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陈劲松，李耀智，深圳房地产策划代理界的领军人物。说到世联，不能不说陈劲松：谈及深圳中原，决不能忽略李耀智。近日，记者有幸通过不同的方式采访了这两位风云人物，且听两位的看法：
远征开拓篇
深圳房地产经过十几年的发展，在全国已声名远播，部分地产商乘势“北伐”，不但万科、金地等大牌发展商抢滩内地市场，而且深圳的一部分策划代理公司也向内地市场进军，并创造了一个又一个骄人业绩。也有部分地产商生搬硬套“深圳做法”留下了一些令人遗憾的败笔，引起业界极大关注。对房地产开发商及策划代理公司的“远征”，陈劲松和李耀智分别从不同的角度谈了各自的观点。
陈劲松：别墅跨地域营销的5个前提
从潘石屹到山东、苏州、沈阳等地做感谢会开始，跨地域营销已经燃起星星之火，8月份搜房网又以“中国别墅节”的形式组织了全国性的联动活动，房地产的跨地域营销已经成为一股势力。在这个时候我们房地产界应该认真思考一下，跨区域营销取得辉煌的前提是什么。
第一个前提——解决产权问题。顶级物业的开发商要特别注意别墅产权的界定问题，目前中国开发商不能进行小宗地的转让，但日本、澳洲、美国都能进行，而我们不能进行，原因是什么?原因是土地产权划分的不清楚。产权跟国际接轨，我认为是中国别墅可以跨区域营销的一个重要前提，一旦这个前提解决，高端异地置业的春天才会真正到来。
第二个前提——“富人区”标签的形成。高端市场的全国置业或者是异地置业依赖于富人区的形成和稳定，这是别墅市场开始走向全国、异地置业者可以迅速落定的基本前提。中国的房地产发展20年了，目前中国的别墅发展在中国城市的各个地区打破了传统已经形成的富人区和穷人区。富人区一旦形成和稳定有两个作用——第一，使得置业者非常清晰他所购买房子的价值，而不是听任别人吹嘘；第二，富人区的形成不只在于房子盖得多漂亮，而是在于政府的公共政策和公共配套。
第三个前提——产业政策的稳定和交易过程的稳定。中国房地产政策现在正处在剧烈的变化过程当中，这种变动使跨区域置业成为天方夜谭。政策的风险性和变化之大出乎房地产界的预料，置业者又怎么敢隔山买牛?我觉得这是天方夜谭。目前中国房地产面临的最大问题、最大的风险就是政策的剧烈变化。虽然一遍一遍强调我们的政策稳定，但是我们看到是央行也对房地产最基本的制度进行推倒重来的建议，可能这个建议最终被大家推翻。但是对置业者的影响是无法估计的，因为置业者清楚这个时候买楼是开玩笑，政策的变化没有办法预计。另外，我们每个城市的政策不同，收费不同，程序不同，这“三不同”使得跨区域置业者不能不格外小心。
跨区域营销第四个重要前提是，除房地产开发商之外必须形成全国性的中介、法律服务。我们在任何其他的市场，包括离我们最近的香港市场，高端市场的服务品牌都是经历了很长时间培育出来的，并且相对稳定。因为开发商的地域性非常强，全国性的开发商并不多，你不是全国性的开发商，你要在另外一个区域卖房子，如果没有一个全国性品牌的中介机构，效率将会很低，最基本的信誉也无法鉴定。
第五个前提——价格信息的公开化、透明化。消费者无法清晰知道项目的真实交易价格，跨区域营销就难了。在这个问题上我觉得新的物权法是开倒车，新的物权法说政府的登记信息只能由利害相关人查询，其他人无权查询。什么是“利害相关人”?物权法并没有界定清楚。但是它有一个理由，涉及到国家机密和个人隐私的，登记机关不能把这个信息公开。那么我想请问，全世界所有的国家和地区，房地产交易的信息都是可以公开的，这里面到底谁是利害关系人，到底涉及到什么样的隐私，哪些是国家机密?我觉得这个需要我们行业共同思索一下。政府说是保护开发商，实际上短期是保护了开发商，长期造成的恶果非常大，以至于造成消费者对我们不信任，对我们提供的价格也不信任，不利于市场发展。什么叫一个好的房地产市场?一定是信息对称的房地产市场，现在用个人隐私和国家机密两条就使得信息黑洞法制化，那我认为，房地产跨区域营销置业的春天那还早呢。
李耀智：“有战略地走全国网络化的经营之路”
从2002年开始，深圳就陆续有一批发展商往外面走，有些代理公司也跟着发展商往外面走。包括我们深圳中原，也曾经去过外地拓展业务。策划代理公司向外拓展业务是这个行业发展的必然趋势。总结起来，我觉得代理公司远征最关键的就是一定要看自身有没有资源支撑他们往外走，不能为了跟随某个发展商或者某个项目而盲目外拓。
从2005年开始，深圳中原开始往外面走，我们首选东莞、惠州进行业务拓展。因为经过近些年的发展，东莞、惠州的房地产市场慢慢成熟起来。从距离上看，它们离深圳比较近，处于一小时生活圈内。此外，深圳也有很多开发商到深圳、惠州发展。中原打算用三年左右的时间发展东莞、惠州的市场。经过一段时间的积累，我们也总结出了一些经验：
