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近几年，随着房价的飞涨，住房公积金制度又一次成为了社会讨论的热点。在2016年的全国人大会议上，内蒙古代表团人大代表费东斌建议国家出台其他类型住房保障政策，并逐步取消住房公积金制度。2017年11月19日中国经济学家年度论坛上，东南大学经济管理学院名誉院长华生也建议废除公积金。而公众对其的质疑之声也不绝于耳。十九大召开以来，全国各地方纷纷展开了针对住房公积金存缴比例，覆盖人群，管理服务优化升级的改革。是什么使得一项本该利国利民的德政遭到如此广泛的质疑呢？本文拟以该制度对于房地产市场运行的不利影响为切入点，对其存在的问题作出探讨和归纳。
一、住房公积金制度对房地产市场的不利影响
笔者认为住房公积金制度对房地产市场的不利影响主要有以下两点：
（一）扭曲供求关系，为房地产泡沫化推波助澜
早在2012年左右，就有多项研究发现住房公积金规模与房地产泡沫化程度之间存在显著联系。但这些研究往往局限于现象的阐述和数学建模，疏于对背后深层次原因的追问，而且忽略了住房公积金制度作为一项强制性政策的刚性特质，低估了其对市场主体决策的影响。下面笔者从该制度对政府，企业和个人的实质经济意义的角度进行说明，并推演出其是怎样扭曲正常供需关系，房子又是如何从“用来住的”蜕变为“用来炒的”。
1.政府和企业。由于住房公积金的缴纳和归集发生在税前，故具有避税效应。政府在住房公积金制度下减少的税收收入，实际上是一种变相的财政支出。我们可以把使用住房公积金购房的资金构成看作是“税收优惠+企业出资+个人出资”。 假设税收优惠所占比例为X，则其构成比例为X+（1-X）/2+（1-X）/2。在这个表达式下，三个部分的比例大小仅取决于X，而X根本上是随着税负水平变化的。
所以，剥开一切“金融互助”，“福利保障政策”的表皮，住房公积金在存缴和提现过程的本质就是通过对指定品类的商品（住宅）以免税的方式进行补贴。从宏观经济学的角度看，财政支出带来的乘数效应促进了住房和基础设施建设的繁荣。微观经济学则认为优惠券式补贴增加了消费者剩余和和生产者剩余，使得住房的供给和需求都超出均衡数量。
2.职工个人。我们来看看这项制度对于职工个人决策的影响。假设住房公积金不是强制缴纳，而如果选择不缴纳公积金时企业本应缴纳的那部分资金直接作为职工工资发放，我们会发现此时职工面临三种基本可能的选择：
（1）不缴纳公积金，将这笔钱投入商业银行定期存款或选择其他投资渠道。
（2）缴纳公积金，不提取不贷款，仅靠公积金余额的法定利息获利。
（3）缴纳公积金，并依靠提取余额和贷款购房。
这三种选择各自的收益情况如何呢？笔者选取了1991-2011年的经济数据为样本进行了粗略估算。选项①， 2011年上证指数的最低点位是2363点，为1991年的23倍左右，假设该员工全额投资股市，平均收益率应与上证指数的上涨幅度基本持平。当然这样做风险很高，而且由于指数对于真实收益的反映有所偏差，所以收益可能并没有假设的这么理想。如果他的风险偏好较低，选择银行五年期存款，利率假设为2.75%，那么这笔钱在2011年将是原来的1.72倍左右。选项②，2016年起至今，公积金余额的利息按照一年定期存款基准利率执行，而在此之前则更低，是按三个月定期的基准利率，为1.1%。这笔钱在十年后仅为原来的1.24倍左右。选项③，动用公积金余额买房或用公积金贷款买房。2011年全国平均房价为5377元/平方米，约为1991年的6.84倍。
结论显而易见，选项2是其中最不划算的一个，而1和3则各有优劣，不同风险偏好的人群可以在二者之间进行取舍。
