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【摘 要】 本文将针对房地产企业在财务成本管理上存在的管理问题进行探讨，并透过探讨分析给出一些积极的应对策略。
【关键词】 房地产业 财务成本管理 对策
引言
在我国，房地产业还是一个新兴产业，伴随着土地使用制度改革及住房制度改革逐步深入，中国房地产业已由原来盲目的发展转入理性成长的轨道。面对这样充满机遇也充满挑战与竞争的年代，面对越来越复杂的开发活动，房地产企业必须明确自己的定位，并且有超前的战略眼光和娴熟的专业操作技巧，科学合理控制房地产开发过程中的每一阶段的成本，真正把握商机，化解风险，从而实现预期利润。成本管理作为发现并保证预期目标实现的一个重要手段，将在未来的项目开发管理中发挥着越来越重要的作用。
1. 我国房地产企业发展现状
自从国家推行新的住房改革计划以来，我国的房价走势一路高歌猛进。特别是自06年起至今，几乎所有一二线城市房价已经成倍增长。房地产业过热，掀起了全民的炒房运动。给经济的运行带来了较大的影响。目前房价的走势已经远远超出了普通公民的承受能力，越来越多的房子被拥有更多社会资源的人所占用，这就造成了社会上房产资源分配的严重不均衡。少数人占据了大多数的资源。并且目前这供需之间的矛盾已经成为民生领域的一个重大问题。所以当前政府明确表态要将房地产调控进行到底，抑制房价的过快增长。随着最新限购令的出台，以及银行贷款环节的压力，大多数房产商已经经受不住压力，开始缓慢降价。面对即将到来的降价潮，房地产企业如何通过控制财务成本，最大限度的减少不必要的开支度过房地产严冬已经成为当前房地产企业需要重点考虑的问题。
2. 房地产企业财务成本管理问题分析
2.1房地产财务成本分析
人们都认为房地产行业是一个暴利行业，但是开发商从拿地开始就要支付高额的资金这是不争的事实。从购置土地前的项目调研开始一直到销售全部完成，期间的每一个过程都需要大量的资金支持。任何一个环节的资金链断裂都会给整个房产项目带来不可估量的打击。从大的方面来说，房地产开发的主要财务支出有以下几个方面：土地成本、政府规费、建安成本、配套设施成本、管理费用、销售费用、税费费用、隐性成本。
2.1.1土地成本
土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势，使得房地产商拿到土地的成本更高，使用土地的限制更加严格。
2.1.2政府规费
政府规费主要是指在规划、环保、消防、施工等环节中办理手续时应当像政府缴纳的各种费用。许多房地产商都会利用政府的优惠政策合理避开其中的一些费用。因为此阶段正处于开发前期，如果在此阶段投入过多的资金则会直接影响以后阶段的顺利进行。
2.1.3建安成本
建安成本可以說是整个开发过程中最为重要的一部分，也是占了整个房产开发中费用最多的一个环节。建筑、安装、装饰、设备等费用都是本环节的重点。
2.1.4配套设施成本
配套设施主要是指道路、供水、供电、供暖、供气、通信、绿化等一系列建设施工费用，处于项目开发的后期。
2.1.5管理费用
管理费用是自项目规划直至项目结束一直存在的费用，包括办公费用、员工薪酬等等。管理费用的控制依赖于企业良好的管理体系。
2.1.6销售费用
销售费用主要用在宣传支出以及中介服务费用上。
2.1.7税费费用
这又是房产销售成本的一个重要组成部分。房产开发需要缴纳一系列的税费，例如营业税、土地使用税、土地增值税、契税、所得税、印花税等等。据不完全统计，从房产商拿地开始直至最终项目完成，需要缴纳的税种高达上百个，直接影响公司的财务成本。
2.2房地产企业财务成本管理中存在的主要问题
