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摘要：随着房地产开发企业之间竞争不断加剧，能够有效利用的土地资源越来越少，土地成本不断攀高。经济的发展和物质生活水平的提高也导致人工和材料的价格飞涨，项目开发的成本越来越高，房产开发的风险不断加大。为了规避开发风险，尽量扩大经济效益，深刻认识控制房地产开发项目成本的主要阶段就显得尤为重要。
关键詞：房产开发；项目成本；规避风险
科学、合理、有效的成本控制贯穿于房地产开发项目的始终，主要包括投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和具体实施阶段。这些阶段互相联系成为一个有机统一的整体。房产项目开发建设各个阶段成本控制特点各不相同，必须深刻把握好各个阶段的特点，有效控制成本。同时密切注视整体关系，保证好整体的协调和统一。
一、项目立项阶段成本控制
房产开发项目作为一项投资巨大，牵涉众多人力物力，需要动员多方利益关系的开发项目，其开发运行必须谨慎。在工程项目作出决策之前，需要对各种市场、技术及环境因素做认真分析，绝不可操之过急以致产生疏漏而导致严重后果。新项目立项时必须提交《项目建议书》、《可行性研究报告》，项目的实施必须以获得立项听证会的讨论通过为前提。《可行性研究报告》应该具备地块基础资料、周边环境以及发展趋势，同时还必须包括开发背景、开发方式及条件、初步规划、设计方案、开发节奏及市场定位等内容，除此之外，还必须包括成本费用估算、控制目标及措施、投资及效益测算、利润率、税务环境及其影响、资金计划、透析风险评估及相应对策和项目综合评价意见等内容。做出准确决策的前提是掌握完备准确的资料和最新市场信息，因此，不但要做好市场预测通过市场行为来选择开发项目，还要搞好项目选址。其中搞好项目选址在项目决策阶段的重要性举足轻重。项目选址要确保在保证交通便利，地理位置优越，利于环境保护的基础上符合城市总体规划。
二、获取土地阶段成本控制
土地是进行房产开发的基础，获取土地是房产开发的前提。取得土地的方式主要包括：协议出让、招标出让和拍卖出让。其中，招标拍卖是目前土地获得的主要形式。土地费用主要包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁补偿费。随着土地资源的不断减少，土地获取难度加大，通过拍卖方式获取土地成为当前的有效形式。土地价格在开发成本中占据相当大的比例，因此，要想获取高回报率，土地开发商必须处理好土地价格和获取方式对房产开发的影响。
三、项目前期阶段成本控制
房屋开发的前期规划费、可行性研究费、地质勘察费和“七通一平”的土地开发费用构成项目前期阶段的工程费。此类工程费在整个房产开发中占据的比率较低，而其中“七通一平”的土地开发费用属于前期工程费控制的重要部分。土方及石方工程通常工期较短，适量要求相对宽松，因此可以采用市场价格，实行总价招标。施工单位基础设施的建设必须以方便小区居民生活为原则，施工用水和电路铺设要充分考虑到小区日后的基础设施建设，避免重复建设而导致成本的增加。
四、勘察设计阶段成本控制
设计单位的选择必选谨慎，可以进行设计招标，从中选择优秀单位参与开发设计。积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及 配套设施捆绑为一体进行招标。招标时应该向多家单位发放要约，采用多家竞投并组织有关专家进行综合评比。这样做不但能够促进设计方案在项目整体布局中的开拓创新也能够优化建筑造型和布局，并在一定程度上降低工程造价。勘探、设计、监理等工程任务的发包必须按照规定严格进行。通过公开招标确定承包单位，同时，为了降低成本，应在最大限度上压低承包价。房产开发项目成本控制的重点在于设计阶段。设计的好坏与否直接影响到工程的造价，工期的长短和人力、物力、财力的投入量。科学合理的设计方案不仅能够降低工程造价，为工程创造直接利润，在感官上能够给人以美的享受，在环境保护方面也能够做到有效利用可再生能源从而减少资源的浪费和环境的污染，长期产生的经济价值和生态价值不可估量。
五、招投标阶段成本控制
工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标，通过招投标开发商选择施工单位或材料供应商。因此，工程招投标对项目投资乃至质量、进度的控制至关重要。在招标过程中应该严格控制成本，切实遵循公平、公正、公开和诚信的原则，同时要做好招标文件的编制工作。对于影响工程造价的各种因素，造价管理人员应该收集筛选分析及总结各类有价值的数据资料。招投标的目的是为房产开放项目觅得价格合理的工作单位，因此，价格合理且技术过硬的施工单位应该中标。为了避免投标单位以低于成本价恶意竞争，目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标。为了避免商业纠纷和不必要的争端，签订合同应明确协议条款，对合同中涉及费用的施工期、价款的结算方式、违约争议处理都应该明确规定。
