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[内容提要]本文对沿海开放城市、国家级经济技术开发区鲅鱼圈区的房地产产业进行了调研，试图通过一位当地居民的角度探究鲅鱼圈区房地产产业目前的现状，并就存在的问题提出建设性意见与合理展望。
[关键词]国家级经济技术开发区 旅游房地产 房地产泡沫
房地产开发投资具有带动消费、促进经济发展的积极作用，但房地产的过剩，对于一个经济蓬勃发展、需求投资巨大的城市将会是一种反向冲击。鲅鱼圈区是辽宁省营口市的—个辖区，中国沿海十大港口之一的营口港（现隶属于央企招商局集团）坐落于本区，是东北腹地最近、最便捷的出海通道，物流行业发展迅速，鞍钢集团等部分国有企业都相继在鲅鱼圈建立分厂，同时鲅鱼圈还拥有丰富的海洋旅游资源和温泉资源。自1984年建区以来，鲅鱼圈区成为东北地区经济及社会发展最快的地区，是辽东湾经济区对外开放的门户。鲅鱼圈区以鲅鱼圈区中心为核心，周围包含了熊岳镇、芦屯镇、红旗镇等特色城镇。鲅鱼圈区在国家级经济技术开发区综合实力排名中，名列第21位，排进前10%。鲅鱼圈区的优异成绩的背后，离不开辽宁省政府的政策支持与银行的投资，但投资方向很重要，在卓越成就的背后，這些投资的收益效率对于鲅鱼圈区来说并不是令人十分满意。
一、鲅鱼圈区房地产产业概况
（一）房地产规模较大且持续增大，房地产过剩问题持续加剧
经过30多年的房地产建设，鲅鱼圈区的房地产规模庞大并持续扩大。本地区的房地产开发商大约有70多家，且近五年北京金泰、中南地产、万科、MOMA峰汇等国内大型房地产开发商入驻鲅鱼圈，促使鲅鱼圈区商业地产数量不断增多，房地产产业在鲅鱼圈区呈现出遍地开花的景象。
鲅鱼圈区作为沿海城市，旅游业已经发展了很长时间，鲅鱼圈区及其所辖的熊岳镇，旅游地产开发较完善，兴建了许多温泉度假酒店与温泉度假休闲别墅区，每到旅游季节，各个景区与酒店人满为患。
（二）房屋空置率较高
房屋空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。虽在上文提到，鲅鱼圈区的酒店和出租公寓在旅游旺季人满为患，但毕竟鲅鱼圈区房地产体量较大，过剩严重。除去景区周围的地产，鲅鱼圈区内和远离景区的很多楼盘，空置率极高，常年保持在60%左右。特别在旅游淡季，整个鲅鱼圈区的房地产产业分为两种极端：一是成熟的居住小区或功能性强的楼盘（学区房等）空置率低，这种大多是常住居民居住地。二是部分区内新建楼盘和地域差的楼盘，虽然建筑质量好、设计新颖，但空置率极高。总的来讲，房屋空置率高，主要是由于鲅鱼圈区人口消费能力不足以消费如此大量的房产。大量的房产建设，并不能使鲅鱼圈区的经济快速增长，反而造成了资源浪费。一般来说，房屋空置率警示是10%，严重空置率超过20%，而鲅鱼圈区的平均房屋空置率目前接近40%，夜晚楼房平均亮灯数不到30%。一到冬季，有大批“候鸟”型业主迁徙到南方生活，导致大量楼盘入住率不足10%，有些新建的大型楼盘甚至空无—人。
（三）旅游度假型的房地产产业发展迅速
夏季（旅游旺季）的时候，鲅鱼圈区的房产空置率有所降低，房地产过剩问题有少许缓解，大批游客的涌入，导致旅游度假酒店与酒店式公寓供不应求。大量的空置楼盘中也有少许将成品房对外出租，作为旅游度假用的日租房。
（四）有大量待建与未完工的房地产项目
待建是指房地产开发商在圈出土地后长时间未开工。未完工即指在开发中途由于各种原因导致建设无法继续，造成烂尾工程。在笔者调研的接近30处大型地产中，藏珑大连海、世贸国际等五处为烂尾工程。除此30处地产外，海湾城二期、嘉和望儿山小区等十处为待建工程。这些待建或未完工工程，有的长达几年仍在闲置，造成了土地资源的严重浪费。
