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【摘 要】 近年来国家政府对房地产行业进行了宏观调控，房地产市场遭受了诸如“限价”、“限购”、“限贷”、“国六条”、“国十条”等多种调控政策，致使几乎所有大中城市均遭受影响，今年以来从杭州、成都等城市房价的大幅下跌，据网络信息统计，全国大中小城市均遭遇了寒潮，进入了低迷。十八大对房地产的政策，从宏观环境上看，经济增速放缓不可避免，调整结构更加重要；从政策上看，继续抑制投资投机，房产税等长效机制完善；从房产业走向看，城镇化和收入倍增促进房地产业平稳发展。
【关键词】 房地产；成本控制
在今年全国“两会”期间，面对记者一连串关于住房政策走向的提问，住建部长姜伟新只说了“双向调控”四个字。目前最被认可的解释是，所谓“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。在当前政策控制，楼市低迷的大环境中，房价合理回归只是个时间问题，这对大中城市、沿海城市、旅游城市的房地产商来讲是会受到很大的冲击，那种高利将一去不复返了，当然在这种大环境的影响下，三线及以下城市的房价也会随之影响，从今年年初到现在，全国几乎所有城市的房价都在大幅度跌，而且成交量也在同比下降，为此，在这种继续调控的情况下，如何实现企业利润化，将是每一个房地产商必须重视的课题。有效地降低成本是房地產开发控制管理的重要一环，是实现企业利润最大化的主要途径。
一、成本控制应从每一个阶段进行
成本控制管理即从项目可行性研究开始，项目策划定位→规划方案设计→施工图设计→项目建设→项目销售→项目验收→交付使用（办证）等几个主要阶段，其过程是一个渐进明细的过程，它的整个成本是随着过程的推进而不断接近实际成本的过程，必须控制好在各个生命周期成本的变化。项目前期市场可行性研究工作的不到位，是影响项目管理有效实施的根本。前期对市场研究不充分，对产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的时机、时间。致使决策高层匆忙决策，导致项目产品肯定不科学、不系统、不全面，也不完全可行。
1、项目策划定位。根据政府土地的挂牌情况，土地周边的配套设施、地理位置、交通区位、土地的规划指标（容积率、建筑密度、绿地率、使用性质及情况等），商业应该考虑到城市的商业网点分布情况，要引进大型品牌商家，包括商场合理的业态分布，要符合和满足城市区域居民消费水平的需要。住宅应考虑周边的城市配套设施是否到位完善，如学校、医院、超市、休闲娱乐场地、交通等因素。一般来讲公园房、江景房、学区房都会处于优势，还应根据住宅销售市场的特点，比如户型、朝向、车位的多少、面积比例分配等，以满足城市不同阶层不同消费群体的需要。不管是商业还是住宅都应全面系统地分析和论证，同时还要作好项目风险评估，包括设计公司、施工总承包公司（专业承包公司）、材料供应商的选择，特别是销售方面的风险，每一个环节都要控制管理好。
2、项目的前期管理应按着项目定位的总体规划的指导思想运行，避免重大变更和失误。项目立项后，根据策划定位的目标，按照城市规划部门的要求及批准的规划指标进行规划方案设计，应做到独特、新颖和具有创意，采取三家以上的具有相应规划和建筑设计资质单位进行招投标，确定规划设计单位，优选出最佳方案，再整合资源，确定最符合设计意图综合方案。规划方案经过城市规委会审查通过后，由地质勘察单位对现场进钻探取样，提供真实的资料，供设计公司参考，为设计提供依据。实施施工图设计阶段时，为避免返工，在优选设计单位（必须是具有相应设计资质的合法法人）后，先进行施工图扩初设计，经扩初设计审查后再进行设计，特别是在建筑结构上和节能上，既考虑安全性、适用性，又要考虑经济性，避免过于安全的保守设计，施工图纸一旦确定，工程成本也就基本确定。与此同时，相关工作必须同步跟进，以免影响进度，如《项目环境影响评估报告》、《地震灾害评估报告》（高层）、《雷电灾害风险评估报告》、《水土保持评估报告》等，都应由相关资质的机构出具报告，为项目的报建和实施提供合法依据。
