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摘要：近年来，中国城镇化不断发展，人口结构老龄化趋势日益严重，传统的养老方式很难适应日益发展的养老需求。“以房养老”是一种新的养老模式，即住房反向抵押贷款。以房养老在国外发展较好，但是在中国试行期间就表现的不是那么理想。本文主要通过分析以房养老的发张现状以及发展中存在的问题从而提出一些解决措施。
关键词：以房养老；受阻因素；存在问题；对策
1以房养老的发展现状
以房养老是依据拥有资源，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现。实现价值上的流动，为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流人。
从2014年上半年开始试点截止2016年6月30日，北京、上海、广州、武汉等四大试点城市到期，只有60户投保，并且仅有幸福人寿一家保险公司推出了相关产品。但是相关人士指出，我们应该对这种新型的养老模式报以期待的态度因为眼下大多是独生子女，两个人抚养四个老人一个小孩无疑是巨大的压力，所以说独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。其次是老年人整个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能为老人提供稳定的现金流来维持日常生活。
当前，以房养老在我国发展还不够成熟，但是国内部分地区或相关机构，在对以房养老积极探索和研究，我国当前在南京尝试留园以房养老模式业务。这种模式中，年纪在六十岁以下的老人，只要拥有本市60平米以上的房屋产权证，就可以将房子抵押给公寓，而老人在公寓中的所有费用都将免费，知道老人去世之后，房屋的产权将全部归公寓所有。第二种模式是公积金管理中心成为房东的模式。在上海，老人年满六十五岁就可以将自己的房产按照当前市场价格卖给公积金管理中心，从而获取用于支付公积金管理中心租房与养老的钱。第三种模式是养老房屋银行模式。在北京，老人年满60岁之后，可以向养老服务机构提出需求，将房屋产权交给中大恒基，由中大恒基将此房屋进行出租以赚取租金。这个费用出去支付养老院的费用之外，多余的钱有老人支配，而老人从始至终都具有自己房屋的产权。
2以房养老发展中存在的问题
2.1传统观念的根生蒂固。
中国人依靠子女赡养和重视房产的传统观念已经延续上千年，这种传统观念在民众心中根深蒂固。虽然改革开放以来中国人的观念不断地受到西方文化的冲击，但是数千年文化的影响使得中国老年人不容易接受“以房养老”的观念。老人将法无抵押出去而不留给自己的子女，一方面其子女难以接受这种做法，另一方面面与社会传统风俗习惯相违。其次，中国一直都奉行“孝”文化，中国的子女不能接受自己的父母将房子抵押而去养老院养老的做法，他们会认为这是一种不孝的行为。
2.2适应人群较少。
首先，适应人群必须是有房子的老年人，但是在中国一直都是子女继承父母的所有的财产的，父母也大都愿意将其继承给子女，这就大大的限制了“以房养老”的实施。所以，以房养老的潜在客户群体是既拥有房产产权又不存在财产继承的老人。這些老人可能是儿女长期在外或者孤寡无子女照顾等，拥有对房子独立的处理权利，但是他们大多对于这种政策依然缺乏信任，担心一旦接受反抵押贷款保险产品即失去了房子又不能保障个人养老需求，最后竹篮打水一场空，房子和钱都没有。
2.3法律法规不健全。
我国法律制度不够完善，有关社会保障以及房产方面的法律更是缺失。“以房养老”要求银行、保险公司等机构的参与，需要在信息对称，公民能够能够充分保护自己房子产权的背景下实施，然而我国的法制环境还没有达到这种公正、透明的地步。除此之外，缺乏诚信是近年来中国的一大社会现象，没有完整的法律法规来指导“以房养老”的发展，就不能够使人们完全相信这种政策。再者，房子的产权问题，中国的房子都是七十年的产权，抵押出去之后房产和地产怎么划分都没有明确的法律法规进行说明。
2.4金融机构分业经营的局限。
住房反抵押的经营过程非常的复杂，需要银行、保险公司、投资银行以及相关中介等多个金融机构参与，共同配合一起完成，而我国《证券法》和《银行法》均规定了中国的经营模式是“分业经营，分业监管”，这在很大程度上限制了金融機构的发展，使得各个金融机构不能越过界限，这就造成许多金融机构在配合上可能会形成死角或者对于两个不同领域之间交界处的业务产生依赖心理，都认为应该属于对方的业务方位，实质上谁都没有做。从而造成业务的中断。
3.对策和建议
3.1打破传统观念。
想要发展“以房养老”首先要做的就是打破中国人的传统的观念，加大广告宣传，真确引导，使人们充分认识到反抵押住房贷款的好处，可以改善老人经济状况，减轻子女压力。设立相应的机构，积极像老年人宣传，普及理财知识，让人们真正了解这种产品，增加信任感。新闻媒体、社区宣传对于普及“以房养老”的知识，减轻民众疑惑具有积极正面的作用。灌输西方先进的养老模式，从意识里改变他们对于这种“以房养老”认识。
3.2开展新产品，适应人群增加。
首先，民众对于住房反向抵押贷款不了解、不信任导致其推出后很少受到肯定，保险公司应该积极改善寿险产品，不能只考虑自身利益最大化，多为民众考虑。针对房子升值、利率变化以及过早身亡等情况进行必要而详细的考虑，最大限度的满足老年人的需求。其次，要将目光从老年人的身上转移到他们的子女身上来，年轻人每天都在接受不同的新事物，向他们说明产品的特点与好处，相信他们自己有独立思考的能力，能够想明白这是一种减轻他们为父母养老的负担的一种方式。保险公司要将各种不确定因素比如房子的升值、贷款利率的变化以及过早去世等考虑在内，开发出新的保险产品，不能只是单一的对于民众没有吸引力产品。
