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摘要：房地產开发项目的成本控制是从投资意向开始，对各个环节进行控制，最终实现开发项目利润最大化。因此，成本控制贯穿于项目生命周期的各个环节，而项目前期作为整个成本控制的基础环节，会对整个项目成本控制产生较大影响，控制的意义最为重大。本文以项目开发前期成本控制为切入点，做简要论述。
关键词：房地产；前期；成本；控制
中图分类号：F235文献标识码： A
引言
随着国家宏观调控措施的不断出台，房地产企业将面临更多挑战，房地产企业的生存和发展，很大程度上依赖于其对成本的控制程度。它关系到开发项目的成败，是房地产开发过程中一项重点工作。
项目成本发生涉及整个项目周期，即策划立项、规划设计、招投标、施工以及竣工结算各阶段都需动态控制建设项目的成本。据统计资料显示，决策立项、规划设计与招投标等阶段影响工程成本的可能性最大，施工及竣工结算阶段影响工程成本的可能性较小。因此，前期的策划立项、规划设计及招投标阶段对项目成本的影响尤其重大，应成为建设项目成本控制特别关注的环节。
一、房地产开发项目成本控制的原则
1、全面性原则
它由全过程、全方位和全员成本控制组成。要求房地产项目从支出到获益的整个生产过程中的各个环节和参与部门都要进行成本控制，科学合理的制定成本管理体系，并在实际中很好地实施，使得项目成本一直处于企业的监督控制下。
2、最小化原则
房地产项目在进行成本控制时，应该在保证质量的情况下努力节约成本，使成本支出最小化，要尽可能的实现各种节约成本的可能性，还要结合实际，制定科学合理的措施降低成本。
3、动态控制原则
项目目标动态控制遵循控制循环理论，是一个动态循环过程，在项目实施过程中定期地进行成本计划值和实际值的对比，当发现项目目标偏离时采取纠偏措施。为避免项目目标偏离的发生，还应重视事前的主动控制，即事前分析可能导致目标偏离的各种影响因素，并针对这些影响因素采取有效的预防措施。
二、房地产开发项目前期成本控制现状
房地产开发项目大部分的费用支出发生在施工阶段，因此很多企业会把成本控制和管理的工作中心放在施工阶段，却忽略了项目前期阶段，包括决策策划、规划设计、招投标等环节。然而，恰恰是这些被忽略的环节，决定了项目大部分的成本支出，随着工程进度的推进，其对成本的影响力逐渐减小。
三、房地产开发项目前期成本控制的重点分析
1、策划阶段的成本控制
项目策划的内容包括市场调研和项目定位。
市场调研首先应对项目周边的自然环境条件，项目开发时期的市场环境、经济环境和政策环境等资料进行收集整理、分类研究，找出影响项目开发建设的主要因素，为项目策划工作奠定基础，提供有力的信息支撑。项目定位是把市场调研的结果和初步构思转化为可执行的方案，首先应对收集的资料和用户需求进行分析，做出项目定义，确定项目实施的总体构思，对项目功能、建设的内容、规模建立一个建设思路，对项目投资、进度、质量三个方面设置目标，在此基础上，制定出适合客户需求、满足项目运营利润需要的项目定位。项目定位是策划的重要一环，它关系到项目开发能否达到目标成本；其功能的定位，确定了项目发展的方向；其定义的好坏，直接影响了整个项目计划的成败。
在项目策划阶段，有许多种方法，如头脑风暴法、德尔菲法，其中最主要的是要全面的、深入的调查和分析。项目所处的环境，环境的特点和变化直接影响项目策划的方向和内容，同时也对项目有着制约作用，应充分研究分析以获得和环境相适应的策划方案。
2、土地竞拍
根据投资机会研究的结果，参与土地竞拍，编制详细的竞拍报价策略。土地竞拍价格是项目成本的第一部分，其价格的高低关系到项目成本控制的成败。竞拍过程中依据现场实际情况，随时调整报价，当超过最高竞拍价格时，放弃该项目。