3、项目建设阶段的管理。施工阶段是整个建设过程中时间跨度最长、变化最多的阶段。设计施工图经过审查后，由规划部门办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，为减少成本，报市发改委批准邀请三家具有资质的施工总承包企业进行招投标，实行合理控制价，合理低价中标的评标原则，在招标文件中应明确施工工期、质量目标、合同的内容。建设阶段的管理主要表现为“三控两管”（质量控制、进度控制、成本控制，合同管理和安全管理），也是房地产控制成本的关键阶段，建设施工期间，在保证质量、安全的前提下求进度，做到事前、事中、事后全方位控制，避免施工中的返工和园林景观的重复建设，在合同中应明确采取清单固定单价结算，减少设计变更和签证，明确违约的处理方法，购买保险、规避和合理转嫁风险，要求按规范搞好安全工作，杜绝发生伤亡事故。开发商尽量不要将专业工程自行进行分包，由总承包单位进行分包，这样可以减少总分包单位之间的配合费和协调费，从而减少成本。项目施工前要做好施工组织设计方案的论证工作，因为它是指导施工的纲领性文件，是保证工程顺利进行，确保工程质量、有效地控制成本的重要工具。
建筑设备及主要材料的采购。开发商自行采购，既能保证质量，又能降低成本，一个有多年开发经验的开发商，都会有长期合作的设备及材料供应商，能够杜绝高价只能买到合格品，而买不到优等品的现象发生，避免中间环节和代理回扣费用的增加。比如大宗的装饰装修材料、电梯设备等的购买。
地下室的建设，是否按照结合民用建筑修建防空地下室，还是易地建设防空地下室，这也是值得探讨的问题。随着城市的发展与人民的生活水平越来越高，私家车越来越多，地下车位成为业主比较瞩目，根据城市规划的需要，高层住宅商住楼车位的配比几乎接近1比1。《人防法》要求新建的民用建筑都应按规定同步修建防空地下室或补交易地建设费，“10层以上的建筑按地面首层建筑面积，10层以下的按地面以上总建筑面积的5%修建人防地下室，未修建或没法修建的应当易地建设（交纳易地建设费）。”是否确定同步修建要根据应建的建筑面积来确定和测算，设计须由具有人防建筑设计资质的单位设计，且要单独进行施工图设计审查，此项工作要先行，不得影响项目的报建。人防地下室工程的设计除应满足建筑设计空间外，还会增加墙体厚度和梁柱的结构设计，会增加一定的造价，同时地下人防设施及功能配套用房也会占用一定的面积，约200㎡（相当于七、八个车位的面积），故面积较少者，建议易地建设，面积较大者，建议同步修建防空地下室。根据《人防法》“谁投资、谁使用、谁受益、谁维护”的原则，虽然属于国防设施和社会公益设施，平时状态可由投资者收取租金，战时由人民政府同意调配使用，交纳易地建设费而修建的地下室工程开发商可以对外销售，单独办理产权，也可以对业主出租收取租金。 4、项目销售的控管也是比较重要的环节。房地产行业与其他行业不同，它是一个劳动力和资金密集型的企业，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，投资要在房屋預售时才可以收回，至少销售80%以上产品后才可以收回投资利润。销售广告的包装及市场投放、房价的准确定位、优惠折扣规定，以及销售经理折扣范围的授权等等，都将影响房款收入，尽可能在预售前将部分乃至大部分的园林绿化景观等按规划效果图到位，这样既能吸引客户，又能卖上高价格。
二、确定费用目标，严格控制超标，由各责任部门核算控制
1、土地费用：它包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费，房地产用地都是通过“招、拍、挂”的方式取得，因此往往价格是比较高的。土地的价格及容积率是影响房价的重要因素，约占20%左右，随着土地资源的紧张，还将呈上升趋势。
2、前期工程费：包括规划、设计、可行性研究、各项评估报告，地质勘查及“三通一平”等费用，约占房价的3—4%。
3、建筑安装工程费：它指房屋在建造过程中发生的建筑工程（土建及装修）、设备及安装工程费用等，约占房价的40%左右，它在房价中占的比例相对较大。
4、市政公共设施费用：它分为基础设施和公共设施（在报建时收取城市配套费）两部分，基础设施主要包括道路、自来水、污水排放、电力、电信、宽带网、园林绿化、天燃气，公共配套实施由政府规划到位，如学校、医院、超市、菜市场、街道社区、派出所等。
