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【摘 要】 随着经济的快速发展、国家电网近年来改革的不断深化，电力企业物业管理向专业化、规范化、市场化迈进的同时，物业管理服务的深度和广度都发生了巨大的变化。因此，在日常的经营服务过程中，要建立规范的服务和工作程序，不断学习提高服务质量。文章主要对新形势下电力企业物业管理工作存在的问题与对策进行了探讨。
【关键词】 电力企业 物业管理 问题 对策
1. 电力企业物业管理存在主要几个问题
1.1物业管理的观念意识落后
计划经济体制下形成的后勤福利思想仍然普遍存在。电力企业房改前都是单位的福利房，人们对住房消费不能理解，最多是每个月花几块钱请人搞搞卫生而已，其它大部分费用都由单位负担，因此一下子要他们自掏腰包，按每平方米计价来交一笔专门的物业管理费用，感到难以接受。物业管理简单化的观念影响物业管理水平的提高。很多人认为物业管理就是卫生、保安、维修三件事。这样简单化的理解，不仅使物业管理企业很难留住优秀人才，而且影响经济效益，市场很难做起来，规范化、专业化难以实现。我国物业管理企业介入滞后，缺乏监督权威。
1.2物业管理配套法规不健全
尽管国家已制定了一系列有关物业管理的规章和规范性文件，如《物业管理条例》等，各地也都制定有关物业管理法规、规章和规范性文件，有效地改善了物业管理的法制环境。但总的来说，我国物业管理法制建设滞后于物业管理行业的发展，缺乏全国性的权威物业管理的法律、法规。仅依靠《物业管理条例》和一些地方法规和行政规定，法律效力较低，存在很大的局限性和制约性，造成管理上的困难，为物业管理企业和广大业主都埋下了较大的隐患，物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到有效解决。一方面，缺少对物业管理企业的有效约束，服务层次不到位；另一方面，物业管理企业的法律地位得不到保障，管理很难收到良好的成效。
1.3从业人员素质不高，教育培训体系未能建立，职业化队伍尚未形成
物业管理行业人才匮乏。由于有些单位还在把物业管理行业当着一个后勤服务型部门，当成安置老弱病残人员的场所，因而在人员配置和培养上未予以足够重视，造成物业管理各类人才严重不足。物业管理要求从业人员具有建筑、房地产、经济管理、法律等方面的专业知识。但我国物业管理行业还是一种劳动密集型行业，从业人员学历低，物业管理知识不全面，从事物业管理教学的优秀教师也特别缺乏。物业管理的发展，更需要的是一批优秀的职业经理人。
1.4市场发育不充分
房地产开发事业的发展产生了物业管理。受誰建设开发谁管理思想影响而组建的物业管理公司，现在的物业公司大部分是开发商的；还有一部分是企业后勤部门改制，或房产局的房管所改制的物业管理公司。这些物业公司的身份决定了他们必须维护开发商的利益，而不顾业主利益，又谈何服务质量、规范化经营。企业只管自己开发的楼盘，开发商开发的楼盘只交自己的物业管理公司，这样不利于市场培育和发展，更使物业企业无规模、无竞争、无活力。当物业公司亏损时，又向开发公司伸手，靠开发商或主管部门输血来维持生存，这样的恶性循环就不能形成规范、成熟的市场。
2. 提高电力物业管理水平的相关措施
2.1作好区域的基础建设，创造良好的工作环境
近年来，经过不断努力，全体电力工作人员的工作、生活、文化、设施不断完落。基本实现了工作、学习环境园林化、办公系统自动化，但任有大量的工作需要我们去做，更需要我们长期坚持不懈的努力和创新。
2.2加强企业文化建设、做好保卫工作
和谐文化是企业文化建设的重要内容，也是企业文化建设的着眼点和落脚点，没有企业的和谐稳定，企业的发展也就无从谈起。后勤系统耍切实做好保卫工作，为维护电力企业的和谐稳定做出贡献。
2.2.1强化治安巡查、检查工作
