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摘 要：在市场机制下，土地交易的安全性不要仅仅局限于某种土地出让方式，要采用多元化的方式，并不断完善土地交易方式，确保市场资源的合理配置，进而也促进房地产市场的可持续发展。
关键词：土地交易；交易方式；安全性
土地交易就是以土地为主体所进行的一种交易行为。从产权角度来说，土地的权利其实就是以土地所有权为中心的一个权利集，这个集合包括土地所有权、抵押权、使用权、租赁权等，这个权利集合也就是稀缺资源的一种独有权利。不同权利会带来不同的收益。土地交易主要是由三个要素组成：交易的主体、交易的客体以及交易的行为。这三个要素的任意排列组合构成了土地交易的多样化。
1.土地资源配置的方式
土地具有自然和经济的双重属性。土地的自然性体现在数量的有限性、沃度的差异性、利用方式的可持续性和位置的空间性等方面；土地的经济性反映在供给的稀缺性、报酬的递减性、用途的多样性和增值性等方面。在一定时期内可利用的土地不可再生，在一定的时间内土地的总供给量是一定的，土地用途在不同性质之间转换，一种用途的土地的产生总是以另一种土地的减少为代价。因此，一切土地使用性质的转换都可以看作是土地资源配置到不同人类活动中去，即土地交易。资源配置有两种基本模式，即市场模式和计划经济模式，其中的决策主体和决策模式是不相同的，政府的管制方式也是截然不同的。自由市场模式基于价格机制发生作用，市场经济的参与者以个体利益最大化为目标，资源为价高者得。但价格机制并非一种零成本的机制，市场很容易受人类行为机会主义的性质所左右，产生交易成本，当来自人类本性的干扰大到一定程度，市场就会失效。那么，计划经济和市场经济机制如何共同对城市土地使用发生作用处在过渡经济体制下的我国城市应如何对计划和市场的手段进行取舍以合理利用城市土地资源？要采取市场手段时，支撑这种机制运作的条件是否已成熟，如未成熟如何改进。
2.土地交易安全性影响因素
由于土地的价格非常高，所以土地的购买行为带有极大的风险性，在进行土地交易投资时，就会面临投资风险。在农业生产中，买方为了提高土地利用效率，改善土壤环境，会购置大型的农用机械设备，建设大型粮仓以满足农业生产需求，这迫使买方特别想获取土地所有权，以免土地使用权到期后无法收回投入的资金。在许多国家，经过登记的土地价格要比未登记的土地价格高，尤其将土地作为抵押物时，土地的价值较高，这在一定程度上保障了土地交易的安全性。土地交易安全性是土地相关利益各方所需要的，需要国家制定相关的规定给予土地交易规范性重视。从世界范围上看，土地交易制度主要包括以下三种制度形式：其一，信息披露制度，以法国为典型代表，法国实施的是转录式等级制度，也称为公开制度；其二，土地登记薄制度，以德国为典型代表的土地等级制度，该制度主要是在土地登记薄进行注册；其三，托伦斯制度，该土地交易制度是指在任何情况下都要以已经注册的土地登记为依据进行交易，以澳大利亚为典型代表。从理论上进行分析可知，第一种土地交易制度的安全性较低，而第三种土地交易制度的安全性较高。
3.土地交易中安全性的比较考察
土地交易诉讼的频率是衡量土地交易安全性的有力证明，在诉讼过程中可以使土地的占有者从非权力人手中取得所有者权利。澳大利亚的土地交易制度能够增强安全性，由于登记的转让者必须在持有登记证的情况才能成为土地所有者，拥有随时处置土地的权力，在一定程度上确保了交易的安全性。但是从澳大利亚国家的实际操作上看，关于土地交易的诉讼异常频繁，究其根本原因在于买方与卖方以及抵押土地的所有者和受让者之间拥有返还请求权，当其中一方行使请求权时，便会使受让者的土地登记行为实效。同时，澳大利亚的立法也允许前所有者主张现在的占有者系从非所有者那里获取土地所有权，根据相关法律规定，如果土地所有权在不属于原本所有者的情况下转让给其他人，且第二个受让者是出于恶意的行为，那么可以申请主张权。