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【摘 要】 房地产公司巨大的盈利空间吸引了众多投资者的目光。研究开发项目的风险控对于房地产企业的良性经营有着非常重要的指导意义。当前我国一些房地产企业在经营活动中重视项目开发，忽视了风险控制，使得项目开发处于多种风险中，最终导致项目的失败。
【关键词】 房地产企业；项目开发；风险控制
一、概述房地产开发项目风险防范的意义
现代大型房地产项目迫切需要加强风险管理，这主要是因为：一是由于风险管理方法的持续改进及其应用，在西方工业国家的成功做法，吸引了很多企业进行风险管理。二是风险管理是以风险预测、识别、评估和科学分析为基础，运用各种各样的对策将风险进行最佳组合。三是风险管理克服了传统限制的单一的处理手段，综合利用各种风险控制措施，并日益完善，将项目防范系数降到最低，争取获取利益最大化。
二、我国房地产投资存在的问题
目前，我国房地产业恢复的时间还不长，对它的发展规律、经营管理的实践还缺少理论研究，许多投资者甚至各级政府在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性，房地产投资风险研究还不够深入，与国外研究水平还有较大的差距，也还未上升到应有的理论地位。由于我国的具体国情和房地产市场的特殊性，房地产投资存在风险的客观性，需要一种更加完善的、适合我国具体国情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策理论，帮助投资者规避市场风险。利用系统的观点进行风险因素的相关性分析，依据房地产投资风险因素的辨识和再分类，引入房地产投资风险因素相关性分析，辅助房地产投资进行科学决策。房地产顾名思义就是“房产”和“地产”的总称。房地产投资就是将大量资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的经济活动中，以期将来获得不确定的收益。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。房地产市场是一种资金量大、周转期长，受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还会受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性的影响。房地产投资还有一些自身的特性，如：投资额巨大、投资回收期长、投资风险大、投资回报率高等。正因房地产投资风险大，而且投资的过程中又有很多不确定的因素存在，所以房地产投资分析时对投资风险列专项进行研究。
三、风险控制的对策
1、积极推进企业的现代化管理体系。房地产行业内部竞争激烈，建立现代化的管理体系，加强公司治理和内部控制机制，对于规范企业内部管理、规范职工行为、提高企业效益都有着巨大的助推作用。其中企业应当重点加强风险控制的系统培训，加强对现行法规、行业制度以及企业制度的学习，从企业管理层、财务人员到普通员工都必须具备一定的风险控制意识，提高员工对违法违规行为的辨别能力，增强其职业道德感，减少员工错误观念和不当行为引发的开发项目风险，避免造成公司损失。
2、优化项目开发的区位选择。市场对房地产项目的选择中，项目位置是首要考量对象，因此区位选择对于开发项目的成功与否有着极大的决定作用。企业在开发项目区位选择时，应当考虑以下几个问题：在城市中所处的地理位置、项目所在区域的交通情况和商贸情况、今后该地区的发展前景。此外，根据项目类型的不同，区位选择还有不同的侧重点。如住宅需要考虑周围治安情况，配备学校、医院及超市等基本设施，近年来特别是学区房的兴起，对学校的要求是最主要的。如商用写字楼则要考虑地段位置、商业氛围、交通以及增值潜力等。由于開发周期长，企业必须将地段贬值的风险纳入项目开发的研究中。短期内市值不高的地段，今后也可能成为城市商业中心，具有较高的增值可能。
3、重视项目开发的可行性研究。可行性分析是房地产开发项目活动中不可缺少的阶段，它是指通过对拟开发的项目，提前对设计方案进行科学系统的分析，评估项目建设是否可行以及建设过程中可能存在的风险类型和系数，从而确定项目是否开发，或是调整开发进度与方案等。可行性分析必须充分结合宏观经济形势，在相关法规条例所规定的范围内，充分考察当地市场的供需情况以及企业的资本运作情况，从而预估项目的周期、成本、市场需量售价及销售周期，并据此制定项目的类型规模、市场受众以及营销渠道。由于宏观经济变化、本地房地产市场波动以及企业未来资金运转情况等均存在着较多的不定因素，因此在可行性研究是风险隐患的高危时期。企业必须足够重视可行性研究，在研究期间要选择专业团队开展大量的实地调研和宏观数据分析，确保研究的准确性，最大限度地控制风险的产生。
