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我国《合同法》第二百二十九条是关于“买卖不破租赁”制度的法条规定，但该制度在适用上有许多值得关注的问题，仅靠法条表述的简单数十字无法涵盖适用问题上的诸多细节。特别是伴随经济的高速发展和经济主体活动的复杂化，有必要对买卖不破租赁制度的构成要件进行分析，提出立法建议，以期满足司法实践的需要。
一、有效租赁关系在先
承租人享有租赁权源于有效的租赁合同。这里须提到有效租赁契约的存在是买卖不破租赁的基本要件，并以租赁物所有权让与时为其准据时点如租赁物在让与后，租赁合同因意思表示瑕疵而撤销，则合同自始无效，租赁关系视为未转移给受让人。在租赁合同的认定方面，实务界基于实际状况，一般从宽认定租赁合同的存在与效力。但合同的无效、被撤销或解除，承租人就自然而然失去了对出租人的租赁权，更不用提对买受人的对抗力了。 在租赁合同的要件来看，需要当事人意思自治，内容合法合规外，已提及的租赁关系对抗所有权的时间节点是转让所有权的瞬间。关于租赁合同的范围，理论界采纳的是广义形式，即并不一定是书面的、明示的合同。但并非租赁意思可以被简单认定，如未记载在文本上的内容，双方以默示认可的，须结合具体问题探求当事人真意。
二、租赁物交付于承租人
虽然租赁行为在先，所有权转移发生在租赁期之内，但是如果所有权人转让所有权给第三人时，原先的租赁物并未交付给承租人，未产生公示的效果，那么善意第三人是无法通过合理注意来避免房屋上的负担的，顯然对第三人也是不公平的。出租人与承租人的租赁合意达成后，出租人未交付租赁物，反而将所有权转让给第三人，因承租人未实际占有租赁物，法律如果一定要制定一项规则来特别施加保护于承租人，似乎有过度保护之嫌，因为买卖不破租赁的初衷是保护承租人的居住生活不被肆意侵害。在租赁物交付之前，尚无特别保护承租人之必要。况且如果未交付租赁物，则租赁合同未履行，主张买卖不破租赁也没有法律上的依据。当然依据合同法的诚实信用的原则，在上述情况下承租人是可以追求出租人的违约赔偿责任的。值得注意的是，如何认定租赁物已经交付，对当事人具有重要意义。租赁物的交付，是指承租人现实占有租赁物。关于占有中止的认定，应当参照斟酌买卖不破租赁的立法目的，权衡承租人与受让人之间的利益冲突。例如承租人抛弃占有，中止是依据自身的意思自治，那么显然无保护承租人之必要，构成占有的中止。例如承租人外出旅行，房屋维修、转租租赁物、出借租赁物都不构成占有之中止。买卖不破租赁制度是基于承租人受交付后必定占有租赁物的普通情形而制定的，如果出现承租人中止占有，那么出租人将其所有权转让给第三人，第三人是无从知晓租赁的存在的，那么租赁契约对于受让人有效也是没有道理的。关于交付公示性的强弱，表现外在形式纷繁复杂，从占有外观来推测是否交付、是否中止占有对于第三人的注意要求也比较苛刻，在当前租赁市场快速、多变的环境中要求租赁必须进行登记也缺乏强制力和可行性，所以明确交付概念的指向是至关重要的。参照国外立法，法国民法规定，须对租赁合同进行公证或做成证书。瑞士民法更是要求土地租赁必须进行登记，使公示的效力更强大明显。我国台湾地区关于买卖不破租赁制度的适用核心就是交付占有。我国《合同法》法条在短短的数十字之间显然无法明确构成要件的细节，但在司法实践中是无法回避对构成要件的适用的，故相关司法解释或制度应该充实关于制度的要件以丰盈制度的内容。
三、出租人将租赁物所有权转让给第三人