可怕的是，原本的所有者至少在有限的范围内也可向恶意的第二受让者主张他与现在继续转让土地者之间的买卖合同无效。这样，与德国土地登记法相比，澳大利亚法律给予的保护更少，因为德国法允许向第三人主张债法上的买卖合同无效。在有恶意的情况下，这种主张更容易得到支持。澳大利亚法律的基本原则就是，土地所有权和其他权利（如抵押权）都是通过登记而自动获得的。人们将其表述为：不是登记所有权，而是通过登记设立所有权。登记之后，无论实际的权利状况如何，所有权就确定无疑地转让。但是这个原则的实施必须有一些例外来做补充。在很早以前，澳大利亚各个州就已经进行了相关的限制。尽管在具体规定上不尽一致，但是大多数州都倾向于认为，如果所有权是通过欺诈取得的，则该权利即使被登记也是无效的。另外，根据判例，如果通过合同或者合同的无效产生了一个债法上的返还请求权，则可以直接对受让者行使这种请求权，这也削弱了受让者的地位。转让者和受让者之间的各种债法上的请求权都可以主张。相反的意见认为，善意的第2受让者应当享有较为安全的地位。若第一个获得的所有权可撤消，且第2受让者知道这种情形，则第2受让者的权利也是可以撤消的。如果第2受让者在获得所有权时存在欺诈或恶意欺骗，则可直接撤消他的权利。原所有人也可以直接对恶意的第2受让者主张债法上的请求权，但是可以主张哪些具体权利尚存在争议。
4.结束语
通过对土地登记制度的比较，我们可以认为，规则的效力和绩效有时取决于其他领域的规定，这里主要指公证制度。在澳大利亚，还与该国的法律体系的特殊性有关。由于法律基础主要是法院的判决，法院明显倾向于将法律如同托伦斯制度一样进行狭义的解释，尤其是还认可被法院发展为非成文的土地法的法律救济制度。澳大利亚的不安全性值得关注，登记行为创设权利而无须考虑登记行为是否合法，这种激进式的解决方法并不是很有说服力。
参考文献：
[1]徐现祥，土地财政的财税体制配套改革[J]，企业文化，2014
[2]梁若冰，财政分权下部门利益与土地违法[J]，科技与企业，2014
关键词：土地交易；交易方式；安全性
土地交易就是以土地为主体所进行的一种交易行为。从产权角度来说，土地的权利其实就是以土地所有权为中心的一个权利集，这个集合包括土地所有权、抵押权、使用权、租赁权等，这个权利集合也就是稀缺资源的一种独有权利。不同权利会带来不同的收益。土地交易主要是由三个要素组成：交易的主体、交易的客体以及交易的行为。这三个要素的任意排列组合构成了土地交易的多样化。
1.土地资源配置的方式
土地具有自然和经济的双重属性。土地的自然性体现在数量的有限性、沃度的差异性、利用方式的可持续性和位置的空间性等方面；土地的经济性反映在供给的稀缺性、报酬的递减性、用途的多样性和增值性等方面。在一定时期内可利用的土地不可再生，在一定的时间内土地的总供给量是一定的，土地用途在不同性质之间转换，一种用途的土地的产生总是以另一种土地的减少为代价。因此，一切土地使用性质的转换都可以看作是土地资源配置到不同人类活动中去，即土地交易。资源配置有两种基本模式，即市场模式和计划经济模式，其中的决策主体和决策模式是不相同的，政府的管制方式也是截然不同的。自由市场模式基于价格机制发生作用，市场经济的参与者以个体利益最大化为目标，资源为价高者得。但价格机制并非一种零成本的机制，市场很容易受人类行为机会主义的性质所左右，产生交易成本，当来自人类本性的干扰大到一定程度，市场就会失效。那么，计划经济和市场经济机制如何共同对城市土地使用发生作用处在过渡经济体制下的我国城市应如何对计划和市场的手段进行取舍以合理利用城市土地资源？要采取市场手段时，支撑这种机制运作的条件是否已成熟，如未成熟如何改进。
2.土地交易安全性影响因素