2.2.1企业领导层不能从大局出发，树立控制成本意识
许多房地产企业高级领导层的主要任务就是拿地审批手续，对后续的开发成本不甚关心。由于当前我国房地产市场仍然没有形成统一的准入机制，所以市场上形成了各种开发公司并存的局面。不少公司的核心产业并不是房地产，但是嗅到地产行业的商机之后纷纷涉足地产业，高级管理人员对地产业并没有较为深刻的认识。
2.2.2没有指定具体的成本管理计划
许多企业都没有制定详细可行的财务成本管理计划，也缺乏合理的成本控制办法。企业在项目的开始初期就应该制定相信（关）的成本预算，严格按照成本预算进行生产管理活动。但是许多企业并没有认识到控制管理成本的重要性，对目标的成本控制意识还是停留在最表面上。对成本控制认识的不到位直接导致了成本控制的无法严格有效执行。
3. 地产企业财务成本管理中存在问题的对策
3.1增强财务成本管理意识，建立全面系统化的科学管理体制
房地产企业应运用科学管理知识，将企业的财务成本管视为一个全面化的管理工程，而不是阶段性的工程。只立足于全局性的整体角度，才能对房地产企业全面的进行财务成本管理。必须坚持以“对象、内容、方法”全面相结合的原则，在实际工作中对于不同的企业成本使用相应的管理办法和手段。坚持以市场经济为导向，以社会经济深化发展和提高企业竞争力为目的，房地产企业要在考虑物质成本的同时，兼顾到非物质的成本，综合考虑到服务成本、人力资源成本和环境资源成本等各方面成本，才能全面完成房地产企业的财务成本管理目标。
3.2强化项目成本管理和控制，结合相应的监督制度
房地产企业的项目成本管理是提高企业核心竞争力的关键所在。企业管理水平和能力的高低，以及企业管理工作开展的好坏，不但影响自身利益获取，还制约着企业根据项目成本基础而制定商品价格的优势。所以，从强化项目成本管理和控制入手，重视和做好管理工作是十分必要的。
在房地产企业开发产品的过程中，应尽量细化进行核算的对象。同时建立既有实权又有执行力度的成本监督机构，在房地产项目的全过程生命周期的各个重要环节中进行成本预先规划，用规划的计划比对世界发生的成本明细，尤其需要注意监督管理成本概预算、竣工决算和工程结算，因为这些环节是在初期控制工程造价、减少项目开发成本和办理施工方款项给付的重要环节。按照已确立的工作目标和监督制度定期的进行检查考核，同时辅以不定期的随机抽查。必须将内部审查和外部监督相结合的财务监督体制实施到监督工作中，力保财务成本数据和账务明细真实有效。
3.3实行项目资金的集中管理模式，提高资金利用率
房地产企业在项目工程施工过程中，要实行资金的集中管理模式，强调有计划性的使用项目资金。在使用前，需要制定使用计划并且上报至领导阶层审批。企业根据项目所需资金的额度进行协调，以便于财务部门提前进行资金筹措和分配，达到降低资金使用成本的目的。同时，还可以斟酌各个项目的进度对进行中的几个项目在资金方面达到平衡化，既不会闲置资金，又不至于造成顾此失彼的局面而向外发生款项借贷，从而在提高资金使用率的同时还降低了使用资金的成本。
结语
目前房地产业在降价的浪潮中，肯定会有企业因为资金链的断裂而退出房地产市场。但是如果想度过这次严冬，房地产企业就要从自身出发，严格的执行财务成本管理制度，只有这样，才能更好地减少不必要的开支，最大程度上增加企业的利润。度过这次地产严冬，迎接下一次地产行业复兴的到来。
参考文献：
[1] 周兴梅.浅析房地产企业财务管理.现代商业，2009（11）.
[2] 刘鸿毅.基于行业特征的房地产企业资金管理.经济论坛，2009（13）.
[3] 李慧波.房地产业的财务风险及其应对措施.山西建筑，2009（12）.
[4] 张玮.现代房地产企业成本控制探析.现代商业，2008（23）.
