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得益于中国的改革开放，经过20多年飞速增长，深圳已经从20年前的小渔村发展成初具雏形的现代化国际性城市，中国举足轻重的高科技产业基地、金融、物流中心城市，也是中国最年轻、最具生机和活力的新兴移民都市。深圳良好的城市发展及增长预期、丰富的具有挑战性的就业机会、高质量的私人消费和服务、便利的通讯与交通设施、高质量的文化娱乐与卫生教育基础设施，多样性及国际化的文化，为商业繁荣发展提供了上佳的土壤。经过近二十年的发展，到目前为此，深圳零售业已经形成了业态齐全、网点众多的格局，无论是服务质量和服务内容都已领先广东各地，目前，深圳已拥有了全国密度最大的商业税源。怎样看待深圳目前商业地产的现状和发展趋势，在商业地产热的情况下投资者如何避免投资风险，社区物业如何经营，我们就这些问题采访了深圳专业的商业地产运作机构——深圳世方物业咨询有限公司总经理张平，希望在透析商业地产的同时，对商业地产的未来发展起到一些作用。
深圳的商业地产并没有虚热
从2004年开始，深圳商业地产开始风起云涌，随着华润万象城、金光华广场的启动，深圳商业地产开始受人瞩目。进入2006年，深圳商业地产迎来一个供应高峰期，商业地产广告在报纸上连篇累牍地刊登。这股商业地产的热浪之下是否存在隐藏着虚热呢?张平从2006年深圳商业地产的开发特征和销售量状况两方面谈了自己的看法。
2006年深圳商业地产的开发量大概有150万平方米，整体量非常大，表面上看呈现出很热的势头。但是实际认真分析来看，这150万平方米的超量开发里面有几个明显特征：第一、150万平方米的开发面积中，三大CBD区(福田中心区、南山中心区、宝安中心区)的商业量加起来约七八十万，比如福田的COCO PARK的面积为十万，怡景中心城为八万。购物中心代表的是零售最先进的业态，参照国外的模式，随着零售商业的发展，购物中心一定会取代未来的百货，成为零售业的主导力量。在这种情况下，不能说深圳的商业地产存在着虚热。第二、目前深圳的社区商业在稳步增长，今年深圳推出的社区商业就有几十个。社区商业占了深圳商业地产总量的三分之一，而国外成熟的社区商业一般能达到40％以上。相比之下，深圳的社区商业还有一定的生长空间。第三、深圳的旧城改造主要集中在华强北和人民南，这两个区域经营基本上没有什么风险。华强北主要是电子市场，新亚洲电子、华强电子开发的都是二期，是在一期经营比较好的基础上推出的，经营基本上没有什么风险。人民南的发展遭遇了一个瓶颈，随着政府将人民南环境改造工程列入深圳市重大建设项目，该区也存在着巨大发展潜力。细分开发量看来，这种热还是很正常的：它是零售商业发展的需要，也是购物中心和社区商业发展的需要，并不存在虚热。
从商业地产销售的角度来看，2006年是深圳商业地产的一个转折点，商业地产市场出现了几个明显的倾向：一是商业地产开发商纷纷尽最大努力去寻求整层、整栋销售；二是商业地产的开发者开始成立自己的商业部门，探索并试图真正驾驭商业地产；三是购物中心不再轻言销售，而转向以经营为主体，并寻求与基金的合作等。2006年是深圳商业地产返朴归真、寻找自我的一年，这个转折点将促使深圳商业地产开始正视商业风险、尊重商业规律，并对商业的经营者和投资者负起责任。
