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2017 年 7 月 5 日，财政部正式发布了《关于修订印发<企业会计准则第 14 号——收入>的通知》（财会【2017】22 号）（新CAS 14）。在新收入准则下，不少行业的收入确认、计量与列报将会发生较大的变化，房地产行业就是其中受到较大影响的行业之一。房地产行业的收入确认一直以来就是个难点问题，本文就该问题简述了新收入准则对房地产行业的影响，研究对比在新旧准则下房地产行业的收入处理差异。
一、新收入准则产生的背景
自2006年2月，财政部发布《企业会计准则第14号――收入》和《企业会计准则第15号――建造合同》14号准则和15号准则规范了企业收入的确认、计量及信息披露。但随着经济的日益发展、交易事项的日趋复杂，实操中收入确认和计量也面临越来越多的问题。在这种情况下我们要完善现行收入相关准则，切实满足实际工作的需要。
再有，国际会计准则理事会于2014年5月发布了《国际财务报告准则第15号――与客户之间的合同产生的收入》，自2018年1月1日起生效。该准则改变现有的收入确认模型，突出强调了主体确认收入的方式应当反映其向客户转让商品或服务的模式，确认金额应当反映主体因交付该商品或服務而预期有权获得的金额，并设定了统一的收入确认计量的五步法模型。
一方面，根据我国财政在2004年提出的会计国际四趋同，即趋同是方向、是过程、是互动但不完全相同。另一方面也为切实解决我国现行准则实施中存在的问题，我们借鉴国际财务报告准则第15号，并结合我国实际情况，修订形成了新收入准则。
二、新旧CAS 14前后变化
新收入准则采用统一的收入确认模型来规范所有与客户之间的合同产生的收入， 取消了原CAS14、CAS15；新准则采用履约义务确认收入，放弃以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准； 新收入准则对多重交易给出了指引，要求企业在合同日要进行评估，实别义务，在履约义务时确认收入；
三、新旧政策对房地产企业确认产生的影响
在旧CAS中，多数房企是在满足以下条件时确认销售收入：（1）商品房买卖双方签属完合同并完成备案手续（2）商品房完工并取得准入证（3）开发商取得与商品相关的全部款项，这时企业方可确认收入。目前大多数房企是将“交房”作为收入确认的时间点，交房后才在账面上确认主营业务收入。而新CAS14，房企销售收入的确认需要在将商品房的控制权转移给业主时实现，控制权的转移则需要区分时点转移和时段转移，在新收入准则的规定中，这个时点和时段的判断遵循的是：“非此即彼”的原则，也就是说先看是否是时段转移，如果是则判断结束；否则，即是时点转移。我们发现新CAS确认收入方式取代了旧CAS中的“在主要风险与报酬转移时确认收入”的方式。 在实际工作中我们发现现房销售显然是属于时点履约，仍然按照旧收入准则确认操作。对于销售期房，我们对照发现，商品房在建过程中，购买方没有消耗企业在履约过程中带来的经济利益；其次房子在开发中，购买者并没有控制房子；再有期房在销售时已确认房号，此时销售的每一套房屋都不可替代。在商品房买卖合同明确约定款项支付条件，以目前市场情况，供小于求，房企在3个月一般就能收回全部款项。因此，企业销售期房满足第11条第3个条件，所以属于时段履约，需要在一段时间内确认收入，也就说无需等到“交房”这个时点才确认收入，在预售之后就可以按照履约进度来确认收入。由此我们发现新收入准则下，房企期房销售属于时段履约，可以根据履约进度来确认收入，这样房企期房销售收入的确认显然是比旧收入准则提前了。
四、目前各房企目前收入确认点及房企销售收入确认提前的影响
