
　　设计阶段是决定项目成本的关键阶段，为了使项目成本得到有效控制，房地产公司应学习标杆企业的做法，抓住成本控制的源头，积极推行限额设计，健全设计经济责任制。
　　1、设计单位要根据委托单位提出的限额值进行设计，不得突破，因此要求方案设计必须有工程估算、初步设计必须有工程概算、施工图设计必须有工程预算，坚持预算不超概算、概算不超估算的原则。
　　2、钢筋、混凝土费用在建安工程成本中占相当大的比重，是建安工程成本控制的关键环节，设计单位必须按委托单位的要求对钢筋及混凝土的单方含量进行控制，设计时不得突破，如因地区及方案差异等因素突破的，必须经严格验证后方可实施。
　　3、设计单位各专业人员要增强工程造价意识，严格按照限额设计所分解的投资额和控制工程量以及保证使用功能的条件下进行，力求将工程量和工程指标控制在限额内。建设方造价人员（或委托造价咨询单位）要对设计各个阶段建安成本进行把控，确保设计方案成本不突破限额成本。
　　4、为了增强设计人员的工作责任感，调动设计人员主动性和积极性，应在设计合同中约定因设计错误造成工程成本增加予以处罚，同时对在保证工程安全和不降低工程功能的前提下节约投资的，给予适当奖励。
　　（二）优选设计团队，严控扩初设计质量
　　合理科学的设计，可降低工程造价约10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考慮较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。尤其是扩初设计阶段对项目经济指标的影响达70%以上，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、成本问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免先天不足。
　　（三）采用合同措施，有效控制造价
　　针对目前设计人员经济观念不强，设计变更随心所欲。应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。
　　（四）充分研究成熟设计产品，逐步推动设计产品标准化
　　近年来，像万科、金地、龙湖、绿城、万达等一线开发商均积极进行标准化产品研究，进行产品标准化设计。通过建筑设计标准化，不仅能够充分发挥设计的建筑价值的塑造，更能实现对设计缺陷的有效规避；同时建筑设计标准化的实施将大大缩短项目的开发周期，提升企业的开发效率，降低项目开发周期内的管理成本。
　　二、招标采购方面
　　招标采购在房地产开发项目全成本管理中起着重要的承上启下的作用，如何实现产品目标和目标成本的有机统一，如何获取高性价比的产品和服务，如何规范各项招标采购流程并富有效率，如何获得适应本企业特点的合格供方资源，这些都应该是招标采购管理的目标和任务；一个高效、可行的招标采购不仅仅是项目顺利实施的关键，同时也是项目成本控制的重要环节。
　　（一）加强招标计划管理，提高效率及时效性
　　房地产开发行业是资金密集性行业，其开发周期长短直接影响项目资金成本；项目越原早开工，越早竣工交付，项目资金成本越低。为确保招标工作不影响项目实施进展，在项目启动之初，就要根据项目开发时序编制招标方案，对标段划分、总包与分包范围进行筹划，并根据招标时序反推各项准备工作时间节点，督促各部门落实，提高工作效率；在项目实施阶段，紧跟项目进展，实时调整招标方案，避免因招标不及时而造成项目阶段施工脱节的现象，保证项目目标工期不延误。
　　（二）优化招标方案设计，提升招标效果
　　招投标的目的就是为了降本增效，因此合理的设置招标规则和合同条款是提升竞争性，降低投标报价的基本要求，同时也是项目能够顺利实施的重要保证。
　　1、在满足工程质量安全的前提下，合理设置投标人资质、业绩要求，提升工程招投标竞争程度。
　　2、尽量细化主要材料质量要求，少设材料暂定价，降低因设过多材料暂定价导致的成本不可控性。
　　3、合理谋划评标办法，根据招标工程特性，适当提高商务标的分值或采用以经评审的最低价法，引导投标报价的合理充分竞争。合理设定工程款支付比例，在项目资金保障的前提下，适当提高支付比例，提升招标工程吸引力，促进投标人的参与程度。
　　（三）建立合作单位考核机制，提高入围单位质量
　　合作单位的好坏直接影响项目实施的质量，因此选择一个好的合作单位是保证项目顺利实施的关键环节。目前招投标市场比较混乱，合作单位鱼龙混杂，挂靠现象比较严重，对通过招标方式选择满意的合作单位提出严峻挑战。建议建立合作单位考核机制，完善对已实施项目的合作单位考核细节，逐步筛选出优质的合作单位，设立合作单位信用等级，建立合作单位信用库。随着优质合作单位的数量增长，也会促进招投标的有序竞争，对降低和稳定项目建安成本产生积极的影响。 　　三、项目管理方面
　　随着宏观经济环境变化和行业整合、剧变步伐的进一步加快，房地产开发盈利模式也在适应新的环境和竞争中不断转变。房地产开发的利润来源从最初以赚取土地差价利润为主发展到目前逐步向以追逐市场规模利润或资本利润为主。当市场趋于稳定的情况下，房地产企业只有通过不断加强内部管理，控制和降低项目成本支出，提升项目的盈利能力，也就是经常说的“以管理求效益”。
　　（一）完善项目决策机制，提高决策效率
　　项目决策的内容是决定工程造价的基础，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段的造价，因此项目决策质量和效率也是项目成本控制的关键。由于房地产行业的特点，项目决策阶段的匆忙、犹豫及其引起的问题一定会在以后的项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来，可以说由此造成的项目管理难度是“胎”里带的。例如在建设过程中经常出现原则性、功能性的大变动、变更，“伤筋动骨”等。当工程“不得不”匆忙上马或工程待定内容久拖不决时，因市场定位的前期基础资料不丰富、产品研究方面资源整合匮乏等，所谓决策就成了“拍脑袋”，决策成了经常性的、临时仓促“救火”的具体工作。同时决策阶段工作效率低下，也导致项目实施丧失机遇，效益损失。
　　因此，首先要建立决策机制，完善决策流程，提高决策质量和效率，尽量减少和控制因决策问題对项目成本的影响。其次在项目管理过程中要重视、加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作，使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。
　　（二）优化管理制度，简化管理措施，提高工作效率
　　公司总部制定的管理办法等一般都是针对决策层面上的，项目公司在实际实施过程有许多细节部分需要自行规范落实，因此项目公司应专门组织相关人员，对现有管理制度、办法进行梳理优化，明确具体流程，重新制定简单明了的实施细则，提高操作性，提高工作效率；如招投标管理办法实施细则，工程管理办法，变更管理细则等。
　　（三）加强变更管理，严控目标成本
　　变更管理是项目实施阶段的重要一环，直接影响目标成本的实现，因此必须在保证施工图内部审查深度的前提下，加强变更管理，落实成本分析、比较制度，严控目标成本是项目实施阶段的重要任务。
　　1、加强合同管理，熟悉合同条款，杜绝施工单位无中生有的变更。
　　2、尽量减少不必要的变更，减少施工单位索赔机会。
　　3、细致审查变更方案的合理性、严谨性，避免发生因变更而变更现象。
　　4、加强变更方案的成本分析和比较，提升变更方案性价比。
　　5、加强管理人员业务水平学习，避免高估冒算现象。
　　6、规范变更流程，确保工程变更的真实性。
　　四、结束语
　　随着房地产市场化程度不断提高，房地产投资不断趋于理性，房地产行业的暴利时代已经一去不复返了，因此，通过管理手段降低建设成本成为提高项目利润的首要手段。现在大部分房地产企业还很年轻，在成本控制的道路上，我们唯有不断学习标杆企业的管理经验，不断总结经验教训，不断创新管理方法，才能在房地产行业中走得更远。