第一，代理公司远征首先要很了解当地的经济环境和房地产发展状况。在进入东莞、惠州之前，我们用了将近一年的时间才真正了解了当地市场的状况。第二，代理公司最主要的资源是人才，根据我们的经验，代理公司去外地拓展业务不能只派深圳的人员过去，还要在内地招聘一些从业人员，这样才能很快融入对当地市场、文化的了解。第三，代理公司要有长远的目标，有战略地进行外地业务扩张。目前中原在全国有23个分行，建立了比较健全的经营网络，比如，万科、金地远征到天津，根本不需要深圳中原去做策划代理，天津中原就可以承担工作。中原目前正在建立一个网络平台，作为公司内部沟通的渠道，实现信息资源共享。
总之，深圳的策划代理公司在做好本地业务的前提下，应该有计划、有战略地向外拓展业务。
社会责任篇
2006年的房地产行业，受到全社会特别的关注。其根本原因是房地产越来越成为国民经济的重要支柱产业，对于国民经济和社会发展具有相当大的影响。在这样的情况下，我们来思考房地产行业作为企业如何实现企业公民的原则问题，讨论房地产企业的企业公民建设问题，非常有现实意义。
陈劲松：“我觉得目前要求企业的社会责任不应是什么慈善和文化，而是在企业与上下游、竞争对手和市场秩序上定立起码的道德底线。”
2005年开始，“企业公民”、“最受尊敬”、“社会责任”等随着和谐社会的提出逐渐成为商界的主流话语。今年，各种评比、论坛和文章更是一片新气象，已构建和构建中的各种指标体系正在引导着新一轮的企业发展潮流——节能、环保、慈善、公益、道德和利益相关人，甚至是健康、高效、诚信、守法、纳税、价值等全部并入社会责任的承包范围。可谓：社会责任是个筐，什么内容都能装。
如果问“公民”与“社会主义接班人”、“人民公社社员”、“劳动人民”、“国民”、“市民”等比较，哪种称呼更有利于社会和谐?我会毫不犹豫地选择“公民”。同理， “企业公民”也要比“企业社会责任”更有明确的内涵限定。“企业公民”比“社会责任”好，好在可以明确企业作为一个公民有什么责任、义务的同时有什么权 力，而且“公民”的责任和义务以及权力是法律所规定的。比如“诚信”是企业的社会责任，不只你要“诚信”也要宣传让更多的企业“诚信”。好不好?挺好，但不如按“企业公民”的办法好：不只你信守合约精神，还要所有与你签合约的人信守合约精神。如果他不守合约，你就要主张你“企业公民”的权力，要求法律来主持公道；如果法律不能主持公道，你也要尽公民的义务推动法律的完善和正义的实施。社会不应要求“企业公民”负太多的责任。但一定要他负“公民”的责任，因为社会已经给了企业应有的权力。
我觉得目前要求企业的社会责任不应是什么慈善和文化，而是在企业与上下游、竞争对手和市场秩序上定立起码的道德底线。我最怕一些企业一面高喊社会责任、公益、慈善、文化，一面压榨供应商，挖合作伙伴墙角，破坏商业伦理，钻法律空子。这样的企业可能会达到一年多少亿，可能争取到全国老大的位置，可能捐不少的钱，出不错的书，但对社会的效益一定是负的。更何况，短线支撑出的畸形发展，长远又如何呢?把不义之财用于善是否就赦免了不义的恶呢?“和”就是口中有粮、“谐”就是皆能发言，公民们都吃得上饭，都可以发表意见，“和谐”乃成也。本着这个和谐精神，我认为：“己所不欲，勿施于人”是谋求可持续发展企业的道德底线，如果中国人可以做到这点，如果中国领先企业可以做到这点，善莫大焉!
李耀智：“我们的利润都是社会带给我们的，我们应该回报社会。”
一段时间以来，房地产行业已经成为社会问题比较集中的行业，房地产企业也有被“妖魔化”的倾向。这里既有极少数企业所造成的负面影响，也存在着房地产企业自身的问题。比如，在拆迁过程中，个别开发企业对拆迁居民野蛮粗暴：在房屋质量问题上，也存在着偷工减料、以次充好和其他设计、建筑问题；在产品结构上，很多开发商热衷于大户型，造成市场供给结构不合理；在房价问题上，通过虚假销售等手段，哄抬房价。以前有个发展商提出了一条广告语——二十年不用交管理费。从表面上是为业主考虑，但实际上是一种对业主、社会不负责任的态度。如果业主不缴纳管理费，他的服务怎么得到保障呢?出了问题保安怎么来安排?应该说，这些问题都是个别现象，都是市场管理手段不完善造成的问题，但是问题的累积和不断出现，已经严重损害了房地产行业的整体形象，这显然是与和谐社会的建设目标背道而驰。
从2005年开始，随着政府法规的完善和宏观调控的影响，中小型房地产企业越来越难以在市场上存活，越来越多的发展商开始意识到不能只从社会获取资源，还要回报社会，承担社会责任。关注社会责任的企业会在市场生存得更长久，如果对整个行业、社会没有归宿感、凝聚力，又怎么吸引客户跟着你走呢?人们对企业的期望，已经不仅仅是解决就业、赚取利润和缴纳税收的功能，人们更希望企业能有效地承担起推动社会进步、关心环境和生态、维护市场秩序、扶助社会弱势群体、参与社区发展、保障员工权益等一系列社会问题上的责任和义务。