对备基层单位的仓库、犒时物资存放点等进行严格排查，合理安排人力。把巡逻守控的重点向安全工作要害部位和薄弱时间、地点倾斜，最大限度地减少企业财产损失。
2.2.2加强消防和危险品的管理工作。
要对消防、危险化学品管理等制度进行修改和完善。组织、协调、指导各单位举办以防火、防盗、法制知识等为主要内容的集中学习培训活动。
2.2.3转变工作作风，竭诚服务电力企业职工。
2.3提高服务意识
物业管理是为业主提供长期综合服务、解除其后顾之忧的系统工程。只有优质服务得到业主认可， 企业才能生存与发展。企业发展了， 也才能为业主提供更好的工作生活空间， 提供全面、及时、周到、安全、优秀的服务。物业管理公司应从服务满意的思维定式中跳出来， 为业主、开发商和住户提供经营策划、租赁代理、物业估价、交易咨询等服务， 不仅使楼宇获得保值、增值， 也可保证物业管理良性运作。
2.4物业管理企业要规范自身的服务行为
物业管理企业的服务内容很多，涉及的工种也很多，与职工打交道，自身行为的规范与否，成为职工衡量物业管理企业服务水平高低的一个重要标准。
2.5加强内部队伍服务管理水平
物业管理自身的工作项目较多、程序复杂、环节较多，在日常管理工作中，强化岗位职责，突出工作程序，加强内部考核工作，成为了物业管理企业不断完善、不断发展的关键环节。同时，还要提高员工的服务管理水平，尽量减少各种不必要的工作环节，在最短的时间内解决职工问题，这样物业管理企业就会逐步发展为服务水平较高、管理完善的企业。
2.6质量体系引入与完善
目前的物业管理行业尚未走出劳动密集和微利的现状，由于物业管理法律、法规不健全，职工与物业管理企业的矛盾几乎在各地成为普遍现象，在这种情况下，规范服务标准便成为解决各方矛盾问题的必由之路，另外，物业管理企业导入质量管理体系结合自身物业管理现状，制订质量管理手册，运用国际通用的准则，规范物业招投标、管理服务方案制定、接管验收、入伙管理、有偿服务、职工回访、退伙管理等所有过程的控制要求，来逐步完善其质量管理体系。
2.7物业管理企业要积极完善自身的服务体系
2.7.1 常规性公共服务实施专业化管理，突出各专业技术水平的发挥，确保生活环境的良好。选聘专业公司，将专项服务内容进行转包，但管理责任不转包，这样一来既能更加有效地提高专项工作的管理服务水平，同时也节约内部劳动力，优化内部资源，加强对外的考核工作，简化了工作程序，有利于物业管理企业将更多的人力和物力投入到开发针对性的专项服务，向居民提供更加优质的服务内容。
2.7.2 针对职工生活需求，加大针对性的专项服务、委托性特约服务的开发。物业管理企业并非是什么服务项目都搞，这样会造成物业管理企业财力、人力的分散，单项服务项目的服务水平也不能得到保障。物业管理企业服务项目的确立来自于居民生活需求的调查，服务项目的开展，并非是容易的，需要物业单位投入相当的人力和物力，有时服务项目的开展并不赚钱，但是，这些服务项目的开展满足了职工的生活需求，在他们心目中物管为他们解决了问题，花多少钱都愿意，使物业管理企业取得了重大的社会效益，确保了企业无形资产的保值增值。
2.7.3 在服务技术手段上，加快科学技术的引入，提高服务的现代化水平。物业管理在日常管理服务过程中，要加强先进技术和设备的引入。日常收费管理实施专业物业管理软件，方便物业管理人员对于大量住户资料和收费资料的查询和存档工作，小区实施全方位电子安防监控、门禁系统、可视对讲系统、电子巡更系统，使物业的使用更加方便快捷，职工生活更加舒适安全新的科学技术和管理方法在小区物业管理中的运用，势必将提高物业管理服务水平。
结束语
随着社会转型、时代变迁和建立现代企业制度，企业后勤改革压力越来越大，为满足职工群众物质文化生活需求的不断丰富和提高，后勤工作必须从观念更新、管理创新和机制运作出新等方面，加快调整与改革，实现转型，逐步构建与企业发展相适应的新型物业管理模式。物业管理的改革和发展必须纳入到整个电力体制改革之中，认真加以谋划，为物业管理创造一个良好的内外部环境和条件，使之更加健康、更加快速地发展壮大，走上良性发展的道路。
