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摘 要：为了提高公共文化服务效能，独山子区文体活动管理中心授权物业管理企业更灵活的经营自主权，文化中心经营收入按比例分成，形成了文化中心经营型物业管理模式。文化中心经营型物业管理模式，催生和壮大了物业经营管理企业，促进其向专业化、规模化发展，调动了企业的文化消费创意策划和营销意识，引导和带动社会力量参与公共文化服务体系建设，为构建科学合理的公共文化服务体系进行了富有成效的探索。
关键词：公共文化 经营型物业 管理模式
“文化是民族的血脉，是人民的精神家园。” 为了促进文化事业繁荣发展，加强公共文化产品和服务供给，满足多样化文化消费需求，克拉玛依市独山子区文体活动管理中心在文化中心的经营型物业管理模式上进行了有益的探索。
一、文化中心运行现状
我区兴建了文化中心并于2010年5月正式开业投用，目前已经成为我区标志性建筑之一。2014年6月1日，独山子区康景物业公司派驻6人的管理团队进驻文化中心，全面接管文化中心日常经营管理。为了进一步激发康景物业公司的市场活力，扩大我区文化消费水平，区文体活动管理中心与康景物业公司达成一致，在保障文化中心安全标准和服务质量的基础上，授权康景物业公司更灵活的经营自主权，文化中心经营收入按比例分成，形成了经营型物业管理模式。目前，文化中心运行管理有以下问题：
1.人员流动性大。场馆内图书管理、电影放映、展项看护和解说等岗位多为劳务派遣人员，流动性较大，限制了公共文化服务供给的质量。
2.文化消费品种单一，运行成本偏高。文化中心公共图书馆实行免费开放，仅靠影剧院和科技馆两个定价偏低的常规项目对外经营，文化消费品种偏少，且随着劳务成本和维修材料价格的上涨，运行成本居高不下。
3.挖潜增效空间有待继续拓展。一是图书馆、科技馆日均开放时间相较全国先进地区偏少，如科技馆日均开放时间不足3小时；二是相关专业技术人员依照接待高峰水平配置，在接待量少时有一定的人力闲置。
二、经营型物业管理模式的基本内涵
在我国经营型物业管理是一个新兴的行业，起步较晚。物业管理企业长期以来提倡与从事的主要业务是管理与服务，而对经营的问题涉及较少。经营型物业管理模式的基本含义在于将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的经营、服务和管理层面，物业管理与物业经营融为一体，并注重以市场变化、客户需求為导向，运用科学的管理方式、市场化的经营机制和创新的经营理念，提高物业的增值潜力，增强企业在行业全面发展中的整体竞争力和抵御风险的能力。
三、经营型物业管理模式优点
采用经营型物业管理模式能充分调动企业的营销灵活性，引导物业管理企业重视文化消费创意策划和市场开发，营造公共文化服务良性发展的格局。
1.有利于提升公共文化服务效能。按照现代企业制度建立起来的物业管理公司机制灵活，能较好地预判市场变化趋势，开发市场潜在需求，预判新的市场竞争形势、消费者需求变化，优化各类资源的配置和管理，增强市场竞争能力，不断提高公共文化服务效能。
2.有利于运营成本控制。物业管理公司运用市场经济规律采用优胜劣汰的竞争机制，投入最小、收益最大的边际效用原则，转移了潜在的工伤、生产事故、人力资源和劳务纠纷等风险，严格控制实施节能降耗、设备设施生命周期规划，统筹安排人力资源，有利于降低维护成本和保值增值。
3.有利于培育和扩大文化消费。增加文化消费总量，提高文化消费水平，是公共文化服务体系建设和发展的内生动力。在市场化的浪潮中，经营型物业管理模式能不断适应当前城乡居民消费结构的新变化和审美的新需求，提高文化消费意识，拓展大众文化消费市场，提供个性化、分众化的文化产品和服务，培育新的文化消费增长点。