不幸的是，现实中的住房公积金是需要强制缴纳的。那么原假设中的选项1就不复存在了。这样一来，唯一的理性选择当然不会是让钱躺在公积金账户里慢慢贬值，而是千方百计的尝试提取余额或申请公积金贷款用来买房。请注意，这里产生的变化不仅仅是个人少了一些投资的可能方案，或者资金保值能力下降这么简单。一个根本性的变化是，职工使用公积金买房的目的不再是满足居住需要，而是避免公积金账户余额的损失和不买房带来的机会成本。此时，住房的购买需求已经和住宅的存量没有任何关系了。每一个新入职的年轻人，无论贫穷还是富有，无论家中是否有房，几乎都会百分百的成为新的房屋购买者。因而房屋的主要属性就变成了投资标的，甚至成为了某种意义上的通货。
（二）产权归属不清带来的高昂交易成本
《条例》规定，住房公积金一部分是职工个人以一定比例上缴，另一部分是企业根据平均工资上缴，名义上职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金都属于职工个人所有。按照民法和一般常识的理解，产权包括占有，使用，收益，处分等形式。但是事实上，缴纳者并不能自由地提取与使用这些资金，而一般只有在购买，建造，翻修，大修时才能使用，在实际操作中常常还面临着提现难的问题。企业，个人和公积金管理中心之中，没有任何一方拥有完整的权利，所以我们很难确认这笔资金究竟属于谁。
根据经济学家科斯的理论，明确产权对减少交易成本有着决定性作用。因此，住房公积金产权的不明确造成了交易成本的高企，这体现为职工在提取和贷款的过程中繁琐的流程带来的各种人力，物力和时间的损耗。而交易成本越高，对资源配置效率的负面影响就越明显。这样讲未免有些抽象，下面笔者给出几个典型的现象来说明。
笔者发现，虽然《条例》明确规定，房租超出家庭工资收入规定比例的，可以提取住房公积金存储余额用以支付房租，但现实情况却是，很少有人会在租房时动用公积金。其中一部分是对相关规定了解不够，而更多人却是因为嫌麻烦，宁可自付全款，也不愿去申请提取公积金余额。这样一来，公积金就没有实现其一部分设计初衷，造成了资金闲置。
另一个鲜明的例证是部分房地产开发商对公积金贷款购房的抵触情绪。公积金贷款流程复雜、放款周期长，直接拉长了房企回款周期，导致资金周转率下降。另外，公积金贷款属于政策性贷款，不存在“灰色利益关系”。而房企开发过程中往往需要和银行合作，不少银行同意放贷的条件之一就是可以获取到大量优质房贷客户，因而， 房企会阻挠消费者使用公积金贷款。 再者，由于市场化水平不足，专业人员素养较低，多层委托带来的严重委托代理等问题，对比商业银行贷款，公积金贷款在覆盖率，使用率，资金增值率等方面均存在或多或少的劣势。这一点我们在《条例》中也能明显的看到，公积金在存缴，运行，使用和监督的过程中牵涉的单位众多，包括但不限于受托银行，财政，审计，职工所在单位，管理中心，管理委员会，甚至地税和工商部门。这些单位协同工作耗费的时间和财力是隐形的，无法统计的，在管理中心年度报告上根本不能体现。
由此可见，由于产权安排和界定上的不清晰，住房公积金制度缴纳，使用过程中伴随着巨大的交易成本。
二、结语
总而言之，住房公积金制度与目前房地产市场存在的两大顽疾——投机盛行和资源配置效率低下，结构失调，有着千丝万缕的联系。一方面，只能定向使用的资金使得买房成为了工薪阶级几乎唯一的投资渠道，另一方面，落后的制度设计和模糊的产权界定造成了高昂的交易成本，而高昂的交易成本对低下的资源配置效率和结构失调问题显然难辞其咎。
住房公积金制度是一定时期和一定社会条件的产物，它曾经创造性地解决了经济体制改革背景下城镇住房供给和投资严重不足的问题，保证了住房从实物分配到货币交易的平稳转轨，促进了住房从福利走向市场的转变，体现了社会主义制度的优越性。但是时过境迁，在非公有制经济繁荣发展，现代金融市场日益成熟，就业选择多元化，人口流动加剧，自主创业热潮兴起，房地产库存严重过剩的今天，我国住房市场的问题已经不再是总量问题，而是结构问题。实践已经一次次地证明了该制度的失灵。
