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摘 要：农地发展权是农地的一项重要权利，在保护耕地和维护农民权益方面具有重要的意义，合理确定农地发展权的价格是设立并落实农地发展权的基础和前提。本文从农地价值和市地价值两方面深入分析农地发展权的价值来源，认为以基准地价表示市地价格更贴近实现农地发展权后的价值，从而得出农地发展权的价格。
关键词：农地发展权 基准地价 社会价值 社会保障
一、引言
农地发展权是农地的一项重要权利，在保护耕地和维护农民权益方面具有重要的意义，近年来，学术界对于农地发展权进行了大量的研究，主要集中在农地发展权的设置、归属及流转方面，并有了相应的成果，而对于农地发展权价格并没有形成切实可行的评估方法。国内学者对于农地发展权的价格研究，普遍认为农地发展权价值是农地变更为建设用地的增值收益。臧俊梅以建设用地生地价格和农地征购价格之差分析农地发展权的价格，较为全面的论述了不同类型的农地发展权的价格，但是目前的农地征购价格仅反映农地作为生产资料的价值和对集体农民的社会保障价值，缺失农地对生态安全及社会稳定的贡献。郭贯成、吴群从经济价值、生态价值、社会价值三方面分析农地资源价值并进行测度，可用于研究农地发展权价格。
二、农地发展权的界定及价值来源分析
我国农地发展权作为农地的一项独立财产权，农地发展权价值是农地变更为建设用地的增值收益，其价格评估、价格内涵及影响因素都与土地价格评估密切相关。
1.建设用地价格分析。建设用地价格作为农地实现发展权后的价值表现，其价格决定农地发展权的价格空间。农地转用为建设用地使农地发展权得以显化，而建设用地的后续开发利用收益则属于市地发展权及投资人的投资收益，因此本文界定实现农地发展权的最终状态为建设用地生地，由于生地价格难以获取，本文以城镇基准地价（或临近地区城镇基准地价）减去基本开发成本反映生地价格。基准地价是反映城镇土地在用途、区位、环境及经济发展等因素下的综合地价水平，能客观体现出外部基本因素对城镇地价的影响，以基准地价为市地价格所得到的发展权价格可作为基准发展权价格，不同区位不同环境地块的具体发展权价格可以基准发展权价格为基础采用系数修正法进行修正。
2.农用地价值分析。农地作为传承千年的复合资源，为农民的耕作带来经济收入，为整个人类提供稳定的粮食供给，更是维持生态系统稳定的重要部分，农地的价值构成应充分体现其各种功能价值。
2.1经济价值。农地的经济价值主要是指农地作为最基本的生产资料，在自然环境条件下通过农地使用者资金和劳动的投入生产出各种农作物，是以耕作为主业农民的经济来源。农地也可作为权利载体，在集体内部流转，以转让使用权获得收益。
2.2社会保障功能价值。农地的社会保障功能源于国家对于农地的规划，在我国，城镇居民享有国家提供的社会保障，而农民拥有农地，农地通常被认为是国家向农民提供的社会保障，然而，由于生产效率低、气候变化不定等多种因素，农地对于农民并不具有稳定的保障功能，余永和认为农地承担了对农民的“社会保障”职能，但从绩效上难堪农村“现代社会保障”的重任。从城乡一体化发展角度讲，城乡社会保障一体化是保障农民生活长远之道，因此应计算失地的社会保障价值并由国家收回用于建设城乡社会保障一体化，为农民提供稳定持续的社会保障。
2.3生态价值。农地作为大自然生态系统的一部分，长久以来在涵养水源、净化空气、调节气候等方面为人类提供稳定的生态环境。我国是人口大国，随着城市化快速发展带动人类对土地的占有，大量耕地、林地不断流失，生态系统的破坏引发一系列环境问题，人们才开始认识到农田对整个生态环境的重要性，农地价值也将得到提高。
2.4发展价值。农地的可发展价值源于农地的用途改变和提高利用度，本文农地的发展价值针对农地转用为建设用地所实现的增值价值。农地发展价值是潜在的隐性价值，其价值显化依赖土地利用规划调整及政策调整，其价值量反映城镇经济、社会、人口等因素的综合发展程度。
三、农地发展权定价路径
根据农地发展权价值来源的分析，本文限定农地改变用途为建设用地，则农地发展权价格等于建设用地生地价格减去土地农用价格。用公式表达为：
PFDR=（Pj—Cd）—（Pn+Ps+Pe）
式中：PFDR—农地发展权价格；Pj—同类用途片区基准地价；Cd—建设用地基本开发成本；Pn—农地的经济价值；Ps—社会价值；Pe—生态价值。