六、施工阶段成本控制
施工阶段成本控制包括许多方面，如技术、组织等多方面的措施，主要可以分为三大类，合理选择施工方案、强化技术管理和皆与我材料消耗。合理选择施工方案要根据工程的实际情况选择经济合理、切实可行的的施工方案，确保该施工方案既能保证工程质量又能保证合同工期，从而能够做到合理的安排工艺流程及布置现场，采用先进的施工方法和劳动组织，做好物资供应，保持施工的均衡有序。强化技术管理就要做到研究推广新产品、新材料、新工艺不断降低经济成本，提高经济效益。
工程实体主要由材料构成，因此材料消耗占据了很大的比重。随着生产技术的改进和劳动生产率的提高，材料消耗将在工程成本中占据更大的比重。要想降低工程成本就必须把节约材料当做重中之重，时刻谨记。项目管理应该积极从材料采购、运输、使用及回收环节上下功夫，认真做好应对措施。采购材料时一定要预先计划，货比三家，选择质优价廉的材料，坚决杜绝浪费和闲置。材料的采购时间也需要充分把握好，在大宗材料采购完毕后，施工过程中短缺的材料购买不应该过分计较价格而延误了整个工程的顺利进行。因此，零星材料的采购应该把握好时间，不能因小失大，而耽误了使用，会造成更大的浪费，得不偿失。材料采购到位后应该有计划、积极合理的进行周转。从而保证材料能够得到综合利用。施工过程中，工程成本与质量、进度以及固定成本存在关系，为了节约成本，必须处理好成本与工程质量和进度的关系。
六、竣工结算成本控制
竣工结算阶段是成本控制阶段的最后阶段。在此阶段，工程款需要依据合同、预算、费用定额、竣工资料、国家或地方有关法规进行认真审核。审核过程必须以政策为依据，对送审的竣工结算进行核实工程量、落实签证费已达到审核后的结算能够真正体现工程师家造价的目的。这一过程需要严格核对合同条款，防治重复计算及其它问题。检查隐蔽验收记录及施工日记，保证隐蔽验收手续合理合法，按图施工。签证的变更和设计应该符合既定程序并经过设计单位和建设单位的批准同意，严查变更签证，打击虚假签证和重复签证。严格核实工程量严格执行投标过程中价格的执行，禁止出现高套单价情形，还应严格按规定和合同套取计费程序，计取各项费用并认真审查，复核防治计算误差。
结语：
房地产开发是一种追逐利润的商业行为，随着地产界竞争力的不断增强，开发商所面临的压力不断加大，如何平衡房价和利润以期二者能够达到双赢，控制好房产开发成本就显得尤为重要。为了应对日益白热化的竞争，应该努力降低开发成本，在开发的几个主要阶段严格控制各项费用支出。
参考文献：
[1]张祖宇.房地产开发项目主要阶段成本控制研究与应用[J].建筑经济，2010（2）
[2]封明君.如何做好工程项目责任成本控制[J].经济论从，2011（5）
[3]胡树红.浅析房地产开发项目设计阶段的成本控制[J].建筑经济，2009（12）
关键詞：房产开发；项目成本；规避风险
科学、合理、有效的成本控制贯穿于房地产开发项目的始终，主要包括投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和具体实施阶段。这些阶段互相联系成为一个有机统一的整体。房产项目开发建设各个阶段成本控制特点各不相同，必须深刻把握好各个阶段的特点，有效控制成本。同时密切注视整体关系，保证好整体的协调和统一。
一、项目立项阶段成本控制
房产开发项目作为一项投资巨大，牵涉众多人力物力，需要动员多方利益关系的开发项目，其开发运行必须谨慎。在工程项目作出决策之前，需要对各种市场、技术及环境因素做认真分析，绝不可操之过急以致产生疏漏而导致严重后果。新项目立项时必须提交《项目建议书》、《可行性研究报告》，项目的实施必须以获得立项听证会的讨论通过为前提。《可行性研究报告》应该具备地块基础资料、周边环境以及发展趋势，同时还必须包括开发背景、开发方式及条件、初步规划、设计方案、开发节奏及市场定位等内容，除此之外，还必须包括成本费用估算、控制目标及措施、投资及效益测算、利润率、税务环境及其影响、资金计划、透析风险评估及相应对策和项目综合评价意见等内容。做出准确决策的前提是掌握完备准确的资料和最新市场信息，因此，不但要做好市场预测通过市场行为来选择开发项目，还要搞好项目选址。其中搞好项目选址在项目决策阶段的重要性举足轻重。项目选址要确保在保证交通便利，地理位置优越，利于环境保护的基础上符合城市总体规划。
二、获取土地阶段成本控制
土地是进行房产开发的基础，获取土地是房产开发的前提。取得土地的方式主要包括：协议出让、招标出让和拍卖出让。其中，招标拍卖是目前土地获得的主要形式。土地费用主要包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁补偿费。随着土地资源的不断减少，土地获取难度加大，通过拍卖方式获取土地成为当前的有效形式。土地价格在开发成本中占据相当大的比例，因此，要想获取高回报率，土地开发商必须处理好土地价格和获取方式对房产开发的影响。
三、项目前期阶段成本控制