3、立项阶段的成本控制
立项环节所产生的费用相对于房地产的其它阶段来说，占总成本的比例不大，但由于立项确定项目的投资估算，对后续成本控制产生较大影响。因此，在立项阶段，应科学、合理的估算房地产开发项目的成本，将成本控制从事后转到事前。
4、设计阶段的成本控制
如何在保证质量的前提下，降低成本、提高利润，是每个房地产企业关注的核心问题。房地产开发项目前期设计阶段（方案设计、初步设计、施工图设计）的成本占建安成本的2%左右，但对项目造价的影响可达80%以上。由此可见，设计阶段的成本控制至关重要，设计质量的好坏直接影响建设费用的多少，直接决定人力、物力、财力投入的多少。因此，房地产企业必须重视设计阶段的成本控制，运用有效措施进行科学合理的管理。首先，推广竞争性招标，组织专家综合评比，选择合适的设计单位。其次，合理运用合同措施，通过相应合同条款对设计标准、概预算指标等进行控制。第三，应严格按照已批准的可行性研究报告或项目实施方案所确定的建设规模、建设内容和投资总额组织限额设计，坚持经济与技术相结合，强化设计人员的工程造价意识。要求设计单位在设计过程始终推行限额设计，对项目投资目标进行合理分配，在初步设计完成时，复核及调整初步设计概算低于投资额；技术设计完成时，控制其修正概算不超过初步设计概算；施工图限额设计完成时，控制其施工图预算不超过概算，使限额设计贯穿于设计的各个阶段。第四，加强设计和施工的结合，经验丰富的施工人员应尽早地参与到项目中，将施工经验和知识传输给设计人员，充分发挥施工协调性，有利于减少施工阶段设计变更，从而有效控制施工成本、缩短工期。
5、招投标阶段的成本控制
招投标环节是房地产项目最敏感的环节，也是房地产成本控制极为关键的阶段。要想避免哄抬标价现象，避免低价中标导致低质量工程的情况，就要采用科学、合理、正确的招标方法。在实际过程中需要做到以下几点：首先，招标要严格遵守公开、公平、公正、诚实信用原则，大力宣传招标信息，严格审查投标企业，甚至要进行实地考察。施工队伍的好坏直接会影响到工程造价控制的成败，所以项目要想成功就必须要求施工方有很强的技术实力。其次，要做好对招标文件工作的组织。要严格控制招标所需要的条件，认真制定标书和标底，做好评标方面的工作。招标书必须要准确全面，项目标底要确保质量，合理控制造价的下限。第三，重视询标，推行合理低价中标，确定中标者不能只以低价中标作为唯一标准，要避免产生恶意竞争和抵制产品的出现，要采取合理低价是要以保证工期和质量为前提的。第四，加强合同签订管理，由造价工程师参与审定合同条款。
结束语
房地产开发项目的成本控制是一个全生命周期、全方位、全员的实时控制过程，要想做到成本的有效控制就要提前做好各方面的综合平衡，在进行全生命周期的成本管理过程中要对关键因素进行重点把握与控制，进行全面综合的考虑。建筑工程项目前期的成本控制与管理关系到将来工程项目的顺利实施，是建筑工程项目实施的前提与保障，加强项目前期成本控制，有利于从源头上节约工程项目成本，实现企业利润最大化，提高企业经济效益。
参考文献
[1]武筵茸.当前中国房地产成本管理控制的问题与对策[J].经济研究导刊，2012(25)：186-187.
[2]黄妮娜.供应链理论在的房地产企业成本控制中的应用[J].建筑知识：学术刊，2012(7)：219-220.
[3]胡凤义.从房地产项目的前期策划谈成本控制中的前期节约成本[J].中国房地产业：理论版，2012(1)：3-3,9.119-121
[4]王春波张红.房地产项目规划设计过程中的成本控制[J].中国房地产，2012(8)：222-223.
