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编者按：近几年，政府对房地产市场进行的调控似乎从未停止。其中既有金融危机期间的“救市”，更多时候是采取措施遏制房价过快上涨。2009年年底以来，政府开始了新一轮针对房价过快上涨的楼市调控。但令人不解的是，在各方政策对“高房价”围追堵截中，2010年8～9月楼市出现“小阳春”，11月下旬“地王”逆市而出。这些似乎昭示着调控之路益发漫长修远。为何调控政策频出，房价却始终没有控制在合理范围?房地产领域究竟涉及多少博弈方?虽然中国人民大学发布的一份研究报告，预计2011年房价将下降近20％，对房价下跌极为乐观，但在通胀的大背景下，政策效果将如何显现?2011年房价走势又将如何?
房价走高，调控政策频出
1998年，我国实施住房市场化、货币化改革，房地产行业进入市场化运行阶段。
2003年，我国房地产土地价格和房价大幅上涨，中国人民银行下发了两个文件，主要从土地供给和资金供给方面调控市场，但对需求，尤其是非合理需求缺乏有效控制。供求关系的失衡状况未得到根本解决。
2005年，以北京、深圳为代表的全国众多城市房价迅猛上涨。2005年3月底，国务院办公厅提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称“国八条”)，建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度。
2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施(简称“国六条”)，将调整住房供应结构作为调控着力点。其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称作“限价房”——以期解决中等收入夹心层群体的住房问题。
2007年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出，从土地管理、规范市场秩序、抑制投机(尤其抑制外商投资房地产)、调整住房结构等多方面全面出击。总体来说，2007年房地产宏观调控是最有效的。也是最有针对性的。
2008年，房地产市场进入观望期，房价有所下降。2009年下半年起，楼市又开始火爆。2010年年初，楼市顺应了这种走势，投资性和恐慌性购房的比重增加，房价进一步被推高。
2009年12月，为遏制部分城市房价过快上涨，中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年，遏制炒房现象，随后提出了“国四条”。
2010年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。4月27日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策”。9月29日，国务院出台“新国五条”，被不少业内人士和媒体称之为“二次调控”。
2010年11月26日。住房和城乡建设部副部长仇保兴，在公开场合提及房价过高过快增长将会引起四大问题：房价过快增长易引发资产泡沫，若泡沫破裂易导致居民出现“负资产”，影响社会稳定；另一方面会引致投资投机性需求旺盛，对实体经济资金需求产生“挤出效应”；而房价过高，超出居民平均收入水平易影响社会公平和稳定，另一方面则会导致房价过高的城市或地区被“边缘化”。
调控不断，房价为何居高不下
◆《新财经》杂志2010年第11期发表题为《房地产，还有什么可说的》的文章。文章说，在纯市场环境下，房地产价格的形成过程应该就是消费者与地产商之间博弈的过程。而在中国的市场环境下，在房地产的巨大利益蛋糕面前，参与的博弈方太多，有：中央政府，地方政府，地产商，银行，消费者，等等。
◆《证券时报》2010年12月3日刊文称：中国的房地产问题，正是其中盘根错节的利益链，才使这么多年一边普通大众闹腾着房价太高，另一方面降价的梦只能是镜中花水中月。眼看着今天调控，明天就涨价；今天吼着房价太高，明天就不得不去排队拿号，因为不赶紧买，房价会更高。
◆新华社2010年从3月28日到4月2日，一连6天发表“新华时评”，矛头直指地方政府，痛批当前房地产市场的根源所在——土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价。文章指出，解决“土地财政”问题。当务之急是从制度安排上弱化地方政府“以地生财”的冲动。如何遏制冲动?文章建言，按照事权和财权相匹配的原则，给予地方政府更多的资金支持。而房地产调控，税收杠杆应当发挥更大的作用。
“新华时评”观点摘要：
3月29日《不能让楼市成为投机者的乐园》指出，楼市投机活动盛行，催生了房地产市场火爆，营造着供不应求的“繁荣”景象，但随之而来的房价飞涨、空置率不断增加、信贷风险迅速累积等一系列严重问题，让大量百姓自住性购房的希望化为泡影。无论是早些年的日本，还是上世纪90年代初的海南，都说明：房地产市场一旦成为投机者的乐园，投资者面对的必然是噩梦。
3月31日《疯狂的房价叫板土地招拍挂》指出，从经济学的角度讲，现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。这种供给垄断与需求竞争并存的模式，必然造成需求方恶性竞争，导致地价不断暴涨。
4月1日《“土地财政”还能维持多久》指出，(地方政府)仅凭所谓“经营城市”的口号，通过“收储土地”和高价拍卖，转手就能获得巨额收益。更何况，房地产开发当年就能见效，对GDP的“贡献”显著。如此情况下，又如何寄希望于地方政府主动控制房价?
