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二线城市房价不断的涨升已经成为许多市场中人关注的焦点。在这热热闹闹的现象背后，我们可以看到中国楼市格局的悄然变革，多极化发展态势以及像京津冀都市圈这样新兴的增长极，都将会成为我们未来可挖掘的潜力点。
二线城市领涨楼市
二线城市的房价涨了，近一个时期以来，从四面八方都传来了这样的消息，把人们的心也搅得有些忐忑不安。这一波上涨从2006年年初开始，正在表现出愈演愈烈的态势。家住长沙市岳麓山附近的赵先生最近已经有点后悔了，因为原本想要等房价回落一点之后再买房的他，发现眼下的房价与2006年年初相比，已经上涨了不少，据他估计至少上涨了15％。赵先生告诉记者，2006年年初，他在长沙高新开发区内看中了某楼盘，当时的开盘价为2400元／平方米，虽然他很想换一套住房，但考虑到国家对楼市进行宏观调控，而当时也有看法认为房价会适当回落一些，因此也就抱着等等看的态度，加入了观望一族。在2006年3月份，房价出现了小幅回落，住宅均价一度从年初最高的2716元／平方米降至2236元／平方米，这曾让他感到很庆幸，但让他没有想到的是不久之后出现了强劲反弹，此后便一路上涨，直至超过3000元／平方米。而他当初所关注的那个楼盘，售价也达到了2850元／平方米。
其实，长沙楼市只是众多房价出现强劲上涨情形的二线城市中的一个。还是先让我们来看看国家权威部门的数据吧，根据国家发该委、国家统计局最近公布的数据显示，在2005年11月至2006年11月的时间内，房价涨幅最大的城市中，北京虽然仍是其中之一，但是广州已经跌出前十，而上海更是因为房价与2005年同期持平而排在最末位。深圳、福州、大连、泉州等二线城市进入涨幅榜的前列。
数据显示，在过去的一年时间内，深圳的房屋销售价格涨幅达11.6％而拔得头筹，北京以9.4％而紧随其后。分列三到五位的是福州、大连、泉州和泸州，年涨幅分别为8.4％、8.3％、7.7％。此外，呼和浩特、贵阳、南充等地区也进入了前20位，这相对于那些位于经济发展较快的地区城市来说，则多少让人有些感到意外。同样，新建商品住房价格也是二线城市表现比较抢眼，涨幅较大的主要城市包括：福州10.4％、北京10.3％、深圳9.8％、厦门9.6％、秦皇岛9.3％、成都8.9％和贵阳8.4％等，而大连和南昌的二手房价格走势也非常强劲。
后发效应来势凶猛
有人说这是一种后发效应，的确，在一线城市房价上涨之后，二线城市出现房价的补涨似乎也是在情理之中的。但令许多人没有想到的是，这些城市房价上涨来势如此凶猛，并且是在国家连续出台宏观调控政策之后。而且近一段时间以来，二线城市的这波楼市行情波及面相当广泛，一些中小城市也受到了相当大的影响。在表中，根据国家发改委的数据可以发现一些二线城市的房价涨幅比较大，但在现实的市场中，不少投资者所感到的涨幅却要大得多。
2004年底，内蒙古自治区首府呼和浩特市的商品住宅均价约为每平方米1600元，而截至2006年11月份，当地的商品住宅平均售价已超过每平方米2700元，呼和浩特市也因商品房价格连续几个季度领涨全国而一度成为房地产焦点城市。“草原钢城”包头市的房价也大有赶超之势，包头一位开发商坦言，前两年他们开发的房子每平方米单价不到1000元，现在新开发的楼盘也奔向每平方米3000元了。即使像吉林省省会长春这样房地产市场多年低迷的城市，房价上涨速度也让老百姓吃惊，2005年，长春市还有不少均价为2000元／平方米的房子，进入2006年，每平方米2000元的房子基本找不到了，每平方米四五千元的均价已比比皆是。而在广州，一手住宅均价在2006年最后一天再创历史新高，达到7438元／平方米。比11月份的7033元／平方米上涨了405元，涨幅5.8％。
那么，为什么一方面宏观调控措施连连出台，上海等一线城市房价倍感压力，另外一方面二线城市的房价却会出现如此巨大的涨幅呢?