二、鲅鱼圈区房地产产业的问题与原因分析
（一）房地产过剩问题存在并持续严重
在上文概况中提到，作为一个常住人口仅有40万的地区，却涌入了近百家的房地产开发商。在近十年来，鲅鱼圈区的经济取得了可见的成就，但并不意味着其经济体量可以与发达地区相比较，也不意味着其人口收入水平与消费能力可以与发达地区相比较。近百家开发商在这片“处女地”上大肆开发，凭借其强大的财力支持，在短短十年间建造了大量的房产，造成了严重的房地产过剩，除此之外，近几年入驻的大型开发商并没有吸取教训，仍对房地产项目进行大量投资，导致房地产过剩问题不断加重。原因分析如下：一是房地产行业的高收益。二是政府较不完善的政策导向。鲅鱼圈区目前的房价处于低档水平，绝大多数居民都有房产，所以目前鲅鱼圈区最大的问题并不在于如何提高生活质量，而在于如何持续的发展经济。鲅鱼圈区的定位除了—个港口城市外，还是—个旅游资源丰富的城市。其旅游房地产的开发目前有所停滞，但居住房地产却处于过剩的状态。政府并没有对此作出强硬的决策，主要是因为房地产行业对于开发商与政府的高收益，让当地政府的决策有所顾虑。
（二）房地产泡沫问题依然严重
鲅鱼圈区房地产泡沫的问题在国家供给侧政策的领导下“去泡沫”成效不大，在过去的十年里，无论是银行贷款投资还是鲅鱼圈区政府政策导向，都推动了房地产泡沫问题的持续加剧。原因分析如下：一是政府依赖土地收入的财政政策。二是银行的过度贷款。三是居民大量不动产投资。首先，政府由于利益与眼界等原因，过度高估了鲅鱼圈经济发展速度，采取扩张性货币政策，纵使房地产开发商大量贷款开发楼盘。其次，银行未经仔细甄别，将钱款贷款给一些方案平庸或目的不端正的开发商，造成了大量的未还贷款。最后，居民对大量的房产“有所作为”，采取了贷款买房投资的方式，增加了房地产行业的贷款。这三种因素，促成了房地产泡沫问题严重的延续。
（三）很大—部分的房地产开发浪费土地、资金等资源
在鲅鱼圈区房地产过剩的情况下，地产对于选址与方案的规划就十分重要。有些地产在修建中途由于方案失灵、厂商意见不合、资金链断裂等问题造成烂尾。还有些开发商在圈地后就停止了开发，开始了漫长的审批、待投资状态。这些现象，浪费了大量土地，流失了资金。原因分析如下：银行与开发商的盲目决策与投机行为。银行的盲目贷款，纵使房地产开发商的盲目决策与投资。开发商的过度贪婪，使他们通过不断修建楼盘来赚取利润，这样显而易见是不会利人利己的行为。 （四）房地产供需不平衡
原因分析如下：一是老龄化严重。二是人口数量少且增长慢。三是人民消费力不足。开发商修建了大量房产，但当地的大多数年轻人，选择了远离家乡的地方求学工作，剩余在区内的大多是老年人与外来的打工人员，且人口较少。这些居民的经济实力不足，思想不够先进，同时受东北地区经济衰退的大环境影响，居民不能消化如此庞大的房屋供应。
（五）楼盘的质量和小区的管理参差不齐
有的楼盘虽然年代久远，但楼盘内部管理有方，环境优美，入住率高;有的楼盘尽管是刚刚建成，但楼盘内部尽是建筑材料、尘土等堆积物，环境差，物业管理混乱、不负责，入住率低;有的楼盘在建成之前，已经预售了许多;有的楼盘持续降价，也无人购买。房地产过剩对此影响重大，由于过剩的地产无法被充分的消费利用，导致大量的空置楼盘地产。物业公司对于极少数居民的管理成本过高，所以采取放任的态度，导致许多新建楼盘的管理极其混乱。原因分析如下：一是开发商的决策与重视程度。二是大量过剩地产无法被消费。房地产产业并不是只有资金堆积的行业，其也是有温度的。房地产开发商重视购买者，在前期创意设计方案，精心斟酌选址与楼型、户型，后期提高楼盘内部管理与环境质量，并给予一定的优惠贷款，这样的楼盘，才会有人购买。同时，一些开发商投入大量资金修建楼盘后，并没有为小区后续管理立项打算，导致后期管理混乱，这样的楼盘一定是空置率极高的楼盘。由于管理成本高等一些负面因素，更加导致了开发商与物业公司的后期不作为。