◆《大众商务》杂志2010年第12期发表题为《商业银行，你能抵制高房价的诱惑么?》的文章。文中分析了商业银行通过贷款，在地产商和购房者之间获取双面利润的同时，也间接地推高了房价。在当前楼市持续攀升的情况下，商业银行对楼盘开发商的贷款几乎是稳赚不赔的，因此，很多银行在贷款给开发商时，经常将审核流于形式。虽然监管部门一再强调要收紧贷款，实行宏观调控压低房价，但高额的利润仍使很多商业银行无视政府的政策。
◆《经济参考报》2009年11月26日发表题为《网民称房地产业绑架中国，房地产破坏经济结构》的文章。文章说大家都在谈中国经济结构不合理。其实最大的不合理不就在房地产所占比重太大。地方经济增长过分依赖于房地产行业吗?在保增长为第一要务的关键时期，谁都不敢得罪房地产，谁都要宠着惯着甚至敬着房地产商。其实，不但中国经济被房地产绑架，社会许多方面也都被房地产所绑架。文章犀利指出，房地产绑架了某些地方官员，因为房地产的发展能给他们带来鲜活的GDP数字，有了GDP高增长才有所谓的政绩。有了政绩才能把官帽越戴越大；房地产绑架了中国金融，中国金融机构在房地产里的贷款数量惊人；房地产也绑架了中国普通百姓，在房价高企时代，为一套住房普通百姓往往需耗尽一生，甚至几代人的积蓄，2010年1月25日，《嘹望》新闻周刊刊文称“学者疾呼：房地产业已经‘绑架’了中国经济”。
◆人民网2010年12月13日刊发题为《2011年房价 大跌恐怕只是“镜花水月”》的文章，称在各方政策对“高房价”的围追堵截中，2010年11月下旬“地王”逆市而出有两个信号意义：其一是从开发商的角度看，地王本身即代表着他们对未来市场的判断，这是一种市场行为，预示着资金流状况较好的开发商对后市仍积极看好，布局未来；其二是从政府调控的角度看，历次调控之所以难以有效抑制房价。根本原因即在于地价难以下跌，地方政府对土地财政的依赖仍难以弱化。这在部分程度上也反映出，当前地方政府“以土地经营城市”的理念未能改变之前，房地产调控也只能是阶段性的，调控的压力也将持续存在。
◆《广州日报》2010年11月30日发表题为《CPI与房价为何居高不下?》的文章，指出如果要控制房价的上升，有以下几个办法：第一，要控制需求量。保证基本消费，抑制投资和投机。目前，我国所有的城市都是在采取这种政策。第二，实行房地产税。由于目前没有征收房地产税，囤房不用成本，无形抬高了房价。征收房产税，目的就是要把剩余的房子挤出来。这是比较符合市场化的一个手段。第三，实行经济适用房政策。不能把所有需要买房的消费者都推上市场，世界上任何一个国家都要分类地解决这方面的问题。第四，改变政府对土地财政的依赖。而且，政府从土地中获得的收入，只能用来调控房价。不能用在其他方面。如果以上几个因素能起作用，房价上升的趋势就会减弱。
房地产未来走势
房地产展望
◆《上海金融报》2010年11月26日发表题为《中国房地产业谋变》的文章。该文报道：“根据中共中央制定的‘十二五’(2011～2015年)规划建议，经济结构调整、经济发展方式转型的趋势显而易见，房地产业作为国民经济支柱产业的地位也将会被淡化。”
文章指出，满足住房需求应成行业发展方向。2010年至2012年，保障性住房建设将是政府力推的重点工作。随着未来房地产业回归消费属性，满足百姓的住房需求应成为行业的发展方向。各级政府和房地产开发商，这两个房地产业最重要的参与方，其行为模式也将围绕这一方向发生改变。
◆《人民日报》从2010年10月21日起围绕“深入看楼市”，先后刊载三篇文章：
10月21日《房子是给人住的》一文指出，2010年以来以“国十条”为代表的房地产调控，最突出的特点就是增加供给、打击投机，目的正是试图推动房地产回归消费品特性，调控的方向符合当前我国的实际情况。从2009年底本轮调控启动之初，就始终强调要努力增加供应，尤其是保障性住房和中小套型普通商品房的供应。随着调控政策的落实，土地供应持续增加、楼市供不应求的情况有所缓解，房价上涨预期得到遏制，投机性需求被有效抑制甚至离场。住房回归消费品特性的转变正越来越明显。
