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中图分类号：F293.33 文献标识码：A
摘要：随着生活水平的提高，城镇化住房体制改革和房地产管理体制改革逐步深入，物业管理日益成为社会各界关注的焦点之一，人们对物业管理的需求也越来越高。原来独门独户自我管理的模式已被社区物业管理模式所取代，在这一重要的转型期，还存在着许多亟待解决的问题。受西华大学“西华杯”大学生科技创新项目（编号：2014079）资助，本小组进行调查研究分析后写作本文。本文首先阐述了我国社区物业管理的现状，然后指出目前物业管理行业在管理体制和管理模式上出现的问题，然后提出解决这些问题的若干对策。
关键词：物业管理；现状；问题；对策
一、 我国社区物业管理的现状
自1981年我国第一家社区物业管理公司在深圳成立，已有30多年的历史，专业化、市场化、社会化的社区物业管理逐步形成。随着社区物业管理相关法规的逐步完善和房地产市场的迅猛发展，以及市场竞争机制的引入，社区物业管理的社会、环境效益日渐明显。但与社区物业管理发达的国家相比，由于对物业管理认识模糊、市场经济发育程度缓慢、地区经济发展水平和居民收入水平低等因素的影响，我国物业管理覆盖面仍然偏低。在这种膨胀和发展的过程中，不可避免地会出现种种外在与内在的问题，因此解决这些问题的应对策略，已成为创建高品质社区物业的当务之急。
二、 我国社区物业管理存在的主要问题
1.开发商、物业公司强迫业主接受物业合同
2.开发商给物业公司留下诸多纠纷隐患
3.物业公司服务质量差、乱收费
4.物业公司随意处置业主权益
5.公共设施及其维修基金的产权、责权不清
6.物业管理企业产业结构单一
三、社区物业管理存在问题的应对策略
如今社会经济的发展，人们对居住的环境的需求越来越高，进而引发的问题也越来越多，针对这些问题还有着更为进一步的探求解决之道。仔细分析这些问题，可以将其总括为以下几点：
1.针对物业公司参差不齐，鱼龙混杂，员工能力也是各有差别的问题，纵看过去，无论是什么只要等级划分明确，业务分工明确，就能在一定程度上很好地解决这个问题。所以，首先物业主管机关部门应该建立物业服务的行业标准，构建多档次的服务标准体系，严格物业公司资质等级管理。国家相关行政主管部门应定期对物业管理人员进行培训、考核，建立健全业主公约、业主管理委员会章程，同时大胆借鉴中国香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验，探索符合国际惯例并适合国情的物业管理模式，建设专业化、标准化、规范化、国际化的管理新路。同时，引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。价格管理机关根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业费收取标准。通过第三方机构的介入和相关部门规范管理，保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明，将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。
2.针对小区业主与物业管理之间的纠纷，其实很大程度上在于职责界定不明确，衔接不好，物业管理企业成了开发商的“替罪羊”等一系列问题。更多的是因为相关主体间的法律责任不清，缺少法律及相关方面的支持。所以，首先作为业主应该增强契约意识，审慎订立合同。履行合同时，应当遵循诚实信用原则，在享受物业服务的同时，认真履行交纳费用的义务，依法维权。物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。另外，由于物业服务是日常发生的、是长期的、细化的和具有个体差异的，所以，在签订合同时，应当在参考物业合同范本的基础上，尽可能细化合同的内容。使业主和物业公司都有章可循、有合同可依。在业主权益的维护方面，业主对发生的纠纷，应加强与物业管理公司的沟通，尽可能通过对话解决纠纷。此外，业主应注意在平时积极收集、保全证据，避免在日后诉讼中处于劣势。而开发商与也业主之间的责任关系，物管公司在介入之时，就应该明确双方关系，明确双方义务，最好是三方签订协议，将职责界定清楚，以避免日后纠纷。
3.物业管理费的计量差异大且收缴困难：主要体现在以下两个方面（1）.物业管理费计量不合理；（2）.物业管理费收缴困难。因此，可以尝试从这些方面来应对问题。首先要引入市场经济体制，明确物管项目的业务成本；其次将物业服务项目化，专业化，品质化，对于不同层次的小区业主要求提供别样的服务；当然，要了解市场消费者的需求，了解分析消费者的心理价位；综合分析定位价格。当物业公司提供的服务越到位，品质越好，能够让消费者满意，符合消费者内心标准，做到真正的“把消费者的利益放在首位”，那么管理费的收缴也就轻松了则以上问题可以得到很大程度地解决。