三、鲅鱼圈区房地产产业对经济发展的影响
（一）积极影响
1.为当地人民提供住房保障。大量的房产供应，就会拉低房产的价格。鲅鱼圈区的平均房价一直徘徊在3000元/平方米左右的价格区间，高档小区的房价在4500元/平方米左右，算得上是廉价了。这就使大部分的当地工作者有能力通过自己的努力获得住房保障，提升了人民的幸福感。在房价疯涨的2016年，鲅鱼圈区的房价在“一片涨声”之中却下降0.2%。
2.大量过剩房产的出现为旅游季节的城市房屋供给提供保障，促进旅游业发展。大量的旅游地产和日租房的出现，有充足的能力保证旅游季节游客的居住需要，不会使旅游季节的鲅鱼圈区游客居住问题过于紧张。随着鲅鱼圈区旅游业的不断发展，每年夏季的游客数量呈增长趋势，大量的房屋供应基本上保证了旅游者住房保障，且不会使旅游季节的酒店與住房价格过度增长，这一定程度上增加了鲅鱼圈区旅游的竞争力。
3.提供就业岗位，一定程度拉动经济增长。房地产的建造、销售、装修等种种工作提供了大量的工作岗位，也为经济发展提供了相应的推动作用。鲅鱼圈区的房地产产业的确为与此行业相关的大量人口提供了就业保障。
（二）消极影响
1.浪费大量资源。长时间不使用的房屋折旧速度很快，前期的大量投资导致最后的无人居住甚至烂尾，这样的投资浪费大量资源。大量的工程占据大量土地资源，导致其他行业的用地不足。房地产也是资金堆积的产业，大量对于房地产行业的投资，很大程度上影响了鲅鱼圈区其他新兴行业的发展。
2.城市发展形象受损。大量的空置房屋与未完成的房地产建筑工地，对旅游城市来说不是—个积极的城市形象。夜晚的鲅鱼圈区，由于房屋空置率过高，被称为“鬼城”。
3.占用大量资金，引发金融风险。宽松的银行信贷导致的房地产泡沫，使得大量资金的无法收回，引发银行金融风险，导致了鲅鱼圈区金融的混乱。
四、鲅鱼圈区房地产未来发展与转型的展望
（一）城市经济发展
鲅鱼圈区以鞍钢集团与营口港等工业企业为基础，发展未来工业经济，同时推进度假城市建设，将工业区与度假区协同发展，双轨并行发展经济，这样不仅会增加城市人口，使人口与房地产适配，也会成为绿色发展的城市。
（二）城市职能转变
鲅鱼圈区在未来将会由传统的旅游业转变为以度假为主要吸引力的服务型休闲度假城市。以三亚的城市发展模板为参照，未来将会有人在鲅鱼圈区购置房屋作为夏季度假房屋，鲅鱼圈区的开发商也会大量建设有创意、高服务的楼盘来适配服务业的发展，这样会使土地等各种资源利用更加充分。
（三）政府政策转变
政府应改变扩张性货币政策，把好银行信贷这道关口，适度放贷支持房地产发展。同时，找准未来发展定位，适当调整政策支持房地产周边产业的其他产业发展。
五、对鲅鱼圈区房地产产业的建议
一是银行方面减少房地产信誉贷款，将大量资金贷给鲅鱼圈区正快速发展中的港口、快递运输行业，以适当的力度支持房地产发展。二是房地产商增强创新意识，与时代接轨，将无法出售的房屋进行装修，并以酒店的运营模式出租房屋，为旅游业服务。改变运营思想，灵活处理空闲房屋。三是鲅鱼圈区政府改变现有的急功近利的思想，出台政策限制大量建造房屋这种不健康的“经济催化剂”，同时出台政策吸引外地人才共同建设鲅鱼圈。只有促进鲅鱼圈区的经济增长、人口增长，才是目前该地区房地产产业的“解药”。