首先，不少专家认为，像西安、武汉、长春这样的二线城市，其房地产市场发展的空白和滞后带给了开发商更多信心。比起北京、上海房地产市场白热化的竞争和越来越稀少的资源，以及越来越严峻的调控环境，二线城市无疑是一些实力开发商的新“天堂”。甚至有开发商这样认为： “宏观调控主要盯着大城市，二线城市政策还是比较宽松。”
其次，由于房价上涨会给地方政府带来巨大效益，所以其推波助澜的作用也不容忽视。一是地方政府通过“经营城市”，获取未纳入财政预算范畴的高额土地出让金，成为其最重要的一项预算外收入。如2003年之前河南省会郑州的黄金路段地价在100万元／亩以下，而现在偏僻路段的中拍价已达225万元／亩以上。地价高房价才会高，为获取更多的出让收入，地方政府对地价房价上涨乐见其成。二是在房地产建设、销售、交易各环节存在多重税收，房价高税收自然增多。三是房地产开发特别是高档楼盘的开发能提升城市形象。
另外，房价上涨其实也受到了宏观面多重经济因素的影响。全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，房地产热并非房地产单一的原因，实际上引起2006年宏观调控的原因，并非房地产本身，而是跟整个宏观经济现状相关。长期的货币流动性过剩、低利率、进出口顺差、银行存贷差、银行上市、人民币升值五方面因素共同造成了房地产投资热。
用建设部房地产研究中心副主任秦虹的几句话来做总结，或许颇为贴切：“过去这些地区房子的总体价格比较低，现在经济发展使他们的土地资源的稀缺程度也开始提高了，直接影响了房地产价格的上涨。还有一个原因，由于东部地区受宏观调控影响比较大，而且在东部地区企业的竞争也激烈了，一些房地产企业转向中西部地区发展，这样，有实力有品牌的公司直接带去的都是高档项目，这些高档项目就直接带动了这些地区的房价的上涨。”
政策调控制约后市
那么行文至此，许多人最大的疑问就是，在2007年二线城市的房价是否还能领涨中国楼市呢?北京师范大学教授董藩认为，基于土地和房产的稀缺，如果没能看到比2006年更为严厉的调控政策出台，观望的人群依然会加入购房需求大军，房价继续上涨将不可避免，下跌拐点也将很难出现。所以从这一层面来说，来自调控政策层面的“利器”，依然被认为是影响2007年房价走势的关键。而政策“利器”何时“出鞘”，还有哪些“利器”可以“出鞘”，已成为2007年房地产市场的最大悬念。
对此易宪容认为，对于2007年的房地产市场来说，它仍然是一个政策市，这种情况在短期内无法改变。2007年房 地产市场的变化就在于政府对房地产市场的了解与判断，在于政府还会推出什么样的政策。如果顺着2006年房地产市场政策思路，那么2007年房地产市场会围绕着改变房地产发展模式、调整产品结构这个大思路进行，就得生产更多绝大多数民众有支付能力的住房产品。为了达到这一目标，政府就得从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手。比如，首先得清除政府对房地产市场价格的隐性担保，并让快速飙升的房价回归理性；其次，在现阶段，住房作为民生必需品，政府有责任把住房产品的性质完全界定在自住或个人消费上，用严格的技术性硬约束将住房的投资性质清除出市场，尤其是严格禁止外国投资者进入炒作国内房地产；第三，以市场化方式(如税收、利率、货币补贴等)建立起覆盖全民的住房保障体系。如果能够这样做，那么2007年的房地产市场将出现根本性转变，国内房地产市场也将迎来持续稳定的发展。
对于当前的政策背景大家已经有了一定的了解，那么许多人要问的就是，二线城市的房地产市场未来究竟会发生一些什么变化呢?记者认为首先是住房结构的调整。从不少二线城市的现实情况来看，所谓“双限双竞”房正大规模推向市场，同时辅之以廉租房、经济适用房等，这点在广州、成都等城市已经得到了有益的尝试，中国其他城市也将有大的动作。另外，90平方米以下户型要占项目总面积70％的政策会在2007年全面推行，据调查，中国的二线城市未来将有大批的中小户型投向市场。
其次从房价的走势上来看，大部分专家表现出非常谨慎的态度。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为房价会持续上涨，但是涨幅会降低。在他看来，国家对房地产市场进行宏观调控，本意不是打压房价，所以房价还是会保持一定幅度的增长态势。但由于宏观调控政策作用的滞后性，因此在2007年房价会受政策的影响而降低上涨速度。易宪容则相对比较“悲观”一些，他表示在2007年房地产市场的形势相对来说要严峻一些。他注意到，近期部分地区房地产市场出现了供大于求的情形，“这是一个不好的信号，”他如此表示。