4.有利于引导社会力量参与构建公共文化服务体系。引导一部分物业管理企业明确自身市场定位，向物业经营管理方向发展，推动经营型物业管理市场日趋成熟，实现专业化、规模化经营。
四、经营型物业管理模式潜在风险
风险与机遇并存。我区大型文化场馆成熟的模式和经验较少，不同类型物业提供借鉴的经验不足，使物业管理在经营过程中面临诸多风险。
1.物业经营管理水平不足。大多数经营型物业管理企业给予的待遇偏低，不能吸引高素质人才，多为一般水暖维护、清洁卫生等劳动密集型，风险预见和控制能力较低。而物业经营是知识型、信息化产业，没有富有经验的经营人才，经营型物业管理模式就是空谈。
2.重视文化消费营销，轻视安全保障。文化中心作为人员聚集的综合性文化场馆，安全工作是重中之重。经营型物业管理模式下，经过多种手段的营销，不断增长的文化消费需求和人流意味着需要更高的安全标准作保障，相对而言导致安全标准和服务质量下降。
3.重视经济效益，轻视社会效益。文化场馆首要发挥的是提供基础性公共文化服务的社会效益作用。但在利益最大化原则的驱动下，经营型物业管理模式易滋生轻视社会效益、片面追求经济效益和高端文化消费等不良现象，引发公共文化服务失衡。
4.“饥不择食”，盲目扩张。在增加新的经营项目或承接新的物业管理项目之前，应根据企业自身的有利条件和优势，以市场变化、客户需求为导向拓展新领域、新项目，并进行充分的可行性分析，对各种风险因素要进行认真研究并制定可行的实施方案，对收益增加绝对值和效率进行综合评估，避免盲目发展。
5.赊销过度引起财务风险。由于我国市场已成为买方市场，企业普遍存在产品滞销现象。经营型物业管理企业为了增加文化消费，可能大量采用赊销方式销售产品，企业应收账款大量增加。同时，由于企业在赊销过程中，对客户的信用预估不足，造成应收账款失控，相当比例的应收账款长期无法收回，严重影响企业资产的流动性及安全性。
五、对策和建议
1.转变观念，实现企业良性发展。深刻理解经营是物业管理与服务的题中应有之义，结合企业自身实际，优化资源配置，拓展企业的经营范围。
2.实施精英人才战略。坚持人才是企业发展的根本动力，吸引和培养大批高素质的物业经营管理人才、技术人才，提高经营管理和服务水平。
3.提升文化消费创意策划和营销水平。经营型物业管理企业应在充分市场调研的基础上，以消费者需求为导向，严谨论证文化消费创意策划和相关营销方案的可操作性，评估可能发生的风险因素和关键控制环节，拓宽文化消费产品种类，引导新的文化消费热点。
4.加强监管和相关检查考核力度。重点监督检查大型会议与演出等重大事件、营销方案备案等相关制度落实，结合提高服务水平和安全保障、降低运营成本和能耗等方面进行综合考核。要紧抓安全工作不放松，监督企业严格落实相关安全规范和标准，保质保量进行电梯、消防等专业设备维护。
5.提升财务、资产监督管理能力。监管单位应提高预算编制水平，坚持预算控制，量入为出，严格控制预算外开支，建立健全相关领料制度并严格落实。严格检查财务相关票据、报表，杜绝未经批准的折价销售和过度赊销。文化中心经营型物业管理模式，催生和壮大了物业经营管理企业，调动了企业的文化消费创意策划和营销意识，引导和带动社会力量参与公共文化服务体系建设，为构建科学合理的公共文化服务体系进行了富有成效的实践。
参考文献：
[1]张宁.浅论经营型物业管理模式[J].产业论坛：58-59.
[2]白小弟.国外物业管理模式的几点启示[J].北京房地产，2008，（4）：96-97.
[3]王桂兰.营销型物业管理模式探究[J].城市开发（物业管理），2008，（10）：86-87.
