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中国房地产市场的迅速回暖,让众多业内人士在意外欣喜之余,不禁再度摩拳擦掌起来。
2009年7月下旬,在“中国地产金融年会”区域巡回峰会上,全国工商联房地产商会会长聂梅生对今年上半年房地产市场的火热表现连呼意外。她透露,今年上半年的成交量就已达到去年成交总量的80%,签约量也已超过了去年全年的总量。
在今年1月潘石屹就表示,由于不知道这场危机到底发展到了哪一步,所以他只能小心翼翼地部署SOHO中国未来的战略和每一步策略。
因此,虽然手握超过100亿元的现金,又在今年6月与招商银行北京分行达成了战略合作协议(后者承诺可向前者提供不超过100亿元的综合授信额度),但潘石屹依然在今年上半年的“争地大战”中谨慎万分。老潘坚信,“在经济繁荣时,好的坏的商业模式都可以掩盖在虚假的繁荣中,但当经济危机到来时,只有好的商业模式才能经受住考验,也只有好的商业模式才能让公司安全度过危机。”
不变的判断
在潘石屹看来,首先,中国的房地产行业是中国经济的一部分,中国房地产的繁荣离不开中国经济的繁荣。其次,全球经济衰退引起的产能过剩在中国表现得更为突出,中国的房地产在未来一段时间仍然是过剩的,因此最重要的突破口是启动市场,尤其是国内市场。第三,政府的救市使中国经济度过了最危险、最困难的时期,但恢复将是漫长的,经济的彻底健康和恢复甚至还要弥补和愈合那些由于救市措施对经济带来的治疗性创伤。第四,中国的房地产是未来中国经济增长的亮点,也是全社会的关注点。房价问题、地方政府土地的收入、税收、就业以及对其它行业的带动都会聚焦在房地产行业。
潘石屹认为,由于中国的房地产市场是新兴市场,因此就有其不成熟的特点,“我们不要因短期的上涨而欣喜若狂,也不要因短期的下跌而沮丧,从而对中国经济和中国房地产市场的发展前景丧失信心。从长期和基本面来看,我们非常看好中国的经济,看好中国的房地产市场。但在具体的操作上,在选择土地、选择好的地段上,我们一定要选择那些能够抵御市场风险和波动的项目。”
因此,在不能完全确定中国经济已经彻底回暖的前提下,SOHO中国坚持的三条市场策略是:第一,避开住宅地产;第二,聚焦商业地产;第三,开发项目限于北京、上海这样的繁华都市。
跑赢大势
SOHO中国透露,截至2009年7月,他们今年上半年新开盘的SOHO中关村、SOHO朝阳门二期两个项目已基本售罄。而据新浪网的统计显示,三里屯SOHO在今年上半年以40.1亿元的巨额销售排在商品房成交金额排行榜的首位。
金融危机爆发之后,北京等商业发达地区的写字楼都出现了空置率上升的问题,但潘石屹却表示,SOHO中国在CBD开发的五个项目中,写字楼的出租率均超过95%,共有3000家公司、11万人在SOHO项目中经营、办公。目前,SOHO中国在北京CBD的房屋销售额约占整个北京CBD房屋销售总额的40%。未来,SOHO中国还将有超过300亿元人民币的物业可供销售。
对于今年上半年的销售业绩,潘石屹表示比较满意,“我们公司能够跑赢大势主要的原因是坚持商业地产,坚持了SOHO独特的商业模式。”与大多数房地产商以开发住宅项目为主不同,SOHO中国专注的是商业地产项目,因此也造成他们对很多市场要素的判断与其他同行有所不同:
首先在地段上,每次言及SOHO选择项目的原则,潘石屹(博客)都无一例外地将地段摆在第一位,“SOHO中国一定要选择最繁华、交通最便捷的地段”。其次,在对土地储备的衡量标准上,主攻普通住宅项目的房地产公司看重的是土地储备的面积,而做商业地产的SOHO中国注重的则是土地的价值。