多极发展将成趋势
2006年是房地产市场的调控之年，而记者认为它更是中国楼市格局的变革之年。“中国的第一次城市化浪潮，首先就是从一线城市开始的，目前一线城市受宏观调控影响比较大。其城市化率已上升到70％，有的达到75％，第一轮城市化浪潮已达到顶峰，而二三线城市投入相对比较少，同时受宏观调控的影响相对也较小，城市化率只有百分之三四十，要达到70％，还有很大的空间。”一位业内人士这样表示，“二三线城市现在越来越得到发展商和基金的关注，二三线城市特别是二线城市，市场前景比较看好。”无疑，开发商和基金的大举进入，必将使二线城市房地产进一步升温，如此一来，这给一些本已炙手可热的二线城市房地产调控带来了巨大的挑战。
另外，我们还可以注意到这样一种迹象和趋势，就是许多一线城市的大型房企纷纷转战二线城市。2006年6月上旬，万科斥资六七亿元巨资在厦门购得首宗20多万平方米地块，标志着万科正式落户厦门。“其实在万科之前，鲁能、万达、顺驰和中海等知名大型房地产开发企业，都先后涉足过厦门，有一些大型房企还在厦门拿了地。”一位开发商这样表示。而在最近，阳光100在广西柳州也初步完成了其进军二三线城市的战略布局，一个总投资20亿元人民币，集五星级酒店、写字楼、公寓和商业于一体的大型房地产开发项目业已浮出水面。
归根到底，二线城市能不能继续领涨似乎还要看政策的脸色，但在这里记者特别要提出一个观点，那就是楼市的“八二现象”将成趋势。
很长时间以来，如果说到房地产市场，很多人都会把目光集中在像上海、北京这样的一线城市上，但从未来来看，不少二线城市会表现出相当的潜力，市场的活跃程度也可能会超过一些一线城市。而从更深层次的原因来看，这也与当前中国的国家发展战略不无关联，所以我们就要用一种更大的视角来看待当前的房地产市场。
从这点来说投资者可以把握住两点，一是未来的中国楼市将会呈现出一种多极化的发展态势，多极化发展格局将使许多区域的潜力慢慢显现出来；二是一些新兴的经济增长极的潜力将会凸显，比如京津冀都市圈，目前其编制两年的综合规划初稿已经完成，有望不久出台。而从当前国际经济发展的趋势来看，现在中、日、韩等国都在为推进东北亚区域经济一体化进行积极磋商，而中国参与东北亚地区经济合作，中心地带就是以京津冀都市圈为核心、以辽东半岛和山东半岛为两翼的环渤海地区。
二线城市领涨楼市
二线城市的房价涨了，近一个时期以来，从四面八方都传来了这样的消息，把人们的心也搅得有些忐忑不安。这一波上涨从2006年年初开始，正在表现出愈演愈烈的态势。家住长沙市岳麓山附近的赵先生最近已经有点后悔了，因为原本想要等房价回落一点之后再买房的他，发现眼下的房价与2006年年初相比，已经上涨了不少，据他估计至少上涨了15％。赵先生告诉记者，2006年年初，他在长沙高新开发区内看中了某楼盘，当时的开盘价为2400元／平方米，虽然他很想换一套住房，但考虑到国家对楼市进行宏观调控，而当时也有看法认为房价会适当回落一些，因此也就抱着等等看的态度，加入了观望一族。在2006年3月份，房价出现了小幅回落，住宅均价一度从年初最高的2716元／平方米降至2236元／平方米，这曾让他感到很庆幸，但让他没有想到的是不久之后出现了强劲反弹，此后便一路上涨，直至超过3000元／平方米。而他当初所关注的那个楼盘，售价也达到了2850元／平方米。
其实，长沙楼市只是众多房价出现强劲上涨情形的二线城市中的一个。还是先让我们来看看国家权威部门的数据吧，根据国家发该委、国家统计局最近公布的数据显示，在2005年11月至2006年11月的时间内，房价涨幅最大的城市中，北京虽然仍是其中之一，但是广州已经跌出前十，而上海更是因为房价与2005年同期持平而排在最末位。深圳、福州、大连、泉州等二线城市进入涨幅榜的前列。
数据显示，在过去的一年时间内，深圳的房屋销售价格涨幅达11.6％而拔得头筹，北京以9.4％而紧随其后。分列三到五位的是福州、大连、泉州和泸州，年涨幅分别为8.4％、8.3％、7.7％。此外，呼和浩特、贵阳、南充等地区也进入了前20位，这相对于那些位于经济发展较快的地区城市来说，则多少让人有些感到意外。同样，新建商品住房价格也是二线城市表现比较抢眼，涨幅较大的主要城市包括：福州10.4％、北京10.3％、深圳9.8％、厦门9.6％、秦皇岛9.3％、成都8.9％和贵阳8.4％等，而大连和南昌的二手房价格走势也非常强劲。