1.建设用地生地价格。基准地价（Pj）的选取采用临近原则，在城镇土地定级成果范围内的选取相应的基准地价，在城镇土地定级成果范围外的，可选取经济开发程度相近的城镇地块的基准地价。假设基准地价的评估时点为a，发展权价格评估时点为b，I为综合用途基准地价指数，则相应的基准地价为：。建设用地开发成本（Cd）以选定的基准地价所设定的土地开发程度（通常为五通一平或六通一平）为准求取相应的开发成本。
2.农地的经济价值Pn。农地经济价值的直接表现就是农用生产资料的投入产出，假定农用地不发生用途改变，其收益年限应是无限年期，则以收益还原法计算即：
其中：Pn—农地经济价值；
An—农地年纯收益；
Rn—农地土地还原利率。
3.农地社会价值Ps。根据我国耕地占补平衡制度，损失的耕地将得到补充，填补对社会稳定造成的影响，因此，本文仅计农地资源的社会保障价值，农地保障价格的测算可以建立成本的视角求取替代品的建立成本，包括养老保障py和就业保障pl，养老保障价值以养老保险I表示，就业保障价值以城镇居民最低生活保障标准L表示，以M表示待估地区个人单位农地面积，则社会价格可表示为。
4.农地的生态价值Pe。对于农地生态价值，国内还没有形成有效的评估方法，我国目前实行耕地占补平衡制度，即非农建设经批准占用耕地要按照“占多少，补多少”的原则，补充数量和质量相当的耕地，因此，可以复垦耕地的费用表示生态价值，实现生态价值的等价转移，复垦费用以当地复垦标准为准。
四、结语
农地发展权定价方法研究是设立并落实农地发展权的基础，本文以基准地价求取市地价格更接近农地转化为建设用地后的原始价格，有助于准确评估农地发展权价格。但由于有些地方基准地价更新缓慢，不能及时反映日益上涨的整体地价水平，需进行严格的地价指数修正。
參考文献：
[1]臧俊梅，王万茂，陈茵茵.农地发展权的价格涵义与价值分析[J].经济体制改革， 2009，（05）.
[2]郭贯成，吴群.农地资源不同价值属性的产权结构设计实证[J].中国人口·资源与环境，2010，（04）.
[3]余永和.农地保障的争论和农村社会保障体系的完善[J].农村经济，2015，（07）.
[4]林旭. 劳动价值与资源价值融合基础上的农地价格再认识[J]. 软科学，2009，（06）.
[5]张润森，施国庆.农地资源社会保障价格的测算方法[J].统计与决策，2008，（07）.
[6]杨小雄，朱晓刚，赵慧琴.农地资源社会价值评估实证研究[J].广西师范大学学报（哲学社会科学版），2012，（06）.
[7]唐菊华，吕昌河.我国城市化过程中实施耕地占补平衡的问题与对策[J].安徽农业科学，2008，（09）.
作者简介：余艳梅，南京工业大学硕士研究生；郭宗逵，南京工业大学教授。
关键词：农地发展权 基准地价 社会价值 社会保障
一、引言
农地发展权是农地的一项重要权利，在保护耕地和维护农民权益方面具有重要的意义，近年来，学术界对于农地发展权进行了大量的研究，主要集中在农地发展权的设置、归属及流转方面，并有了相应的成果，而对于农地发展权价格并没有形成切实可行的评估方法。国内学者对于农地发展权的价格研究，普遍认为农地发展权价值是农地变更为建设用地的增值收益。臧俊梅以建设用地生地价格和农地征购价格之差分析农地发展权的价格，较为全面的论述了不同类型的农地发展权的价格，但是目前的农地征购价格仅反映农地作为生产资料的价值和对集体农民的社会保障价值，缺失农地对生态安全及社会稳定的贡献。郭贯成、吴群从经济价值、生态价值、社会价值三方面分析农地资源价值并进行测度，可用于研究农地发展权价格。
二、农地发展权的界定及价值来源分析
我国农地发展权作为农地的一项独立财产权，农地发展权价值是农地变更为建设用地的增值收益，其价格评估、价格内涵及影响因素都与土地价格评估密切相关。
1.建设用地价格分析。建设用地价格作为农地实现发展权后的价值表现，其价格决定农地发展权的价格空间。农地转用为建设用地使农地发展权得以显化，而建设用地的后续开发利用收益则属于市地发展权及投资人的投资收益，因此本文界定实现农地发展权的最终状态为建设用地生地，由于生地价格难以获取，本文以城镇基准地价（或临近地区城镇基准地价）减去基本开发成本反映生地价格。基准地价是反映城镇土地在用途、区位、环境及经济发展等因素下的综合地价水平，能客观体现出外部基本因素对城镇地价的影响，以基准地价为市地价格所得到的发展权价格可作为基准发展权价格，不同区位不同环境地块的具体发展权价格可以基准发展权价格为基础采用系数修正法进行修正。
2.农用地价值分析。农地作为传承千年的复合资源，为农民的耕作带来经济收入，为整个人类提供稳定的粮食供给，更是维持生态系统稳定的重要部分，农地的价值构成应充分体现其各种功能价值。