[5]许丹超，论动态控制房地产项目目标成本[J].福建建筑，2010.01
关键词：房地产；前期；成本；控制
中图分类号：F235文献标识码： A
引言
随着国家宏观调控措施的不断出台，房地产企业将面临更多挑战，房地产企业的生存和发展，很大程度上依赖于其对成本的控制程度。它关系到开发项目的成败，是房地产开发过程中一项重点工作。
项目成本发生涉及整个项目周期，即策划立项、规划设计、招投标、施工以及竣工结算各阶段都需动态控制建设项目的成本。据统计资料显示，决策立项、规划设计与招投标等阶段影响工程成本的可能性最大，施工及竣工结算阶段影响工程成本的可能性较小。因此，前期的策划立项、规划设计及招投标阶段对项目成本的影响尤其重大，应成为建设项目成本控制特别关注的环节。
一、房地产开发项目成本控制的原则
1、全面性原则
它由全过程、全方位和全员成本控制组成。要求房地产项目从支出到获益的整个生产过程中的各个环节和参与部门都要进行成本控制，科学合理的制定成本管理体系，并在实际中很好地实施，使得项目成本一直处于企业的监督控制下。
2、最小化原则
房地产项目在进行成本控制时，应该在保证质量的情况下努力节约成本，使成本支出最小化，要尽可能的实现各种节约成本的可能性，还要结合实际，制定科学合理的措施降低成本。
3、动态控制原则
项目目标动态控制遵循控制循环理论，是一个动态循环过程，在项目实施过程中定期地进行成本计划值和实际值的对比，当发现项目目标偏离时采取纠偏措施。为避免项目目标偏离的发生，还应重视事前的主动控制，即事前分析可能导致目标偏离的各种影响因素，并针对这些影响因素采取有效的预防措施。
二、房地产开发项目前期成本控制现状
房地产开发项目大部分的费用支出发生在施工阶段，因此很多企业会把成本控制和管理的工作中心放在施工阶段，却忽略了项目前期阶段，包括决策策划、规划设计、招投标等环节。然而，恰恰是这些被忽略的环节，决定了项目大部分的成本支出，随着工程进度的推进，其对成本的影响力逐渐减小。
三、房地产开发项目前期成本控制的重点分析
1、策划阶段的成本控制
项目策划的内容包括市场调研和项目定位。
市场调研首先应对项目周边的自然环境条件，项目开发时期的市场环境、经济环境和政策环境等资料进行收集整理、分类研究，找出影响项目开发建设的主要因素，为项目策划工作奠定基础，提供有力的信息支撑。项目定位是把市场调研的结果和初步构思转化为可执行的方案，首先应对收集的资料和用户需求进行分析，做出项目定义，确定项目实施的总体构思，对项目功能、建设的内容、规模建立一个建设思路，对项目投资、进度、质量三个方面设置目标，在此基础上，制定出适合客户需求、满足项目运营利润需要的项目定位。项目定位是策划的重要一环，它关系到项目开发能否达到目标成本；其功能的定位，确定了项目发展的方向；其定义的好坏，直接影响了整个项目计划的成败。
在项目策划阶段，有许多种方法，如头脑风暴法、德尔菲法，其中最主要的是要全面的、深入的调查和分析。项目所处的环境，环境的特点和变化直接影响项目策划的方向和内容，同时也对项目有着制约作用，应充分研究分析以获得和环境相适应的策划方案。
2、土地竞拍
根据投资机会研究的结果，参与土地竞拍，编制详细的竞拍报价策略。土地竞拍价格是项目成本的第一部分，其价格的高低关系到项目成本控制的成败。竞拍过程中依据现场实际情况，随时调整报价，当超过最高竞拍价格时，放弃该项目。
3、立项阶段的成本控制