作者简介：徐剑锋（1986—），男，湖北省黄冈市，本科学历，单位：克拉玛依市独山子区文体活动管理中心，职称：助理馆员，研究方向为群众文化和公共文化服务等。
关键词：公共文化 经营型物业 管理模式
“文化是民族的血脉，是人民的精神家园。” 为了促进文化事业繁荣发展，加强公共文化产品和服务供给，满足多样化文化消费需求，克拉玛依市独山子区文体活动管理中心在文化中心的经营型物业管理模式上进行了有益的探索。
一、文化中心运行现状
我区兴建了文化中心并于2010年5月正式开业投用，目前已经成为我区标志性建筑之一。2014年6月1日，独山子区康景物业公司派驻6人的管理团队进驻文化中心，全面接管文化中心日常经营管理。为了进一步激发康景物业公司的市场活力，扩大我区文化消费水平，区文体活动管理中心与康景物业公司达成一致，在保障文化中心安全标准和服务质量的基础上，授权康景物业公司更灵活的经营自主权，文化中心经营收入按比例分成，形成了经营型物业管理模式。目前，文化中心运行管理有以下问题：
1.人员流动性大。场馆内图书管理、电影放映、展项看护和解说等岗位多为劳务派遣人员，流动性较大，限制了公共文化服务供给的质量。
2.文化消费品种单一，运行成本偏高。文化中心公共图书馆实行免费开放，仅靠影剧院和科技馆两个定价偏低的常规项目对外经营，文化消费品种偏少，且随着劳务成本和维修材料价格的上涨，运行成本居高不下。
3.挖潜增效空间有待继续拓展。一是图书馆、科技馆日均开放时间相较全国先进地区偏少，如科技馆日均开放时间不足3小时；二是相关专业技术人员依照接待高峰水平配置，在接待量少时有一定的人力闲置。
二、经营型物业管理模式的基本内涵
在我国经营型物业管理是一个新兴的行业，起步较晚。物业管理企业长期以来提倡与从事的主要业务是管理与服务，而对经营的问题涉及较少。经营型物业管理模式的基本含义在于将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的经营、服务和管理层面，物业管理与物业经营融为一体，并注重以市场变化、客户需求為导向，运用科学的管理方式、市场化的经营机制和创新的经营理念，提高物业的增值潜力，增强企业在行业全面发展中的整体竞争力和抵御风险的能力。
三、经营型物业管理模式优点
采用经营型物业管理模式能充分调动企业的营销灵活性，引导物业管理企业重视文化消费创意策划和市场开发，营造公共文化服务良性发展的格局。
1.有利于提升公共文化服务效能。按照现代企业制度建立起来的物业管理公司机制灵活，能较好地预判市场变化趋势，开发市场潜在需求，预判新的市场竞争形势、消费者需求变化，优化各类资源的配置和管理，增强市场竞争能力，不断提高公共文化服务效能。
2.有利于运营成本控制。物业管理公司运用市场经济规律采用优胜劣汰的竞争机制，投入最小、收益最大的边际效用原则，转移了潜在的工伤、生产事故、人力资源和劳务纠纷等风险，严格控制实施节能降耗、设备设施生命周期规划，统筹安排人力资源，有利于降低维护成本和保值增值。
3.有利于培育和扩大文化消费。增加文化消费总量，提高文化消费水平，是公共文化服务体系建设和发展的内生动力。在市场化的浪潮中，经营型物业管理模式能不断适应当前城乡居民消费结构的新变化和审美的新需求，提高文化消费意识，拓展大众文化消费市场，提供个性化、分众化的文化产品和服务，培育新的文化消费增长点。
4.有利于引导社会力量参与构建公共文化服务体系。引导一部分物业管理企业明确自身市场定位，向物业经营管理方向发展，推动经营型物业管理市场日趋成熟，实现专业化、规模化经营。