三、可能的措施和建议
（一）首先应当贯彻落实国务院深入推进简政放权、放管结合、优化服务改革精神，坚持创新、协调、绿色、开放、共享发展理念。减少不必要的审批环节，运用最新的信息化互联网技术，努力降低群众办理业务的门槛。
（二）另外，可以在部分地区率先试点，允许职工依据自愿选择缴存的公积金比例。如果可行，就进一步尝试允许职工自主选择是否参与公积金，变强制性政策为自愿金融互助。在这个过程中，可以渐渐的用其他的住房政策，投资渠道或者融资手段代替住房公积金的职能，使之逐步退居次要地位。当条件真正成熟，社会预期稳定时，再考虑是否取消住房公积金制度。
（三）什么样的制度安排足以接过住房公积金肩头的使命呢，前文的第二节中已经说过，住房公积金的实质是财政对购房者的补贴，以税收优惠的形式体现出来。而第三节则分析了该制度形式上的繁琐带来的效率低下和资源配置失衡。针对这两个特点，笔者试着提出了一个可能的解决方案：直接用提高个税免征点代替住房公积金制度，使减免的税收大致等于原制度下避税效应所减少的税收。
这样做的好处有：1.直接减免税收，省去了上缴工资的环节，减少了职工的被剥夺感和推行政策的阻力。而企业方面，减少了强制缴纳公积金带来的制度成本，将获得更强的盈利能力和市场竞争力，这笔钱最终也必将以改善工作环境，提高工资，员工持股等等形式到达员工手中。2.原制度存在高收入者和國企职工存缴比例高，享受优惠多，私企和低收入者反倒难以动用账户余额造成的“劫贫济富现象。而提高个税起征点恰好能使情况逆转，让低收入者受益，税收的强制性和固定性也能保证不同所有制企业员工的公平享受，甚至将政策覆盖面遍及城乡，达到接近百分百。3.不再需要专门的公积金管理机构，直接由税务机关执行，由于只是更改了税率，所以几乎完全没有任何重复和额外的执行成本。4.由于减税带来的优惠直接是现金，所以产权的归属非常清晰，不存在职工违法套现，企业拒绝缴纳和房地产商拒绝接受公积金贷款带来的道德风险。这样一来，交易成本会大大降低。5.职工可以自由的支配减免的税金，而不仅仅是购房，不再扭曲房地产市场的供需关系。房地产市场的泡沫化倾向将大大缓解。（作者单位为武汉纺织大学经济学院经融11403班）
一、住房公积金制度对房地产市场的不利影响
笔者认为住房公积金制度对房地产市场的不利影响主要有以下两点：
（一）扭曲供求关系，为房地产泡沫化推波助澜
早在2012年左右，就有多项研究发现住房公积金规模与房地产泡沫化程度之间存在显著联系。但这些研究往往局限于现象的阐述和数学建模，疏于对背后深层次原因的追问，而且忽略了住房公积金制度作为一项强制性政策的刚性特质，低估了其对市场主体决策的影响。下面笔者从该制度对政府，企业和个人的实质经济意义的角度进行说明，并推演出其是怎样扭曲正常供需关系，房子又是如何从“用来住的”蜕变为“用来炒的”。
1.政府和企业。由于住房公积金的缴纳和归集发生在税前，故具有避税效应。政府在住房公积金制度下减少的税收收入，实际上是一种变相的财政支出。我们可以把使用住房公积金购房的资金构成看作是“税收优惠+企业出资+个人出资”。 假设税收优惠所占比例为X，则其构成比例为X+（1-X）/2+（1-X）/2。在这个表达式下，三个部分的比例大小仅取决于X，而X根本上是随着税负水平变化的。
所以，剥开一切“金融互助”，“福利保障政策”的表皮，住房公积金在存缴和提现过程的本质就是通过对指定品类的商品（住宅）以免税的方式进行补贴。从宏观经济学的角度看，财政支出带来的乘数效应促进了住房和基础设施建设的繁荣。微观经济学则认为优惠券式补贴增加了消费者剩余和和生产者剩余，使得住房的供给和需求都超出均衡数量。