立项环节所产生的费用相对于房地产的其它阶段来说，占总成本的比例不大，但由于立项确定项目的投资估算，对后续成本控制产生较大影响。因此，在立项阶段，应科学、合理的估算房地产开发项目的成本，将成本控制从事后转到事前。
4、设计阶段的成本控制
如何在保证质量的前提下，降低成本、提高利润，是每个房地产企业关注的核心问题。房地产开发项目前期设计阶段（方案设计、初步设计、施工图设计）的成本占建安成本的2%左右，但对项目造价的影响可达80%以上。由此可见，设计阶段的成本控制至关重要，设计质量的好坏直接影响建设费用的多少，直接决定人力、物力、财力投入的多少。因此，房地产企业必须重视设计阶段的成本控制，运用有效措施进行科学合理的管理。首先，推广竞争性招标，组织专家综合评比，选择合适的设计单位。其次，合理运用合同措施，通过相应合同条款对设计标准、概预算指标等进行控制。第三，应严格按照已批准的可行性研究报告或项目实施方案所确定的建设规模、建设内容和投资总额组织限额设计，坚持经济与技术相结合，强化设计人员的工程造价意识。要求设计单位在设计过程始终推行限额设计，对项目投资目标进行合理分配，在初步设计完成时，复核及调整初步设计概算低于投资额；技术设计完成时，控制其修正概算不超过初步设计概算；施工图限额设计完成时，控制其施工图预算不超过概算，使限额设计贯穿于设计的各个阶段。第四，加强设计和施工的结合，经验丰富的施工人员应尽早地参与到项目中，将施工经验和知识传输给设计人员，充分发挥施工协调性，有利于减少施工阶段设计变更，从而有效控制施工成本、缩短工期。
5、招投标阶段的成本控制
招投标环节是房地产项目最敏感的环节，也是房地产成本控制极为关键的阶段。要想避免哄抬标价现象，避免低价中标导致低质量工程的情况，就要采用科学、合理、正确的招标方法。在实际过程中需要做到以下几点：首先，招标要严格遵守公开、公平、公正、诚实信用原则，大力宣传招标信息，严格审查投标企业，甚至要进行实地考察。施工队伍的好坏直接会影响到工程造价控制的成败，所以项目要想成功就必须要求施工方有很强的技术实力。其次，要做好对招标文件工作的组织。要严格控制招标所需要的条件，认真制定标书和标底，做好评标方面的工作。招标书必须要准确全面，项目标底要确保质量，合理控制造价的下限。第三，重视询标，推行合理低价中标，确定中标者不能只以低价中标作为唯一标准，要避免产生恶意竞争和抵制产品的出现，要采取合理低价是要以保证工期和质量为前提的。第四，加强合同签订管理，由造价工程师参与审定合同条款。
结束语
房地产开发项目的成本控制是一个全生命周期、全方位、全员的实时控制过程，要想做到成本的有效控制就要提前做好各方面的综合平衡，在进行全生命周期的成本管理过程中要对关键因素进行重点把握与控制，进行全面综合的考虑。建筑工程项目前期的成本控制与管理关系到将来工程项目的顺利实施，是建筑工程项目实施的前提与保障，加强项目前期成本控制，有利于从源头上节约工程项目成本，实现企业利润最大化，提高企业经济效益。
参考文献
[1]武筵茸.当前中国房地产成本管理控制的问题与对策[J].经济研究导刊，2012(25)：186-187.
[2]黄妮娜.供应链理论在的房地产企业成本控制中的应用[J].建筑知识：学术刊，2012(7)：219-220.
[3]胡凤义.从房地产项目的前期策划谈成本控制中的前期节约成本[J].中国房地产业：理论版，2012(1)：3-3,9.119-121
[4]王春波张红.房地产项目规划设计过程中的成本控制[J].中国房地产，2012(8)：222-223.
[5]许丹超，论动态控制房地产项目目标成本[J].福建建筑，2010.01