10月28日《土地属全民所有，地价不能成“天价”》一文指出，临近年底，为落实2010年4月份国土资源部公布的18.5万公顷的年度土地供应计划，全国各地加紧推地。土地供应量较前几年大幅增长，其中保障性住房用地增加最快。保障性住房供给严重不足、住房体系不完善是造成商品房价格连续攀升的一个重要因素。随着保障性用地的不断增加，未来几年住宅供应总量将大增，进一步扩大保障性住房受益面，对平抑房价将起到重要作用。
11月4日《住有所居，政府有责》一文提到，从福利分房时期的国家包办，到房改初期过度依赖市场，再到近年来一边进行房地产市场调控，一边开展大规模的保障性安居工程建设，政府在解决居民住房问题中的角色正越来越清晰。调控应以总量与结构平衡作为调控长远目标。专家建议在短期房地产市场趋于平稳的情况下，要加快住房体制和政策体系的改革，并采取更多经济手段来稳定市场。制度改革与经济手段的最佳结合点，将是房产税的改革。中央应加强对地方政府负责人的问责，继续深化住房制度改革和相关财政、金融、税收制度的改革，在某些方面给地方更多的自主权。
房价预测
◆中国人民大学报告：2011年房价降20％，3月至4月或迎拐点
2010年11月21日，中国人民大学经济研究所等机构发布的一项研究报告表示，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控的加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20％的下滑，但不会出现硬着陆的情况，预计2011年3月至4月是楼市全面调整的时点。
◆人民网：2011年房价大跌恐怕只是“镜花水月”
人民网2010年12月3日刊发《2011年房价大跌恐怕只是“镜花水月”》的文章。文中称《证券日报》记者采访长江证券首席地产分析师苏雪晶时了解到，在通胀大背景下，如果公众对于房价保值增值的预期不改变的话，政策即使发生效果也不过是暂时的。一旦政策放宽，房价存在上行压力。而至于反弹的幅度，还取决于市场的供需对比情况。至于房价，在他看来，房地产开发商会选择慢慢推盘的方式，而不是一下子放量去冲击房地产市场。价格下降可期，但是期望值不必太高。
◆社科院蓝皮书：85％家庭无力购房；若调控放松，2011年房价或现报复性反弹，房价可能涨20％～25％
据中国社科院2010年12月7日发布的2011年《经济蓝皮书》预测：2010年住宅价格上涨15％。蓝皮书强调，房地产宏观调控政策丝毫不能放松。明年房地产经济及房价走势，主要取决于政府调控房价的决心、政策的组合方式以及改革的力度。一种可能是陷入价格上涨与暴涨之间的恶性循环。如果调控放松，房价将会报复性反弹，价格可能上涨20％～25％。另一种可能是房价略有下降或者温和上涨。
责编 玉坤
房价走高，调控政策频出
1998年，我国实施住房市场化、货币化改革，房地产行业进入市场化运行阶段。
2003年，我国房地产土地价格和房价大幅上涨，中国人民银行下发了两个文件，主要从土地供给和资金供给方面调控市场，但对需求，尤其是非合理需求缺乏有效控制。供求关系的失衡状况未得到根本解决。
2005年，以北京、深圳为代表的全国众多城市房价迅猛上涨。2005年3月底，国务院办公厅提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称“国八条”)，建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度。
2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施(简称“国六条”)，将调整住房供应结构作为调控着力点。其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称作“限价房”——以期解决中等收入夹心层群体的住房问题。