后发效应来势凶猛
有人说这是一种后发效应，的确，在一线城市房价上涨之后，二线城市出现房价的补涨似乎也是在情理之中的。但令许多人没有想到的是，这些城市房价上涨来势如此凶猛，并且是在国家连续出台宏观调控政策之后。而且近一段时间以来，二线城市的这波楼市行情波及面相当广泛，一些中小城市也受到了相当大的影响。在表中，根据国家发改委的数据可以发现一些二线城市的房价涨幅比较大，但在现实的市场中，不少投资者所感到的涨幅却要大得多。
2004年底，内蒙古自治区首府呼和浩特市的商品住宅均价约为每平方米1600元，而截至2006年11月份，当地的商品住宅平均售价已超过每平方米2700元，呼和浩特市也因商品房价格连续几个季度领涨全国而一度成为房地产焦点城市。“草原钢城”包头市的房价也大有赶超之势，包头一位开发商坦言，前两年他们开发的房子每平方米单价不到1000元，现在新开发的楼盘也奔向每平方米3000元了。即使像吉林省省会长春这样房地产市场多年低迷的城市，房价上涨速度也让老百姓吃惊，2005年，长春市还有不少均价为2000元／平方米的房子，进入2006年，每平方米2000元的房子基本找不到了，每平方米四五千元的均价已比比皆是。而在广州，一手住宅均价在2006年最后一天再创历史新高，达到7438元／平方米。比11月份的7033元／平方米上涨了405元，涨幅5.8％。
那么，为什么一方面宏观调控措施连连出台，上海等一线城市房价倍感压力，另外一方面二线城市的房价却会出现如此巨大的涨幅呢?
首先，不少专家认为，像西安、武汉、长春这样的二线城市，其房地产市场发展的空白和滞后带给了开发商更多信心。比起北京、上海房地产市场白热化的竞争和越来越稀少的资源，以及越来越严峻的调控环境，二线城市无疑是一些实力开发商的新“天堂”。甚至有开发商这样认为： “宏观调控主要盯着大城市，二线城市政策还是比较宽松。”
其次，由于房价上涨会给地方政府带来巨大效益，所以其推波助澜的作用也不容忽视。一是地方政府通过“经营城市”，获取未纳入财政预算范畴的高额土地出让金，成为其最重要的一项预算外收入。如2003年之前河南省会郑州的黄金路段地价在100万元／亩以下，而现在偏僻路段的中拍价已达225万元／亩以上。地价高房价才会高，为获取更多的出让收入，地方政府对地价房价上涨乐见其成。二是在房地产建设、销售、交易各环节存在多重税收，房价高税收自然增多。三是房地产开发特别是高档楼盘的开发能提升城市形象。
另外，房价上涨其实也受到了宏观面多重经济因素的影响。全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，房地产热并非房地产单一的原因，实际上引起2006年宏观调控的原因，并非房地产本身，而是跟整个宏观经济现状相关。长期的货币流动性过剩、低利率、进出口顺差、银行存贷差、银行上市、人民币升值五方面因素共同造成了房地产投资热。
用建设部房地产研究中心副主任秦虹的几句话来做总结，或许颇为贴切：“过去这些地区房子的总体价格比较低，现在经济发展使他们的土地资源的稀缺程度也开始提高了，直接影响了房地产价格的上涨。还有一个原因，由于东部地区受宏观调控影响比较大，而且在东部地区企业的竞争也激烈了，一些房地产企业转向中西部地区发展，这样，有实力有品牌的公司直接带去的都是高档项目，这些高档项目就直接带动了这些地区的房价的上涨。”
政策调控制约后市
那么行文至此，许多人最大的疑问就是，在2007年二线城市的房价是否还能领涨中国楼市呢?北京师范大学教授董藩认为，基于土地和房产的稀缺，如果没能看到比2006年更为严厉的调控政策出台，观望的人群依然会加入购房需求大军，房价继续上涨将不可避免，下跌拐点也将很难出现。所以从这一层面来说，来自调控政策层面的“利器”，依然被认为是影响2007年房价走势的关键。而政策“利器”何时“出鞘”，还有哪些“利器”可以“出鞘”，已成为2007年房地产市场的最大悬念。
