演讲/秦虹 整理/金梦媛
　　秦虹，住房和城乡建设部政策研究中心主任
　　在可预见的未来，中国政府很难对限制投资和投机性需求的政策放开。无论用行政还是经济手段，未来的投资和投机性手段仍然是政府抑制的一个方面，对此必须要有足够的预见。
　　在调控方向上坚持抑制投资和投机，满足合理的住房需求，这个方向不会改变。落实到具体措施上，还存在很大的优化空间。行政手段是中国独有的一种调控手段，我们暂且不提，而用经济手段调控房地产市场，主要包括3个方面：一是土地手段；二是信贷手段；三是税收手段。这三个经济手段对市场的影响是不一样的，我们应该更多了解其规律，并在此基础上建立房地产市场健康发展的健康机制。
　　对于未来，大家都认为长效机制是房地产市场健康发展的重要基石，我们对此有很强的期待。什么是长效机制？按照我的理解，长效机制就是这样一套政策体系——它让我们所有城镇居民，无论处于什么社会阶层，无论在什么发展阶段，都能知道住房的政策是什么。比如说一个刚结婚的年轻人，他很清楚未来的住房应该怎么能够实现自己的需求；再比如说一个已经有了一套房子的人，他今后需要不断改善收入和进行家庭结构调整，有着改善住房的需求，他很清楚自己面临的住房政策是什么；又比如说一个拥有很多套房子的人，他也很清楚自己面临什么样的住房政策，下一步自己该怎么做。只有市场所有的阶层群体都清楚自己面临的住房政策，这个预期才会稳定。有了一个稳定的政策预期，那么我们的房地产市场长效机制才能建立起来。
　　建立长效机制，其中的关键就是要构建一个覆盖全体居民居住需求的新兴供应体系，并在改革的基础上，存在着土地、财政、税收、金融各项配套政策并坚定落实。尤为重要的改革配套政策体现在土地供给方面，本来政府是最有能力运用土地政策来调控房地产市场的，在供给不足的地方增加土地，在供应过剩的地方收缩土地，但显然，这个可能本来最有利的工具没有发挥出应有的作用。
　　在房地产市场存在着较为严重的大中小城市发展不平衡问题，这也不是调控政策所能够解决的，更多地需要我们在发展过程中进行户籍制度、福利制度和社会保障制度的配套改革。举个例子，在城镇住房中捆绑了很多社会功能，不买房子就不能就近入学，以至于学区房价格猛涨。如果不能改革教育的资源配置，让社会更多地提供教学资源，那么校区房的上涨显然是难以解决的。我最近做了一个调查，拿2011年和2006年相比，北京市小学入学人数增长了81%（与此相对应，中西部地区很多城市的小学入学人数是负增长的），那么在这几年的时间里，小学的供给是否也增长了81%呢？如果没有增长，必然反映在校区房房价的暴涨上，这是不言而喻的。
　　这对我们有什么启示？主要有3点：一是不仅看调控，还要看改革。首先要看调控，然而很多方面不是调控政策所能解决的，更多的还要看改革，看改革的步伐是快还是慢。二是不仅看楼市，还要看货币。看货币的宽大是更宽还是更紧。三是不仅看规划，还要看市场。有时市场的力量非常大，大于政府调控的力量。
　　本文由秦虹女士在“2013中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十届中国房地产品牌发展论坛”上的演讲整理而成