面对起伏不定的市场形势,潘石屹认为,作为房地产开发商,掌握高峰和低谷对应进货和出货的平衡关系是至关重要的,“SOHO中国在战略上要让自己永远处在进退自如的状态。市场好时我们就加快销售的速度,如2009年SOHO中国的销售将创下新的历史记录;当市场低迷时,SOHO中国就大量进货,如2008年SOHO中国就曾购进大量的项目,包括成交额高达55亿元的朝阳门SOHO。”
对于SOHO中国一直以来的平稳表现,潘石屹认为,有两条经验特别重要:一是不要人云亦云。在绝大多数开发商埋头开发住宅项目时,他们专注于商业地产。二是不要好高骛远。当CBD瞄准世界500强等国际型大企业时,SOHO中国却坚持面向中国本土高速成长的中小型企业,坚信“小即是美”。
新的考验
2009年上半年,有两个新项目对于SOHO中国而言别具意义:一是中关村SOHO。2008年9月,SOHO中国与中冶新奥正诚房地产开发公司达成协议,以8.9亿元的价格收购后者所持有的金和国际大厦,后将其更名为“中关村SOHO”。
由于中关村SOHO是个已建成的项目,因此SOHO中国在接手后的第一步就是根据以往项目的经验对其进行修改,因此整个楼盘延迟了半年才交付使用。2009年5月8日,该项目正式开盘的当天,销售额就达到6.35亿元。如今,中关村SOHO已基本售罄。“通过这个项目我们会更进一步了解海淀区,了解中关村的市场,为我们下一步大规模进入做准备。”潘石屹说。
如果说中关村SOHO项目顺利地完成了潘石屹的计划,那么前门项目无疑是一道他不得不去应对的难题。一直以来,SOHO中国采用的都是“从开发到销售”的商业模式,而成为前门项目的物业持有者后,他们却不再销售,只进行出租。对此,潘石屹表示:首先是因为SOHO中国上市后需要有稳定的收入,而前门大街超大的人流将为公司带来较高而稳定的租金收入;其次,前门项目所处的地段独一无二,因此不能做出售处理。
在前门项目招商之初,潘石屹就表示,“整个前门项目面积比较大,要让这里繁荣起来一定要多元化,尤其要重视面向中国国内客户,因为来天安门地区和前门的人绝大多数是中国人。”在SOHO中国提供的一份前门项目签约商户名单中,既包括全聚德烤鸭店、九龙斋、都一处烧麦等北京老字号,也有亿兆百货、尚珍阁工艺品店、庆林春茶庄、天福号等餐饮、服装、珠宝各类零售业态。此外,与SOHO中国签约的还有不少国际知名品牌。
继续“洼地”
2009年上半年北京“地王”的频现,着实让老潘大大吃惊。接连出现国企背景的地王,在潘石屹看来,一方面是他们的房地产经验并不丰富;另一方面,在金融危机的冲击下,国家大量发钞、银行大力放款,而这些国企所处的行业却存在产能过剩的问题,因此他们只能将闲余资金投到房地产行业中来。
“我们将根据目前的经济和市场形势寻找市场最低的‘洼地’,只有这些‘洼地’才是我们需要投入精力和资金的地方。跟风只能助长‘泡沫’的生成,对社会的发展也会带来危害。”潘石屹说。
8月18日,潘石屹对外宣布,SOHO中国以24.5亿元收购了东海广场,未来该项目将更名为SOHO东海广场。
在向上海市场迈出第一步的同时,潘石屹也没有放松对北京优质地块的寻找。日前,SOHO中国已宣布他们将积极参与中服地块的竞标。由于地理位置得天独厚,除了SOHO中国,远洋地产、九龙仓、嘉里建设等公司都对中服地块表现出浓厚的兴趣。与之前一直对东海项目守口如瓶不同,SOHO中国对于竞标中服地块,从一开始就表现得十分高调,这也许是暗示其志在必得,抑或是此时的他们需要造成这样一种声势以助其竞买。看来,对于这个符合心意的项目,老潘是不会轻易放过的。(摘自:《中国新时代》2009年9月7日 编辑:王露)
点评: SOHO中国改变策略的背景是现在热钱和国资涌入。在雾里看花的房地产市场中,老潘显然更加谨慎和老道,但从第三季度老潘频频出手,以大手笔拍下心许已久的土地,我们是否可以认为,老潘心中的房地产危机时代已经安全渡过。