（作者单位：重庆市电力公司市区供电局）
【关键词】 电力企业 物业管理 问题 对策
1. 电力企业物业管理存在主要几个问题
1.1物业管理的观念意识落后
计划经济体制下形成的后勤福利思想仍然普遍存在。电力企业房改前都是单位的福利房，人们对住房消费不能理解，最多是每个月花几块钱请人搞搞卫生而已，其它大部分费用都由单位负担，因此一下子要他们自掏腰包，按每平方米计价来交一笔专门的物业管理费用，感到难以接受。物业管理简单化的观念影响物业管理水平的提高。很多人认为物业管理就是卫生、保安、维修三件事。这样简单化的理解，不仅使物业管理企业很难留住优秀人才，而且影响经济效益，市场很难做起来，规范化、专业化难以实现。我国物业管理企业介入滞后，缺乏监督权威。
1.2物业管理配套法规不健全
尽管国家已制定了一系列有关物业管理的规章和规范性文件，如《物业管理条例》等，各地也都制定有关物业管理法规、规章和规范性文件，有效地改善了物业管理的法制环境。但总的来说，我国物业管理法制建设滞后于物业管理行业的发展，缺乏全国性的权威物业管理的法律、法规。仅依靠《物业管理条例》和一些地方法规和行政规定，法律效力较低，存在很大的局限性和制约性，造成管理上的困难，为物业管理企业和广大业主都埋下了较大的隐患，物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到有效解决。一方面，缺少对物业管理企业的有效约束，服务层次不到位；另一方面，物业管理企业的法律地位得不到保障，管理很难收到良好的成效。
1.3从业人员素质不高，教育培训体系未能建立，职业化队伍尚未形成
物业管理行业人才匮乏。由于有些单位还在把物业管理行业当着一个后勤服务型部门，当成安置老弱病残人员的场所，因而在人员配置和培养上未予以足够重视，造成物业管理各类人才严重不足。物业管理要求从业人员具有建筑、房地产、经济管理、法律等方面的专业知识。但我国物业管理行业还是一种劳动密集型行业，从业人员学历低，物业管理知识不全面，从事物业管理教学的优秀教师也特别缺乏。物业管理的发展，更需要的是一批优秀的职业经理人。
1.4市场发育不充分
房地产开发事业的发展产生了物业管理。受誰建设开发谁管理思想影响而组建的物业管理公司，现在的物业公司大部分是开发商的；还有一部分是企业后勤部门改制，或房产局的房管所改制的物业管理公司。这些物业公司的身份决定了他们必须维护开发商的利益，而不顾业主利益，又谈何服务质量、规范化经营。企业只管自己开发的楼盘，开发商开发的楼盘只交自己的物业管理公司，这样不利于市场培育和发展，更使物业企业无规模、无竞争、无活力。当物业公司亏损时，又向开发公司伸手，靠开发商或主管部门输血来维持生存，这样的恶性循环就不能形成规范、成熟的市场。
2. 提高电力物业管理水平的相关措施
2.1作好区域的基础建设，创造良好的工作环境
近年来，经过不断努力，全体电力工作人员的工作、生活、文化、设施不断完落。基本实现了工作、学习环境园林化、办公系统自动化，但任有大量的工作需要我们去做，更需要我们长期坚持不懈的努力和创新。
2.2加强企业文化建设、做好保卫工作
和谐文化是企业文化建设的重要内容，也是企业文化建设的着眼点和落脚点，没有企业的和谐稳定，企业的发展也就无从谈起。后勤系统耍切实做好保卫工作，为维护电力企业的和谐稳定做出贡献。
2.2.1强化治安巡查、检查工作
对备基层单位的仓库、犒时物资存放点等进行严格排查，合理安排人力。把巡逻守控的重点向安全工作要害部位和薄弱时间、地点倾斜，最大限度地减少企业财产损失。
2.2.2加强消防和危险品的管理工作。