在旧准则下房企销售收入会计确认标准为：万科：房屋建设完成并完成验收，达到了合同约定的交工条件，收到客户按约定支付的款项时确认销售收入的实现；保利：取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现；融创：出售物业而且物业的风险报酬转移给买家时确认收入；恒大：出售物业而且物业的风险报酬转移给买家时确认收入；过去，很多企业想突破交房确认收入的限制，在竣工时确认收入，但是很难，从竣工到交房有半年的时间间隔是很正常的。以前四大都不认可房屋竣工时确认销售收入。而碧桂园2017.8.22日发布的《截至2 0 1 7年6月3 0日止六个月中期业绩》中，碧桂园从2017.1.1日开始提前采纳了《香港财务报告准则第15号》，其对房地产开发活动的会计处理，做了如下说明：在以往年度的报告期间，当销售合同的重要风险和报酬在交付物业所有权的特定时点全部转移给客户时，本集团确认房地产开发活动产生的收入，而非按照建造进度陆续转移进行确认根据香港财务报告准则第15号，本集团销售产品在履约过程中具有不可替代性，且本集团在整个合约期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。本集团根据满足在一段时间内履行义务的条件，按投入法计量的履约进度确认收入。从碧桂园的中期业绩报告披露来看，由于改变收入确认的方式，导致收入增加了147.50亿元，销售收入确认的时间提前了。由于新CAS 14 和《香港财务报告准则第15号》均与《国际财务报告准则第 15 号——客户合同收入》实质上基本一致，可以看出，碧桂园的做法对国内房地产企在新收入准则确认上有非常重要的参考价值同时我们发现在旧CAS下，一套商品房在交付前，即使房企全部款项已收，此时也不确认产品销售收入，导致大量的回款不能在会计上确认收入，这中间的时间差，导致火爆的销售业绩可能需要在1到2年后才能得到会计确认，很明显这种模式产生的财务信息是失真的，这也反映了房地产行业会计信息的尴尬地位，在企业内部财务信息对公司决策的支撑性十分有限。这点我们可以房地产企业各大销售排行榜的依据可以看出来，没有一个榜单是根据会计收入来排名的，都是依据合同销售额。而在新收入准则下，在一定程度上解决了上述情况，确保收入能够及时反应在企业收入中。同时，房地产企业的收入通过履约进度来确认，是否存在收入过早确认情况。在新的收入准则下，投入法和产出法是履约进度使用的主要方法，该两种方法都存在大量的估计，这对房企的销售利润管理提供了一定的操作空间，再次印证收入是否过存在过早确认。纵观整个新收入准则，这也是和国际收入准则接轨带来的特色，大量的职业判断将会贯穿收入确认的整个过程
五、结语
随着市场经济的发展，我国的会计制度也不断的与国际趋同。在新的收入准则改革的同时，要求企业积极的适应，尽快的在企业内部实行，才能更好的提升自身财务管理水平，同时也要评估给企业带来的影响 。总之，房企对新准则要严格落实，从而推动我国房地产企业健康稳健的发展。（作者单位为天津房信房地产开发有限公司 ）
一、新收入准则产生的背景
自2006年2月，财政部发布《企业会计准则第14号――收入》和《企业会计准则第15号――建造合同》14号准则和15号准则规范了企业收入的确认、计量及信息披露。但随着经济的日益发展、交易事项的日趋复杂，实操中收入确认和计量也面临越来越多的问题。在这种情况下我们要完善现行收入相关准则，切实满足实际工作的需要。
再有，国际会计准则理事会于2014年5月发布了《国际财务报告准则第15号――与客户之间的合同产生的收入》，自2018年1月1日起生效。该准则改变现有的收入确认模型，突出强调了主体确认收入的方式应当反映其向客户转让商品或服务的模式，确认金额应当反映主体因交付该商品或服務而预期有权获得的金额，并设定了统一的收入确认计量的五步法模型。
一方面，根据我国财政在2004年提出的会计国际四趋同，即趋同是方向、是过程、是互动但不完全相同。另一方面也为切实解决我国现行准则实施中存在的问题，我们借鉴国际财务报告准则第15号，并结合我国实际情况，修订形成了新收入准则。
二、新旧CAS 14前后变化
新收入准则采用统一的收入确认模型来规范所有与客户之间的合同产生的收入， 取消了原CAS14、CAS15；新准则采用履约义务确认收入，放弃以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准； 新收入准则对多重交易给出了指引，要求企业在合同日要进行评估，实别义务，在履约义务时确认收入；
三、新旧政策对房地产企业确认产生的影响