我们不单要对整个社会负责任，还要提高员工对社会的参与。因为作为一个企业，如果整个价值观和文化仅仅是放在利益里面，对公司的长远发展是不利的。2004年深圳中原的员工自发捐款20万在云南建了一个希望小学，2006年我们又为这所希望小学的图书馆捐了15万。我们的利润都是社会带给我们的，我们应该回报社会。对企业来说，传统的成本、质量、服务已经成为最基本的标准，而道德标准正在成为保持企业竞争优势的关键因素。新形势下的管理趋势，要求企业从更广泛的公众利益和社会发展的角度来考虑问题，自觉接受社会和公众对自己的监督、检验和认可。通过履行社会责任，塑造和展现企业有益于公众、有益于环境、有益于社会发展的正面形象。
公司总结篇
到2007年，世联、深圳中原分别走过了十四、十年的发展历程，回顾公司的发展历程，陈劲松、李耀智谈了感言：
陈劲松：“我曾经说过，什么叫聪明一一就是要假定人家的错误你也会犯，因此你不要再走那条路就是聪明。王石聪明在于及时地调整，我们聪明可能就是在于是否对人家之前的失误敏感。”
读罢王石的《我与万科二十年》，不禁感叹我们今天真的十分幸福。我曾经说过，什么叫聪明——就是要假定人家的错误你也会犯，因此你不要再走那条路就是聪明。王石聪明在于及时地调整，我们聪明可能就是在于是否对人家之前的失误敏感。现在王石把他二十年的经历，尤其是曲折调整之前的前因后果——展示给人看，不吸取教训就是我们太蠢了。
十几年的世联比万科要少了一轮还多。但显然世联在几个关键问题上走的路子是对的。首先公司产权明晰，而且在前十年坚持创业人一股独大，虽然有人说我小气、保守、不开放等等，但世联顺利地度过了“分金银，排座次，论荣辱”的创业期。万通六君子创业的结果就是，我们同行业这方面的事情几乎是尽人皆知，体制决定命运，君子又何曾免于此劫?其二，专注于房地产领域的专业服务，“主业集中”这一点几乎是中国第一代公司花十几年时间才认识到的，我们恰好体现了“后发优势”。所谓“后发优势”，也就是“前车之鉴”的意思。倒不是我们聪明，反而是世联创业董事会成员经常在一起检讨我们的优劣势的结果。十几年来，不断有人问我会不会做发展商，而每次他们听到我非常果断地说不的时候，不是不相信，就是认为我们还没碰到机会，然后就举“顺弛”的例子。隐含意思是开发商比代理要牛多了，香港也有人用“蛹变蝶”来形容代理转变开发。但世联坚持地认为“种麦子”、“面粉厂”、“面包房”、“面包店”是完全不同的四种行业，具有着完全不同的核心能力，“面包店”做得好，并不比“面包厂”差；而“面包店”做得不好，期望再做“面包房”和“面粉”是于事无补的。
李耀智：“中原愿意面对问题，也愿意去创新、改变”“学习之外，更要超越”
世联是非常好的代理公司，他们的企业文化和经营理念是非常明确的。比如，他们在上市之前专门做地铺，有市场细分，专门做豪宅，走比较专业的路线。中原以前专业性不够强，从去年开始中原在保留优势的前提下改变、加强。中原最大的特点在于勇敢地面对问题，勇敢地创新。
现在很多人说世联在策划、专业方面做得比较好，中原在实际销售方面做得比较好。我觉得以前世联在有些方面确实做得比较好。但是一直以来，中原努力的方向都是做市场的领导者，人无我创，每年我们都在管理经营策略上根据市场变化做相应的调整，不断地完善整体机制。发展商和业主需要什么，我们就做什么。中原以后会成立更多专业的部门，目前我们有个专门的顾问中心，重要课题研究、报告、策划稿都要经过这个部门的预审。我们要学习世联的长处，但学习之外，更要超越。中原应该是综合的发展方向。我们最近有个新的想法，明年可能会成立专门的品牌公司，专门做三级市场细分这块。创新是生命力，中原是愿意改变的，
人才管理篇
随着全球经济一体化时代的到来，企业所面临的竞争范围迅速扩大，竞争的程度空前加剧。人力资源管理作为 企业获取竞争优势的手段之一，对企业发挥着越来越重要的作用。在这种情况下，人才的重要性日益凸现。正如日本著名企业家松下幸之助在谈到人与企业成功的关系时所指出的：“如果说，现代化的生产技术和企业管理是日本企业前进的两个轮子，那么，人才便是两个轮子的轴心”。房地产是人才密集型产业。专业性强、风险大、投资额大、投资回收期长、工作关系复杂等是这一产业的特点。这些特点决定了房地产从业人员必须要具有扎实的专业知识、良好的心理素质、长远的眼光及很强的综合能力。许多房地产企业近几年发展困难，原因固然很多，但房地产从业人员专业素质较差，企业领导对人力资源管理工作重视不够是其中最直接的原因之一。因此，可以说，人力资源是房地产业第一位战略性资源，是企业的核心竞争力。在陈劲松、李耀智的眼中，怎样的人才是人才呢，世联、中原又是如何留住、管理人才的呢?