通过2006年两个主力商圈的扩张、融合以及三个CBD区的发展，深圳的商圈格局基本定型。以前深圳主要有东门、华强北两大商圈，而今两大核心商圈、四五个次市级商业中心的商业格局基本成型。东门、人民南、宝安南汇入金三角商圈；华强北街区扩张，由一条街道变成了三纵四横，朝组合化的方向发展。这是深圳两个市级商业中心。福田、南山、保安的三个CBD区为次市级商业中心。这种格局决定了深圳至少十年的商业格局走向。2007年商业地产的开发量可能仍然很大，但是基本上是围绕着两个市级商业中心和四五个次市级商业中心展开的。到了2008年购物中心相对完善，开发的势头相对而言可能会弱一点。总之，深圳的商业地产确实很热，但是并不存在着虚热，它是零售市场更新换代发展的必然结果。
张平认为深圳以外的区域虚热还是很多，尤其是在内地，发展商的意识还停留在深圳2003、2004年的状况：商业地产开发还是以销售为主导，根本不顾及后期的营运成本。比如山东有些地区几乎每个县城都有一个大型的小商品批发市场，商业地产严重过热。但是，从某种程度上看来，商业的发展必须经过这一过程，当一部分商业地产失败后，人们才会用市场的眼光来审视它，避免新的错误。
投资商业地产应全方位考虑
从近年深圳房地产投资型物业的发展来看，投资型物业正逐渐从传统的以商铺、写字楼为主的单一化格局发展到商铺、写字楼、酒店公寓、商务公寓、小户型楼盘争奇斗艳的多元化格局，并且新的物业还将不断出现。市场上的投资者实际上分为两类，一类是实力型投资者，主要由私营企业主、公务员中的高级官员、本地居民组成。这类投资者老谋深算，基本上有重复投资的经验，他们主要投资街铺或大宗物业，不买小型散铺。另一类是没有经验的白领，他们基本上是首次投资商业地产，一般会购买商场内的小铺。在商业地产几千元就能创富的刺激和诱导下，稀里糊涂成了铺主，不少白领连房都没有就先有了铺。这种投资存在着一定的风险，一旦定位失误，商场经营不菩，投资就可能血本无归。那么，投资者如何判断市场、物业的价值呢?张平给出了如下七条建议：
第一，地段决定价值，投资者一定要慎选地段。房地产任何时候都不要忘记地段的核心价值。一个繁华的、方便的地段对房地产项目而言是至关重要的，对于投资型物业而言，这个地段就更加重要了，因为投资型物业，最重要的是不再满足居住功能，更重要的是满足商业用途。这就要求投资型物业一定要在一个繁华的商务区或者是商业区当中才有这样保值和升值的空间。
第二，要注意商铺的形式。商铺基本上分街铺和场内商铺两种。在最好的地段买场内的商铺，风险还是很大的。比如东门商业中心，二楼以上的场上商铺经营好的微乎其微，如果购买二楼以上的场内商铺还是有很大风险的。
第三，要考虑商铺的用途。比如，在华强北购买商铺销售电子类产品就很容易成功。
第四，要慎选商家。商铺租给什么商家做非常重要，它直接关系到投资回报。
第五，要考虑谁来做经营管理。投资型物业对物业经营有十分专业的需求，既要提供日常基本的物业服务，同时还要承担项目商业形象的建设，以服务突出项目的商业价值。因此，投资型房地产市场有利可图，物业经营的水平至关重要。
第六，要考虑投资的物业在深圳整体商业环境中处于怎样的地位。在投资物业的时候，一定要考虑业态在整体的商圈中能不能生存下去，它的竞争对手是谁。
第七，要考虑投资物业的资金和回报率。衡量商铺的投 资价值，要看两个方面：现实回报率和成长空间。比如，现在投资福田商业区的商铺，大概每平方米5到7万，租金两百左右，目前的投资回报率低于4％。但是，三年之后一旦这个商区成熟起来之后，租金就可以达到五百左右，回报率就会增加。投资商铺类似投资股票。有的商铺是蓝筹股，回报率比较稳定，可以达到6％到8％：有的是继优股，回报率只有5％到6％，但是还有一定的成长空间；有的是原始股，比如龙岗的商铺，现在只卖三万左右，但是三五年之后，那里商铺会有很大的上升空间。