2007年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出，从土地管理、规范市场秩序、抑制投机(尤其抑制外商投资房地产)、调整住房结构等多方面全面出击。总体来说，2007年房地产宏观调控是最有效的。也是最有针对性的。
2008年，房地产市场进入观望期，房价有所下降。2009年下半年起，楼市又开始火爆。2010年年初，楼市顺应了这种走势，投资性和恐慌性购房的比重增加，房价进一步被推高。
2009年12月，为遏制部分城市房价过快上涨，中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年，遏制炒房现象，随后提出了“国四条”。
2010年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。4月27日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策”。9月29日，国务院出台“新国五条”，被不少业内人士和媒体称之为“二次调控”。
2010年11月26日。住房和城乡建设部副部长仇保兴，在公开场合提及房价过高过快增长将会引起四大问题：房价过快增长易引发资产泡沫，若泡沫破裂易导致居民出现“负资产”，影响社会稳定；另一方面会引致投资投机性需求旺盛，对实体经济资金需求产生“挤出效应”；而房价过高，超出居民平均收入水平易影响社会公平和稳定，另一方面则会导致房价过高的城市或地区被“边缘化”。
调控不断，房价为何居高不下
◆《新财经》杂志2010年第11期发表题为《房地产，还有什么可说的》的文章。文章说，在纯市场环境下，房地产价格的形成过程应该就是消费者与地产商之间博弈的过程。而在中国的市场环境下，在房地产的巨大利益蛋糕面前，参与的博弈方太多，有：中央政府，地方政府，地产商，银行，消费者，等等。
◆《证券时报》2010年12月3日刊文称：中国的房地产问题，正是其中盘根错节的利益链，才使这么多年一边普通大众闹腾着房价太高，另一方面降价的梦只能是镜中花水中月。眼看着今天调控，明天就涨价；今天吼着房价太高，明天就不得不去排队拿号，因为不赶紧买，房价会更高。
◆新华社2010年从3月28日到4月2日，一连6天发表“新华时评”，矛头直指地方政府，痛批当前房地产市场的根源所在——土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价。文章指出，解决“土地财政”问题。当务之急是从制度安排上弱化地方政府“以地生财”的冲动。如何遏制冲动?文章建言，按照事权和财权相匹配的原则，给予地方政府更多的资金支持。而房地产调控，税收杠杆应当发挥更大的作用。
“新华时评”观点摘要：
3月29日《不能让楼市成为投机者的乐园》指出，楼市投机活动盛行，催生了房地产市场火爆，营造着供不应求的“繁荣”景象，但随之而来的房价飞涨、空置率不断增加、信贷风险迅速累积等一系列严重问题，让大量百姓自住性购房的希望化为泡影。无论是早些年的日本，还是上世纪90年代初的海南，都说明：房地产市场一旦成为投机者的乐园，投资者面对的必然是噩梦。
3月31日《疯狂的房价叫板土地招拍挂》指出，从经济学的角度讲，现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。这种供给垄断与需求竞争并存的模式，必然造成需求方恶性竞争，导致地价不断暴涨。
4月1日《“土地财政”还能维持多久》指出，(地方政府)仅凭所谓“经营城市”的口号，通过“收储土地”和高价拍卖，转手就能获得巨额收益。更何况，房地产开发当年就能见效，对GDP的“贡献”显著。如此情况下，又如何寄希望于地方政府主动控制房价?
