论文部分内容阅读
在二手房买卖过程中，房产中介往往会口惠而实不至，随意开出“空头支票”，购房者即使因此吃亏也无法追究其责任。对此，有关人士建议应把口头承诺变成白纸黑字，以防被忽悠。
俗话说，空口无凭。在二手房交易过程中，中介公司为了促成交易，经常会在口头上答应买家(或卖家)提出的条件，殊不知这种口头承诺与空头支票无异，轻信只会让自己处于被动境地，甚至导致自身利益受损。
记者在跟一些法律人士交流时得知，他们也经常会碰到有购房者因为轻信房产中介的口头承诺，而致使自己买房不成反而损失钱财的情形。上海市君悦律师事务所律师许海波表示，在二手房交易过程中，房产中介为了说服买卖双方达成交易，往往会开出很多口头承诺，一旦买卖双方轻信，则有可能会让自己面临巨大的风险。上海市消费者保护委员会有关人士也表示，在有关房产中介的投诉中，也有不少是专门针对中介公司不兑现口头承诺的情形。
有关人士表示，对中介公司的口头承诺一定要谨慎对待，最好的办法是变成白纸黑字写进居间协议或者购房合同中，这样，一旦出现变故之后，才有利于自己维权。
轻信口头承诺被忽悠
近日，记者接到北京读者方先生的电话，他在电话里非常懊恼地向记者讲述了他的买房经历，并反复强调这样一句话，“就怪我轻信了房产中介的口头承诺。”
方先生告诉记者，他在朝阳公园附近购买了一套二手房，看房时前业主告知该房产已经有人承租，租期尚有九个多月才到期，而此时方先生的妻子已有身孕，他想赶在小孩出生之前买好房安顿下来，见到这种情形之后，他准备放弃而另外再找。但中介极力劝说方先生将这套房买下来，并在口头上承诺愿意帮方先生出面解决此问题，甚至承诺承担部分违约费用。方先生听信了中介的劝说，与前业主签订了合同并办理了过户手续。但是，在与承租人交涉限期搬离的过程中，承租人提出“买卖不破租赁”要求继续承租，还指责前业主和方先生侵害了自己的“优先购买权”，其有权主张方先生的房屋买卖行为无效。
方先生找到房产中介，要求其帮忙解决承租人搬离的难题，但拿到佣金之后的房产中介先开始以各种理由搪塞，最后干脆抵赖不认账。方先生最后以承租人侵害其房屋所有权为由起诉至法院，法院最后判决认定，承租人提出要求继续租赁的要求是合法的，承租人的利益应该受到法律的保护，方先生无权要求承租人限期搬离，但是有权要求承租人支付租金。本来打算早日安顿下来的方先生，只有等到承租人期满之后才能满足这个心愿了。
许海波表示，在二手房交易过程中，中介公司往往会轻易做出各种各样的口头承诺，以便尽快促成买卖双方签订买卖合同，而自己也能赚取到相应的佣金收入。在他看来，二手房买卖过程中的风险往往就隐藏在房产中介的口头承诺中，如果轻信了他们的口头承诺，很有可能会由此遭受损失。
白纸黑字立字据防上当
其实，在二手房市场上，类似于方先生因为房产中介的口头承诺而上当的情形并不少见。如何防止房产中介开“空头支票”?上海联业律师事务所主任律师王展表示，最有效的办法就是将房产中介的口头承诺变成白纸黑字，写入居间合同或者买卖合同中。
其实，在整个交易过程中，中介会不断抛出一些口头承诺，那么，哪些是需要特别注意的地方呢?记者根据其轻重厉害关系，发现主要集中在涉及到产权、交易资金等方面，在此结合具体案例来一一分析。
“产权有问题我负责”
案例：张某拿着房产证原件在一家房产中介挂牌出售自己位于上海徐家汇附近的房屋，购房者许先生缴纳定金之后，房产中介在没有对该房屋的产权状况进行调查之前，便撮合双方签订了买卖合同，买家许先生支付了30万元的首付款。但在产权过户时却发现该房产已被司法查封，交易无法继续，而许先生的30万元首付款已被张某交给银行，无法退出。虽然房产中介曾承诺过“产权绝对没有问题”，但并未出具相应的书面材料，所以许先生向法院起诉应追讨房产中介的相关法律责任时，并未得到支持。