陈劲松：“平台上的人才才是世联所需要的”
平台上的人才才是世联所需要的，平台即指核心竞争力，平台上的人才意味着团队意识、平台贡献、诚信、解决问题。我们提倡在真诚协作和怡人且有效率的环境中度过一生最有价值。那么需要一样平台来保证，只有“平台上的人”才是世联需要的!公司壮大，平台不断扩展，知识共享，知识管理；只有平台不败，企业才能蓬勃发展!每个人都可能失误，但是如果有很好的平台就会有很好的支撑。是不是人才就看他是否能为平台做贡献，是否成为组织里的人。平台上的人，会与团队荣辱与共，形成一股组织的合力，而不是单打独斗的大侠，孤立存在!在这个平台上，我们每个人只有分工的不同，我也是个干活的人，我的工作没做好，同样对不起大家!一个人清楚了自己的位置，就能溶人到团队中去；一个公司明确了自己的定位，在竞争中就容易取胜!
李耀智：“对于人才，中原比较看重的是品德”
我们的价值观、企业理念关注怎么定位人才。对于人才，中原比较看重的是品德。对于有品德有能力的人，中原会给予很多的发展空间；对于有品德、能力缺乏的人，我们也愿意给培养的机会，培养他的能力；对于有能力、品德不好的人，我们也会用时间来观察他，看其品德能否在中原的企业文化中得到提升。作为整个代理行业，品德是最重要的，因为我们所面对的客户还有合作伙伴，本身会有很多诱惑。如果本身没有品德，不管你多么有能力，都不能跟公司的文化融为一体。
要留住员工，最重要的是满足他们的需求，这种需求体现在四个方面，分别是发展前途、提升机会、客观的回报和好的工作环境，中原正是努力从这几方面满足员工的需求。公司的业务发展很快，在此过程中，我们为员工创造了很多升职机会，目前公司的中高层管理人员大部分是从内部提升的。中介行业是人力和智力密集型企业，人才是企业的根本，我们要做的是减少人才的流失率，而不是让自己培养的人才频频跳槽，使中原在行业中仅仅扮演一个培训基地的角色。对于中高层员工的离开，我们有专门的部门进行访谈，询问他们为何离开，进一步改善我们的工作。对于低层员工，我们帮他们进行职业评估，中原的大门永远会为他们开。
个人定位篇
在外人眼看来，他们是商场叱咤风云的领军人物。他们对自己的评价又如何呢?
陈劲松：“作为世联地产顾问(中国)有限公司董事长，其实并不是擅长做生意的人。”
作为世联地产顾问(中国)有限公司董事长，其实并不是擅长做生意的人。比如平生不喜与人谈合同、改合同，更不擅向人追尾数，所以只能与言而信之君子做买卖。并总结上升为一般性的规律：信誉卓著之人其实用不着合同；而反复无常之人有合同也没用。但世联毕竟已有逾千人的员工，为了不使自己的随意而影响伙伴们的生计，于是大力提倡“平台解决方案”，“平台”者，一群人工作之基础，组织之价值是也。
生在哈尔滨，学在上海，初在北京，中在香港，后在深圳。学习工作于中国北、东、中、南几个最有特色之地，可谓颇得地气，幸运其一；深圳得改革风气之先，不讲资历，不靠关系，唯市场之道，解决问题为先，世联发展于斯，幸运其二；屡遇志同道合之人，成为工作伙伴，屡遇贤达高明之前辈指点迷津，不时有意气相投之朋友，清茶一杯，笑而论道，幸运其三。人生若此，不复奢求矣！
房地产业诞生之始，既发展甚速，理论与实践之脱离在所难免。更有覆盖面之广，影响未来之深远，几无出其右者。房地产市场之“好”与“坏”，与房价之高低，业者短期利益之大小，并不等同。而是取决于游戏规则和房地产业公共领域的建设和完善。所谓“企业公民”和个人的社会责任，无论于公于私，都要求我们在场并发言，故不辞学历之薄，见解之轻，常舞文弄墨，贻笑于方家，实对未来抱有期许，为行业建设添砖之意，非不自量力也。
世联理解的“生意”，乃生生不息之意，并称之“为工作注入生命的意义”。生生不息者，在于生命之常青，故最求“长跑”成为对人对己的一种承诺，这也是我们对待这个世界的基本态度。
李耀智：“与陈董相比，我应该是比较会做生意的人。在我看来，一个企业如果没有利润，是不成功的。作为职业经理人，我的任务就是把公司办好，对员工、公司、股东负责。”
李耀智：“与陈董相比，我应该是比较会做生意的人。在我看来，一个企业如果没有利润，是不成功的。作为职业经理人，我的任务就是把公司办好，对员工、公司、股东负责。”中原对策划代理行业的发展趋势很乐观，但是面对市场，我们要居安思危。因为市场有很多不能控制的因素，比如政府政策、市场环境的变化等等。我们要勇敢面对，不断调整自己，适应市场。首先，在不同阶段要有不同的准备，不能用今年的安排去应付明年的市场。比如我们深圳中原，今年扩张，明年也许会收缩，作为一个企业，不能改变市场，要跟着市场走。我们明年会成立一个品牌公司，二级市场往外走，也是这个原因。