（作者单位：鲁商置业股份有限公司）
【关键词】 房地产业 财务成本管理 对策
引言
在我国，房地产业还是一个新兴产业，伴随着土地使用制度改革及住房制度改革逐步深入，中国房地产业已由原来盲目的发展转入理性成长的轨道。面对这样充满机遇也充满挑战与竞争的年代，面对越来越复杂的开发活动，房地产企业必须明确自己的定位，并且有超前的战略眼光和娴熟的专业操作技巧，科学合理控制房地产开发过程中的每一阶段的成本，真正把握商机，化解风险，从而实现预期利润。成本管理作为发现并保证预期目标实现的一个重要手段，将在未来的项目开发管理中发挥着越来越重要的作用。
1. 我国房地产企业发展现状
自从国家推行新的住房改革计划以来，我国的房价走势一路高歌猛进。特别是自06年起至今，几乎所有一二线城市房价已经成倍增长。房地产业过热，掀起了全民的炒房运动。给经济的运行带来了较大的影响。目前房价的走势已经远远超出了普通公民的承受能力，越来越多的房子被拥有更多社会资源的人所占用，这就造成了社会上房产资源分配的严重不均衡。少数人占据了大多数的资源。并且目前这供需之间的矛盾已经成为民生领域的一个重大问题。所以当前政府明确表态要将房地产调控进行到底，抑制房价的过快增长。随着最新限购令的出台，以及银行贷款环节的压力，大多数房产商已经经受不住压力，开始缓慢降价。面对即将到来的降价潮，房地产企业如何通过控制财务成本，最大限度的减少不必要的开支度过房地产严冬已经成为当前房地产企业需要重点考虑的问题。
2. 房地产企业财务成本管理问题分析
2.1房地产财务成本分析
人们都认为房地产行业是一个暴利行业，但是开发商从拿地开始就要支付高额的资金这是不争的事实。从购置土地前的项目调研开始一直到销售全部完成，期间的每一个过程都需要大量的资金支持。任何一个环节的资金链断裂都会给整个房产项目带来不可估量的打击。从大的方面来说，房地产开发的主要财务支出有以下几个方面：土地成本、政府规费、建安成本、配套设施成本、管理费用、销售费用、税费费用、隐性成本。
2.1.1土地成本
土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势，使得房地产商拿到土地的成本更高，使用土地的限制更加严格。
2.1.2政府规费
政府规费主要是指在规划、环保、消防、施工等环节中办理手续时应当像政府缴纳的各种费用。许多房地产商都会利用政府的优惠政策合理避开其中的一些费用。因为此阶段正处于开发前期，如果在此阶段投入过多的资金则会直接影响以后阶段的顺利进行。
2.1.3建安成本
建安成本可以說是整个开发过程中最为重要的一部分，也是占了整个房产开发中费用最多的一个环节。建筑、安装、装饰、设备等费用都是本环节的重点。
2.1.4配套设施成本
配套设施主要是指道路、供水、供电、供暖、供气、通信、绿化等一系列建设施工费用，处于项目开发的后期。
2.1.5管理费用
管理费用是自项目规划直至项目结束一直存在的费用，包括办公费用、员工薪酬等等。管理费用的控制依赖于企业良好的管理体系。
2.1.6销售费用
销售费用主要用在宣传支出以及中介服务费用上。
2.1.7税费费用
这又是房产销售成本的一个重要组成部分。房产开发需要缴纳一系列的税费，例如营业税、土地使用税、土地增值税、契税、所得税、印花税等等。据不完全统计，从房产商拿地开始直至最终项目完成，需要缴纳的税种高达上百个，直接影响公司的财务成本。
2.2房地产企业财务成本管理中存在的主要问题
2.2.1企业领导层不能从大局出发，树立控制成本意识