在旧CAS中，多数房企是在满足以下条件时确认销售收入：（1）商品房买卖双方签属完合同并完成备案手续（2）商品房完工并取得准入证（3）开发商取得与商品相关的全部款项，这时企业方可确认收入。目前大多数房企是将“交房”作为收入确认的时间点，交房后才在账面上确认主营业务收入。而新CAS14，房企销售收入的确认需要在将商品房的控制权转移给业主时实现，控制权的转移则需要区分时点转移和时段转移，在新收入准则的规定中，这个时点和时段的判断遵循的是：“非此即彼”的原则，也就是说先看是否是时段转移，如果是则判断结束；否则，即是时点转移。我们发现新CAS确认收入方式取代了旧CAS中的“在主要风险与报酬转移时确认收入”的方式。 在实际工作中我们发现现房销售显然是属于时点履约，仍然按照旧收入准则确认操作。对于销售期房，我们对照发现，商品房在建过程中，购买方没有消耗企业在履约过程中带来的经济利益；其次房子在开发中，购买者并没有控制房子；再有期房在销售时已确认房号，此时销售的每一套房屋都不可替代。在商品房买卖合同明确约定款项支付条件，以目前市场情况，供小于求，房企在3个月一般就能收回全部款项。因此，企业销售期房满足第11条第3个条件，所以属于时段履约，需要在一段时间内确认收入，也就说无需等到“交房”这个时点才确认收入，在预售之后就可以按照履约进度来确认收入。由此我们发现新收入准则下，房企期房销售属于时段履约，可以根据履约进度来确认收入，这样房企期房销售收入的确认显然是比旧收入准则提前了。
四、目前各房企目前收入确认点及房企销售收入确认提前的影响
在旧准则下房企销售收入会计确认标准为：万科：房屋建设完成并完成验收，达到了合同约定的交工条件，收到客户按约定支付的款项时确认销售收入的实现；保利：取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现；融创：出售物业而且物业的风险报酬转移给买家时确认收入；恒大：出售物业而且物业的风险报酬转移给买家时确认收入；过去，很多企业想突破交房确认收入的限制，在竣工时确认收入，但是很难，从竣工到交房有半年的时间间隔是很正常的。以前四大都不认可房屋竣工时确认销售收入。而碧桂园2017.8.22日发布的《截至2 0 1 7年6月3 0日止六个月中期业绩》中，碧桂园从2017.1.1日开始提前采纳了《香港财务报告准则第15号》，其对房地产开发活动的会计处理，做了如下说明：在以往年度的报告期间，当销售合同的重要风险和报酬在交付物业所有权的特定时点全部转移给客户时，本集团确认房地产开发活动产生的收入，而非按照建造进度陆续转移进行确认根据香港财务报告准则第15号，本集团销售产品在履约过程中具有不可替代性，且本集团在整个合约期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。本集团根据满足在一段时间内履行义务的条件，按投入法计量的履约进度确认收入。从碧桂园的中期业绩报告披露来看，由于改变收入确认的方式，导致收入增加了147.50亿元，销售收入确认的时间提前了。由于新CAS 14 和《香港财务报告准则第15号》均与《国际财务报告准则第 15 号——客户合同收入》实质上基本一致，可以看出，碧桂园的做法对国内房地产企在新收入准则确认上有非常重要的参考价值同时我们发现在旧CAS下，一套商品房在交付前，即使房企全部款项已收，此时也不确认产品销售收入，导致大量的回款不能在会计上确认收入，这中间的时间差，导致火爆的销售业绩可能需要在1到2年后才能得到会计确认，很明显这种模式产生的财务信息是失真的，这也反映了房地产行业会计信息的尴尬地位，在企业内部财务信息对公司决策的支撑性十分有限。这点我们可以房地产企业各大销售排行榜的依据可以看出来，没有一个榜单是根据会计收入来排名的，都是依据合同销售额。而在新收入准则下，在一定程度上解决了上述情况，确保收入能够及时反应在企业收入中。同时，房地产企业的收入通过履约进度来确认，是否存在收入过早确认情况。在新的收入准则下，投入法和产出法是履约进度使用的主要方法，该两种方法都存在大量的估计，这对房企的销售利润管理提供了一定的操作空间，再次印证收入是否过存在过早确认。纵观整个新收入准则，这也是和国际收入准则接轨带来的特色，大量的职业判断将会贯穿收入确认的整个过程
五、结语
随着市场经济的发展，我国的会计制度也不断的与国际趋同。在新的收入准则改革的同时，要求企业积极的适应，尽快的在企业内部实行，才能更好的提升自身财务管理水平，同时也要评估给企业带来的影响 。总之，房企对新准则要严格落实，从而推动我国房地产企业健康稳健的发展。（作者单位为天津房信房地产开发有限公司 ）