进人2006之后，商铺投资的风险应该理解为投资回报的风险，即投资回报率的高低。随着发展商越来越理性，商铺本身的投资风险已经不大。张平认为，原因在于今年商铺的售价涨得还是相对比较快的，基本上突破每平方米五万。
“投资者一定要仔细衡量，当发展商把售价提升到极限的时候，用行内的话说，当发展商把商铺五年的空间机会基本上卖光了，这个时候如何衡量风险就非常重要了。以前商铺销售基本上是粗放式的，现在商铺的定价很科学。投资者也要理性地应付这种状况，审慎投资”，张平语重心长地告诫投资者。
商业地产需要复合型人才
深圳很少有真正意义上的商业地产人才，现在在深圳从事商业地产的大多数都是从零售行业和招商方面转行而来的，这两种行业都有着固有缺陷，在从事商业地产时会遇到很多新的困难。地产人才和商业人才不能成为商业人才、地产人才的简单复合：让百货超市的人来做商业地产就有可能把项目做砸；发展商如果让不懂商业地产的中介公司来做商业地产，就会走简单销售的道路。
“从天虹商场、茂业百货出去的人一定经营不好类似万达卖出的一楼商铺。他们过往经历的是开放式的统一大卖场，当他们进入独立店的时候，往往不知所措。一旦按照他们的思路去做，商场往往会陷于僵局。所以说，目前零售的业态发展从中低端发展到百货、大百货、大型购物中心，应该说零售人才是越来越尖端，但是他们驾驭商业地产的能力非常有限。而地产商对零售基本上是一穷二白。大部分中介公司，以前都是从代理住宅出身的，对商业也没有深入的了解。”张平深有感触地谈到了目前行业地产界人才缺乏的状况。
之所以出现这种状况，张平认为主要原因在于迄今为止，全国高等院校尚未开设商业地产的专业或课程，也缺乏科班出身的专业人才，商业地产人才大多都是从实践中培养的。世方地产号称商业地产的“黄埔军校”，为深圳培养了不少商业地产人才。
“社区商业一定要立足社区人群，考虑商业中心的竞争性”
由于政府的推动，市场机制的激励、投资者投资方向的转移等多种因素的综合作用，商业地产日渐火爆，商铺市场有价无市。对于目前比较热的社区商业地产的开发和经营，张平也提出了一些建议：
第一，社区商业一定要立足于社区的人群。对消费者市场需求的准确把握，关系到商业经营的持续生命力，影响到社区商业项目的运作成败。消费者无疑是支撑社区商业经营的关键所在。社区商业的整体运作能否吸引消费者的关注，并满足消费者的基本需求及个性化需求，是社区商业是否具备生命力的典型特征。对消费者市场的认真研究，发现其中的市场需求空白点，从规划设计、引进上对其进行填补，自然商业的持续经营得到了最好的保障。而盲目的进行规划，忽视消费者市场的真实需要，轻则导致社区商业价值的降低，重则使整个社区商业陷入困境。
第二，社区商业一定要考虑和商业中心的竞争性。在梅林社区商业一定要考虑华强北商业中心和福田中心区的影响，中高档的百货就不适合在社区销售。
商业地产的开发将达到住宅开发的水平
2006年确实是深圳商业地产的一个转折点。分析原因，张平谈到了两点：首先，以前开发商以销售为目标，都抱着“卖房子就走”的经营思想。一直以来，开发商自主规划设计，然后全部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发的主流模式，随之造成的无序开发和过度开发、产品功能不适应商业企业要求、产权分散难以统一管理限制物业升值等诸多问题。由出售向持有经营的开发模式转变是产业发展和市场优化的必然趋势，近年来部分大体量商业项目先确定人住企业，再进行规划设计的定单生产模式就是这种趋势的有益实践，越来越多的开发商认识到产权式销售对商业项目的长久经营不利。第二，商业发展遵循零售发展的规律：目前深圳开发的大部分是购物中心，而购物中心代表的是零售的高端形式；此外社区商业还有发展的空间。