由于土地的价格非常高，所以土地的购买行为带有极大的风险性，在进行土地交易投资时，就会面临投资风险。在农业生产中，买方为了提高土地利用效率，改善土壤环境，会购置大型的农用机械设备，建设大型粮仓以满足农业生产需求，这迫使买方特别想获取土地所有权，以免土地使用权到期后无法收回投入的资金。在许多国家，经过登记的土地价格要比未登记的土地价格高，尤其将土地作为抵押物时，土地的价值较高，这在一定程度上保障了土地交易的安全性。土地交易安全性是土地相关利益各方所需要的，需要国家制定相关的规定给予土地交易规范性重视。从世界范围上看，土地交易制度主要包括以下三种制度形式：其一，信息披露制度，以法国为典型代表，法国实施的是转录式等级制度，也称为公开制度；其二，土地登记薄制度，以德国为典型代表的土地等级制度，该制度主要是在土地登记薄进行注册；其三，托伦斯制度，该土地交易制度是指在任何情况下都要以已经注册的土地登记为依据进行交易，以澳大利亚为典型代表。从理论上进行分析可知，第一种土地交易制度的安全性较低，而第三种土地交易制度的安全性较高。
3.土地交易中安全性的比较考察
土地交易诉讼的频率是衡量土地交易安全性的有力证明，在诉讼过程中可以使土地的占有者从非权力人手中取得所有者权利。澳大利亚的土地交易制度能够增强安全性，由于登记的转让者必须在持有登记证的情况才能成为土地所有者，拥有随时处置土地的权力，在一定程度上确保了交易的安全性。但是从澳大利亚国家的实际操作上看，关于土地交易的诉讼异常频繁，究其根本原因在于买方与卖方以及抵押土地的所有者和受让者之间拥有返还请求权，当其中一方行使请求权时，便会使受让者的土地登记行为实效。同时，澳大利亚的立法也允许前所有者主张现在的占有者系从非所有者那里获取土地所有权，根据相关法律规定，如果土地所有权在不属于原本所有者的情况下转让给其他人，且第二个受让者是出于恶意的行为，那么可以申请主张权。可怕的是，原本的所有者至少在有限的范围内也可向恶意的第二受让者主张他与现在继续转让土地者之间的买卖合同无效。这样，与德国土地登记法相比，澳大利亚法律给予的保护更少，因为德国法允许向第三人主张债法上的买卖合同无效。在有恶意的情况下，这种主张更容易得到支持。澳大利亚法律的基本原则就是，土地所有权和其他权利（如抵押权）都是通过登记而自动获得的。人们将其表述为：不是登记所有权，而是通过登记设立所有权。登记之后，无论实际的权利状况如何，所有权就确定无疑地转让。但是这个原则的实施必须有一些例外来做补充。在很早以前，澳大利亚各个州就已经进行了相关的限制。尽管在具体规定上不尽一致，但是大多数州都倾向于认为，如果所有权是通过欺诈取得的，则该权利即使被登记也是无效的。另外，根据判例，如果通过合同或者合同的无效产生了一个债法上的返还请求权，则可以直接对受让者行使这种请求权，这也削弱了受让者的地位。转让者和受让者之间的各种债法上的请求权都可以主张。相反的意见认为，善意的第2受让者应当享有较为安全的地位。若第一个获得的所有权可撤消，且第2受让者知道这种情形，则第2受让者的权利也是可以撤消的。如果第2受让者在获得所有权时存在欺诈或恶意欺骗，则可直接撤消他的权利。原所有人也可以直接对恶意的第2受让者主张债法上的请求权，但是可以主张哪些具体权利尚存在争议。
4.结束语
通过对土地登记制度的比较，我们可以认为，规则的效力和绩效有时取决于其他领域的规定，这里主要指公证制度。在澳大利亚，还与该国的法律体系的特殊性有关。由于法律基础主要是法院的判决，法院明显倾向于将法律如同托伦斯制度一样进行狭义的解释，尤其是还认可被法院发展为非成文的土地法的法律救济制度。澳大利亚的不安全性值得关注，登记行为创设权利而无须考虑登记行为是否合法，这种激进式的解决方法并不是很有说服力。
参考文献：
[1]徐现祥，土地财政的财税体制配套改革[J]，企业文化，2014
[2]梁若冰，财政分权下部门利益与土地违法[J]，科技与企业，2014