通常情况下，租赁物的出租人就是租赁物的所有权人，但是也存在出租权转让给他人或者非所有权人出租的情形。我国台湾地区“民法”第四百二十五条对于“所有权之让与不破租赁”的适用，要求出租人将租赁物所有权转让给受让人作为要件。当然，租赁物分为不动产和动产。转让不动产的所有权，除了法律行为以外，必须办理不动产登记。转让动产的，除了有让与的合意之外，还必须交付。如前章所述，租赁物所有权转移的原因行为不限于买卖，另有互易、赠与、合伙之出资等。但是受让人基于继承或原始取得的租赁物所有权，则不符合适用买卖不破租赁的本意。因为继承理论要求继承人完全接受或放弃权利，继承物上的租赁涵盖在继承的内容中，承租人无须适用规则主张对抗力。继承人继承了出租人的地位，是对租赁合同的当然接承，不是适用买卖不破租赁的法律后果。 除了继承之外，为了国家或者公共利益对不动产进行的征收导致所有权发生变动的，属于原始取得，新的所有权人不负责物上的负担，物上的用益物权也随之消灭。继而承租人因租赁物被征收不可继续占有使用租赁物，也无买卖不破租赁之适用。 强制拍卖导致的所有权转移相对比较复杂，须一分为二看待，以德国民法为代表的公法说认为强制拍卖取得的所有权为原始取得，不适用买卖不破租赁。另一种私法说的观点认为纵使强制拍卖依靠的是公权力的行使，但是归根结底是属于民法上的所有权转移，我国台湾地区普遍认同私法说，认为依据人民法院出具的权利转移证书取得的所有权，租赁契约的效力是及于受让人的。有学者认为，若出租人破产至租赁物被拍卖的，承租人仍然亦可以主张适用买卖不破租赁原则。
我国最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》表达了这种选择，即拍卖财产上的租赁权不因拍卖而当然消灭。在司法实务中，不动产租赁进行商事活动极其普遍，也有土地承租人租用耕地进行经营耕种，强制拍卖若轻易破除租赁，显然是无益于社会资源的高效利用及公平利益选择的。 此外，如果发生让与租赁物的行为无效、解除或撤销的情形，受让人没有取得标的物的所有权，则当然不适用买卖不破租赁规则。但是如果仅仅是买卖等原因行为无效或被撤销，由于物权行为的无因性不影响物权行为的效力，受让人仍可取得标的物的所有权，则当然适用买卖不破租赁规则。
一、有效租赁关系在先
承租人享有租赁权源于有效的租赁合同。这里须提到有效租赁契约的存在是买卖不破租赁的基本要件，并以租赁物所有权让与时为其准据时点如租赁物在让与后，租赁合同因意思表示瑕疵而撤销，则合同自始无效，租赁关系视为未转移给受让人。在租赁合同的认定方面，实务界基于实际状况，一般从宽认定租赁合同的存在与效力。但合同的无效、被撤销或解除，承租人就自然而然失去了对出租人的租赁权，更不用提对买受人的对抗力了。 在租赁合同的要件来看，需要当事人意思自治，内容合法合规外，已提及的租赁关系对抗所有权的时间节点是转让所有权的瞬间。关于租赁合同的范围，理论界采纳的是广义形式，即并不一定是书面的、明示的合同。但并非租赁意思可以被简单认定，如未记载在文本上的内容，双方以默示认可的，须结合具体问题探求当事人真意。
二、租赁物交付于承租人
虽然租赁行为在先，所有权转移发生在租赁期之内，但是如果所有权人转让所有权给第三人时，原先的租赁物并未交付给承租人，未产生公示的效果，那么善意第三人是无法通过合理注意来避免房屋上的负担的，顯然对第三人也是不公平的。出租人与承租人的租赁合意达成后，出租人未交付租赁物，反而将所有权转让给第三人，因承租人未实际占有租赁物，法律如果一定要制定一项规则来特别施加保护于承租人，似乎有过度保护之嫌，因为买卖不破租赁的初衷是保护承租人的居住生活不被肆意侵害。在租赁物交付之前，尚无特别保护承租人之必要。况且如果未交付租赁物，则租赁合同未履行，主张买卖不破租赁也没有法律上的依据。当然依据合同法的诚实信用的原则，在上述情况下承租人是可以追求出租人的违约赔偿责任的。