（作者单位：1.江西财经大学金融学院;2.辽宁农业职业技术学院）
责任编辑：张永辉
[关键词]国家级经济技术开发区 旅游房地产 房地产泡沫
房地产开发投资具有带动消费、促进经济发展的积极作用，但房地产的过剩，对于一个经济蓬勃发展、需求投资巨大的城市将会是一种反向冲击。鲅鱼圈区是辽宁省营口市的—个辖区，中国沿海十大港口之一的营口港（现隶属于央企招商局集团）坐落于本区，是东北腹地最近、最便捷的出海通道，物流行业发展迅速，鞍钢集团等部分国有企业都相继在鲅鱼圈建立分厂，同时鲅鱼圈还拥有丰富的海洋旅游资源和温泉资源。自1984年建区以来，鲅鱼圈区成为东北地区经济及社会发展最快的地区，是辽东湾经济区对外开放的门户。鲅鱼圈区以鲅鱼圈区中心为核心，周围包含了熊岳镇、芦屯镇、红旗镇等特色城镇。鲅鱼圈区在国家级经济技术开发区综合实力排名中，名列第21位，排进前10%。鲅鱼圈区的优异成绩的背后，离不开辽宁省政府的政策支持与银行的投资，但投资方向很重要，在卓越成就的背后，這些投资的收益效率对于鲅鱼圈区来说并不是令人十分满意。
一、鲅鱼圈区房地产产业概况
（一）房地产规模较大且持续增大，房地产过剩问题持续加剧
经过30多年的房地产建设，鲅鱼圈区的房地产规模庞大并持续扩大。本地区的房地产开发商大约有70多家，且近五年北京金泰、中南地产、万科、MOMA峰汇等国内大型房地产开发商入驻鲅鱼圈，促使鲅鱼圈区商业地产数量不断增多，房地产产业在鲅鱼圈区呈现出遍地开花的景象。
鲅鱼圈区作为沿海城市，旅游业已经发展了很长时间，鲅鱼圈区及其所辖的熊岳镇，旅游地产开发较完善，兴建了许多温泉度假酒店与温泉度假休闲别墅区，每到旅游季节，各个景区与酒店人满为患。
（二）房屋空置率较高
房屋空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。虽在上文提到，鲅鱼圈区的酒店和出租公寓在旅游旺季人满为患，但毕竟鲅鱼圈区房地产体量较大，过剩严重。除去景区周围的地产，鲅鱼圈区内和远离景区的很多楼盘，空置率极高，常年保持在60%左右。特别在旅游淡季，整个鲅鱼圈区的房地产产业分为两种极端：一是成熟的居住小区或功能性强的楼盘（学区房等）空置率低，这种大多是常住居民居住地。二是部分区内新建楼盘和地域差的楼盘，虽然建筑质量好、设计新颖，但空置率极高。总的来讲，房屋空置率高，主要是由于鲅鱼圈区人口消费能力不足以消费如此大量的房产。大量的房产建设，并不能使鲅鱼圈区的经济快速增长，反而造成了资源浪费。一般来说，房屋空置率警示是10%，严重空置率超过20%，而鲅鱼圈区的平均房屋空置率目前接近40%，夜晚楼房平均亮灯数不到30%。一到冬季，有大批“候鸟”型业主迁徙到南方生活，导致大量楼盘入住率不足10%，有些新建的大型楼盘甚至空无—人。
（三）旅游度假型的房地产产业发展迅速
夏季（旅游旺季）的时候，鲅鱼圈区的房产空置率有所降低，房地产过剩问题有少许缓解，大批游客的涌入，导致旅游度假酒店与酒店式公寓供不应求。大量的空置楼盘中也有少许将成品房对外出租，作为旅游度假用的日租房。
（四）有大量待建与未完工的房地产项目
待建是指房地产开发商在圈出土地后长时间未开工。未完工即指在开发中途由于各种原因导致建设无法继续，造成烂尾工程。在笔者调研的接近30处大型地产中，藏珑大连海、世贸国际等五处为烂尾工程。除此30处地产外，海湾城二期、嘉和望儿山小区等十处为待建工程。这些待建或未完工工程，有的长达几年仍在闲置，造成了土地资源的严重浪费。
二、鲅鱼圈区房地产产业的问题与原因分析