四、经营型物业管理模式潜在风险
风险与机遇并存。我区大型文化场馆成熟的模式和经验较少，不同类型物业提供借鉴的经验不足，使物业管理在经营过程中面临诸多风险。
1.物业经营管理水平不足。大多数经营型物业管理企业给予的待遇偏低，不能吸引高素质人才，多为一般水暖维护、清洁卫生等劳动密集型，风险预见和控制能力较低。而物业经营是知识型、信息化产业，没有富有经验的经营人才，经营型物业管理模式就是空谈。
2.重视文化消费营销，轻视安全保障。文化中心作为人员聚集的综合性文化场馆，安全工作是重中之重。经营型物业管理模式下，经过多种手段的营销，不断增长的文化消费需求和人流意味着需要更高的安全标准作保障，相对而言导致安全标准和服务质量下降。
3.重视经济效益，轻视社会效益。文化场馆首要发挥的是提供基础性公共文化服务的社会效益作用。但在利益最大化原则的驱动下，经营型物业管理模式易滋生轻视社会效益、片面追求经济效益和高端文化消费等不良现象，引发公共文化服务失衡。
4.“饥不择食”，盲目扩张。在增加新的经营项目或承接新的物业管理项目之前，应根据企业自身的有利条件和优势，以市场变化、客户需求为导向拓展新领域、新项目，并进行充分的可行性分析，对各种风险因素要进行认真研究并制定可行的实施方案，对收益增加绝对值和效率进行综合评估，避免盲目发展。
5.赊销过度引起财务风险。由于我国市场已成为买方市场，企业普遍存在产品滞销现象。经营型物业管理企业为了增加文化消费，可能大量采用赊销方式销售产品，企业应收账款大量增加。同时，由于企业在赊销过程中，对客户的信用预估不足，造成应收账款失控，相当比例的应收账款长期无法收回，严重影响企业资产的流动性及安全性。
五、对策和建议
1.转变观念，实现企业良性发展。深刻理解经营是物业管理与服务的题中应有之义，结合企业自身实际，优化资源配置，拓展企业的经营范围。
2.实施精英人才战略。坚持人才是企业发展的根本动力，吸引和培养大批高素质的物业经营管理人才、技术人才，提高经营管理和服务水平。
3.提升文化消费创意策划和营销水平。经营型物业管理企业应在充分市场调研的基础上，以消费者需求为导向，严谨论证文化消费创意策划和相关营销方案的可操作性，评估可能发生的风险因素和关键控制环节，拓宽文化消费产品种类，引导新的文化消费热点。
4.加强监管和相关检查考核力度。重点监督检查大型会议与演出等重大事件、营销方案备案等相关制度落实，结合提高服务水平和安全保障、降低运营成本和能耗等方面进行综合考核。要紧抓安全工作不放松，监督企业严格落实相关安全规范和标准，保质保量进行电梯、消防等专业设备维护。
5.提升财务、资产监督管理能力。监管单位应提高预算编制水平，坚持预算控制，量入为出，严格控制预算外开支，建立健全相关领料制度并严格落实。严格检查财务相关票据、报表，杜绝未经批准的折价销售和过度赊销。文化中心经营型物业管理模式，催生和壮大了物业经营管理企业，调动了企业的文化消费创意策划和营销意识，引导和带动社会力量参与公共文化服务体系建设，为构建科学合理的公共文化服务体系进行了富有成效的实践。
参考文献：
[1]张宁.浅论经营型物业管理模式[J].产业论坛：58-59.
[2]白小弟.国外物业管理模式的几点启示[J].北京房地产，2008，（4）：96-97.
[3]王桂兰.营销型物业管理模式探究[J].城市开发（物业管理），2008，（10）：86-87.
作者简介：徐剑锋（1986—），男，湖北省黄冈市，本科学历，单位：克拉玛依市独山子区文体活动管理中心，职称：助理馆员，研究方向为群众文化和公共文化服务等。