应对：在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此王展建议购房者不妨要求房产中介在居间协议中做出如下承诺：中介方对产权人身份以及产权证都与原件依次进行过核对，如果因产权人身份以及产权状况等方面的原因造成买方损失，中介方愿意承担相应责任。
“委托书为当面签署”
案例：上海购房者夏先生碰到一件窝心事。他通过某中介公司看中一套上海南站附近的二手房，卖家称自己是帮身在国外的哥哥卖房，并出示了委托书。夏先生对这份委托书不放心，但中介表示不必多虑，为了打消他心中的疑虑，并出具了一份所谓的鉴定书。而在夏先生支付了25万元首付款之后，卖家便消失得无影无踪了。事后发现这份委托书是卖家伪造的，于是夏先生将中介告上法庭，认为其鉴定书误导了自己，但法院认为中介并无责任，因为中介仅凭肉眼是无法分辨其真实性的。
应对：王展表示，在二手房买卖过程中，有些交易是通过委托别人来完成的，因此对委托书的真实性必须进行确认，以确保交易安全。他建议买家可以要求中介公司做出如下承诺：委托书是产权人当面签署的，其真实性可靠。如因此导致买家遭受损失，愿意承担赔偿责任。
“我保证资金安全”
案例：杭州购房者钱先生最近非常郁闷，因为卖家拿到首付款之后，便去了澳洲，至今杳无音信。钱先生在今年年初看中一套位于黄龙体育馆附近的二手房，卖家尚有50万元的按揭贷款并未还清，对方要求钱先生出资先归还贷款，解除抵押之后再行交易。房产中介让钱先生签订买卖合同，并支付50万元给卖家。钱先生对这种交易方式提出异议，认为这笔首付款应直接打入银行解除抵押，以防止卖家拿到钱之后挪作他用，而中介表示没有必要，并口头保证资金的安全。钱先生听信了中介，但没想到自己的担心却变成了现实。此后钱先生找到房产中介，但中介并不承认自己曾做出相关保证。
应对：许海波表示，交易过程中的资金安全非常重要，不能掉以轻心。对于卖家尚未还清按揭贷款的情形，他认为如果要以首付款提前还贷来解除抵押，为了资金的安全，最好不要把钱直接给上家，而是与卖家、中介一起，直接前往银行归还贷款。如果中介认为可以直接交给卖家，那么买家应该要求中介对其安全做出相应保证，如：中介方负责对资金安全进行监管，如发生卖家挪用情形导致买家利益受损，中介承担相应责任。
“搞不定银行是我的责任”
案例：广州的姜先生因为轻信房产中介，吃了一个“哑巴亏”。他看中一套总价120万元的二手房，但手中首付款不足，房产中介承诺能帮他贷到八成，于是他交了两万元的定金。但在办理贷款是，审核无法通过，只好作罢，当他前往中介公司准备取回定金时，对方却告诉他，因为是他的原因导致交易无法完成，定金已作为违约金赔偿给卖家了。
应对：王展表示，一般情况下，贷款人应该了解目前的贷款政策，而不要轻信中介的说辞。有时候中介看到买家首付款不足，会想一些变通的办法来完成交易，如做高房价，以便获得更多的贷款，但成功的概率很小，因此在这种情形下，购房者应该与中介约定：如果申请银行贷款无法通过审核，解除买卖合同时互不承担责任。
“如隐瞒实情愿认罚”
案例：北京的陈先生一不小心买到了一套“凶宅”，但中介公司却将自己的责任推得一干二净。在看房时，房产中介只是介绍这套房产的楼层、朝向、周边配套等，而在明知房内发生过凶杀案的前提下，仍不作介绍。交易完成之后，陈先生无意中了解到了这个信息，但当他找到中介时，对方一口咬定自己并不知情。
应对：王展表示，在一般情况下，房产中介在介绍房屋物理状况、权利状况时，都会避重就轻，或是语焉不详，或者夸大其词胡吹乱侃，如对屋顶漏水根本不提，把15年的房龄说成“10年左右”，或者根本看不到江景，却将其描述成江景房等等。对此，他建议购房者可以要求中介公司对房屋的描述内容，最好能全部写进买卖合同，并要求其出具保证书，如出现与保证书内容不符的，应该承担相应责任。
