论文部分内容阅读
【摘 要】改革开放以来，我国的房地产行业得到了前所未有的发展，越来越多的房屋与土地通过市场运行机制实现了很好的配置，房地产行业已经成为推动我国市场经济快速发展的重要力量。但是高速发展的房地产业也存在着一些问题，需要我们寻找切实可行的措施加以解决。本文分析了目前我国房地产业发展存在的一些问题，并从六个方面，就如何推动房地产业发展，提出了一些建议。
【关键词】房地产；问题；对策
文章编号：ISSN1006—656X（2013）09 -0033-01
随着我国市场经济的快速发展，我国的各项事业得到了全面发展，城市用地与住房制度也不断完善，进而在根本上突破了计划经济对房地产行业的约束，为我国房地产市场的发展营造了一个良好的环境，目前，房地产行业已经成为推动我国国民经济快速发展的重要力量。但是房地产行业在飞速发展的同时，也暴露了很多问题，比如房地产的存量资源还没有得到充分运用、房地产金融存在风险、房地产市场制度不健全以及存在信息不对称的现象等问题，都影响了我国房地产行业的健康发展，需要我们树立正确的房地产开发理念，积极寻求切实可行的解决措施，进而实现我国房地产行业的良性发展。
一、存在的问题
（一）房地产的存量资源还没有得到充分运用
房地产产品与其他产品有着很大的不同，就是房地产产品有着可持续性开发的功能。房地产开发结束之后，所建造的房屋在售出之后，客户所购得的房屋，其增量变为存量，仍然包括于全社会房屋的总供给量之中。而房屋量大幅度上涨的一个重要原因就是房地产的存量资源还没有得到充分的运用，相关调查显示，部分大中城市还存在着大量的存量房产资源，仍然处于沉淀状态，比如被投资者所购买，但未售出的房产；居民的第二套闲置房；部分出租房等等。
（二）房地产金融存在着一定的风险
根据房地产的市场规则，如果房地产在开发的过程中，出现了价格下跌，那么利益损失的第一承担者就是开发商。但是，我国多数的房地产开发商，其自有资金占开发资金总额的比例还是很小，大部分资金都来自于银行贷款、购房者与建筑商，实际上，就将开发商所承担的风险转移到银行、购房者与建筑商的身上，同时购房者与建筑商的大部分资金同样是来源于银行。也就是说，房地产金融风险大部分都转嫁到了银行身上，如果出现了房地产价格下跌的情况，银行房地产抵押所产生的不良贷款比例将会迅速上升。
（三）房地产市场制度不健全
近几年，我国房地产行业的迅速发展，使房地产市场结构朝着多元化的方向发展，产生了多样化的交易方式，市场逐渐产业化、社会化，竞争日益激烈。而与之相适应的房地产市场制度、治理制度却带有明显的滞后性，这直接导致了房地产在投资、开发、消费等环节，产生了很多不正当行为，很大程度上影响了我国房地产行业的平稳、健康发展。
（四）存在信息不对称的现象
开发商与新闻媒体作为影响房地产市场的两大主体，前者可以随意宣传自己的产品，使购房者产生了一种房屋紧俏的错觉，同时购房者的信息来源是非常有限的，让购房者无法了解房屋真实的销售情况，也无法预知房屋价格未来的走势，这就很大程度上造成了购房者消费的盲目性。
二、对策
（一）规范土地使用的市场
一是通过相关部门通过立法来确定城市规划的法律地位，杜绝急功近利、朝令夕改现象的发生，从而确保土地结构合理、有序，从而为城市的长远发展打下坚实基础。二是加快土地市场有形化建设，从而有效避免“暗箱”操作事件的发生。三是逐步完善土地信息系统，各级政府就辖区内的所有待出让土地信息进行公开，有效制止信息不对称而造成的炒地、圈地现象。四是加大对违规、违纪者的处理力度，一旦发现问题，必须严肃处理，绝不姑息，这样才能够确保市场秩序正常运行。
（二）健全房地产金融制度
一是国家在支持房地产行业发展的同时，必须要加大房地产信贷管理的力度；二是推动房地产金融市场的多元化发展，从而形成一个多种金融资产与金融工具的房地产二级金融市场，这样就可以有效分散银行信贷的风险；三是加大房地产资金信托的理论研究，从而建立一个真正意义上的房地产信托；四是加大房地产开发贷款管理的力度，从而转变土地管理模式，形成一个规范、有效的房地产金融制度。
（三）加强房地产市场监督管理
各级政府必须以科学发展观为指导，尊重市场经济规律，采取制定产业发展政策、货币政策以及税收政策等等，科学、稳健的对房地产开发的结构与速度进行调节，从而实现动态发展中的供给与需求趋于均衡。不断完善房地产开发与销售的市场监管制度，对房地产开发与销售过程中的行为进行监督管理，从而防止开发商与地方政府发生利益关系，最终实现房地产销售的公平交易与信息对称，这样才能够有效降低交易成本，进而降低房价。