4.针对物业公司的义务履行范围这方面的问题，我们也应该着重讨论。就防盗方面而言，对于业主车辆丢失、财物被盗的损害赔偿问题；首先物业公司物业管理合同中如果约定的保安费包括车辆保管服务，那么发生车辆丢失的，物业公司应该承担赔偿责任。如果没有约定，但有证据证明物业公司疏于管理，未尽起码的安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆的丢失、财物被盗有重大过失的，物业公司应承担赔偿责任。物业管理公司承担法律责任的前提是这种过错和业主财产被盗之间有法律上的因果关系。物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错或者即使有过错，这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。为此物业管理公司应当采取积极的应对措施，配齐安全防范设备及人员，尽充分的安全防范义务。
5.就物业管理公司企业产业结构单一的问题；作为物管公司来说，首先最重要的还是要打响自己的产业品牌，在声誉、服务品质、员工素养等方面做好表率，得到消费者的认可。当然，物管公司应该明白现在的小区，办公楼都是一个多元化的小地区，因此，物业公司可以进一步向零售业，消费业，美容业等各个方面与消费者生活息息相关的产业，做好自己的品牌，做到“重质保量”、“获得消消费者的利益至上”，得到费者们的认可；从而避免产业结构单一，使企业自身多元化多方面发展的可能。
四、结束语
物业管理作为社会的朝阳产业 ，经过近30年的发展 ，显示出了广阔的发展前景、巨大的社会作用和强大的生命力。目前，物业管理行业正面临着从初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，虽然还存在着很多问题，但因为它在生活中扮演着越来越重要的角色，所以随着社会的发展进步，物业管理的发展将会越来越快，并在我国城市管理和文明建设中发挥更大的作用。物业管理区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路，是21世纪物业管理发展趋势。规模化、专业化管理将迅速取代零散、原始的管理模式，成为物业管理的未来发展方向；市场化经营、尤其是国内外知名品牌加入竞争，将打破地方保护主义、本位主义的垄断，成为承揽物业管理项目的主流；集团化发展将结束小兵团分散作战的局面，一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营、具有市场竞争力的物业管理企业集团将成为物业管理行业的主体；法制化运作，将推进物业管理行业走上规范化发展的轨道；科技化变革将是大势所趋，大量高新科技的智能化物业使传统的管理、服务、经营面临新的机遇。如何更好的物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。
摘要：随着生活水平的提高，城镇化住房体制改革和房地产管理体制改革逐步深入，物业管理日益成为社会各界关注的焦点之一，人们对物业管理的需求也越来越高。原来独门独户自我管理的模式已被社区物业管理模式所取代，在这一重要的转型期，还存在着许多亟待解决的问题。受西华大学“西华杯”大学生科技创新项目（编号：2014079）资助，本小组进行调查研究分析后写作本文。本文首先阐述了我国社区物业管理的现状，然后指出目前物业管理行业在管理体制和管理模式上出现的问题，然后提出解决这些问题的若干对策。
关键词：物业管理；现状；问题；对策
一、 我国社区物业管理的现状
自1981年我国第一家社区物业管理公司在深圳成立，已有30多年的历史，专业化、市场化、社会化的社区物业管理逐步形成。随着社区物业管理相关法规的逐步完善和房地产市场的迅猛发展，以及市场竞争机制的引入，社区物业管理的社会、环境效益日渐明显。但与社区物业管理发达的国家相比，由于对物业管理认识模糊、市场经济发育程度缓慢、地区经济发展水平和居民收入水平低等因素的影响，我国物业管理覆盖面仍然偏低。在这种膨胀和发展的过程中，不可避免地会出现种种外在与内在的问题，因此解决这些问题的应对策略，已成为创建高品质社区物业的当务之急。
二、 我国社区物业管理存在的主要问题
1.开发商、物业公司强迫业主接受物业合同
2.开发商给物业公司留下诸多纠纷隐患
3.物业公司服务质量差、乱收费
4.物业公司随意处置业主权益
5.公共设施及其维修基金的产权、责权不清
6.物业管理企业产业结构单一
三、社区物业管理存在问题的应对策略
如今社会经济的发展，人们对居住的环境的需求越来越高，进而引发的问题也越来越多，针对这些问题还有着更为进一步的探求解决之道。仔细分析这些问题，可以将其总括为以下几点：
1.针对物业公司参差不齐，鱼龙混杂，员工能力也是各有差别的问题，纵看过去，无论是什么只要等级划分明确，业务分工明确，就能在一定程度上很好地解决这个问题。所以，首先物业主管机关部门应该建立物业服务的行业标准，构建多档次的服务标准体系，严格物业公司资质等级管理。国家相关行政主管部门应定期对物业管理人员进行培训、考核，建立健全业主公约、业主管理委员会章程，同时大胆借鉴中国香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验，探索符合国际惯例并适合国情的物业管理模式，建设专业化、标准化、规范化、国际化的管理新路。同时，引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。价格管理机关根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业费收取标准。通过第三方机构的介入和相关部门规范管理，保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明，将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。