俗话说，空口无凭。在二手房交易过程中，中介公司为了促成交易，经常会在口头上答应买家(或卖家)提出的条件，殊不知这种口头承诺与空头支票无异，轻信只会让自己处于被动境地，甚至导致自身利益受损。
记者在跟一些法律人士交流时得知，他们也经常会碰到有购房者因为轻信房产中介的口头承诺，而致使自己买房不成反而损失钱财的情形。上海市君悦律师事务所律师许海波表示，在二手房交易过程中，房产中介为了说服买卖双方达成交易，往往会开出很多口头承诺，一旦买卖双方轻信，则有可能会让自己面临巨大的风险。上海市消费者保护委员会有关人士也表示，在有关房产中介的投诉中，也有不少是专门针对中介公司不兑现口头承诺的情形。
有关人士表示，对中介公司的口头承诺一定要谨慎对待，最好的办法是变成白纸黑字写进居间协议或者购房合同中，这样，一旦出现变故之后，才有利于自己维权。
轻信口头承诺被忽悠
近日，记者接到北京读者方先生的电话，他在电话里非常懊恼地向记者讲述了他的买房经历，并反复强调这样一句话，“就怪我轻信了房产中介的口头承诺。”
方先生告诉记者，他在朝阳公园附近购买了一套二手房，看房时前业主告知该房产已经有人承租，租期尚有九个多月才到期，而此时方先生的妻子已有身孕，他想赶在小孩出生之前买好房安顿下来，见到这种情形之后，他准备放弃而另外再找。但中介极力劝说方先生将这套房买下来，并在口头上承诺愿意帮方先生出面解决此问题，甚至承诺承担部分违约费用。方先生听信了中介的劝说，与前业主签订了合同并办理了过户手续。但是，在与承租人交涉限期搬离的过程中，承租人提出“买卖不破租赁”要求继续承租，还指责前业主和方先生侵害了自己的“优先购买权”，其有权主张方先生的房屋买卖行为无效。
方先生找到房产中介，要求其帮忙解决承租人搬离的难题，但拿到佣金之后的房产中介先开始以各种理由搪塞，最后干脆抵赖不认账。方先生最后以承租人侵害其房屋所有权为由起诉至法院，法院最后判决认定，承租人提出要求继续租赁的要求是合法的，承租人的利益应该受到法律的保护，方先生无权要求承租人限期搬离，但是有权要求承租人支付租金。本来打算早日安顿下来的方先生，只有等到承租人期满之后才能满足这个心愿了。
许海波表示，在二手房交易过程中，中介公司往往会轻易做出各种各样的口头承诺，以便尽快促成买卖双方签订买卖合同，而自己也能赚取到相应的佣金收入。在他看来，二手房买卖过程中的风险往往就隐藏在房产中介的口头承诺中，如果轻信了他们的口头承诺，很有可能会由此遭受损失。
白纸黑字立字据防上当
其实，在二手房市场上，类似于方先生因为房产中介的口头承诺而上当的情形并不少见。如何防止房产中介开“空头支票”?上海联业律师事务所主任律师王展表示，最有效的办法就是将房产中介的口头承诺变成白纸黑字，写入居间合同或者买卖合同中。
其实，在整个交易过程中，中介会不断抛出一些口头承诺，那么，哪些是需要特别注意的地方呢?记者根据其轻重厉害关系，发现主要集中在涉及到产权、交易资金等方面，在此结合具体案例来一一分析。
“产权有问题我负责”
案例：张某拿着房产证原件在一家房产中介挂牌出售自己位于上海徐家汇附近的房屋，购房者许先生缴纳定金之后，房产中介在没有对该房屋的产权状况进行调查之前，便撮合双方签订了买卖合同，买家许先生支付了30万元的首付款。但在产权过户时却发现该房产已被司法查封，交易无法继续，而许先生的30万元首付款已被张某交给银行，无法退出。虽然房产中介曾承诺过“产权绝对没有问题”，但并未出具相应的书面材料，所以许先生向法院起诉应追讨房产中介的相关法律责任时，并未得到支持。
