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【摘要】本文主要对万科地产做了行业和战略分析，财务分析方面的偿债能力、利润、现金流量、发展前景进行分析发现了万科盈利能力强，成长能力较好，未来发展潜力较大。
【关键词】万科地产 财务分析 盈利能力
一、万科行业和战略分析
万科目前是大陆房地产行业的龙头企业，企业规模大，盈利能力较强。万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。大盘蓝酬重仓股，房地产市场龙头股，2007年总市值过2 000亿，流通市值1 730亿。这是一个房地产神话，更是中国经济的神话。至2011年末，万科全国市场占有率为2.06%，销售金额1215.4亿元，蝉联行业销售冠军，并第二次成为行业内唯一住宅年度销售过千亿的公司。与竞争对手保利、碧桂园、绿城纷纷转向商业地产不同，万科执着地坚持着住宅开发的发展方向，而其竞争对手们投入商业地产的力量越大，在住宅开发市场上被万科拉大的距离就越远，万科作为房地产行业领头羊的优势益加明显，公司体现出了财务相对稳健、资产周转加快、战略坚定不变和拿地短板改善的四大特点。这就是万科成功的原因之一。
二、财务分析
（一）偿债能力分析
1.短期偿债能力
（1）流动比率。
由于受到2008年的金融危机的影响，万科2008年的流动比率低于行业的平均水平1.84，但万科2009年的流动比率比2008年大幅度提高，说明万科在2009年的财务风险有所下降。而2011年流动比率为1.45，能支付短期债务，企业财务状况较稳定。但明显低于2：1的比例，相比较于2008年2009年，其比率见图1有些偏低，说明万科在2011年的财务风险较2008、2009年有所提高。
（2）速动比率。
万科所在的房地产业2008年的平均速动比率为0.57，可见万科在2009年的速动比率与同行业相当。同时，万科在2009年的速动比率比2008年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力提高。而2011年速动比率约为0.45，这说明万科的财务风险有所增加，偿债能力有所减弱。
2.长期偿债能力
（1）权益乘数。
显示了与资产负债率同样的信息，万科的权益乘数明显低于同行业，该财务指标在2010年达到8.67倍，绿城几乎是万科的两倍。这主要是因为绿城通过大量融资来满足其实现拓展业务对资金的需求。2011年万科权益乘数呈上升趋势，这是由于政府的调控和市场不看好，销量有所下降，资金回收难度加大，所以万科目前的资产结构存在一定的债务风险，长期偿债能力下降。
（2）利息保障倍数。
万科地产的利息保障倍数显著低于保利地产，其值仅为后者的一半以下，见图4证明万科的长期偿债能力较保利差。万科的债务利息占用其利润中的很大一部分，从而影响了企业的获利能力。
（二）盈利能力分析
万科盈利能力总体分析
根据万科企业股份有限公司的2007-2011年的财务报表可以计算出公司在此期间的有关盈利能力的比率，从图5中可以看到，万科的销售净利率近3年都呈下降趋势，这与原材料价格上涨引起的成本上升以及国家近年来对房地产的一系列调控措施有关，由此可见公司的主营业务获利能力在下降。净资产收益率在2008-2011年连续上涨，主要是净利润上升较多，而投资收益的下降和所得税的上升说明净利润上升是由主营业务收入增加所致。
总的来说，万科的主营业务盈利能力近年来有所提升，总资产和净资产的盈利能力在上升。
（三）利润表的分析
图6 2007-2011年万科利润总额结构变动图
近五年来万科利润总额结构中正常营业利润占比最高，在百分之九十以上，于2009年有小幅下滑，2010-2011占比保持平稳，投资收益于2009年占比达到最高，为10.72%，2010-2011年逐渐下降，营业外收入与营业外支出占比均不超过2%，见图6。
