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【摘 要】写字楼物业管理系统是面向写字楼的物业管理，资料管理等业务处理工作，是利用计算机进行集中管理而开发的系统。该系统是力求与实际相结合具有查询、管理等功能，旨在达到使写字楼的管理和运营趋于计算机化，使之更加方便、快捷以提高工作效率。
【关键词】物业管理；管理系统；系统分析
1.写字楼物业管理信息系统的开发背景
随着社会经济不断地发展，人们的生活水平也日益得到提高。他们对生活质素的要求也相应不断地提高，作为第三产业的物业管理行业，它正逐步走上社会化、专业化、规范化、市场化的轨道。有人形容，物业管理是一项永远吃力不讨好的工作。许多物业公司，一直在抱怨成本太高，亏本经营。业主也常常会抱怨，服务不到位。究其原因，我认为主要有以下几方面：
1.1优胜劣汰的竞争意识尚未形成
在物业管理行业中，多是开发商自己的物业公司管理自己开发的写字楼，几乎没有竞争，更谈不上“公平、公开、公正”的竞争机制，尤其在我们西部地区，开发商与物业企业之间的这种“父子”关系由为明显，物业企业完全没有忧患意识，更无企业意识、经营意识，使企业缺乏活力，缺乏市场竞争力。
1.2业主委员会不规范，未能发挥应有的作用
业委会本身是业主、又是业主的代表，他们应该是主人，但在现实中，许多业委会不是受制于物业管理企业，就是仅仅把自己当作业主，对物业管理的概念不清，无法用正确的态度看待物业管理。以至于，在日常工作中不能很好地发挥其作用。
1.3个别物业管理企业服务意识不强，尚未从过去的“管理者”角色转换过来，未能形成“在管理中服务、在服务中管理”的机制，个别物业管理服务人员缺乏应有的业务素质，在服务过程中存在着操作不规范、服务不到位、处理问题不恰当等诸多问题
高效的电脑系统能够协助写字楼物业有效地加强市场竞争能力、降低成本、提高效益，改善对业主服务的水准，完善写字楼物业对外形象及维系重要的生活质量。写字楼物业管理信息系统可以称其为写字楼物业的“大脑”，是写字楼物业管理的信息中心、指挥中心、服务中心。写字楼物业管理信息系统投入实际运营以后将发挥至关重要的作用。
2.写字楼物业管理系统的可行性分析
写字楼物业管理信息系统的可行性研究是指项目开发的必要性和可行性。可行性的研究应以管理、技术和经济三个方面考虑。
（1）技术可行性，即进行技术风险评价，从开发者的技术实力，问题的复杂性等方面出发，判断系统开发在时间、费用等限制条件下成功的可能性。
（2）管理可行性，指管理人员开发应用项目的态度和管理方面的条件。改变原有传统的经营方式，改革管理机制，采用更加科学和有效的管理方法。
（3）经济可行性，从经济角度判断系统开发是否“合算”。首先，在费用支出方面要考虑开发时的费用和将来系统投入运行后的常规费用。写字楼物业本身没有管理信息系统，所以无论从硬件费用、软件费用还是从各方面人员的花费来考虑，所需要的开销比较大。但是从经济效益来考虑，一方面是直接经济效益，应用酒店管理信息系统可以加快流动资金周转，提高原有的工作效率，减少资金的成本，减少人员费用。另一方面是间接经济效益，可以为用户提供更快捷、更舒适、更高质量的服务和产品，树立写字楼物业的良好形象，增强写字楼物业的潜在竞争力。
3.需求分析