对此易宪容认为，对于2007年的房地产市场来说，它仍然是一个政策市，这种情况在短期内无法改变。2007年房 地产市场的变化就在于政府对房地产市场的了解与判断，在于政府还会推出什么样的政策。如果顺着2006年房地产市场政策思路，那么2007年房地产市场会围绕着改变房地产发展模式、调整产品结构这个大思路进行，就得生产更多绝大多数民众有支付能力的住房产品。为了达到这一目标，政府就得从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手。比如，首先得清除政府对房地产市场价格的隐性担保，并让快速飙升的房价回归理性；其次，在现阶段，住房作为民生必需品，政府有责任把住房产品的性质完全界定在自住或个人消费上，用严格的技术性硬约束将住房的投资性质清除出市场，尤其是严格禁止外国投资者进入炒作国内房地产；第三，以市场化方式(如税收、利率、货币补贴等)建立起覆盖全民的住房保障体系。如果能够这样做，那么2007年的房地产市场将出现根本性转变，国内房地产市场也将迎来持续稳定的发展。
对于当前的政策背景大家已经有了一定的了解，那么许多人要问的就是，二线城市的房地产市场未来究竟会发生一些什么变化呢?记者认为首先是住房结构的调整。从不少二线城市的现实情况来看，所谓“双限双竞”房正大规模推向市场，同时辅之以廉租房、经济适用房等，这点在广州、成都等城市已经得到了有益的尝试，中国其他城市也将有大的动作。另外，90平方米以下户型要占项目总面积70％的政策会在2007年全面推行，据调查，中国的二线城市未来将有大批的中小户型投向市场。
其次从房价的走势上来看，大部分专家表现出非常谨慎的态度。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为房价会持续上涨，但是涨幅会降低。在他看来，国家对房地产市场进行宏观调控，本意不是打压房价，所以房价还是会保持一定幅度的增长态势。但由于宏观调控政策作用的滞后性，因此在2007年房价会受政策的影响而降低上涨速度。易宪容则相对比较“悲观”一些，他表示在2007年房地产市场的形势相对来说要严峻一些。他注意到，近期部分地区房地产市场出现了供大于求的情形，“这是一个不好的信号，”他如此表示。
多极发展将成趋势
2006年是房地产市场的调控之年，而记者认为它更是中国楼市格局的变革之年。“中国的第一次城市化浪潮，首先就是从一线城市开始的，目前一线城市受宏观调控影响比较大。其城市化率已上升到70％，有的达到75％，第一轮城市化浪潮已达到顶峰，而二三线城市投入相对比较少，同时受宏观调控的影响相对也较小，城市化率只有百分之三四十，要达到70％，还有很大的空间。”一位业内人士这样表示，“二三线城市现在越来越得到发展商和基金的关注，二三线城市特别是二线城市，市场前景比较看好。”无疑，开发商和基金的大举进入，必将使二线城市房地产进一步升温，如此一来，这给一些本已炙手可热的二线城市房地产调控带来了巨大的挑战。
另外，我们还可以注意到这样一种迹象和趋势，就是许多一线城市的大型房企纷纷转战二线城市。2006年6月上旬，万科斥资六七亿元巨资在厦门购得首宗20多万平方米地块，标志着万科正式落户厦门。“其实在万科之前，鲁能、万达、顺驰和中海等知名大型房地产开发企业，都先后涉足过厦门，有一些大型房企还在厦门拿了地。”一位开发商这样表示。而在最近，阳光100在广西柳州也初步完成了其进军二三线城市的战略布局，一个总投资20亿元人民币，集五星级酒店、写字楼、公寓和商业于一体的大型房地产开发项目业已浮出水面。
归根到底，二线城市能不能继续领涨似乎还要看政策的脸色，但在这里记者特别要提出一个观点，那就是楼市的“八二现象”将成趋势。
很长时间以来，如果说到房地产市场，很多人都会把目光集中在像上海、北京这样的一线城市上，但从未来来看，不少二线城市会表现出相当的潜力，市场的活跃程度也可能会超过一些一线城市。而从更深层次的原因来看，这也与当前中国的国家发展战略不无关联，所以我们就要用一种更大的视角来看待当前的房地产市场。
从这点来说投资者可以把握住两点，一是未来的中国楼市将会呈现出一种多极化的发展态势，多极化发展格局将使许多区域的潜力慢慢显现出来；二是一些新兴的经济增长极的潜力将会凸显，比如京津冀都市圈，目前其编制两年的综合规划初稿已经完成，有望不久出台。而从当前国际经济发展的趋势来看，现在中、日、韩等国都在为推进东北亚区域经济一体化进行积极磋商，而中国参与东北亚地区经济合作，中心地带就是以京津冀都市圈为核心、以辽东半岛和山东半岛为两翼的环渤海地区。