值得注意的是，如何认定租赁物已经交付，对当事人具有重要意义。租赁物的交付，是指承租人现实占有租赁物。关于占有中止的认定，应当参照斟酌买卖不破租赁的立法目的，权衡承租人与受让人之间的利益冲突。例如承租人抛弃占有，中止是依据自身的意思自治，那么显然无保护承租人之必要，构成占有的中止。例如承租人外出旅行，房屋维修、转租租赁物、出借租赁物都不构成占有之中止。买卖不破租赁制度是基于承租人受交付后必定占有租赁物的普通情形而制定的，如果出现承租人中止占有，那么出租人将其所有权转让给第三人，第三人是无从知晓租赁的存在的，那么租赁契约对于受让人有效也是没有道理的。关于交付公示性的强弱，表现外在形式纷繁复杂，从占有外观来推测是否交付、是否中止占有对于第三人的注意要求也比较苛刻，在当前租赁市场快速、多变的环境中要求租赁必须进行登记也缺乏强制力和可行性，所以明确交付概念的指向是至关重要的。参照国外立法，法国民法规定，须对租赁合同进行公证或做成证书。瑞士民法更是要求土地租赁必须进行登记，使公示的效力更强大明显。我国台湾地区关于买卖不破租赁制度的适用核心就是交付占有。我国《合同法》法条在短短的数十字之间显然无法明确构成要件的细节，但在司法实践中是无法回避对构成要件的适用的，故相关司法解释或制度应该充实关于制度的要件以丰盈制度的内容。
三、出租人将租赁物所有权转让给第三人
通常情况下，租赁物的出租人就是租赁物的所有权人，但是也存在出租权转让给他人或者非所有权人出租的情形。我国台湾地区“民法”第四百二十五条对于“所有权之让与不破租赁”的适用，要求出租人将租赁物所有权转让给受让人作为要件。当然，租赁物分为不动产和动产。转让不动产的所有权，除了法律行为以外，必须办理不动产登记。转让动产的，除了有让与的合意之外，还必须交付。如前章所述，租赁物所有权转移的原因行为不限于买卖，另有互易、赠与、合伙之出资等。但是受让人基于继承或原始取得的租赁物所有权，则不符合适用买卖不破租赁的本意。因为继承理论要求继承人完全接受或放弃权利，继承物上的租赁涵盖在继承的内容中，承租人无须适用规则主张对抗力。继承人继承了出租人的地位，是对租赁合同的当然接承，不是适用买卖不破租赁的法律后果。 除了继承之外，为了国家或者公共利益对不动产进行的征收导致所有权发生变动的，属于原始取得，新的所有权人不负责物上的负担，物上的用益物权也随之消灭。继而承租人因租赁物被征收不可继续占有使用租赁物，也无买卖不破租赁之适用。 强制拍卖导致的所有权转移相对比较复杂，须一分为二看待，以德国民法为代表的公法说认为强制拍卖取得的所有权为原始取得，不适用买卖不破租赁。另一种私法说的观点认为纵使强制拍卖依靠的是公权力的行使，但是归根结底是属于民法上的所有权转移，我国台湾地区普遍认同私法说，认为依据人民法院出具的权利转移证书取得的所有权，租赁契约的效力是及于受让人的。有学者认为，若出租人破产至租赁物被拍卖的，承租人仍然亦可以主张适用买卖不破租赁原则。
我国最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》表达了这种选择，即拍卖财产上的租赁权不因拍卖而当然消灭。在司法实务中，不动产租赁进行商事活动极其普遍，也有土地承租人租用耕地进行经营耕种，强制拍卖若轻易破除租赁，显然是无益于社会资源的高效利用及公平利益选择的。 此外，如果发生让与租赁物的行为无效、解除或撤销的情形，受让人没有取得标的物的所有权，则当然不适用买卖不破租赁规则。但是如果仅仅是买卖等原因行为无效或被撤销，由于物权行为的无因性不影响物权行为的效力，受让人仍可取得标的物的所有权，则当然适用买卖不破租赁规则。