当前单位制社区中的物业管理存在的问题主要有：业主委员会有名无实或者根本就难以建立业主委员会：物业管理机构的管理水平远远达不到专业化的标准；物业管理的绩效难以衡量等，而本人认为，目前单位制社区物业管理中除了存在上述一些问题外，还有一个重要的问题是物业管理的服务供给极不充分，商户需求的表达缺乏专门的代言机构，这两方面的原因使得单位制社区中的物业管理的供给远远小于需求，也就是说，单位制社区的物业管理机构提供的物业管理服务远远小于社区中商户对服务的需求，为了对这一问题进行比较深入的研究，找到出现问题的原因和解决问题的对策，应该从公共经济学中有关公共产品的理论出发，结合物业管理的产权理论以及公共选择理论对单位制社区中物业管理的供给小于需求的原因作了分析和研究，并提出了单位制社区物业管理的发展对策。
图1 写字楼物业管理系统顶层数据流程图
此写字楼物业管理系统将是面向写字楼的各项事务，包括物业管理，资料管理等业务处理工作，是利用计算机进行集中管理而开发的系统。该系统是基于MDI窗体以VB自带的JET引擎连接ACCESS数据库进行开发的写字楼物业管理系统，力求与实际相结合具有查询、管理等功能，旨在达到使写字楼的管理和运营趋于计算机化，使之更加方便、快捷以提高工作效率。主要包括三大管理模块：登录系统： 对系统的安全性进行管理。其中包括添加用户为系统新用户设置用户名及口令功能和修改密码用于操作员更改自己的系统口令。基本资料管理：主要介绍商户、房产等基本资料。其中包括商户资料介绍写字楼商户的姓名、工作单位等基本资料和房产资料介绍写字楼中房屋的一些房型、面积等基本资料。物管中心：对写字楼各项常见业务的管理。其中包括物业设备维修管理提供社区设施、设备清单、设备维修情况登记等资料。仪表数据管理提供写字楼商户日常生活中水表、电表等数据资料。停车场管理记录写字楼用户车辆位置、停车用户等资料。收费管理记录写字楼商房日常生活中所缴水费、电费等数据资料。用户投诉管理记录投诉人资料、投诉内容及处理过程等资料。用户报修管理记录用户报修项目及处理的情况等资料。用户维修管理记录写字楼用户维修项目及处理的情况等资料。写字楼物业管理系统顶层数据流程图如上图所示。
【参考文献】
[1]邝孔武等.信息系统分析与设计[M].北京：清华大学出版社，2002.
[2]葛世伦等.企业管理信息系统开发的理论和方法[M].北京：清华大学出版社，1998.
【关键词】物业管理；管理系统；系统分析
1.写字楼物业管理信息系统的开发背景
随着社会经济不断地发展，人们的生活水平也日益得到提高。他们对生活质素的要求也相应不断地提高，作为第三产业的物业管理行业，它正逐步走上社会化、专业化、规范化、市场化的轨道。有人形容，物业管理是一项永远吃力不讨好的工作。许多物业公司，一直在抱怨成本太高，亏本经营。业主也常常会抱怨，服务不到位。究其原因，我认为主要有以下几方面：
1.1优胜劣汰的竞争意识尚未形成
在物业管理行业中，多是开发商自己的物业公司管理自己开发的写字楼，几乎没有竞争，更谈不上“公平、公开、公正”的竞争机制，尤其在我们西部地区，开发商与物业企业之间的这种“父子”关系由为明显，物业企业完全没有忧患意识，更无企业意识、经营意识，使企业缺乏活力，缺乏市场竞争力。
1.2业主委员会不规范，未能发挥应有的作用
业委会本身是业主、又是业主的代表，他们应该是主人，但在现实中，许多业委会不是受制于物业管理企业，就是仅仅把自己当作业主，对物业管理的概念不清，无法用正确的态度看待物业管理。以至于，在日常工作中不能很好地发挥其作用。
1.3个别物业管理企业服务意识不强，尚未从过去的“管理者”角色转换过来，未能形成“在管理中服务、在服务中管理”的机制，个别物业管理服务人员缺乏应有的业务素质，在服务过程中存在着操作不规范、服务不到位、处理问题不恰当等诸多问题
高效的电脑系统能够协助写字楼物业有效地加强市场竞争能力、降低成本、提高效益，改善对业主服务的水准，完善写字楼物业对外形象及维系重要的生活质量。写字楼物业管理信息系统可以称其为写字楼物业的“大脑”，是写字楼物业管理的信息中心、指挥中心、服务中心。写字楼物业管理信息系统投入实际运营以后将发挥至关重要的作用。