房屋开发的前期规划费、可行性研究费、地质勘察费和“七通一平”的土地开发费用构成项目前期阶段的工程费。此类工程费在整个房产开发中占据的比率较低，而其中“七通一平”的土地开发费用属于前期工程费控制的重要部分。土方及石方工程通常工期较短，适量要求相对宽松，因此可以采用市场价格，实行总价招标。施工单位基础设施的建设必须以方便小区居民生活为原则，施工用水和电路铺设要充分考虑到小区日后的基础设施建设，避免重复建设而导致成本的增加。
四、勘察设计阶段成本控制
设计单位的选择必选谨慎，可以进行设计招标，从中选择优秀单位参与开发设计。积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及 配套设施捆绑为一体进行招标。招标时应该向多家单位发放要约，采用多家竞投并组织有关专家进行综合评比。这样做不但能够促进设计方案在项目整体布局中的开拓创新也能够优化建筑造型和布局，并在一定程度上降低工程造价。勘探、设计、监理等工程任务的发包必须按照规定严格进行。通过公开招标确定承包单位，同时，为了降低成本，应在最大限度上压低承包价。房产开发项目成本控制的重点在于设计阶段。设计的好坏与否直接影响到工程的造价，工期的长短和人力、物力、财力的投入量。科学合理的设计方案不仅能够降低工程造价，为工程创造直接利润，在感官上能够给人以美的享受，在环境保护方面也能够做到有效利用可再生能源从而减少资源的浪费和环境的污染，长期产生的经济价值和生态价值不可估量。
五、招投标阶段成本控制
工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标，通过招投标开发商选择施工单位或材料供应商。因此，工程招投标对项目投资乃至质量、进度的控制至关重要。在招标过程中应该严格控制成本，切实遵循公平、公正、公开和诚信的原则，同时要做好招标文件的编制工作。对于影响工程造价的各种因素，造价管理人员应该收集筛选分析及总结各类有价值的数据资料。招投标的目的是为房产开放项目觅得价格合理的工作单位，因此，价格合理且技术过硬的施工单位应该中标。为了避免投标单位以低于成本价恶意竞争，目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标。为了避免商业纠纷和不必要的争端，签订合同应明确协议条款，对合同中涉及费用的施工期、价款的结算方式、违约争议处理都应该明确规定。
六、施工阶段成本控制
施工阶段成本控制包括许多方面，如技术、组织等多方面的措施，主要可以分为三大类，合理选择施工方案、强化技术管理和皆与我材料消耗。合理选择施工方案要根据工程的实际情况选择经济合理、切实可行的的施工方案，确保该施工方案既能保证工程质量又能保证合同工期，从而能够做到合理的安排工艺流程及布置现场，采用先进的施工方法和劳动组织，做好物资供应，保持施工的均衡有序。强化技术管理就要做到研究推广新产品、新材料、新工艺不断降低经济成本，提高经济效益。
工程实体主要由材料构成，因此材料消耗占据了很大的比重。随着生产技术的改进和劳动生产率的提高，材料消耗将在工程成本中占据更大的比重。要想降低工程成本就必须把节约材料当做重中之重，时刻谨记。项目管理应该积极从材料采购、运输、使用及回收环节上下功夫，认真做好应对措施。采购材料时一定要预先计划，货比三家，选择质优价廉的材料，坚决杜绝浪费和闲置。材料的采购时间也需要充分把握好，在大宗材料采购完毕后，施工过程中短缺的材料购买不应该过分计较价格而延误了整个工程的顺利进行。因此，零星材料的采购应该把握好时间，不能因小失大，而耽误了使用，会造成更大的浪费，得不偿失。材料采购到位后应该有计划、积极合理的进行周转。从而保证材料能够得到综合利用。施工过程中，工程成本与质量、进度以及固定成本存在关系，为了节约成本，必须处理好成本与工程质量和进度的关系。
六、竣工结算成本控制
竣工结算阶段是成本控制阶段的最后阶段。在此阶段，工程款需要依据合同、预算、费用定额、竣工资料、国家或地方有关法规进行认真审核。审核过程必须以政策为依据，对送审的竣工结算进行核实工程量、落实签证费已达到审核后的结算能够真正体现工程师家造价的目的。这一过程需要严格核对合同条款，防治重复计算及其它问题。检查隐蔽验收记录及施工日记，保证隐蔽验收手续合理合法，按图施工。签证的变更和设计应该符合既定程序并经过设计单位和建设单位的批准同意，严查变更签证，打击虚假签证和重复签证。严格核实工程量严格执行投标过程中价格的执行，禁止出现高套单价情形，还应严格按规定和合同套取计费程序，计取各项费用并认真审查，复核防治计算误差。
结语：
房地产开发是一种追逐利润的商业行为，随着地产界竞争力的不断增强，开发商所面临的压力不断加大，如何平衡房价和利润以期二者能够达到双赢，控制好房产开发成本就显得尤为重要。为了应对日益白热化的竞争，应该努力降低开发成本，在开发的几个主要阶段严格控制各项费用支出。
参考文献：
[1]张祖宇.房地产开发项目主要阶段成本控制研究与应用[J].建筑经济，2010（2）
[2]封明君.如何做好工程项目责任成本控制[J].经济论从，2011（5）
[3]胡树红.浅析房地产开发项目设计阶段的成本控制[J].建筑经济，2009（12）