2.1经济价值。农地的经济价值主要是指农地作为最基本的生产资料，在自然环境条件下通过农地使用者资金和劳动的投入生产出各种农作物，是以耕作为主业农民的经济来源。农地也可作为权利载体，在集体内部流转，以转让使用权获得收益。
2.2社会保障功能价值。农地的社会保障功能源于国家对于农地的规划，在我国，城镇居民享有国家提供的社会保障，而农民拥有农地，农地通常被认为是国家向农民提供的社会保障，然而，由于生产效率低、气候变化不定等多种因素，农地对于农民并不具有稳定的保障功能，余永和认为农地承担了对农民的“社会保障”职能，但从绩效上难堪农村“现代社会保障”的重任。从城乡一体化发展角度讲，城乡社会保障一体化是保障农民生活长远之道，因此应计算失地的社会保障价值并由国家收回用于建设城乡社会保障一体化，为农民提供稳定持续的社会保障。
2.3生态价值。农地作为大自然生态系统的一部分，长久以来在涵养水源、净化空气、调节气候等方面为人类提供稳定的生态环境。我国是人口大国，随着城市化快速发展带动人类对土地的占有，大量耕地、林地不断流失，生态系统的破坏引发一系列环境问题，人们才开始认识到农田对整个生态环境的重要性，农地价值也将得到提高。
2.4发展价值。农地的可发展价值源于农地的用途改变和提高利用度，本文农地的发展价值针对农地转用为建设用地所实现的增值价值。农地发展价值是潜在的隐性价值，其价值显化依赖土地利用规划调整及政策调整，其价值量反映城镇经济、社会、人口等因素的综合发展程度。
三、农地发展权定价路径
根据农地发展权价值来源的分析，本文限定农地改变用途为建设用地，则农地发展权价格等于建设用地生地价格减去土地农用价格。用公式表达为：
PFDR=（Pj—Cd）—（Pn+Ps+Pe）
式中：PFDR—农地发展权价格；Pj—同类用途片区基准地价；Cd—建设用地基本开发成本；Pn—农地的经济价值；Ps—社会价值；Pe—生态价值。
1.建设用地生地价格。基准地价（Pj）的选取采用临近原则，在城镇土地定级成果范围内的选取相应的基准地价，在城镇土地定级成果范围外的，可选取经济开发程度相近的城镇地块的基准地价。假设基准地价的评估时点为a，发展权价格评估时点为b，I为综合用途基准地价指数，则相应的基准地价为：。建设用地开发成本（Cd）以选定的基准地价所设定的土地开发程度（通常为五通一平或六通一平）为准求取相应的开发成本。
2.农地的经济价值Pn。农地经济价值的直接表现就是农用生产资料的投入产出，假定农用地不发生用途改变，其收益年限应是无限年期，则以收益还原法计算即：
其中：Pn—农地经济价值；
An—农地年纯收益；
Rn—农地土地还原利率。
3.农地社会价值Ps。根据我国耕地占补平衡制度，损失的耕地将得到补充，填补对社会稳定造成的影响，因此，本文仅计农地资源的社会保障价值，农地保障价格的测算可以建立成本的视角求取替代品的建立成本，包括养老保障py和就业保障pl，养老保障价值以养老保险I表示，就业保障价值以城镇居民最低生活保障标准L表示，以M表示待估地区个人单位农地面积，则社会价格可表示为。
4.农地的生态价值Pe。对于农地生态价值，国内还没有形成有效的评估方法，我国目前实行耕地占补平衡制度，即非农建设经批准占用耕地要按照“占多少，补多少”的原则，补充数量和质量相当的耕地，因此，可以复垦耕地的费用表示生态价值，实现生态价值的等价转移，复垦费用以当地复垦标准为准。
四、结语
农地发展权定价方法研究是设立并落实农地发展权的基础，本文以基准地价求取市地价格更接近农地转化为建设用地后的原始价格，有助于准确评估农地发展权价格。但由于有些地方基准地价更新缓慢，不能及时反映日益上涨的整体地价水平，需进行严格的地价指数修正。
參考文献：
[1]臧俊梅，王万茂，陈茵茵.农地发展权的价格涵义与价值分析[J].经济体制改革， 2009，（05）.
[2]郭贯成，吴群.农地资源不同价值属性的产权结构设计实证[J].中国人口·资源与环境，2010，（04）.
[3]余永和.农地保障的争论和农村社会保障体系的完善[J].农村经济，2015，（07）.
[4]林旭. 劳动价值与资源价值融合基础上的农地价格再认识[J]. 软科学，2009，（06）.
[5]张润森，施国庆.农地资源社会保障价格的测算方法[J].统计与决策，2008，（07）.
[6]杨小雄，朱晓刚，赵慧琴.农地资源社会价值评估实证研究[J].广西师范大学学报（哲学社会科学版），2012，（06）.
[7]唐菊华，吕昌河.我国城市化过程中实施耕地占补平衡的问题与对策[J].安徽农业科学，2008，（09）.
作者简介：余艳梅，南京工业大学硕士研究生；郭宗逵，南京工业大学教授。