应对：在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此王展建议购房者不妨要求房产中介在居间协议中做出如下承诺：中介方对产权人身份以及产权证都与原件依次进行过核对，如果因产权人身份以及产权状况等方面的原因造成买方损失，中介方愿意承担相应责任。
“委托书为当面签署”
案例：上海购房者夏先生碰到一件窝心事。他通过某中介公司看中一套上海南站附近的二手房，卖家称自己是帮身在国外的哥哥卖房，并出示了委托书。夏先生对这份委托书不放心，但中介表示不必多虑，为了打消他心中的疑虑，并出具了一份所谓的鉴定书。而在夏先生支付了25万元首付款之后，卖家便消失得无影无踪了。事后发现这份委托书是卖家伪造的，于是夏先生将中介告上法庭，认为其鉴定书误导了自己，但法院认为中介并无责任，因为中介仅凭肉眼是无法分辨其真实性的。
应对：王展表示，在二手房买卖过程中，有些交易是通过委托别人来完成的，因此对委托书的真实性必须进行确认，以确保交易安全。他建议买家可以要求中介公司做出如下承诺：委托书是产权人当面签署的，其真实性可靠。如因此导致买家遭受损失，愿意承担赔偿责任。
“我保证资金安全”
案例：杭州购房者钱先生最近非常郁闷，因为卖家拿到首付款之后，便去了澳洲，至今杳无音信。钱先生在今年年初看中一套位于黄龙体育馆附近的二手房，卖家尚有50万元的按揭贷款并未还清，对方要求钱先生出资先归还贷款，解除抵押之后再行交易。房产中介让钱先生签订买卖合同，并支付50万元给卖家。钱先生对这种交易方式提出异议，认为这笔首付款应直接打入银行解除抵押，以防止卖家拿到钱之后挪作他用，而中介表示没有必要，并口头保证资金的安全。钱先生听信了中介，但没想到自己的担心却变成了现实。此后钱先生找到房产中介，但中介并不承认自己曾做出相关保证。
应对：许海波表示，交易过程中的资金安全非常重要，不能掉以轻心。对于卖家尚未还清按揭贷款的情形，他认为如果要以首付款提前还贷来解除抵押，为了资金的安全，最好不要把钱直接给上家，而是与卖家、中介一起，直接前往银行归还贷款。如果中介认为可以直接交给卖家，那么买家应该要求中介对其安全做出相应保证，如：中介方负责对资金安全进行监管，如发生卖家挪用情形导致买家利益受损，中介承担相应责任。
“搞不定银行是我的责任”
案例：广州的姜先生因为轻信房产中介，吃了一个“哑巴亏”。他看中一套总价120万元的二手房，但手中首付款不足，房产中介承诺能帮他贷到八成，于是他交了两万元的定金。但在办理贷款是，审核无法通过，只好作罢，当他前往中介公司准备取回定金时，对方却告诉他，因为是他的原因导致交易无法完成，定金已作为违约金赔偿给卖家了。
应对：王展表示，一般情况下，贷款人应该了解目前的贷款政策，而不要轻信中介的说辞。有时候中介看到买家首付款不足，会想一些变通的办法来完成交易，如做高房价，以便获得更多的贷款，但成功的概率很小，因此在这种情形下，购房者应该与中介约定：如果申请银行贷款无法通过审核，解除买卖合同时互不承担责任。
“如隐瞒实情愿认罚”
案例：北京的陈先生一不小心买到了一套“凶宅”，但中介公司却将自己的责任推得一干二净。在看房时，房产中介只是介绍这套房产的楼层、朝向、周边配套等，而在明知房内发生过凶杀案的前提下，仍不作介绍。交易完成之后，陈先生无意中了解到了这个信息，但当他找到中介时，对方一口咬定自己并不知情。
应对：王展表示，在一般情况下，房产中介在介绍房屋物理状况、权利状况时，都会避重就轻，或是语焉不详，或者夸大其词胡吹乱侃，如对屋顶漏水根本不提，把15年的房龄说成“10年左右”，或者根本看不到江景，却将其描述成江景房等等。对此，他建议购房者可以要求中介公司对房屋的描述内容，最好能全部写进买卖合同，并要求其出具保证书，如出现与保证书内容不符的，应该承担相应责任。