2.职工个人。我们来看看这项制度对于职工个人决策的影响。假设住房公积金不是强制缴纳，而如果选择不缴纳公积金时企业本应缴纳的那部分资金直接作为职工工资发放，我们会发现此时职工面临三种基本可能的选择：
（1）不缴纳公积金，将这笔钱投入商业银行定期存款或选择其他投资渠道。
（2）缴纳公积金，不提取不贷款，仅靠公积金余额的法定利息获利。
（3）缴纳公积金，并依靠提取余额和贷款购房。
这三种选择各自的收益情况如何呢？笔者选取了1991-2011年的经济数据为样本进行了粗略估算。选项①， 2011年上证指数的最低点位是2363点，为1991年的23倍左右，假设该员工全额投资股市，平均收益率应与上证指数的上涨幅度基本持平。当然这样做风险很高，而且由于指数对于真实收益的反映有所偏差，所以收益可能并没有假设的这么理想。如果他的风险偏好较低，选择银行五年期存款，利率假设为2.75%，那么这笔钱在2011年将是原来的1.72倍左右。选项②，2016年起至今，公积金余额的利息按照一年定期存款基准利率执行，而在此之前则更低，是按三个月定期的基准利率，为1.1%。这笔钱在十年后仅为原来的1.24倍左右。选项③，动用公积金余额买房或用公积金贷款买房。2011年全国平均房价为5377元/平方米，约为1991年的6.84倍。
结论显而易见，选项2是其中最不划算的一个，而1和3则各有优劣，不同风险偏好的人群可以在二者之间进行取舍。
不幸的是，现实中的住房公积金是需要强制缴纳的。那么原假设中的选项1就不复存在了。这样一来，唯一的理性选择当然不会是让钱躺在公积金账户里慢慢贬值，而是千方百计的尝试提取余额或申请公积金贷款用来买房。请注意，这里产生的变化不仅仅是个人少了一些投资的可能方案，或者资金保值能力下降这么简单。一个根本性的变化是，职工使用公积金买房的目的不再是满足居住需要，而是避免公积金账户余额的损失和不买房带来的机会成本。此时，住房的购买需求已经和住宅的存量没有任何关系了。每一个新入职的年轻人，无论贫穷还是富有，无论家中是否有房，几乎都会百分百的成为新的房屋购买者。因而房屋的主要属性就变成了投资标的，甚至成为了某种意义上的通货。
（二）产权归属不清带来的高昂交易成本
《条例》规定，住房公积金一部分是职工个人以一定比例上缴，另一部分是企业根据平均工资上缴，名义上职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金都属于职工个人所有。按照民法和一般常识的理解，产权包括占有，使用，收益，处分等形式。但是事实上，缴纳者并不能自由地提取与使用这些资金，而一般只有在购买，建造，翻修，大修时才能使用，在实际操作中常常还面临着提现难的问题。企业，个人和公积金管理中心之中，没有任何一方拥有完整的权利，所以我们很难确认这笔资金究竟属于谁。
根据经济学家科斯的理论，明确产权对减少交易成本有着决定性作用。因此，住房公积金产权的不明确造成了交易成本的高企，这体现为职工在提取和贷款的过程中繁琐的流程带来的各种人力，物力和时间的损耗。而交易成本越高，对资源配置效率的负面影响就越明显。这样讲未免有些抽象，下面笔者给出几个典型的现象来说明。
笔者发现，虽然《条例》明确规定，房租超出家庭工资收入规定比例的，可以提取住房公积金存储余额用以支付房租，但现实情况却是，很少有人会在租房时动用公积金。其中一部分是对相关规定了解不够，而更多人却是因为嫌麻烦，宁可自付全款，也不愿去申请提取公积金余额。这样一来，公积金就没有实现其一部分设计初衷，造成了资金闲置。