总体来说，公司的利润构成中，主营业务利润还是占主要的，利润构成较合理，其他业务利润和投资收益在利润的构成中占比重较小，份额变化较稳定，因此一定程度上保证了万科的总体盈利能力质量，可持续性较好。
2.4现金流量分析
从表1中可以看到，万科的现金流入结构中，经营活动现金流入最大，其在07年占比一半以上，并在近年来连续上升，于2011年达到最高，为79.59%。投资活动现金流入占比则呈波动趋势，分别于2008年与2010年达到最高比2.15%与2.20%，在2011年降至0.62%。筹资活动现金流入近年来持续下降，由2007年的最高值36.69%降至2011年的19.79%。说明公司经营活动所得连年增加，对筹资活动现金流入的依赖逐渐降低，反映了万科地产较好的发展态势。
2.5发展能力分析
2007年万科处于经营规模扩张期，营业收入增长很快，营业利润增长原因是营业总收入和对联营企业、合营企业的投资收益和投资收益的增长以及公允价值变动净收益的大幅度下降引起的。从各项指标可以看出，2008年万科发展遇到很大问题，由于受到全球金融危机的影响，地产市场萎靡，人们持币观望态度明显，但2009年各项指标却又得到很高程度地提高，其中营业利润的增长率要远远高于营业收入增长率，说明公司在营业利润率方面的增长已具有较好的效益，整体发展能力较强。在2009年的强势增长环境下，2011年各项增长率仍保持住了较高的水平，尤其是营业收入和营业利润增长率，这得益于企业的规模化优势和较强的成本费用控制能力，发展潜力较大。
三、总结
从万科基本财务数据来看，万科各项盈利指标均高于行业，公司有的盈利能力保持平稳增长，公司的规模在不断的扩大，其实力在进一步的增强；同时在近三年的资产中存货占总资产的比重均在60%以上，一定程度上不利于公司资金的周转和运用。公司拥有一定数量的长短期借款，但规模较小，总体来看，公司财务结构比较合理，发展前景较好。
作者简介：徐晓然（1989-），女，河南省信阳市人， 研究方向：环境金融工具创新。
（编辑：张慧）
【关键词】万科地产 财务分析 盈利能力
一、万科行业和战略分析
万科目前是大陆房地产行业的龙头企业，企业规模大，盈利能力较强。万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。大盘蓝酬重仓股，房地产市场龙头股，2007年总市值过2 000亿，流通市值1 730亿。这是一个房地产神话，更是中国经济的神话。至2011年末，万科全国市场占有率为2.06%，销售金额1215.4亿元，蝉联行业销售冠军，并第二次成为行业内唯一住宅年度销售过千亿的公司。与竞争对手保利、碧桂园、绿城纷纷转向商业地产不同，万科执着地坚持着住宅开发的发展方向，而其竞争对手们投入商业地产的力量越大，在住宅开发市场上被万科拉大的距离就越远，万科作为房地产行业领头羊的优势益加明显，公司体现出了财务相对稳健、资产周转加快、战略坚定不变和拿地短板改善的四大特点。这就是万科成功的原因之一。
二、财务分析
（一）偿债能力分析
1.短期偿债能力
（1）流动比率。
由于受到2008年的金融危机的影响，万科2008年的流动比率低于行业的平均水平1.84，但万科2009年的流动比率比2008年大幅度提高，说明万科在2009年的财务风险有所下降。而2011年流动比率为1.45，能支付短期债务，企业财务状况较稳定。但明显低于2：1的比例，相比较于2008年2009年，其比率见图1有些偏低，说明万科在2011年的财务风险较2008、2009年有所提高。
（2）速动比率。
万科所在的房地产业2008年的平均速动比率为0.57，可见万科在2009年的速动比率与同行业相当。同时，万科在2009年的速动比率比2008年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力提高。而2011年速动比率约为0.45，这说明万科的财务风险有所增加，偿债能力有所减弱。