随着房地产市场越来越成熟，发展商对代理的要求也越来越高，因此代理必须走专业化道路，中原力求提供一条龙服务，也就是从项目的评估、建筑设计、策划等多方面为发展商提供全方位的服务和准确的市场信息。
远征开拓篇
深圳房地产经过十几年的发展，在全国已声名远播，部分地产商乘势“北伐”，不但万科、金地等大牌发展商抢滩内地市场，而且深圳的一部分策划代理公司也向内地市场进军，并创造了一个又一个骄人业绩。也有部分地产商生搬硬套“深圳做法”留下了一些令人遗憾的败笔，引起业界极大关注。对房地产开发商及策划代理公司的“远征”，陈劲松和李耀智分别从不同的角度谈了各自的观点。
陈劲松：别墅跨地域营销的5个前提
从潘石屹到山东、苏州、沈阳等地做感谢会开始，跨地域营销已经燃起星星之火，8月份搜房网又以“中国别墅节”的形式组织了全国性的联动活动，房地产的跨地域营销已经成为一股势力。在这个时候我们房地产界应该认真思考一下，跨区域营销取得辉煌的前提是什么。
第一个前提——解决产权问题。顶级物业的开发商要特别注意别墅产权的界定问题，目前中国开发商不能进行小宗地的转让，但日本、澳洲、美国都能进行，而我们不能进行，原因是什么?原因是土地产权划分的不清楚。产权跟国际接轨，我认为是中国别墅可以跨区域营销的一个重要前提，一旦这个前提解决，高端异地置业的春天才会真正到来。
第二个前提——“富人区”标签的形成。高端市场的全国置业或者是异地置业依赖于富人区的形成和稳定，这是别墅市场开始走向全国、异地置业者可以迅速落定的基本前提。中国的房地产发展20年了，目前中国的别墅发展在中国城市的各个地区打破了传统已经形成的富人区和穷人区。富人区一旦形成和稳定有两个作用——第一，使得置业者非常清晰他所购买房子的价值，而不是听任别人吹嘘；第二，富人区的形成不只在于房子盖得多漂亮，而是在于政府的公共政策和公共配套。
第三个前提——产业政策的稳定和交易过程的稳定。中国房地产政策现在正处在剧烈的变化过程当中，这种变动使跨区域置业成为天方夜谭。政策的风险性和变化之大出乎房地产界的预料，置业者又怎么敢隔山买牛?我觉得这是天方夜谭。目前中国房地产面临的最大问题、最大的风险就是政策的剧烈变化。虽然一遍一遍强调我们的政策稳定，但是我们看到是央行也对房地产最基本的制度进行推倒重来的建议，可能这个建议最终被大家推翻。但是对置业者的影响是无法估计的，因为置业者清楚这个时候买楼是开玩笑，政策的变化没有办法预计。另外，我们每个城市的政策不同，收费不同，程序不同，这“三不同”使得跨区域置业者不能不格外小心。
跨区域营销第四个重要前提是，除房地产开发商之外必须形成全国性的中介、法律服务。我们在任何其他的市场，包括离我们最近的香港市场，高端市场的服务品牌都是经历了很长时间培育出来的，并且相对稳定。因为开发商的地域性非常强，全国性的开发商并不多，你不是全国性的开发商，你要在另外一个区域卖房子，如果没有一个全国性品牌的中介机构，效率将会很低，最基本的信誉也无法鉴定。
第五个前提——价格信息的公开化、透明化。消费者无法清晰知道项目的真实交易价格，跨区域营销就难了。在这个问题上我觉得新的物权法是开倒车，新的物权法说政府的登记信息只能由利害相关人查询，其他人无权查询。什么是“利害相关人”?物权法并没有界定清楚。但是它有一个理由，涉及到国家机密和个人隐私的，登记机关不能把这个信息公开。那么我想请问，全世界所有的国家和地区，房地产交易的信息都是可以公开的，这里面到底谁是利害关系人，到底涉及到什么样的隐私，哪些是国家机密?我觉得这个需要我们行业共同思索一下。政府说是保护开发商，实际上短期是保护了开发商，长期造成的恶果非常大，以至于造成消费者对我们不信任，对我们提供的价格也不信任，不利于市场发展。什么叫一个好的房地产市场?一定是信息对称的房地产市场，现在用个人隐私和国家机密两条就使得信息黑洞法制化，那我认为，房地产跨区域营销置业的春天那还早呢。
李耀智：“有战略地走全国网络化的经营之路”
从2002年开始，深圳就陆续有一批发展商往外面走，有些代理公司也跟着发展商往外面走。包括我们深圳中原，也曾经去过外地拓展业务。策划代理公司向外拓展业务是这个行业发展的必然趋势。总结起来，我觉得代理公司远征最关键的就是一定要看自身有没有资源支撑他们往外走，不能为了跟随某个发展商或者某个项目而盲目外拓。
从2005年开始，深圳中原开始往外面走，我们首选东莞、惠州进行业务拓展。因为经过近些年的发展，东莞、惠州的房地产市场慢慢成熟起来。从距离上看，它们离深圳比较近，处于一小时生活圈内。此外，深圳也有很多开发商到深圳、惠州发展。中原打算用三年左右的时间发展东莞、惠州的市场。经过一段时间的积累，我们也总结出了一些经验：