许多房地产企业高级领导层的主要任务就是拿地审批手续，对后续的开发成本不甚关心。由于当前我国房地产市场仍然没有形成统一的准入机制，所以市场上形成了各种开发公司并存的局面。不少公司的核心产业并不是房地产，但是嗅到地产行业的商机之后纷纷涉足地产业，高级管理人员对地产业并没有较为深刻的认识。
2.2.2没有指定具体的成本管理计划
许多企业都没有制定详细可行的财务成本管理计划，也缺乏合理的成本控制办法。企业在项目的开始初期就应该制定相信（关）的成本预算，严格按照成本预算进行生产管理活动。但是许多企业并没有认识到控制管理成本的重要性，对目标的成本控制意识还是停留在最表面上。对成本控制认识的不到位直接导致了成本控制的无法严格有效执行。
3. 地产企业财务成本管理中存在问题的对策
3.1增强财务成本管理意识，建立全面系统化的科学管理体制
房地产企业应运用科学管理知识，将企业的财务成本管视为一个全面化的管理工程，而不是阶段性的工程。只立足于全局性的整体角度，才能对房地产企业全面的进行财务成本管理。必须坚持以“对象、内容、方法”全面相结合的原则，在实际工作中对于不同的企业成本使用相应的管理办法和手段。坚持以市场经济为导向，以社会经济深化发展和提高企业竞争力为目的，房地产企业要在考虑物质成本的同时，兼顾到非物质的成本，综合考虑到服务成本、人力资源成本和环境资源成本等各方面成本，才能全面完成房地产企业的财务成本管理目标。
3.2强化项目成本管理和控制，结合相应的监督制度
房地产企业的项目成本管理是提高企业核心竞争力的关键所在。企业管理水平和能力的高低，以及企业管理工作开展的好坏，不但影响自身利益获取，还制约着企业根据项目成本基础而制定商品价格的优势。所以，从强化项目成本管理和控制入手，重视和做好管理工作是十分必要的。
在房地产企业开发产品的过程中，应尽量细化进行核算的对象。同时建立既有实权又有执行力度的成本监督机构，在房地产项目的全过程生命周期的各个重要环节中进行成本预先规划，用规划的计划比对世界发生的成本明细，尤其需要注意监督管理成本概预算、竣工决算和工程结算，因为这些环节是在初期控制工程造价、减少项目开发成本和办理施工方款项给付的重要环节。按照已确立的工作目标和监督制度定期的进行检查考核，同时辅以不定期的随机抽查。必须将内部审查和外部监督相结合的财务监督体制实施到监督工作中，力保财务成本数据和账务明细真实有效。
3.3实行项目资金的集中管理模式，提高资金利用率
房地产企业在项目工程施工过程中，要实行资金的集中管理模式，强调有计划性的使用项目资金。在使用前，需要制定使用计划并且上报至领导阶层审批。企业根据项目所需资金的额度进行协调，以便于财务部门提前进行资金筹措和分配，达到降低资金使用成本的目的。同时，还可以斟酌各个项目的进度对进行中的几个项目在资金方面达到平衡化，既不会闲置资金，又不至于造成顾此失彼的局面而向外发生款项借贷，从而在提高资金使用率的同时还降低了使用资金的成本。
结语
目前房地产业在降价的浪潮中，肯定会有企业因为资金链的断裂而退出房地产市场。但是如果想度过这次严冬，房地产企业就要从自身出发，严格的执行财务成本管理制度，只有这样，才能更好地减少不必要的开支，最大程度上增加企业的利润。度过这次地产严冬，迎接下一次地产行业复兴的到来。
参考文献：
[1] 周兴梅.浅析房地产企业财务管理.现代商业，2009（11）.
[2] 刘鸿毅.基于行业特征的房地产企业资金管理.经济论坛，2009（13）.
[3] 李慧波.房地产业的财务风险及其应对措施.山西建筑，2009（12）.
[4] 张玮.现代房地产企业成本控制探析.现代商业，2008（23）.
（作者单位：鲁商置业股份有限公司）