5、规费及税收：规费是行政性收费，在项目报建时收取，项目繁多且不规范，包括城市建设配套费、人防费、白蚂蚁防治费、水土保持补偿费、菜地开发基金、劳保基金、墙改基金、散装水泥专项基金、避雷设施检测费、城市污染费及余土处置费等。税收包括房产税、土地使用税、土地增值税、契税、企业所得税、印花税等。交纳报建规费可与政府收费单位约定分期分批交纳，减少资金压力，特别是销售不动产的综合税率高、金额大，跟税务机关申请定期或分期交纳，尽可能在办理产权证时交纳，可大大减少资金压力，降低成本。
6、财务费用：它包括管理费用及贷款（融资）利息等，管理费用是指管理人员工资、差旅费、办公费、培训教育费、“五险一金”等。利息是指资金短缺向银行或民间贷款所要支付除本金以外的费用，房地产资金需求量大，千万杜绝高息贷款，许多房企就是因为高息贷款导致亏损甚至破产。为了免除抵押手续、减少评估费用，使资金快捷到账，也可向民间借款，借贷合同（协议）要明确借款的期限、利率和计息付息方式，到期一次性结算付本息，比按月结算付息的成本要低。
7、其他费用：包括销售广告、代理费及不可预见的费用。销售广告的投入要根据市场行情，适可而止，恰到好处，过投浪费资金，欠投达不到效果，要具体分析对待，销售代理费应尽可能包括售楼部所产生的费用，包括置业顾问的工资、待遇、办公费用、银行按揭、住房公积金按揭及网签合同和备案等相关工作的费用。不可预见的费用，是指上述未提及到的和将来实际操作当中暂未预计的费用。
三、遵纪守法，避免违规违章建房。
根据城市规委会审查通过的规划设计方案，进行施工图设计、按图施工，杜绝空地乱建、加层超建、改变房屋结构性质、外观立面及造型等。一旦出现上述违法违规，必将受到处罚，造成不能及时交房、不能及时办证（未经相关部门处理办不了证）的违法情况，给住户业主的理赔金将难以估料。情节特别严重的，要拆除违章建筑，情节轻微且影响不大的加层超面积的，除补交应交的规费以外，还要增加土地分摊成本，同时还要作违章处罚，处罚额度将超过房价的30%以上，其实，经核算合理的利润（含商业用房在内）就在20%左右，因此现在政府为了打击禁止这一现象，加大了处罚力度，增加了违法成本，就是要让开发商不想、不愿、不敢去违法违规了。
项目建设周期比较长，随着城市的发展规划的需要，确实需要改变或修改规划设计的，必须报城市规划部门审批同意后才能实施，必须取得相关变更手续，并及时备案，使项目手续合法。这种变更只有提前考虑和规划，才不会造成返工和浪费。
作者简介：甘文彬：作者系高级工程师，一级建造师，曾在一级施工总承包企业工作过16年，在房地产开发企业工作至今达9年，本文的观点是通过自己多年来的房地产开发经验总结出来。
【关键词】 房地产；成本控制
在今年全国“两会”期间，面对记者一连串关于住房政策走向的提问，住建部长姜伟新只说了“双向调控”四个字。目前最被认可的解释是，所谓“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。在当前政策控制，楼市低迷的大环境中，房价合理回归只是个时间问题，这对大中城市、沿海城市、旅游城市的房地产商来讲是会受到很大的冲击，那种高利将一去不复返了，当然在这种大环境的影响下，三线及以下城市的房价也会随之影响，从今年年初到现在，全国几乎所有城市的房价都在大幅度跌，而且成交量也在同比下降，为此，在这种继续调控的情况下，如何实现企业利润化，将是每一个房地产商必须重视的课题。有效地降低成本是房地產开发控制管理的重要一环，是实现企业利润最大化的主要途径。
一、成本控制应从每一个阶段进行
成本控制管理即从项目可行性研究开始，项目策划定位→规划方案设计→施工图设计→项目建设→项目销售→项目验收→交付使用（办证）等几个主要阶段，其过程是一个渐进明细的过程，它的整个成本是随着过程的推进而不断接近实际成本的过程，必须控制好在各个生命周期成本的变化。项目前期市场可行性研究工作的不到位，是影响项目管理有效实施的根本。前期对市场研究不充分，对产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的时机、时间。致使决策高层匆忙决策，导致项目产品肯定不科学、不系统、不全面，也不完全可行。