2.长期偿债能力
（1）权益乘数。
显示了与资产负债率同样的信息，万科的权益乘数明显低于同行业，该财务指标在2010年达到8.67倍，绿城几乎是万科的两倍。这主要是因为绿城通过大量融资来满足其实现拓展业务对资金的需求。2011年万科权益乘数呈上升趋势，这是由于政府的调控和市场不看好，销量有所下降，资金回收难度加大，所以万科目前的资产结构存在一定的债务风险，长期偿债能力下降。
（2）利息保障倍数。
万科地产的利息保障倍数显著低于保利地产，其值仅为后者的一半以下，见图4证明万科的长期偿债能力较保利差。万科的债务利息占用其利润中的很大一部分，从而影响了企业的获利能力。
（二）盈利能力分析
万科盈利能力总体分析
根据万科企业股份有限公司的2007-2011年的财务报表可以计算出公司在此期间的有关盈利能力的比率，从图5中可以看到，万科的销售净利率近3年都呈下降趋势，这与原材料价格上涨引起的成本上升以及国家近年来对房地产的一系列调控措施有关，由此可见公司的主营业务获利能力在下降。净资产收益率在2008-2011年连续上涨，主要是净利润上升较多，而投资收益的下降和所得税的上升说明净利润上升是由主营业务收入增加所致。
总的来说，万科的主营业务盈利能力近年来有所提升，总资产和净资产的盈利能力在上升。
（三）利润表的分析
图6 2007-2011年万科利润总额结构变动图
近五年来万科利润总额结构中正常营业利润占比最高，在百分之九十以上，于2009年有小幅下滑，2010-2011占比保持平稳，投资收益于2009年占比达到最高，为10.72%，2010-2011年逐渐下降，营业外收入与营业外支出占比均不超过2%，见图6。
总体来说，公司的利润构成中，主营业务利润还是占主要的，利润构成较合理，其他业务利润和投资收益在利润的构成中占比重较小，份额变化较稳定，因此一定程度上保证了万科的总体盈利能力质量，可持续性较好。
2.4现金流量分析
从表1中可以看到，万科的现金流入结构中，经营活动现金流入最大，其在07年占比一半以上，并在近年来连续上升，于2011年达到最高，为79.59%。投资活动现金流入占比则呈波动趋势，分别于2008年与2010年达到最高比2.15%与2.20%，在2011年降至0.62%。筹资活动现金流入近年来持续下降，由2007年的最高值36.69%降至2011年的19.79%。说明公司经营活动所得连年增加，对筹资活动现金流入的依赖逐渐降低，反映了万科地产较好的发展态势。
2.5发展能力分析
2007年万科处于经营规模扩张期，营业收入增长很快，营业利润增长原因是营业总收入和对联营企业、合营企业的投资收益和投资收益的增长以及公允价值变动净收益的大幅度下降引起的。从各项指标可以看出，2008年万科发展遇到很大问题，由于受到全球金融危机的影响，地产市场萎靡，人们持币观望态度明显，但2009年各项指标却又得到很高程度地提高，其中营业利润的增长率要远远高于营业收入增长率，说明公司在营业利润率方面的增长已具有较好的效益，整体发展能力较强。在2009年的强势增长环境下，2011年各项增长率仍保持住了较高的水平，尤其是营业收入和营业利润增长率，这得益于企业的规模化优势和较强的成本费用控制能力，发展潜力较大。
三、总结
从万科基本财务数据来看，万科各项盈利指标均高于行业，公司有的盈利能力保持平稳增长，公司的规模在不断的扩大，其实力在进一步的增强；同时在近三年的资产中存货占总资产的比重均在60%以上，一定程度上不利于公司资金的周转和运用。公司拥有一定数量的长短期借款，但规模较小，总体来看，公司财务结构比较合理，发展前景较好。
作者简介：徐晓然（1989-），女，河南省信阳市人， 研究方向：环境金融工具创新。
（编辑：张慧）