◆《大众商务》杂志2010年第12期发表题为《商业银行，你能抵制高房价的诱惑么?》的文章。文中分析了商业银行通过贷款，在地产商和购房者之间获取双面利润的同时，也间接地推高了房价。在当前楼市持续攀升的情况下，商业银行对楼盘开发商的贷款几乎是稳赚不赔的，因此，很多银行在贷款给开发商时，经常将审核流于形式。虽然监管部门一再强调要收紧贷款，实行宏观调控压低房价，但高额的利润仍使很多商业银行无视政府的政策。
◆《经济参考报》2009年11月26日发表题为《网民称房地产业绑架中国，房地产破坏经济结构》的文章。文章说大家都在谈中国经济结构不合理。其实最大的不合理不就在房地产所占比重太大。地方经济增长过分依赖于房地产行业吗?在保增长为第一要务的关键时期，谁都不敢得罪房地产，谁都要宠着惯着甚至敬着房地产商。其实，不但中国经济被房地产绑架，社会许多方面也都被房地产所绑架。文章犀利指出，房地产绑架了某些地方官员，因为房地产的发展能给他们带来鲜活的GDP数字，有了GDP高增长才有所谓的政绩。有了政绩才能把官帽越戴越大；房地产绑架了中国金融，中国金融机构在房地产里的贷款数量惊人；房地产也绑架了中国普通百姓，在房价高企时代，为一套住房普通百姓往往需耗尽一生，甚至几代人的积蓄，2010年1月25日，《嘹望》新闻周刊刊文称“学者疾呼：房地产业已经‘绑架’了中国经济”。
◆人民网2010年12月13日刊发题为《2011年房价 大跌恐怕只是“镜花水月”》的文章，称在各方政策对“高房价”的围追堵截中，2010年11月下旬“地王”逆市而出有两个信号意义：其一是从开发商的角度看，地王本身即代表着他们对未来市场的判断，这是一种市场行为，预示着资金流状况较好的开发商对后市仍积极看好，布局未来；其二是从政府调控的角度看，历次调控之所以难以有效抑制房价。根本原因即在于地价难以下跌，地方政府对土地财政的依赖仍难以弱化。这在部分程度上也反映出，当前地方政府“以土地经营城市”的理念未能改变之前，房地产调控也只能是阶段性的，调控的压力也将持续存在。
◆《广州日报》2010年11月30日发表题为《CPI与房价为何居高不下?》的文章，指出如果要控制房价的上升，有以下几个办法：第一，要控制需求量。保证基本消费，抑制投资和投机。目前，我国所有的城市都是在采取这种政策。第二，实行房地产税。由于目前没有征收房地产税，囤房不用成本，无形抬高了房价。征收房产税，目的就是要把剩余的房子挤出来。这是比较符合市场化的一个手段。第三，实行经济适用房政策。不能把所有需要买房的消费者都推上市场，世界上任何一个国家都要分类地解决这方面的问题。第四，改变政府对土地财政的依赖。而且，政府从土地中获得的收入，只能用来调控房价。不能用在其他方面。如果以上几个因素能起作用，房价上升的趋势就会减弱。
房地产未来走势
房地产展望
◆《上海金融报》2010年11月26日发表题为《中国房地产业谋变》的文章。该文报道：“根据中共中央制定的‘十二五’(2011～2015年)规划建议，经济结构调整、经济发展方式转型的趋势显而易见，房地产业作为国民经济支柱产业的地位也将会被淡化。”
文章指出，满足住房需求应成行业发展方向。2010年至2012年，保障性住房建设将是政府力推的重点工作。随着未来房地产业回归消费属性，满足百姓的住房需求应成为行业的发展方向。各级政府和房地产开发商，这两个房地产业最重要的参与方，其行为模式也将围绕这一方向发生改变。