1、项目策划定位。根据政府土地的挂牌情况，土地周边的配套设施、地理位置、交通区位、土地的规划指标（容积率、建筑密度、绿地率、使用性质及情况等），商业应该考虑到城市的商业网点分布情况，要引进大型品牌商家，包括商场合理的业态分布，要符合和满足城市区域居民消费水平的需要。住宅应考虑周边的城市配套设施是否到位完善，如学校、医院、超市、休闲娱乐场地、交通等因素。一般来讲公园房、江景房、学区房都会处于优势，还应根据住宅销售市场的特点，比如户型、朝向、车位的多少、面积比例分配等，以满足城市不同阶层不同消费群体的需要。不管是商业还是住宅都应全面系统地分析和论证，同时还要作好项目风险评估，包括设计公司、施工总承包公司（专业承包公司）、材料供应商的选择，特别是销售方面的风险，每一个环节都要控制管理好。
2、项目的前期管理应按着项目定位的总体规划的指导思想运行，避免重大变更和失误。项目立项后，根据策划定位的目标，按照城市规划部门的要求及批准的规划指标进行规划方案设计，应做到独特、新颖和具有创意，采取三家以上的具有相应规划和建筑设计资质单位进行招投标，确定规划设计单位，优选出最佳方案，再整合资源，确定最符合设计意图综合方案。规划方案经过城市规委会审查通过后，由地质勘察单位对现场进钻探取样，提供真实的资料，供设计公司参考，为设计提供依据。实施施工图设计阶段时，为避免返工，在优选设计单位（必须是具有相应设计资质的合法法人）后，先进行施工图扩初设计，经扩初设计审查后再进行设计，特别是在建筑结构上和节能上，既考虑安全性、适用性，又要考虑经济性，避免过于安全的保守设计，施工图纸一旦确定，工程成本也就基本确定。与此同时，相关工作必须同步跟进，以免影响进度，如《项目环境影响评估报告》、《地震灾害评估报告》（高层）、《雷电灾害风险评估报告》、《水土保持评估报告》等，都应由相关资质的机构出具报告，为项目的报建和实施提供合法依据。
3、项目建设阶段的管理。施工阶段是整个建设过程中时间跨度最长、变化最多的阶段。设计施工图经过审查后，由规划部门办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，为减少成本，报市发改委批准邀请三家具有资质的施工总承包企业进行招投标，实行合理控制价，合理低价中标的评标原则，在招标文件中应明确施工工期、质量目标、合同的内容。建设阶段的管理主要表现为“三控两管”（质量控制、进度控制、成本控制，合同管理和安全管理），也是房地产控制成本的关键阶段，建设施工期间，在保证质量、安全的前提下求进度，做到事前、事中、事后全方位控制，避免施工中的返工和园林景观的重复建设，在合同中应明确采取清单固定单价结算，减少设计变更和签证，明确违约的处理方法，购买保险、规避和合理转嫁风险，要求按规范搞好安全工作，杜绝发生伤亡事故。开发商尽量不要将专业工程自行进行分包，由总承包单位进行分包，这样可以减少总分包单位之间的配合费和协调费，从而减少成本。项目施工前要做好施工组织设计方案的论证工作，因为它是指导施工的纲领性文件，是保证工程顺利进行，确保工程质量、有效地控制成本的重要工具。
建筑设备及主要材料的采购。开发商自行采购，既能保证质量，又能降低成本，一个有多年开发经验的开发商，都会有长期合作的设备及材料供应商，能够杜绝高价只能买到合格品，而买不到优等品的现象发生，避免中间环节和代理回扣费用的增加。比如大宗的装饰装修材料、电梯设备等的购买。
地下室的建设，是否按照结合民用建筑修建防空地下室，还是易地建设防空地下室，这也是值得探讨的问题。随着城市的发展与人民的生活水平越来越高，私家车越来越多，地下车位成为业主比较瞩目，根据城市规划的需要，高层住宅商住楼车位的配比几乎接近1比1。《人防法》要求新建的民用建筑都应按规定同步修建防空地下室或补交易地建设费，“10层以上的建筑按地面首层建筑面积，10层以下的按地面以上总建筑面积的5%修建人防地下室，未修建或没法修建的应当易地建设（交纳易地建设费）。”是否确定同步修建要根据应建的建筑面积来确定和测算，设计须由具有人防建筑设计资质的单位设计，且要单独进行施工图设计审查，此项工作要先行，不得影响项目的报建。人防地下室工程的设计除应满足建筑设计空间外，还会增加墙体厚度和梁柱的结构设计，会增加一定的造价，同时地下人防设施及功能配套用房也会占用一定的面积，约200㎡（相当于七、八个车位的面积），故面积较少者，建议易地建设，面积较大者，建议同步修建防空地下室。根据《人防法》“谁投资、谁使用、谁受益、谁维护”的原则，虽然属于国防设施和社会公益设施，平时状态可由投资者收取租金，战时由人民政府同意调配使用，交纳易地建设费而修建的地下室工程开发商可以对外销售，单独办理产权，也可以对业主出租收取租金。 