2006年深圳商业地产的开发已经进入了相对理性的状态，我们相信到了2007年以后商业地产的发展将走向成熟稳定。张平预言市场上将会出现非常专业的商业地产开发商和专业的能够为发展商提供一站式服务的地产中介。“他们不仅仅做销售，还做招商，另外还提供经营管理，发展商不必专门成立百货事业部。我们相信用不了多久，商业地产一定也能达到住宅开发的水平”。展望商业地产的未来，张平充满了信心。
本刊记者 付艳容
深圳的商业地产并没有虚热
从2004年开始，深圳商业地产开始风起云涌，随着华润万象城、金光华广场的启动，深圳商业地产开始受人瞩目。进入2006年，深圳商业地产迎来一个供应高峰期，商业地产广告在报纸上连篇累牍地刊登。这股商业地产的热浪之下是否存在隐藏着虚热呢?张平从2006年深圳商业地产的开发特征和销售量状况两方面谈了自己的看法。
2006年深圳商业地产的开发量大概有150万平方米，整体量非常大，表面上看呈现出很热的势头。但是实际认真分析来看，这150万平方米的超量开发里面有几个明显特征：第一、150万平方米的开发面积中，三大CBD区(福田中心区、南山中心区、宝安中心区)的商业量加起来约七八十万，比如福田的COCO PARK的面积为十万，怡景中心城为八万。购物中心代表的是零售最先进的业态，参照国外的模式，随着零售商业的发展，购物中心一定会取代未来的百货，成为零售业的主导力量。在这种情况下，不能说深圳的商业地产存在着虚热。第二、目前深圳的社区商业在稳步增长，今年深圳推出的社区商业就有几十个。社区商业占了深圳商业地产总量的三分之一，而国外成熟的社区商业一般能达到40％以上。相比之下，深圳的社区商业还有一定的生长空间。第三、深圳的旧城改造主要集中在华强北和人民南，这两个区域经营基本上没有什么风险。华强北主要是电子市场，新亚洲电子、华强电子开发的都是二期，是在一期经营比较好的基础上推出的，经营基本上没有什么风险。人民南的发展遭遇了一个瓶颈，随着政府将人民南环境改造工程列入深圳市重大建设项目，该区也存在着巨大发展潜力。细分开发量看来，这种热还是很正常的：它是零售商业发展的需要，也是购物中心和社区商业发展的需要，并不存在虚热。
从商业地产销售的角度来看，2006年是深圳商业地产的一个转折点，商业地产市场出现了几个明显的倾向：一是商业地产开发商纷纷尽最大努力去寻求整层、整栋销售；二是商业地产的开发者开始成立自己的商业部门，探索并试图真正驾驭商业地产；三是购物中心不再轻言销售，而转向以经营为主体，并寻求与基金的合作等。2006年是深圳商业地产返朴归真、寻找自我的一年，这个转折点将促使深圳商业地产开始正视商业风险、尊重商业规律，并对商业的经营者和投资者负起责任。
通过2006年两个主力商圈的扩张、融合以及三个CBD区的发展，深圳的商圈格局基本定型。以前深圳主要有东门、华强北两大商圈，而今两大核心商圈、四五个次市级商业中心的商业格局基本成型。东门、人民南、宝安南汇入金三角商圈；华强北街区扩张，由一条街道变成了三纵四横，朝组合化的方向发展。这是深圳两个市级商业中心。福田、南山、保安的三个CBD区为次市级商业中心。这种格局决定了深圳至少十年的商业格局走向。2007年商业地产的开发量可能仍然很大，但是基本上是围绕着两个市级商业中心和四五个次市级商业中心展开的。到了2008年购物中心相对完善，开发的势头相对而言可能会弱一点。总之，深圳的商业地产确实很热，但是并不存在着虚热，它是零售市场更新换代发展的必然结果。