2.写字楼物业管理系统的可行性分析
写字楼物业管理信息系统的可行性研究是指项目开发的必要性和可行性。可行性的研究应以管理、技术和经济三个方面考虑。
（1）技术可行性，即进行技术风险评价，从开发者的技术实力，问题的复杂性等方面出发，判断系统开发在时间、费用等限制条件下成功的可能性。
（2）管理可行性，指管理人员开发应用项目的态度和管理方面的条件。改变原有传统的经营方式，改革管理机制，采用更加科学和有效的管理方法。
（3）经济可行性，从经济角度判断系统开发是否“合算”。首先，在费用支出方面要考虑开发时的费用和将来系统投入运行后的常规费用。写字楼物业本身没有管理信息系统，所以无论从硬件费用、软件费用还是从各方面人员的花费来考虑，所需要的开销比较大。但是从经济效益来考虑，一方面是直接经济效益，应用酒店管理信息系统可以加快流动资金周转，提高原有的工作效率，减少资金的成本，减少人员费用。另一方面是间接经济效益，可以为用户提供更快捷、更舒适、更高质量的服务和产品，树立写字楼物业的良好形象，增强写字楼物业的潜在竞争力。
3.需求分析
当前单位制社区中的物业管理存在的问题主要有：业主委员会有名无实或者根本就难以建立业主委员会：物业管理机构的管理水平远远达不到专业化的标准；物业管理的绩效难以衡量等，而本人认为，目前单位制社区物业管理中除了存在上述一些问题外，还有一个重要的问题是物业管理的服务供给极不充分，商户需求的表达缺乏专门的代言机构，这两方面的原因使得单位制社区中的物业管理的供给远远小于需求，也就是说，单位制社区的物业管理机构提供的物业管理服务远远小于社区中商户对服务的需求，为了对这一问题进行比较深入的研究，找到出现问题的原因和解决问题的对策，应该从公共经济学中有关公共产品的理论出发，结合物业管理的产权理论以及公共选择理论对单位制社区中物业管理的供给小于需求的原因作了分析和研究，并提出了单位制社区物业管理的发展对策。
图1 写字楼物业管理系统顶层数据流程图
此写字楼物业管理系统将是面向写字楼的各项事务，包括物业管理，资料管理等业务处理工作，是利用计算机进行集中管理而开发的系统。该系统是基于MDI窗体以VB自带的JET引擎连接ACCESS数据库进行开发的写字楼物业管理系统，力求与实际相结合具有查询、管理等功能，旨在达到使写字楼的管理和运营趋于计算机化，使之更加方便、快捷以提高工作效率。主要包括三大管理模块：登录系统： 对系统的安全性进行管理。其中包括添加用户为系统新用户设置用户名及口令功能和修改密码用于操作员更改自己的系统口令。基本资料管理：主要介绍商户、房产等基本资料。其中包括商户资料介绍写字楼商户的姓名、工作单位等基本资料和房产资料介绍写字楼中房屋的一些房型、面积等基本资料。物管中心：对写字楼各项常见业务的管理。其中包括物业设备维修管理提供社区设施、设备清单、设备维修情况登记等资料。仪表数据管理提供写字楼商户日常生活中水表、电表等数据资料。停车场管理记录写字楼用户车辆位置、停车用户等资料。收费管理记录写字楼商房日常生活中所缴水费、电费等数据资料。用户投诉管理记录投诉人资料、投诉内容及处理过程等资料。用户报修管理记录用户报修项目及处理的情况等资料。用户维修管理记录写字楼用户维修项目及处理的情况等资料。写字楼物业管理系统顶层数据流程图如上图所示。
【参考文献】
[1]邝孔武等.信息系统分析与设计[M].北京：清华大学出版社，2002.
[2]葛世伦等.企业管理信息系统开发的理论和方法[M].北京：清华大学出版社，1998.