（四）完善房地产市场信息系统
现阶段，我国各地区对房地产相关数据的统计还不够全面，针对性也不强，造成了购房者的信息失真，从而无法理性的判断房地产未来的发展趋势。同时，各级政府也能够依据房地产信息，加大对房地产市场的控制，把握房地产未来的趋势，进而能够及时发现市场运行过程中的问题，使调控政策更加有效。
（五）加强二手房市场的建设
相关部门可以推行存量住房流转制度，这样就可以增加中低价位的住房供应量，有利于稳定房价，也为中低等收入家庭提供了住房需求。除此之外，还能够有效降低住房的空置率，进而对住房资源进行合理配置。而且，加强二手房市场也有利于人员的自由流动，这就为社会提供了广泛的就业机会。所以，加强二手房市场的建设，能够改变过去一套房子住一辈子的置业观念，引导人们梯度住房消费。相关部门在这一过程中，要为二手房市场建设提供一定的便利条件，简化手续，降低税费，使房屋中介的交易行为更加合理、规范。
（六）不断推进房地产相关体制与制度的改革
房地产行业的综合性很强，与其他行业的关联紧密，这就直接导致了房地产行业的独立性很差，依附性很高。各级政府针对这一现状，需要持续对房地产行业的相关体制与制度进行改革，一是需要建立有利于房地产行业发展的市场机制；二是加大对房地产市场的控制力度；三是为房地产行业的发展提供导向。
三、总结
综上所述，随着我国市场经济的快速发展，房地产市场得到了前所未有的发展，但是由于相关运行机制与制度带一定的滞后性，阻碍了我国房地产事业的良性发展。为了确保我国的房地产市场实现平稳、健康，政府必须要采取积极、有效的措施对房地产发展进行调控。我们可以从规范土地使用的市场；健全房地产金融制度；加强房地产市场监督管理；完善房地产市场信息系统；加强二手房市场的建设；不断推进房地产相关体制与制度的改革等方面入手，促进房地产市场实现可持续发展。
参考文献：
[1]李慧娟. 我国房地产业存在的问题及应对措施[J]. 河南科技， 2011，（09）
[2]楼江，李瑜. 房地产市场调控之瓶颈[J]. 中国房地产， 2011，（02）
[3]唐文进. 房地产市场宏观调控的有效性分析[J]. 中南财经政法大学研究生学报， 2007，（06）
[4]钟新式. 我国房地产市场现状及未来发展趋势分析[J]. 经济研究导刊， 2010，（23）
[5]李培霞. 房地产市场存在的问题及调控政策[J]. 合作经济与科技， 2011，（13）
【关键词】房地产；问题；对策
文章编号：ISSN1006—656X（2013）09 -0033-01
随着我国市场经济的快速发展，我国的各项事业得到了全面发展，城市用地与住房制度也不断完善，进而在根本上突破了计划经济对房地产行业的约束，为我国房地产市场的发展营造了一个良好的环境，目前，房地产行业已经成为推动我国国民经济快速发展的重要力量。但是房地产行业在飞速发展的同时，也暴露了很多问题，比如房地产的存量资源还没有得到充分运用、房地产金融存在风险、房地产市场制度不健全以及存在信息不对称的现象等问题，都影响了我国房地产行业的健康发展，需要我们树立正确的房地产开发理念，积极寻求切实可行的解决措施，进而实现我国房地产行业的良性发展。
一、存在的问题
（一）房地产的存量资源还没有得到充分运用
房地产产品与其他产品有着很大的不同，就是房地产产品有着可持续性开发的功能。房地产开发结束之后，所建造的房屋在售出之后，客户所购得的房屋，其增量变为存量，仍然包括于全社会房屋的总供给量之中。而房屋量大幅度上涨的一个重要原因就是房地产的存量资源还没有得到充分的运用，相关调查显示，部分大中城市还存在着大量的存量房产资源，仍然处于沉淀状态，比如被投资者所购买，但未售出的房产；居民的第二套闲置房；部分出租房等等。
（二）房地产金融存在着一定的风险
根据房地产的市场规则，如果房地产在开发的过程中，出现了价格下跌，那么利益损失的第一承担者就是开发商。但是，我国多数的房地产开发商，其自有资金占开发资金总额的比例还是很小，大部分资金都来自于银行贷款、购房者与建筑商，实际上，就将开发商所承担的风险转移到银行、购房者与建筑商的身上，同时购房者与建筑商的大部分资金同样是来源于银行。也就是说，房地产金融风险大部分都转嫁到了银行身上，如果出现了房地产价格下跌的情况，银行房地产抵押所产生的不良贷款比例将会迅速上升。
（三）房地产市场制度不健全