（一）房地产过剩问题存在并持续严重
在上文概况中提到，作为一个常住人口仅有40万的地区，却涌入了近百家的房地产开发商。在近十年来，鲅鱼圈区的经济取得了可见的成就，但并不意味着其经济体量可以与发达地区相比较，也不意味着其人口收入水平与消费能力可以与发达地区相比较。近百家开发商在这片“处女地”上大肆开发，凭借其强大的财力支持，在短短十年间建造了大量的房产，造成了严重的房地产过剩，除此之外，近几年入驻的大型开发商并没有吸取教训，仍对房地产项目进行大量投资，导致房地产过剩问题不断加重。原因分析如下：一是房地产行业的高收益。二是政府较不完善的政策导向。鲅鱼圈区目前的房价处于低档水平，绝大多数居民都有房产，所以目前鲅鱼圈区最大的问题并不在于如何提高生活质量，而在于如何持续的发展经济。鲅鱼圈区的定位除了—个港口城市外，还是—个旅游资源丰富的城市。其旅游房地产的开发目前有所停滞，但居住房地产却处于过剩的状态。政府并没有对此作出强硬的决策，主要是因为房地产行业对于开发商与政府的高收益，让当地政府的决策有所顾虑。
（二）房地产泡沫问题依然严重
鲅鱼圈区房地产泡沫的问题在国家供给侧政策的领导下“去泡沫”成效不大，在过去的十年里，无论是银行贷款投资还是鲅鱼圈区政府政策导向，都推动了房地产泡沫问题的持续加剧。原因分析如下：一是政府依赖土地收入的财政政策。二是银行的过度贷款。三是居民大量不动产投资。首先，政府由于利益与眼界等原因，过度高估了鲅鱼圈经济发展速度，采取扩张性货币政策，纵使房地产开发商大量贷款开发楼盘。其次，银行未经仔细甄别，将钱款贷款给一些方案平庸或目的不端正的开发商，造成了大量的未还贷款。最后，居民对大量的房产“有所作为”，采取了贷款买房投资的方式，增加了房地产行业的贷款。这三种因素，促成了房地产泡沫问题严重的延续。
（三）很大—部分的房地产开发浪费土地、资金等资源
在鲅鱼圈区房地产过剩的情况下，地产对于选址与方案的规划就十分重要。有些地产在修建中途由于方案失灵、厂商意见不合、资金链断裂等问题造成烂尾。还有些开发商在圈地后就停止了开发，开始了漫长的审批、待投资状态。这些现象，浪费了大量土地，流失了资金。原因分析如下：银行与开发商的盲目决策与投机行为。银行的盲目贷款，纵使房地产开发商的盲目决策与投资。开发商的过度贪婪，使他们通过不断修建楼盘来赚取利润，这样显而易见是不会利人利己的行为。 （四）房地产供需不平衡
原因分析如下：一是老龄化严重。二是人口数量少且增长慢。三是人民消费力不足。开发商修建了大量房产，但当地的大多数年轻人，选择了远离家乡的地方求学工作，剩余在区内的大多是老年人与外来的打工人员，且人口较少。这些居民的经济实力不足，思想不够先进，同时受东北地区经济衰退的大环境影响，居民不能消化如此庞大的房屋供应。
（五）楼盘的质量和小区的管理参差不齐
有的楼盘虽然年代久远，但楼盘内部管理有方，环境优美，入住率高;有的楼盘尽管是刚刚建成，但楼盘内部尽是建筑材料、尘土等堆积物，环境差，物业管理混乱、不负责，入住率低;有的楼盘在建成之前，已经预售了许多;有的楼盘持续降价，也无人购买。房地产过剩对此影响重大，由于过剩的地产无法被充分的消费利用，导致大量的空置楼盘地产。物业公司对于极少数居民的管理成本过高，所以采取放任的态度，导致许多新建楼盘的管理极其混乱。原因分析如下：一是开发商的决策与重视程度。二是大量过剩地产无法被消费。房地产产业并不是只有资金堆积的行业，其也是有温度的。房地产开发商重视购买者，在前期创意设计方案，精心斟酌选址与楼型、户型，后期提高楼盘内部管理与环境质量，并给予一定的优惠贷款，这样的楼盘，才会有人购买。同时，一些开发商投入大量资金修建楼盘后，并没有为小区后续管理立项打算，导致后期管理混乱，这样的楼盘一定是空置率极高的楼盘。由于管理成本高等一些负面因素，更加导致了开发商与物业公司的后期不作为。