第一，代理公司远征首先要很了解当地的经济环境和房地产发展状况。在进入东莞、惠州之前，我们用了将近一年的时间才真正了解了当地市场的状况。第二，代理公司最主要的资源是人才，根据我们的经验，代理公司去外地拓展业务不能只派深圳的人员过去，还要在内地招聘一些从业人员，这样才能很快融入对当地市场、文化的了解。第三，代理公司要有长远的目标，有战略地进行外地业务扩张。目前中原在全国有23个分行，建立了比较健全的经营网络，比如，万科、金地远征到天津，根本不需要深圳中原去做策划代理，天津中原就可以承担工作。中原目前正在建立一个网络平台，作为公司内部沟通的渠道，实现信息资源共享。
总之，深圳的策划代理公司在做好本地业务的前提下，应该有计划、有战略地向外拓展业务。
社会责任篇
2006年的房地产行业，受到全社会特别的关注。其根本原因是房地产越来越成为国民经济的重要支柱产业，对于国民经济和社会发展具有相当大的影响。在这样的情况下，我们来思考房地产行业作为企业如何实现企业公民的原则问题，讨论房地产企业的企业公民建设问题，非常有现实意义。
陈劲松：“我觉得目前要求企业的社会责任不应是什么慈善和文化，而是在企业与上下游、竞争对手和市场秩序上定立起码的道德底线。”
2005年开始，“企业公民”、“最受尊敬”、“社会责任”等随着和谐社会的提出逐渐成为商界的主流话语。今年，各种评比、论坛和文章更是一片新气象，已构建和构建中的各种指标体系正在引导着新一轮的企业发展潮流——节能、环保、慈善、公益、道德和利益相关人，甚至是健康、高效、诚信、守法、纳税、价值等全部并入社会责任的承包范围。可谓：社会责任是个筐，什么内容都能装。
如果问“公民”与“社会主义接班人”、“人民公社社员”、“劳动人民”、“国民”、“市民”等比较，哪种称呼更有利于社会和谐?我会毫不犹豫地选择“公民”。同理， “企业公民”也要比“企业社会责任”更有明确的内涵限定。“企业公民”比“社会责任”好，好在可以明确企业作为一个公民有什么责任、义务的同时有什么权 力，而且“公民”的责任和义务以及权力是法律所规定的。比如“诚信”是企业的社会责任，不只你要“诚信”也要宣传让更多的企业“诚信”。好不好?挺好，但不如按“企业公民”的办法好：不只你信守合约精神，还要所有与你签合约的人信守合约精神。如果他不守合约，你就要主张你“企业公民”的权力，要求法律来主持公道；如果法律不能主持公道，你也要尽公民的义务推动法律的完善和正义的实施。社会不应要求“企业公民”负太多的责任。但一定要他负“公民”的责任，因为社会已经给了企业应有的权力。
我觉得目前要求企业的社会责任不应是什么慈善和文化，而是在企业与上下游、竞争对手和市场秩序上定立起码的道德底线。我最怕一些企业一面高喊社会责任、公益、慈善、文化，一面压榨供应商，挖合作伙伴墙角，破坏商业伦理，钻法律空子。这样的企业可能会达到一年多少亿，可能争取到全国老大的位置，可能捐不少的钱，出不错的书，但对社会的效益一定是负的。更何况，短线支撑出的畸形发展，长远又如何呢?把不义之财用于善是否就赦免了不义的恶呢?“和”就是口中有粮、“谐”就是皆能发言，公民们都吃得上饭，都可以发表意见，“和谐”乃成也。本着这个和谐精神，我认为：“己所不欲，勿施于人”是谋求可持续发展企业的道德底线，如果中国人可以做到这点，如果中国领先企业可以做到这点，善莫大焉!
李耀智：“我们的利润都是社会带给我们的，我们应该回报社会。”
一段时间以来，房地产行业已经成为社会问题比较集中的行业，房地产企业也有被“妖魔化”的倾向。这里既有极少数企业所造成的负面影响，也存在着房地产企业自身的问题。比如，在拆迁过程中，个别开发企业对拆迁居民野蛮粗暴：在房屋质量问题上，也存在着偷工减料、以次充好和其他设计、建筑问题；在产品结构上，很多开发商热衷于大户型，造成市场供给结构不合理；在房价问题上，通过虚假销售等手段，哄抬房价。以前有个发展商提出了一条广告语——二十年不用交管理费。从表面上是为业主考虑，但实际上是一种对业主、社会不负责任的态度。如果业主不缴纳管理费，他的服务怎么得到保障呢?出了问题保安怎么来安排?应该说，这些问题都是个别现象，都是市场管理手段不完善造成的问题，但是问题的累积和不断出现，已经严重损害了房地产行业的整体形象，这显然是与和谐社会的建设目标背道而驰。
从2005年开始，随着政府法规的完善和宏观调控的影响，中小型房地产企业越来越难以在市场上存活，越来越多的发展商开始意识到不能只从社会获取资源，还要回报社会，承担社会责任。关注社会责任的企业会在市场生存得更长久，如果对整个行业、社会没有归宿感、凝聚力，又怎么吸引客户跟着你走呢?人们对企业的期望，已经不仅仅是解决就业、赚取利润和缴纳税收的功能，人们更希望企业能有效地承担起推动社会进步、关心环境和生态、维护市场秩序、扶助社会弱势群体、参与社区发展、保障员工权益等一系列社会问题上的责任和义务。