2.针对小区业主与物业管理之间的纠纷，其实很大程度上在于职责界定不明确，衔接不好，物业管理企业成了开发商的“替罪羊”等一系列问题。更多的是因为相关主体间的法律责任不清，缺少法律及相关方面的支持。所以，首先作为业主应该增强契约意识，审慎订立合同。履行合同时，应当遵循诚实信用原则，在享受物业服务的同时，认真履行交纳费用的义务，依法维权。物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。另外，由于物业服务是日常发生的、是长期的、细化的和具有个体差异的，所以，在签订合同时，应当在参考物业合同范本的基础上，尽可能细化合同的内容。使业主和物业公司都有章可循、有合同可依。在业主权益的维护方面，业主对发生的纠纷，应加强与物业管理公司的沟通，尽可能通过对话解决纠纷。此外，业主应注意在平时积极收集、保全证据，避免在日后诉讼中处于劣势。而开发商与也业主之间的责任关系，物管公司在介入之时，就应该明确双方关系，明确双方义务，最好是三方签订协议，将职责界定清楚，以避免日后纠纷。
3.物业管理费的计量差异大且收缴困难：主要体现在以下两个方面（1）.物业管理费计量不合理；（2）.物业管理费收缴困难。因此，可以尝试从这些方面来应对问题。首先要引入市场经济体制，明确物管项目的业务成本；其次将物业服务项目化，专业化，品质化，对于不同层次的小区业主要求提供别样的服务；当然，要了解市场消费者的需求，了解分析消费者的心理价位；综合分析定位价格。当物业公司提供的服务越到位，品质越好，能够让消费者满意，符合消费者内心标准，做到真正的“把消费者的利益放在首位”，那么管理费的收缴也就轻松了则以上问题可以得到很大程度地解决。
4.针对物业公司的义务履行范围这方面的问题，我们也应该着重讨论。就防盗方面而言，对于业主车辆丢失、财物被盗的损害赔偿问题；首先物业公司物业管理合同中如果约定的保安费包括车辆保管服务，那么发生车辆丢失的，物业公司应该承担赔偿责任。如果没有约定，但有证据证明物业公司疏于管理，未尽起码的安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆的丢失、财物被盗有重大过失的，物业公司应承担赔偿责任。物业管理公司承担法律责任的前提是这种过错和业主财产被盗之间有法律上的因果关系。物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错或者即使有过错，这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。为此物业管理公司应当采取积极的应对措施，配齐安全防范设备及人员，尽充分的安全防范义务。
5.就物业管理公司企业产业结构单一的问题；作为物管公司来说，首先最重要的还是要打响自己的产业品牌，在声誉、服务品质、员工素养等方面做好表率，得到消费者的认可。当然，物管公司应该明白现在的小区，办公楼都是一个多元化的小地区，因此，物业公司可以进一步向零售业，消费业，美容业等各个方面与消费者生活息息相关的产业，做好自己的品牌，做到“重质保量”、“获得消消费者的利益至上”，得到费者们的认可；从而避免产业结构单一，使企业自身多元化多方面发展的可能。
四、结束语
物业管理作为社会的朝阳产业 ，经过近30年的发展 ，显示出了广阔的发展前景、巨大的社会作用和强大的生命力。目前，物业管理行业正面临着从初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，虽然还存在着很多问题，但因为它在生活中扮演着越来越重要的角色，所以随着社会的发展进步，物业管理的发展将会越来越快，并在我国城市管理和文明建设中发挥更大的作用。物业管理区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路，是21世纪物业管理发展趋势。规模化、专业化管理将迅速取代零散、原始的管理模式，成为物业管理的未来发展方向；市场化经营、尤其是国内外知名品牌加入竞争，将打破地方保护主义、本位主义的垄断，成为承揽物业管理项目的主流；集团化发展将结束小兵团分散作战的局面，一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营、具有市场竞争力的物业管理企业集团将成为物业管理行业的主体；法制化运作，将推进物业管理行业走上规范化发展的轨道；科技化变革将是大势所趋，大量高新科技的智能化物业使传统的管理、服务、经营面临新的机遇。如何更好的物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。