要对消防、危险化学品管理等制度进行修改和完善。组织、协调、指导各单位举办以防火、防盗、法制知识等为主要内容的集中学习培训活动。
2.2.3转变工作作风，竭诚服务电力企业职工。
2.3提高服务意识
物业管理是为业主提供长期综合服务、解除其后顾之忧的系统工程。只有优质服务得到业主认可， 企业才能生存与发展。企业发展了， 也才能为业主提供更好的工作生活空间， 提供全面、及时、周到、安全、优秀的服务。物业管理公司应从服务满意的思维定式中跳出来， 为业主、开发商和住户提供经营策划、租赁代理、物业估价、交易咨询等服务， 不仅使楼宇获得保值、增值， 也可保证物业管理良性运作。
2.4物业管理企业要规范自身的服务行为
物业管理企业的服务内容很多，涉及的工种也很多，与职工打交道，自身行为的规范与否，成为职工衡量物业管理企业服务水平高低的一个重要标准。
2.5加强内部队伍服务管理水平
物业管理自身的工作项目较多、程序复杂、环节较多，在日常管理工作中，强化岗位职责，突出工作程序，加强内部考核工作，成为了物业管理企业不断完善、不断发展的关键环节。同时，还要提高员工的服务管理水平，尽量减少各种不必要的工作环节，在最短的时间内解决职工问题，这样物业管理企业就会逐步发展为服务水平较高、管理完善的企业。
2.6质量体系引入与完善
目前的物业管理行业尚未走出劳动密集和微利的现状，由于物业管理法律、法规不健全，职工与物业管理企业的矛盾几乎在各地成为普遍现象，在这种情况下，规范服务标准便成为解决各方矛盾问题的必由之路，另外，物业管理企业导入质量管理体系结合自身物业管理现状，制订质量管理手册，运用国际通用的准则，规范物业招投标、管理服务方案制定、接管验收、入伙管理、有偿服务、职工回访、退伙管理等所有过程的控制要求，来逐步完善其质量管理体系。
2.7物业管理企业要积极完善自身的服务体系
2.7.1 常规性公共服务实施专业化管理，突出各专业技术水平的发挥，确保生活环境的良好。选聘专业公司，将专项服务内容进行转包，但管理责任不转包，这样一来既能更加有效地提高专项工作的管理服务水平，同时也节约内部劳动力，优化内部资源，加强对外的考核工作，简化了工作程序，有利于物业管理企业将更多的人力和物力投入到开发针对性的专项服务，向居民提供更加优质的服务内容。
2.7.2 针对职工生活需求，加大针对性的专项服务、委托性特约服务的开发。物业管理企业并非是什么服务项目都搞，这样会造成物业管理企业财力、人力的分散，单项服务项目的服务水平也不能得到保障。物业管理企业服务项目的确立来自于居民生活需求的调查，服务项目的开展，并非是容易的，需要物业单位投入相当的人力和物力，有时服务项目的开展并不赚钱，但是，这些服务项目的开展满足了职工的生活需求，在他们心目中物管为他们解决了问题，花多少钱都愿意，使物业管理企业取得了重大的社会效益，确保了企业无形资产的保值增值。
2.7.3 在服务技术手段上，加快科学技术的引入，提高服务的现代化水平。物业管理在日常管理服务过程中，要加强先进技术和设备的引入。日常收费管理实施专业物业管理软件，方便物业管理人员对于大量住户资料和收费资料的查询和存档工作，小区实施全方位电子安防监控、门禁系统、可视对讲系统、电子巡更系统，使物业的使用更加方便快捷，职工生活更加舒适安全新的科学技术和管理方法在小区物业管理中的运用，势必将提高物业管理服务水平。
结束语
随着社会转型、时代变迁和建立现代企业制度，企业后勤改革压力越来越大，为满足职工群众物质文化生活需求的不断丰富和提高，后勤工作必须从观念更新、管理创新和机制运作出新等方面，加快调整与改革，实现转型，逐步构建与企业发展相适应的新型物业管理模式。物业管理的改革和发展必须纳入到整个电力体制改革之中，认真加以谋划，为物业管理创造一个良好的内外部环境和条件，使之更加健康、更加快速地发展壮大，走上良性发展的道路。
（作者单位：重庆市电力公司市区供电局）