张平认为深圳以外的区域虚热还是很多，尤其是在内地，发展商的意识还停留在深圳2003、2004年的状况：商业地产开发还是以销售为主导，根本不顾及后期的营运成本。比如山东有些地区几乎每个县城都有一个大型的小商品批发市场，商业地产严重过热。但是，从某种程度上看来，商业的发展必须经过这一过程，当一部分商业地产失败后，人们才会用市场的眼光来审视它，避免新的错误。
投资商业地产应全方位考虑
从近年深圳房地产投资型物业的发展来看，投资型物业正逐渐从传统的以商铺、写字楼为主的单一化格局发展到商铺、写字楼、酒店公寓、商务公寓、小户型楼盘争奇斗艳的多元化格局，并且新的物业还将不断出现。市场上的投资者实际上分为两类，一类是实力型投资者，主要由私营企业主、公务员中的高级官员、本地居民组成。这类投资者老谋深算，基本上有重复投资的经验，他们主要投资街铺或大宗物业，不买小型散铺。另一类是没有经验的白领，他们基本上是首次投资商业地产，一般会购买商场内的小铺。在商业地产几千元就能创富的刺激和诱导下，稀里糊涂成了铺主，不少白领连房都没有就先有了铺。这种投资存在着一定的风险，一旦定位失误，商场经营不菩，投资就可能血本无归。那么，投资者如何判断市场、物业的价值呢?张平给出了如下七条建议：
第一，地段决定价值，投资者一定要慎选地段。房地产任何时候都不要忘记地段的核心价值。一个繁华的、方便的地段对房地产项目而言是至关重要的，对于投资型物业而言，这个地段就更加重要了，因为投资型物业，最重要的是不再满足居住功能，更重要的是满足商业用途。这就要求投资型物业一定要在一个繁华的商务区或者是商业区当中才有这样保值和升值的空间。
第二，要注意商铺的形式。商铺基本上分街铺和场内商铺两种。在最好的地段买场内的商铺，风险还是很大的。比如东门商业中心，二楼以上的场上商铺经营好的微乎其微，如果购买二楼以上的场内商铺还是有很大风险的。
第三，要考虑商铺的用途。比如，在华强北购买商铺销售电子类产品就很容易成功。
第四，要慎选商家。商铺租给什么商家做非常重要，它直接关系到投资回报。
第五，要考虑谁来做经营管理。投资型物业对物业经营有十分专业的需求，既要提供日常基本的物业服务，同时还要承担项目商业形象的建设，以服务突出项目的商业价值。因此，投资型房地产市场有利可图，物业经营的水平至关重要。
第六，要考虑投资的物业在深圳整体商业环境中处于怎样的地位。在投资物业的时候，一定要考虑业态在整体的商圈中能不能生存下去，它的竞争对手是谁。
第七，要考虑投资物业的资金和回报率。衡量商铺的投 资价值，要看两个方面：现实回报率和成长空间。比如，现在投资福田商业区的商铺，大概每平方米5到7万，租金两百左右，目前的投资回报率低于4％。但是，三年之后一旦这个商区成熟起来之后，租金就可以达到五百左右，回报率就会增加。投资商铺类似投资股票。有的商铺是蓝筹股，回报率比较稳定，可以达到6％到8％：有的是继优股，回报率只有5％到6％，但是还有一定的成长空间；有的是原始股，比如龙岗的商铺，现在只卖三万左右，但是三五年之后，那里商铺会有很大的上升空间。
进人2006之后，商铺投资的风险应该理解为投资回报的风险，即投资回报率的高低。随着发展商越来越理性，商铺本身的投资风险已经不大。张平认为，原因在于今年商铺的售价涨得还是相对比较快的，基本上突破每平方米五万。
“投资者一定要仔细衡量，当发展商把售价提升到极限的时候，用行内的话说，当发展商把商铺五年的空间机会基本上卖光了，这个时候如何衡量风险就非常重要了。以前商铺销售基本上是粗放式的，现在商铺的定价很科学。投资者也要理性地应付这种状况，审慎投资”，张平语重心长地告诫投资者。
商业地产需要复合型人才