4、项目销售的控管也是比较重要的环节。房地产行业与其他行业不同，它是一个劳动力和资金密集型的企业，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，投资要在房屋預售时才可以收回，至少销售80%以上产品后才可以收回投资利润。销售广告的包装及市场投放、房价的准确定位、优惠折扣规定，以及销售经理折扣范围的授权等等，都将影响房款收入，尽可能在预售前将部分乃至大部分的园林绿化景观等按规划效果图到位，这样既能吸引客户，又能卖上高价格。
二、确定费用目标，严格控制超标，由各责任部门核算控制
1、土地费用：它包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费，房地产用地都是通过“招、拍、挂”的方式取得，因此往往价格是比较高的。土地的价格及容积率是影响房价的重要因素，约占20%左右，随着土地资源的紧张，还将呈上升趋势。
2、前期工程费：包括规划、设计、可行性研究、各项评估报告，地质勘查及“三通一平”等费用，约占房价的3—4%。
3、建筑安装工程费：它指房屋在建造过程中发生的建筑工程（土建及装修）、设备及安装工程费用等，约占房价的40%左右，它在房价中占的比例相对较大。
4、市政公共设施费用：它分为基础设施和公共设施（在报建时收取城市配套费）两部分，基础设施主要包括道路、自来水、污水排放、电力、电信、宽带网、园林绿化、天燃气，公共配套实施由政府规划到位，如学校、医院、超市、菜市场、街道社区、派出所等。
5、规费及税收：规费是行政性收费，在项目报建时收取，项目繁多且不规范，包括城市建设配套费、人防费、白蚂蚁防治费、水土保持补偿费、菜地开发基金、劳保基金、墙改基金、散装水泥专项基金、避雷设施检测费、城市污染费及余土处置费等。税收包括房产税、土地使用税、土地增值税、契税、企业所得税、印花税等。交纳报建规费可与政府收费单位约定分期分批交纳，减少资金压力，特别是销售不动产的综合税率高、金额大，跟税务机关申请定期或分期交纳，尽可能在办理产权证时交纳，可大大减少资金压力，降低成本。
6、财务费用：它包括管理费用及贷款（融资）利息等，管理费用是指管理人员工资、差旅费、办公费、培训教育费、“五险一金”等。利息是指资金短缺向银行或民间贷款所要支付除本金以外的费用，房地产资金需求量大，千万杜绝高息贷款，许多房企就是因为高息贷款导致亏损甚至破产。为了免除抵押手续、减少评估费用，使资金快捷到账，也可向民间借款，借贷合同（协议）要明确借款的期限、利率和计息付息方式，到期一次性结算付本息，比按月结算付息的成本要低。
7、其他费用：包括销售广告、代理费及不可预见的费用。销售广告的投入要根据市场行情，适可而止，恰到好处，过投浪费资金，欠投达不到效果，要具体分析对待，销售代理费应尽可能包括售楼部所产生的费用，包括置业顾问的工资、待遇、办公费用、银行按揭、住房公积金按揭及网签合同和备案等相关工作的费用。不可预见的费用，是指上述未提及到的和将来实际操作当中暂未预计的费用。
三、遵纪守法，避免违规违章建房。
根据城市规委会审查通过的规划设计方案，进行施工图设计、按图施工，杜绝空地乱建、加层超建、改变房屋结构性质、外观立面及造型等。一旦出现上述违法违规，必将受到处罚，造成不能及时交房、不能及时办证（未经相关部门处理办不了证）的违法情况，给住户业主的理赔金将难以估料。情节特别严重的，要拆除违章建筑，情节轻微且影响不大的加层超面积的，除补交应交的规费以外，还要增加土地分摊成本，同时还要作违章处罚，处罚额度将超过房价的30%以上，其实，经核算合理的利润（含商业用房在内）就在20%左右，因此现在政府为了打击禁止这一现象，加大了处罚力度，增加了违法成本，就是要让开发商不想、不愿、不敢去违法违规了。
项目建设周期比较长，随着城市的发展规划的需要，确实需要改变或修改规划设计的，必须报城市规划部门审批同意后才能实施，必须取得相关变更手续，并及时备案，使项目手续合法。这种变更只有提前考虑和规划，才不会造成返工和浪费。
作者简介：甘文彬：作者系高级工程师，一级建造师，曾在一级施工总承包企业工作过16年，在房地产开发企业工作至今达9年，本文的观点是通过自己多年来的房地产开发经验总结出来。