我们不单要对整个社会负责任，还要提高员工对社会的参与。因为作为一个企业，如果整个价值观和文化仅仅是放在利益里面，对公司的长远发展是不利的。2004年深圳中原的员工自发捐款20万在云南建了一个希望小学，2006年我们又为这所希望小学的图书馆捐了15万。我们的利润都是社会带给我们的，我们应该回报社会。对企业来说，传统的成本、质量、服务已经成为最基本的标准，而道德标准正在成为保持企业竞争优势的关键因素。新形势下的管理趋势，要求企业从更广泛的公众利益和社会发展的角度来考虑问题，自觉接受社会和公众对自己的监督、检验和认可。通过履行社会责任，塑造和展现企业有益于公众、有益于环境、有益于社会发展的正面形象。
公司总结篇
到2007年，世联、深圳中原分别走过了十四、十年的发展历程，回顾公司的发展历程，陈劲松、李耀智谈了感言：
陈劲松：“我曾经说过，什么叫聪明一一就是要假定人家的错误你也会犯，因此你不要再走那条路就是聪明。王石聪明在于及时地调整，我们聪明可能就是在于是否对人家之前的失误敏感。”
读罢王石的《我与万科二十年》，不禁感叹我们今天真的十分幸福。我曾经说过，什么叫聪明——就是要假定人家的错误你也会犯，因此你不要再走那条路就是聪明。王石聪明在于及时地调整，我们聪明可能就是在于是否对人家之前的失误敏感。现在王石把他二十年的经历，尤其是曲折调整之前的前因后果——展示给人看，不吸取教训就是我们太蠢了。
十几年的世联比万科要少了一轮还多。但显然世联在几个关键问题上走的路子是对的。首先公司产权明晰，而且在前十年坚持创业人一股独大，虽然有人说我小气、保守、不开放等等，但世联顺利地度过了“分金银，排座次，论荣辱”的创业期。万通六君子创业的结果就是，我们同行业这方面的事情几乎是尽人皆知，体制决定命运，君子又何曾免于此劫?其二，专注于房地产领域的专业服务，“主业集中”这一点几乎是中国第一代公司花十几年时间才认识到的，我们恰好体现了“后发优势”。所谓“后发优势”，也就是“前车之鉴”的意思。倒不是我们聪明，反而是世联创业董事会成员经常在一起检讨我们的优劣势的结果。十几年来，不断有人问我会不会做发展商，而每次他们听到我非常果断地说不的时候，不是不相信，就是认为我们还没碰到机会，然后就举“顺弛”的例子。隐含意思是开发商比代理要牛多了，香港也有人用“蛹变蝶”来形容代理转变开发。但世联坚持地认为“种麦子”、“面粉厂”、“面包房”、“面包店”是完全不同的四种行业，具有着完全不同的核心能力，“面包店”做得好，并不比“面包厂”差；而“面包店”做得不好，期望再做“面包房”和“面粉”是于事无补的。
李耀智：“中原愿意面对问题，也愿意去创新、改变”“学习之外，更要超越”
世联是非常好的代理公司，他们的企业文化和经营理念是非常明确的。比如，他们在上市之前专门做地铺，有市场细分，专门做豪宅，走比较专业的路线。中原以前专业性不够强，从去年开始中原在保留优势的前提下改变、加强。中原最大的特点在于勇敢地面对问题，勇敢地创新。
现在很多人说世联在策划、专业方面做得比较好，中原在实际销售方面做得比较好。我觉得以前世联在有些方面确实做得比较好。但是一直以来，中原努力的方向都是做市场的领导者，人无我创，每年我们都在管理经营策略上根据市场变化做相应的调整，不断地完善整体机制。发展商和业主需要什么，我们就做什么。中原以后会成立更多专业的部门，目前我们有个专门的顾问中心，重要课题研究、报告、策划稿都要经过这个部门的预审。我们要学习世联的长处，但学习之外，更要超越。中原应该是综合的发展方向。我们最近有个新的想法，明年可能会成立专门的品牌公司，专门做三级市场细分这块。创新是生命力，中原是愿意改变的，
人才管理篇
随着全球经济一体化时代的到来，企业所面临的竞争范围迅速扩大，竞争的程度空前加剧。人力资源管理作为 企业获取竞争优势的手段之一，对企业发挥着越来越重要的作用。在这种情况下，人才的重要性日益凸现。正如日本著名企业家松下幸之助在谈到人与企业成功的关系时所指出的：“如果说，现代化的生产技术和企业管理是日本企业前进的两个轮子，那么，人才便是两个轮子的轴心”。房地产是人才密集型产业。专业性强、风险大、投资额大、投资回收期长、工作关系复杂等是这一产业的特点。这些特点决定了房地产从业人员必须要具有扎实的专业知识、良好的心理素质、长远的眼光及很强的综合能力。许多房地产企业近几年发展困难，原因固然很多，但房地产从业人员专业素质较差，企业领导对人力资源管理工作重视不够是其中最直接的原因之一。因此，可以说，人力资源是房地产业第一位战略性资源，是企业的核心竞争力。在陈劲松、李耀智的眼中，怎样的人才是人才呢，世联、中原又是如何留住、管理人才的呢?