◆《人民日报》从2010年10月21日起围绕“深入看楼市”，先后刊载三篇文章：
10月21日《房子是给人住的》一文指出，2010年以来以“国十条”为代表的房地产调控，最突出的特点就是增加供给、打击投机，目的正是试图推动房地产回归消费品特性，调控的方向符合当前我国的实际情况。从2009年底本轮调控启动之初，就始终强调要努力增加供应，尤其是保障性住房和中小套型普通商品房的供应。随着调控政策的落实，土地供应持续增加、楼市供不应求的情况有所缓解，房价上涨预期得到遏制，投机性需求被有效抑制甚至离场。住房回归消费品特性的转变正越来越明显。
10月28日《土地属全民所有，地价不能成“天价”》一文指出，临近年底，为落实2010年4月份国土资源部公布的18.5万公顷的年度土地供应计划，全国各地加紧推地。土地供应量较前几年大幅增长，其中保障性住房用地增加最快。保障性住房供给严重不足、住房体系不完善是造成商品房价格连续攀升的一个重要因素。随着保障性用地的不断增加，未来几年住宅供应总量将大增，进一步扩大保障性住房受益面，对平抑房价将起到重要作用。
11月4日《住有所居，政府有责》一文提到，从福利分房时期的国家包办，到房改初期过度依赖市场，再到近年来一边进行房地产市场调控，一边开展大规模的保障性安居工程建设，政府在解决居民住房问题中的角色正越来越清晰。调控应以总量与结构平衡作为调控长远目标。专家建议在短期房地产市场趋于平稳的情况下，要加快住房体制和政策体系的改革，并采取更多经济手段来稳定市场。制度改革与经济手段的最佳结合点，将是房产税的改革。中央应加强对地方政府负责人的问责，继续深化住房制度改革和相关财政、金融、税收制度的改革，在某些方面给地方更多的自主权。
房价预测
◆中国人民大学报告：2011年房价降20％，3月至4月或迎拐点
2010年11月21日，中国人民大学经济研究所等机构发布的一项研究报告表示，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控的加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20％的下滑，但不会出现硬着陆的情况，预计2011年3月至4月是楼市全面调整的时点。
◆人民网：2011年房价大跌恐怕只是“镜花水月”
人民网2010年12月3日刊发《2011年房价大跌恐怕只是“镜花水月”》的文章。文中称《证券日报》记者采访长江证券首席地产分析师苏雪晶时了解到，在通胀大背景下，如果公众对于房价保值增值的预期不改变的话，政策即使发生效果也不过是暂时的。一旦政策放宽，房价存在上行压力。而至于反弹的幅度，还取决于市场的供需对比情况。至于房价，在他看来，房地产开发商会选择慢慢推盘的方式，而不是一下子放量去冲击房地产市场。价格下降可期，但是期望值不必太高。
◆社科院蓝皮书：85％家庭无力购房；若调控放松，2011年房价或现报复性反弹，房价可能涨20％～25％
据中国社科院2010年12月7日发布的2011年《经济蓝皮书》预测：2010年住宅价格上涨15％。蓝皮书强调，房地产宏观调控政策丝毫不能放松。明年房地产经济及房价走势，主要取决于政府调控房价的决心、政策的组合方式以及改革的力度。一种可能是陷入价格上涨与暴涨之间的恶性循环。如果调控放松，房价将会报复性反弹，价格可能上涨20％～25％。另一种可能是房价略有下降或者温和上涨。
责编 玉坤