2009年7月下旬,在“中国地产金融年会”区域巡回峰会上,全国工商联房地产商会会长聂梅生对今年上半年房地产市场的火热表现连呼意外。她透露,今年上半年的成交量就已达到去年成交总量的80%,签约量也已超过了去年全年的总量。
在今年1月潘石屹就表示,由于不知道这场危机到底发展到了哪一步,所以他只能小心翼翼地部署SOHO中国未来的战略和每一步策略。
因此,虽然手握超过100亿元的现金,又在今年6月与招商银行北京分行达成了战略合作协议(后者承诺可向前者提供不超过100亿元的综合授信额度),但潘石屹依然在今年上半年的“争地大战”中谨慎万分。老潘坚信,“在经济繁荣时,好的坏的商业模式都可以掩盖在虚假的繁荣中,但当经济危机到来时,只有好的商业模式才能经受住考验,也只有好的商业模式才能让公司安全度过危机。”
不变的判断
在潘石屹看来,首先,中国的房地产行业是中国经济的一部分,中国房地产的繁荣离不开中国经济的繁荣。其次,全球经济衰退引起的产能过剩在中国表现得更为突出,中国的房地产在未来一段时间仍然是过剩的,因此最重要的突破口是启动市场,尤其是国内市场。第三,政府的救市使中国经济度过了最危险、最困难的时期,但恢复将是漫长的,经济的彻底健康和恢复甚至还要弥补和愈合那些由于救市措施对经济带来的治疗性创伤。第四,中国的房地产是未来中国经济增长的亮点,也是全社会的关注点。房价问题、地方政府土地的收入、税收、就业以及对其它行业的带动都会聚焦在房地产行业。
潘石屹认为,由于中国的房地产市场是新兴市场,因此就有其不成熟的特点,“我们不要因短期的上涨而欣喜若狂,也不要因短期的下跌而沮丧,从而对中国经济和中国房地产市场的发展前景丧失信心。从长期和基本面来看,我们非常看好中国的经济,看好中国的房地产市场。但在具体的操作上,在选择土地、选择好的地段上,我们一定要选择那些能够抵御市场风险和波动的项目。”
因此,在不能完全确定中国经济已经彻底回暖的前提下,SOHO中国坚持的三条市场策略是:第一,避开住宅地产;第二,聚焦商业地产;第三,开发项目限于北京、上海这样的繁华都市。
跑赢大势
SOHO中国透露,截至2009年7月,他们今年上半年新开盘的SOHO中关村、SOHO朝阳门二期两个项目已基本售罄。而据新浪网的统计显示,三里屯SOHO在今年上半年以40.1亿元的巨额销售排在商品房成交金额排行榜的首位。
金融危机爆发之后,北京等商业发达地区的写字楼都出现了空置率上升的问题,但潘石屹却表示,SOHO中国在CBD开发的五个项目中,写字楼的出租率均超过95%,共有3000家公司、11万人在SOHO项目中经营、办公。目前,SOHO中国在北京CBD的房屋销售额约占整个北京CBD房屋销售总额的40%。未来,SOHO中国还将有超过300亿元人民币的物业可供销售。
对于今年上半年的销售业绩,潘石屹表示比较满意,“我们公司能够跑赢大势主要的原因是坚持商业地产,坚持了SOHO独特的商业模式。”与大多数房地产商以开发住宅项目为主不同,SOHO中国专注的是商业地产项目,因此也造成他们对很多市场要素的判断与其他同行有所不同:
首先在地段上,每次言及SOHO选择项目的原则,潘石屹(博客)都无一例外地将地段摆在第一位,“SOHO中国一定要选择最繁华、交通最便捷的地段”。其次,在对土地储备的衡量标准上,主攻普通住宅项目的房地产公司看重的是土地储备的面积,而做商业地产的SOHO中国注重的则是土地的价值。