4、风险的隔离与结合。风险的隔离是将企业所面临的风险单位进行空间和时间的分离，以便达到减轻风险损失的目的；风险结合是通过增加风脸单位的数里提高企业预防未来风险的能力。具体措施包括：①可以通过合并或扩大规模，实行跨地区的企业集团式经营，从而增加风险单位，降低风险。同时立足本地市场，大力开拓外地市场，从而使企业避免因区域环境影晌而带来的风险。②实行开发、管理一条龙服务和“一业为主，多种经营”，以房地产开发为主，辅之以其他与之相关的经济业务，改革房地产开发企业的产权制度，转换经营机制，提高企业的自身竞争能力。③拓宽经营思路，采取商品房出售、出租、典当、抵押等多种经营方式并存，来降低商品房销售风险。④实行风险的保险转移。房地产开发企业通过向保险公司投保，交纳保险费。当风险发生后，由保险公司来补偿损失，从而将风险转移给保险公司来承担。⑤风险的自我承担。当风险不可避免或者冒此风险可能获得较大利润时，房地产开发企业应该采取积极手段主动承担风险，对风险自我保险。
5、做好投资效益控制。实践证明：投资决策后，设计阶段对工程造价的影响是最大的，也是最关键的阶段。在此阶段要想控制造价，可以选择优选设计方案和设计单位，尽可能将经济指标量化。既要充分注重市场调研，做好市场定位，确定合适房地产产品；同时要做好全过程的成本控制。
6、做好信息收集。信息收集工作，首先要依靠各类专业的人才。开发企业需要建立该企业的信息收集和处理的相关机构，以研究国家和行业的一些政策，对本地区内的适合的项目做出及时可靠的分析，并提供可靠的依据。为此，必须努力培养市场化的人才，熟知经营技巧，懂得相关法律法规的高级管理人才是重中之重，尽量避免政策和投机等风险。另外，开发企业应该树立起强烈的风险意识，高度重视投资的可行性研究，并且对国内外的经济和政治形式等进行全面可靠的分析。除此之外，还要充分研究各类物业在本地区的当下发展和未来的趋势。只有这样，才能在充分考虑研究的基础上，尽量减少投资的风险。
7、风险利用。风险利用是房地产开发项目对风险的价值进行利用而获利的行为。一般是开发商利用现实存在的风险，通过风险管理技术化险为利。比如在经济危机时期，楼市滞销，地产价格大跌，但是开发企业反而在此时大量拿地开发，等到经济形势好转时获利丰厚。风险利用要求管理者有敏锐的观察力，具有丰富的经验和高度的应变能力。
四、结束语
新时期随着一些房地产泡沫、囤地、炒房等市场发展规律不良现象的出现，政府的宏观调控，市场的不稳定发展等因素的影响，给房地产开发行业带来了不可避免的风险，风险虽然不可避免，但是作为房地产开发商可以采取一些及时的补救措施，使风险率降到最低，从而更好的促进本房产开发企业的发展与盈利。
参考文献：
[1]刘畅，刘国斌.房地产开发项目风险控制及管理浅析[J].环渤海经济瞭望，2012，04（02）：194-195.
[2]丁雅君.浅析房地产投资开发项目风险控制[J].经营管理者，2013，07（13）：274-276.
【关键词】 房地产企业；项目开发；风险控制
一、概述房地产开发项目风险防范的意义
现代大型房地产项目迫切需要加强风险管理，这主要是因为：一是由于风险管理方法的持续改进及其应用，在西方工业国家的成功做法，吸引了很多企业进行风险管理。二是风险管理是以风险预测、识别、评估和科学分析为基础，运用各种各样的对策将风险进行最佳组合。三是风险管理克服了传统限制的单一的处理手段，综合利用各种风险控制措施，并日益完善，将项目防范系数降到最低，争取获取利益最大化。
二、我国房地产投资存在的问题
目前，我国房地产业恢复的时间还不长，对它的发展规律、经营管理的实践还缺少理论研究，许多投资者甚至各级政府在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性，房地产投资风险研究还不够深入，与国外研究水平还有较大的差距，也还未上升到应有的理论地位。由于我国的具体国情和房地产市场的特殊性，房地产投资存在风险的客观性，需要一种更加完善的、适合我国具体国情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策理论，帮助投资者规避市场风险。利用系统的观点进行风险因素的相关性分析，依据房地产投资风险因素的辨识和再分类，引入房地产投资风险因素相关性分析，辅助房地产投资进行科学决策。房地产顾名思义就是“房产”和“地产”的总称。房地产投资就是将大量资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的经济活动中，以期将来获得不确定的收益。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。房地产市场是一种资金量大、周转期长，受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还会受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性的影响。房地产投资还有一些自身的特性，如：投资额巨大、投资回收期长、投资风险大、投资回报率高等。正因房地产投资风险大，而且投资的过程中又有很多不确定的因素存在，所以房地产投资分析时对投资风险列专项进行研究。
三、风险控制的对策