另一个鲜明的例证是部分房地产开发商对公积金贷款购房的抵触情绪。公积金贷款流程复雜、放款周期长，直接拉长了房企回款周期，导致资金周转率下降。另外，公积金贷款属于政策性贷款，不存在“灰色利益关系”。而房企开发过程中往往需要和银行合作，不少银行同意放贷的条件之一就是可以获取到大量优质房贷客户，因而， 房企会阻挠消费者使用公积金贷款。 再者，由于市场化水平不足，专业人员素养较低，多层委托带来的严重委托代理等问题，对比商业银行贷款，公积金贷款在覆盖率，使用率，资金增值率等方面均存在或多或少的劣势。这一点我们在《条例》中也能明显的看到，公积金在存缴，运行，使用和监督的过程中牵涉的单位众多，包括但不限于受托银行，财政，审计，职工所在单位，管理中心，管理委员会，甚至地税和工商部门。这些单位协同工作耗费的时间和财力是隐形的，无法统计的，在管理中心年度报告上根本不能体现。
由此可见，由于产权安排和界定上的不清晰，住房公积金制度缴纳，使用过程中伴随着巨大的交易成本。
二、结语
总而言之，住房公积金制度与目前房地产市场存在的两大顽疾——投机盛行和资源配置效率低下，结构失调，有着千丝万缕的联系。一方面，只能定向使用的资金使得买房成为了工薪阶级几乎唯一的投资渠道，另一方面，落后的制度设计和模糊的产权界定造成了高昂的交易成本，而高昂的交易成本对低下的资源配置效率和结构失调问题显然难辞其咎。
住房公积金制度是一定时期和一定社会条件的产物，它曾经创造性地解决了经济体制改革背景下城镇住房供给和投资严重不足的问题，保证了住房从实物分配到货币交易的平稳转轨，促进了住房从福利走向市场的转变，体现了社会主义制度的优越性。但是时过境迁，在非公有制经济繁荣发展，现代金融市场日益成熟，就业选择多元化，人口流动加剧，自主创业热潮兴起，房地产库存严重过剩的今天，我国住房市场的问题已经不再是总量问题，而是结构问题。实践已经一次次地证明了该制度的失灵。
三、可能的措施和建议
（一）首先应当贯彻落实国务院深入推进简政放权、放管结合、优化服务改革精神，坚持创新、协调、绿色、开放、共享发展理念。减少不必要的审批环节，运用最新的信息化互联网技术，努力降低群众办理业务的门槛。
（二）另外，可以在部分地区率先试点，允许职工依据自愿选择缴存的公积金比例。如果可行，就进一步尝试允许职工自主选择是否参与公积金，变强制性政策为自愿金融互助。在这个过程中，可以渐渐的用其他的住房政策，投资渠道或者融资手段代替住房公积金的职能，使之逐步退居次要地位。当条件真正成熟，社会预期稳定时，再考虑是否取消住房公积金制度。
（三）什么样的制度安排足以接过住房公积金肩头的使命呢，前文的第二节中已经说过，住房公积金的实质是财政对购房者的补贴，以税收优惠的形式体现出来。而第三节则分析了该制度形式上的繁琐带来的效率低下和资源配置失衡。针对这两个特点，笔者试着提出了一个可能的解决方案：直接用提高个税免征点代替住房公积金制度，使减免的税收大致等于原制度下避税效应所减少的税收。
这样做的好处有：1.直接减免税收，省去了上缴工资的环节，减少了职工的被剥夺感和推行政策的阻力。而企业方面，减少了强制缴纳公积金带来的制度成本，将获得更强的盈利能力和市场竞争力，这笔钱最终也必将以改善工作环境，提高工资，员工持股等等形式到达员工手中。2.原制度存在高收入者和國企职工存缴比例高，享受优惠多，私企和低收入者反倒难以动用账户余额造成的“劫贫济富现象。而提高个税起征点恰好能使情况逆转，让低收入者受益，税收的强制性和固定性也能保证不同所有制企业员工的公平享受，甚至将政策覆盖面遍及城乡，达到接近百分百。3.不再需要专门的公积金管理机构，直接由税务机关执行，由于只是更改了税率，所以几乎完全没有任何重复和额外的执行成本。4.由于减税带来的优惠直接是现金，所以产权的归属非常清晰，不存在职工违法套现，企业拒绝缴纳和房地产商拒绝接受公积金贷款带来的道德风险。这样一来，交易成本会大大降低。5.职工可以自由的支配减免的税金，而不仅仅是购房，不再扭曲房地产市场的供需关系。房地产市场的泡沫化倾向将大大缓解。（作者单位为武汉纺织大学经济学院经融11403班）