面对起伏不定的市场形势,潘石屹认为,作为房地产开发商,掌握高峰和低谷对应进货和出货的平衡关系是至关重要的,“SOHO中国在战略上要让自己永远处在进退自如的状态。市场好时我们就加快销售的速度,如2009年SOHO中国的销售将创下新的历史记录;当市场低迷时,SOHO中国就大量进货,如2008年SOHO中国就曾购进大量的项目,包括成交额高达55亿元的朝阳门SOHO。”
对于SOHO中国一直以来的平稳表现,潘石屹认为,有两条经验特别重要:一是不要人云亦云。在绝大多数开发商埋头开发住宅项目时,他们专注于商业地产。二是不要好高骛远。当CBD瞄准世界500强等国际型大企业时,SOHO中国却坚持面向中国本土高速成长的中小型企业,坚信“小即是美”。
新的考验
2009年上半年,有两个新项目对于SOHO中国而言别具意义:一是中关村SOHO。2008年9月,SOHO中国与中冶新奥正诚房地产开发公司达成协议,以8.9亿元的价格收购后者所持有的金和国际大厦,后将其更名为“中关村SOHO”。
由于中关村SOHO是个已建成的项目,因此SOHO中国在接手后的第一步就是根据以往项目的经验对其进行修改,因此整个楼盘延迟了半年才交付使用。2009年5月8日,该项目正式开盘的当天,销售额就达到6.35亿元。如今,中关村SOHO已基本售罄。“通过这个项目我们会更进一步了解海淀区,了解中关村的市场,为我们下一步大规模进入做准备。”潘石屹说。
如果说中关村SOHO项目顺利地完成了潘石屹的计划,那么前门项目无疑是一道他不得不去应对的难题。一直以来,SOHO中国采用的都是“从开发到销售”的商业模式,而成为前门项目的物业持有者后,他们却不再销售,只进行出租。对此,潘石屹表示:首先是因为SOHO中国上市后需要有稳定的收入,而前门大街超大的人流将为公司带来较高而稳定的租金收入;其次,前门项目所处的地段独一无二,因此不能做出售处理。
在前门项目招商之初,潘石屹就表示,“整个前门项目面积比较大,要让这里繁荣起来一定要多元化,尤其要重视面向中国国内客户,因为来天安门地区和前门的人绝大多数是中国人。”在SOHO中国提供的一份前门项目签约商户名单中,既包括全聚德烤鸭店、九龙斋、都一处烧麦等北京老字号,也有亿兆百货、尚珍阁工艺品店、庆林春茶庄、天福号等餐饮、服装、珠宝各类零售业态。此外,与SOHO中国签约的还有不少国际知名品牌。
继续“洼地”
2009年上半年北京“地王”的频现,着实让老潘大大吃惊。接连出现国企背景的地王,在潘石屹看来,一方面是他们的房地产经验并不丰富;另一方面,在金融危机的冲击下,国家大量发钞、银行大力放款,而这些国企所处的行业却存在产能过剩的问题,因此他们只能将闲余资金投到房地产行业中来。
“我们将根据目前的经济和市场形势寻找市场最低的‘洼地’,只有这些‘洼地’才是我们需要投入精力和资金的地方。跟风只能助长‘泡沫’的生成,对社会的发展也会带来危害。”潘石屹说。
8月18日,潘石屹对外宣布,SOHO中国以24.5亿元收购了东海广场,未来该项目将更名为SOHO东海广场。
在向上海市场迈出第一步的同时,潘石屹也没有放松对北京优质地块的寻找。日前,SOHO中国已宣布他们将积极参与中服地块的竞标。由于地理位置得天独厚,除了SOHO中国,远洋地产、九龙仓、嘉里建设等公司都对中服地块表现出浓厚的兴趣。与之前一直对东海项目守口如瓶不同,SOHO中国对于竞标中服地块,从一开始就表现得十分高调,这也许是暗示其志在必得,抑或是此时的他们需要造成这样一种声势以助其竞买。看来,对于这个符合心意的项目,老潘是不会轻易放过的。(摘自:《中国新时代》2009年9月7日 编辑:王露)
点评: SOHO中国改变策略的背景是现在热钱和国资涌入。在雾里看花的房地产市场中,老潘显然更加谨慎和老道,但从第三季度老潘频频出手,以大手笔拍下心许已久的土地,我们是否可以认为,老潘心中的房地产危机时代已经安全渡过。