陈劲松：“平台上的人才才是世联所需要的”
平台上的人才才是世联所需要的，平台即指核心竞争力，平台上的人才意味着团队意识、平台贡献、诚信、解决问题。我们提倡在真诚协作和怡人且有效率的环境中度过一生最有价值。那么需要一样平台来保证，只有“平台上的人”才是世联需要的!公司壮大，平台不断扩展，知识共享，知识管理；只有平台不败，企业才能蓬勃发展!每个人都可能失误，但是如果有很好的平台就会有很好的支撑。是不是人才就看他是否能为平台做贡献，是否成为组织里的人。平台上的人，会与团队荣辱与共，形成一股组织的合力，而不是单打独斗的大侠，孤立存在!在这个平台上，我们每个人只有分工的不同，我也是个干活的人，我的工作没做好，同样对不起大家!一个人清楚了自己的位置，就能溶人到团队中去；一个公司明确了自己的定位，在竞争中就容易取胜!
李耀智：“对于人才，中原比较看重的是品德”
我们的价值观、企业理念关注怎么定位人才。对于人才，中原比较看重的是品德。对于有品德有能力的人，中原会给予很多的发展空间；对于有品德、能力缺乏的人，我们也愿意给培养的机会，培养他的能力；对于有能力、品德不好的人，我们也会用时间来观察他，看其品德能否在中原的企业文化中得到提升。作为整个代理行业，品德是最重要的，因为我们所面对的客户还有合作伙伴，本身会有很多诱惑。如果本身没有品德，不管你多么有能力，都不能跟公司的文化融为一体。
要留住员工，最重要的是满足他们的需求，这种需求体现在四个方面，分别是发展前途、提升机会、客观的回报和好的工作环境，中原正是努力从这几方面满足员工的需求。公司的业务发展很快，在此过程中，我们为员工创造了很多升职机会，目前公司的中高层管理人员大部分是从内部提升的。中介行业是人力和智力密集型企业，人才是企业的根本，我们要做的是减少人才的流失率，而不是让自己培养的人才频频跳槽，使中原在行业中仅仅扮演一个培训基地的角色。对于中高层员工的离开，我们有专门的部门进行访谈，询问他们为何离开，进一步改善我们的工作。对于低层员工，我们帮他们进行职业评估，中原的大门永远会为他们开。
个人定位篇
在外人眼看来，他们是商场叱咤风云的领军人物。他们对自己的评价又如何呢?
陈劲松：“作为世联地产顾问(中国)有限公司董事长，其实并不是擅长做生意的人。”
作为世联地产顾问(中国)有限公司董事长，其实并不是擅长做生意的人。比如平生不喜与人谈合同、改合同，更不擅向人追尾数，所以只能与言而信之君子做买卖。并总结上升为一般性的规律：信誉卓著之人其实用不着合同；而反复无常之人有合同也没用。但世联毕竟已有逾千人的员工，为了不使自己的随意而影响伙伴们的生计，于是大力提倡“平台解决方案”，“平台”者，一群人工作之基础，组织之价值是也。
生在哈尔滨，学在上海，初在北京，中在香港，后在深圳。学习工作于中国北、东、中、南几个最有特色之地，可谓颇得地气，幸运其一；深圳得改革风气之先，不讲资历，不靠关系，唯市场之道，解决问题为先，世联发展于斯，幸运其二；屡遇志同道合之人，成为工作伙伴，屡遇贤达高明之前辈指点迷津，不时有意气相投之朋友，清茶一杯，笑而论道，幸运其三。人生若此，不复奢求矣！
房地产业诞生之始，既发展甚速，理论与实践之脱离在所难免。更有覆盖面之广，影响未来之深远，几无出其右者。房地产市场之“好”与“坏”，与房价之高低，业者短期利益之大小，并不等同。而是取决于游戏规则和房地产业公共领域的建设和完善。所谓“企业公民”和个人的社会责任，无论于公于私，都要求我们在场并发言，故不辞学历之薄，见解之轻，常舞文弄墨，贻笑于方家，实对未来抱有期许，为行业建设添砖之意，非不自量力也。
世联理解的“生意”，乃生生不息之意，并称之“为工作注入生命的意义”。生生不息者，在于生命之常青，故最求“长跑”成为对人对己的一种承诺，这也是我们对待这个世界的基本态度。
李耀智：“与陈董相比，我应该是比较会做生意的人。在我看来，一个企业如果没有利润，是不成功的。作为职业经理人，我的任务就是把公司办好，对员工、公司、股东负责。”
李耀智：“与陈董相比，我应该是比较会做生意的人。在我看来，一个企业如果没有利润，是不成功的。作为职业经理人，我的任务就是把公司办好，对员工、公司、股东负责。”中原对策划代理行业的发展趋势很乐观，但是面对市场，我们要居安思危。因为市场有很多不能控制的因素，比如政府政策、市场环境的变化等等。我们要勇敢面对，不断调整自己，适应市场。首先，在不同阶段要有不同的准备，不能用今年的安排去应付明年的市场。比如我们深圳中原，今年扩张，明年也许会收缩，作为一个企业，不能改变市场，要跟着市场走。我们明年会成立一个品牌公司，二级市场往外走，也是这个原因。
随着房地产市场越来越成熟，发展商对代理的要求也越来越高，因此代理必须走专业化道路，中原力求提供一条龙服务，也就是从项目的评估、建筑设计、策划等多方面为发展商提供全方位的服务和准确的市场信息。