三、鲅鱼圈区房地产产业对经济发展的影响
（一）积极影响
1.为当地人民提供住房保障。大量的房产供应，就会拉低房产的价格。鲅鱼圈区的平均房价一直徘徊在3000元/平方米左右的价格区间，高档小区的房价在4500元/平方米左右，算得上是廉价了。这就使大部分的当地工作者有能力通过自己的努力获得住房保障，提升了人民的幸福感。在房价疯涨的2016年，鲅鱼圈区的房价在“一片涨声”之中却下降0.2%。
2.大量过剩房产的出现为旅游季节的城市房屋供给提供保障，促进旅游业发展。大量的旅游地产和日租房的出现，有充足的能力保证旅游季节游客的居住需要，不会使旅游季节的鲅鱼圈区游客居住问题过于紧张。随着鲅鱼圈区旅游业的不断发展，每年夏季的游客数量呈增长趋势，大量的房屋供应基本上保证了旅游者住房保障，且不会使旅游季节的酒店與住房价格过度增长，这一定程度上增加了鲅鱼圈区旅游的竞争力。
3.提供就业岗位，一定程度拉动经济增长。房地产的建造、销售、装修等种种工作提供了大量的工作岗位，也为经济发展提供了相应的推动作用。鲅鱼圈区的房地产产业的确为与此行业相关的大量人口提供了就业保障。
（二）消极影响
1.浪费大量资源。长时间不使用的房屋折旧速度很快，前期的大量投资导致最后的无人居住甚至烂尾，这样的投资浪费大量资源。大量的工程占据大量土地资源，导致其他行业的用地不足。房地产也是资金堆积的产业，大量对于房地产行业的投资，很大程度上影响了鲅鱼圈区其他新兴行业的发展。
2.城市发展形象受损。大量的空置房屋与未完成的房地产建筑工地，对旅游城市来说不是—个积极的城市形象。夜晚的鲅鱼圈区，由于房屋空置率过高，被称为“鬼城”。
3.占用大量资金，引发金融风险。宽松的银行信贷导致的房地产泡沫，使得大量资金的无法收回，引发银行金融风险，导致了鲅鱼圈区金融的混乱。
四、鲅鱼圈区房地产未来发展与转型的展望
（一）城市经济发展
鲅鱼圈区以鞍钢集团与营口港等工业企业为基础，发展未来工业经济，同时推进度假城市建设，将工业区与度假区协同发展，双轨并行发展经济，这样不仅会增加城市人口，使人口与房地产适配，也会成为绿色发展的城市。
（二）城市职能转变
鲅鱼圈区在未来将会由传统的旅游业转变为以度假为主要吸引力的服务型休闲度假城市。以三亚的城市发展模板为参照，未来将会有人在鲅鱼圈区购置房屋作为夏季度假房屋，鲅鱼圈区的开发商也会大量建设有创意、高服务的楼盘来适配服务业的发展，这样会使土地等各种资源利用更加充分。
（三）政府政策转变
政府应改变扩张性货币政策，把好银行信贷这道关口，适度放贷支持房地产发展。同时，找准未来发展定位，适当调整政策支持房地产周边产业的其他产业发展。
五、对鲅鱼圈区房地产产业的建议
一是银行方面减少房地产信誉贷款，将大量资金贷给鲅鱼圈区正快速发展中的港口、快递运输行业，以适当的力度支持房地产发展。二是房地产商增强创新意识，与时代接轨，将无法出售的房屋进行装修，并以酒店的运营模式出租房屋，为旅游业服务。改变运营思想，灵活处理空闲房屋。三是鲅鱼圈区政府改变现有的急功近利的思想，出台政策限制大量建造房屋这种不健康的“经济催化剂”，同时出台政策吸引外地人才共同建设鲅鱼圈。只有促进鲅鱼圈区的经济增长、人口增长，才是目前该地区房地产产业的“解药”。
（作者单位：1.江西财经大学金融学院;2.辽宁农业职业技术学院）
责任编辑：张永辉