近几年，我国房地产行业的迅速发展，使房地产市场结构朝着多元化的方向发展，产生了多样化的交易方式，市场逐渐产业化、社会化，竞争日益激烈。而与之相适应的房地产市场制度、治理制度却带有明显的滞后性，这直接导致了房地产在投资、开发、消费等环节，产生了很多不正当行为，很大程度上影响了我国房地产行业的平稳、健康发展。
（四）存在信息不对称的现象
开发商与新闻媒体作为影响房地产市场的两大主体，前者可以随意宣传自己的产品，使购房者产生了一种房屋紧俏的错觉，同时购房者的信息来源是非常有限的，让购房者无法了解房屋真实的销售情况，也无法预知房屋价格未来的走势，这就很大程度上造成了购房者消费的盲目性。
二、对策
（一）规范土地使用的市场
一是通过相关部门通过立法来确定城市规划的法律地位，杜绝急功近利、朝令夕改现象的发生，从而确保土地结构合理、有序，从而为城市的长远发展打下坚实基础。二是加快土地市场有形化建设，从而有效避免“暗箱”操作事件的发生。三是逐步完善土地信息系统，各级政府就辖区内的所有待出让土地信息进行公开，有效制止信息不对称而造成的炒地、圈地现象。四是加大对违规、违纪者的处理力度，一旦发现问题，必须严肃处理，绝不姑息，这样才能够确保市场秩序正常运行。
（二）健全房地产金融制度
一是国家在支持房地产行业发展的同时，必须要加大房地产信贷管理的力度；二是推动房地产金融市场的多元化发展，从而形成一个多种金融资产与金融工具的房地产二级金融市场，这样就可以有效分散银行信贷的风险；三是加大房地产资金信托的理论研究，从而建立一个真正意义上的房地产信托；四是加大房地产开发贷款管理的力度，从而转变土地管理模式，形成一个规范、有效的房地产金融制度。
（三）加强房地产市场监督管理
各级政府必须以科学发展观为指导，尊重市场经济规律，采取制定产业发展政策、货币政策以及税收政策等等，科学、稳健的对房地产开发的结构与速度进行调节，从而实现动态发展中的供给与需求趋于均衡。不断完善房地产开发与销售的市场监管制度，对房地产开发与销售过程中的行为进行监督管理，从而防止开发商与地方政府发生利益关系，最终实现房地产销售的公平交易与信息对称，这样才能够有效降低交易成本，进而降低房价。
（四）完善房地产市场信息系统
现阶段，我国各地区对房地产相关数据的统计还不够全面，针对性也不强，造成了购房者的信息失真，从而无法理性的判断房地产未来的发展趋势。同时，各级政府也能够依据房地产信息，加大对房地产市场的控制，把握房地产未来的趋势，进而能够及时发现市场运行过程中的问题，使调控政策更加有效。
（五）加强二手房市场的建设
相关部门可以推行存量住房流转制度，这样就可以增加中低价位的住房供应量，有利于稳定房价，也为中低等收入家庭提供了住房需求。除此之外，还能够有效降低住房的空置率，进而对住房资源进行合理配置。而且，加强二手房市场也有利于人员的自由流动，这就为社会提供了广泛的就业机会。所以，加强二手房市场的建设，能够改变过去一套房子住一辈子的置业观念，引导人们梯度住房消费。相关部门在这一过程中，要为二手房市场建设提供一定的便利条件，简化手续，降低税费，使房屋中介的交易行为更加合理、规范。
（六）不断推进房地产相关体制与制度的改革
房地产行业的综合性很强，与其他行业的关联紧密，这就直接导致了房地产行业的独立性很差，依附性很高。各级政府针对这一现状，需要持续对房地产行业的相关体制与制度进行改革，一是需要建立有利于房地产行业发展的市场机制；二是加大对房地产市场的控制力度；三是为房地产行业的发展提供导向。
三、总结
综上所述，随着我国市场经济的快速发展，房地产市场得到了前所未有的发展，但是由于相关运行机制与制度带一定的滞后性，阻碍了我国房地产事业的良性发展。为了确保我国的房地产市场实现平稳、健康，政府必须要采取积极、有效的措施对房地产发展进行调控。我们可以从规范土地使用的市场；健全房地产金融制度；加强房地产市场监督管理；完善房地产市场信息系统；加强二手房市场的建设；不断推进房地产相关体制与制度的改革等方面入手，促进房地产市场实现可持续发展。
参考文献：
[1]李慧娟. 我国房地产业存在的问题及应对措施[J]. 河南科技， 2011，（09）
[2]楼江，李瑜. 房地产市场调控之瓶颈[J]. 中国房地产， 2011，（02）
[3]唐文进. 房地产市场宏观调控的有效性分析[J]. 中南财经政法大学研究生学报， 2007，（06）
[4]钟新式. 我国房地产市场现状及未来发展趋势分析[J]. 经济研究导刊， 2010，（23）
[5]李培霞. 房地产市场存在的问题及调控政策[J]. 合作经济与科技， 2011，（13）