1、积极推进企业的现代化管理体系。房地产行业内部竞争激烈，建立现代化的管理体系，加强公司治理和内部控制机制，对于规范企业内部管理、规范职工行为、提高企业效益都有着巨大的助推作用。其中企业应当重点加强风险控制的系统培训，加强对现行法规、行业制度以及企业制度的学习，从企业管理层、财务人员到普通员工都必须具备一定的风险控制意识，提高员工对违法违规行为的辨别能力，增强其职业道德感，减少员工错误观念和不当行为引发的开发项目风险，避免造成公司损失。
2、优化项目开发的区位选择。市场对房地产项目的选择中，项目位置是首要考量对象，因此区位选择对于开发项目的成功与否有着极大的决定作用。企业在开发项目区位选择时，应当考虑以下几个问题：在城市中所处的地理位置、项目所在区域的交通情况和商贸情况、今后该地区的发展前景。此外，根据项目类型的不同，区位选择还有不同的侧重点。如住宅需要考虑周围治安情况，配备学校、医院及超市等基本设施，近年来特别是学区房的兴起，对学校的要求是最主要的。如商用写字楼则要考虑地段位置、商业氛围、交通以及增值潜力等。由于開发周期长，企业必须将地段贬值的风险纳入项目开发的研究中。短期内市值不高的地段，今后也可能成为城市商业中心，具有较高的增值可能。
3、重视项目开发的可行性研究。可行性分析是房地产开发项目活动中不可缺少的阶段，它是指通过对拟开发的项目，提前对设计方案进行科学系统的分析，评估项目建设是否可行以及建设过程中可能存在的风险类型和系数，从而确定项目是否开发，或是调整开发进度与方案等。可行性分析必须充分结合宏观经济形势，在相关法规条例所规定的范围内，充分考察当地市场的供需情况以及企业的资本运作情况，从而预估项目的周期、成本、市场需量售价及销售周期，并据此制定项目的类型规模、市场受众以及营销渠道。由于宏观经济变化、本地房地产市场波动以及企业未来资金运转情况等均存在着较多的不定因素，因此在可行性研究是风险隐患的高危时期。企业必须足够重视可行性研究，在研究期间要选择专业团队开展大量的实地调研和宏观数据分析，确保研究的准确性，最大限度地控制风险的产生。
4、风险的隔离与结合。风险的隔离是将企业所面临的风险单位进行空间和时间的分离，以便达到减轻风险损失的目的；风险结合是通过增加风脸单位的数里提高企业预防未来风险的能力。具体措施包括：①可以通过合并或扩大规模，实行跨地区的企业集团式经营，从而增加风险单位，降低风险。同时立足本地市场，大力开拓外地市场，从而使企业避免因区域环境影晌而带来的风险。②实行开发、管理一条龙服务和“一业为主，多种经营”，以房地产开发为主，辅之以其他与之相关的经济业务，改革房地产开发企业的产权制度，转换经营机制，提高企业的自身竞争能力。③拓宽经营思路，采取商品房出售、出租、典当、抵押等多种经营方式并存，来降低商品房销售风险。④实行风险的保险转移。房地产开发企业通过向保险公司投保，交纳保险费。当风险发生后，由保险公司来补偿损失，从而将风险转移给保险公司来承担。⑤风险的自我承担。当风险不可避免或者冒此风险可能获得较大利润时，房地产开发企业应该采取积极手段主动承担风险，对风险自我保险。
5、做好投资效益控制。实践证明：投资决策后，设计阶段对工程造价的影响是最大的，也是最关键的阶段。在此阶段要想控制造价，可以选择优选设计方案和设计单位，尽可能将经济指标量化。既要充分注重市场调研，做好市场定位，确定合适房地产产品；同时要做好全过程的成本控制。
6、做好信息收集。信息收集工作，首先要依靠各类专业的人才。开发企业需要建立该企业的信息收集和处理的相关机构，以研究国家和行业的一些政策，对本地区内的适合的项目做出及时可靠的分析，并提供可靠的依据。为此，必须努力培养市场化的人才，熟知经营技巧，懂得相关法律法规的高级管理人才是重中之重，尽量避免政策和投机等风险。另外，开发企业应该树立起强烈的风险意识，高度重视投资的可行性研究，并且对国内外的经济和政治形式等进行全面可靠的分析。除此之外，还要充分研究各类物业在本地区的当下发展和未来的趋势。只有这样，才能在充分考虑研究的基础上，尽量减少投资的风险。
7、风险利用。风险利用是房地产开发项目对风险的价值进行利用而获利的行为。一般是开发商利用现实存在的风险，通过风险管理技术化险为利。比如在经济危机时期，楼市滞销，地产价格大跌，但是开发企业反而在此时大量拿地开发，等到经济形势好转时获利丰厚。风险利用要求管理者有敏锐的观察力，具有丰富的经验和高度的应变能力。
四、结束语
新时期随着一些房地产泡沫、囤地、炒房等市场发展规律不良现象的出现，政府的宏观调控，市场的不稳定发展等因素的影响，给房地产开发行业带来了不可避免的风险，风险虽然不可避免，但是作为房地产开发商可以采取一些及时的补救措施，使风险率降到最低，从而更好的促进本房产开发企业的发展与盈利。
参考文献：
[1]刘畅，刘国斌.房地产开发项目风险控制及管理浅析[J].环渤海经济瞭望，2012，04（02）：194-195.
[2]丁雅君.浅析房地产投资开发项目风险控制[J].经营管理者，2013，07（13）：274-276.