深圳很少有真正意义上的商业地产人才，现在在深圳从事商业地产的大多数都是从零售行业和招商方面转行而来的，这两种行业都有着固有缺陷，在从事商业地产时会遇到很多新的困难。地产人才和商业人才不能成为商业人才、地产人才的简单复合：让百货超市的人来做商业地产就有可能把项目做砸；发展商如果让不懂商业地产的中介公司来做商业地产，就会走简单销售的道路。
“从天虹商场、茂业百货出去的人一定经营不好类似万达卖出的一楼商铺。他们过往经历的是开放式的统一大卖场，当他们进入独立店的时候，往往不知所措。一旦按照他们的思路去做，商场往往会陷于僵局。所以说，目前零售的业态发展从中低端发展到百货、大百货、大型购物中心，应该说零售人才是越来越尖端，但是他们驾驭商业地产的能力非常有限。而地产商对零售基本上是一穷二白。大部分中介公司，以前都是从代理住宅出身的，对商业也没有深入的了解。”张平深有感触地谈到了目前行业地产界人才缺乏的状况。
之所以出现这种状况，张平认为主要原因在于迄今为止，全国高等院校尚未开设商业地产的专业或课程，也缺乏科班出身的专业人才，商业地产人才大多都是从实践中培养的。世方地产号称商业地产的“黄埔军校”，为深圳培养了不少商业地产人才。
“社区商业一定要立足社区人群，考虑商业中心的竞争性”
由于政府的推动，市场机制的激励、投资者投资方向的转移等多种因素的综合作用，商业地产日渐火爆，商铺市场有价无市。对于目前比较热的社区商业地产的开发和经营，张平也提出了一些建议：
第一，社区商业一定要立足于社区的人群。对消费者市场需求的准确把握，关系到商业经营的持续生命力，影响到社区商业项目的运作成败。消费者无疑是支撑社区商业经营的关键所在。社区商业的整体运作能否吸引消费者的关注，并满足消费者的基本需求及个性化需求，是社区商业是否具备生命力的典型特征。对消费者市场的认真研究，发现其中的市场需求空白点，从规划设计、引进上对其进行填补，自然商业的持续经营得到了最好的保障。而盲目的进行规划，忽视消费者市场的真实需要，轻则导致社区商业价值的降低，重则使整个社区商业陷入困境。
第二，社区商业一定要考虑和商业中心的竞争性。在梅林社区商业一定要考虑华强北商业中心和福田中心区的影响，中高档的百货就不适合在社区销售。
商业地产的开发将达到住宅开发的水平
2006年确实是深圳商业地产的一个转折点。分析原因，张平谈到了两点：首先，以前开发商以销售为目标，都抱着“卖房子就走”的经营思想。一直以来，开发商自主规划设计，然后全部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发的主流模式，随之造成的无序开发和过度开发、产品功能不适应商业企业要求、产权分散难以统一管理限制物业升值等诸多问题。由出售向持有经营的开发模式转变是产业发展和市场优化的必然趋势，近年来部分大体量商业项目先确定人住企业，再进行规划设计的定单生产模式就是这种趋势的有益实践，越来越多的开发商认识到产权式销售对商业项目的长久经营不利。第二，商业发展遵循零售发展的规律：目前深圳开发的大部分是购物中心，而购物中心代表的是零售的高端形式；此外社区商业还有发展的空间。
2006年深圳商业地产的开发已经进入了相对理性的状态，我们相信到了2007年以后商业地产的发展将走向成熟稳定。张平预言市场上将会出现非常专业的商业地产开发商和专业的能够为发展商提供一站式服务的地产中介。“他们不仅仅做销售，还做招商，另外还提供经营管理，发展商不必专门成立百货事业部。我们相信用不了多久，商业地产一定也能达到住宅开发的水平”。展望商业地产的未来，张平充满了信心。
本刊记者 付艳容