3.3完善配套的法律法规。
首先，要对房产进行公证、准确的评估，因此要有统一、规范的资产评估程序和管理办法。其次，推行金融混业经营试点。在采取缓慢推进的方法下，进行金融混业经营改革，在维持金融业分业经营总体的格局不变的情况下，逐步通过个案的处理方法，来推进金融混业经营试点。最后，调整相关的法律法规，通过相关的税收减免、财政贴息等政策支持，增加老年人的积极性。除此之外，应当完善以房养老相关的保险制度。由于“以房养老”的特殊性，使得我国现行《保险法》的很多规定都无法直接适用，所以要完善这种高风险的保险制度，列清楚不同期限不同贷款额度的投保规定。还应该说明当老房子的寿命超过预期寿命时，由保险公司支付超过预期的年限后的养老金。
3.4培养多元金融机构参与，借鉴外国先进经验。
在一定程度上打破我国目前金融机构分业经营的限制，借鉴国外发达国家经验，以美国为例，虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式进行补充。老年人将自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预防房主去世时房产的价值等因素后，金融机构每月给房主一笔固定的钱。房主仍然具有房子的居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。一般隋况下，信托公司也会参与其中，将银行的房产抵押贷款进行资产证券化，分散银行的经营风险。
关键词：以房养老；受阻因素；存在问题；对策
1以房养老的发展现状
以房养老是依据拥有资源，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现。实现价值上的流动，为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流人。
从2014年上半年开始试点截止2016年6月30日，北京、上海、广州、武汉等四大试点城市到期，只有60户投保，并且仅有幸福人寿一家保险公司推出了相关产品。但是相关人士指出，我们应该对这种新型的养老模式报以期待的态度因为眼下大多是独生子女，两个人抚养四个老人一个小孩无疑是巨大的压力，所以说独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。其次是老年人整个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能为老人提供稳定的现金流来维持日常生活。
当前，以房养老在我国发展还不够成熟，但是国内部分地区或相关机构，在对以房养老积极探索和研究，我国当前在南京尝试留园以房养老模式业务。这种模式中，年纪在六十岁以下的老人，只要拥有本市60平米以上的房屋产权证，就可以将房子抵押给公寓，而老人在公寓中的所有费用都将免费，知道老人去世之后，房屋的产权将全部归公寓所有。第二种模式是公积金管理中心成为房东的模式。在上海，老人年满六十五岁就可以将自己的房产按照当前市场价格卖给公积金管理中心，从而获取用于支付公积金管理中心租房与养老的钱。第三种模式是养老房屋银行模式。在北京，老人年满60岁之后，可以向养老服务机构提出需求，将房屋产权交给中大恒基，由中大恒基将此房屋进行出租以赚取租金。这个费用出去支付养老院的费用之外，多余的钱有老人支配，而老人从始至终都具有自己房屋的产权。
2以房养老发展中存在的问题
2.1传统观念的根生蒂固。
中国人依靠子女赡养和重视房产的传统观念已经延续上千年，这种传统观念在民众心中根深蒂固。虽然改革开放以来中国人的观念不断地受到西方文化的冲击，但是数千年文化的影响使得中国老年人不容易接受“以房养老”的观念。老人将法无抵押出去而不留给自己的子女，一方面其子女难以接受这种做法，另一方面面与社会传统风俗习惯相违。其次，中国一直都奉行“孝”文化，中国的子女不能接受自己的父母将房子抵押而去养老院养老的做法，他们会认为这是一种不孝的行为。
2.2适应人群较少。
首先，适应人群必须是有房子的老年人，但是在中国一直都是子女继承父母的所有的财产的，父母也大都愿意将其继承给子女，这就大大的限制了“以房养老”的实施。所以，以房养老的潜在客户群体是既拥有房产产权又不存在财产继承的老人。這些老人可能是儿女长期在外或者孤寡无子女照顾等，拥有对房子独立的处理权利，但是他们大多对于这种政策依然缺乏信任，担心一旦接受反抵押贷款保险产品即失去了房子又不能保障个人养老需求，最后竹篮打水一场空，房子和钱都没有。
2.3法律法规不健全。
我国法律制度不够完善，有关社会保障以及房产方面的法律更是缺失。“以房养老”要求银行、保险公司等机构的参与，需要在信息对称，公民能够能够充分保护自己房子产权的背景下实施，然而我国的法制环境还没有达到这种公正、透明的地步。除此之外，缺乏诚信是近年来中国的一大社会现象，没有完整的法律法规来指导“以房养老”的发展，就不能够使人们完全相信这种政策。再者，房子的产权问题，中国的房子都是七十年的产权，抵押出去之后房产和地产怎么划分都没有明确的法律法规进行说明。
2.4金融机构分业经营的局限。
住房反抵押的经营过程非常的复杂，需要银行、保险公司、投资银行以及相关中介等多个金融机构参与，共同配合一起完成，而我国《证券法》和《银行法》均规定了中国的经营模式是“分业经营，分业监管”，这在很大程度上限制了金融機构的发展，使得各个金融机构不能越过界限，这就造成许多金融机构在配合上可能会形成死角或者对于两个不同领域之间交界处的业务产生依赖心理，都认为应该属于对方的业务方位，实质上谁都没有做。从而造成业务的中断。
3.对策和建议
3.1打破传统观念。
想要发展“以房养老”首先要做的就是打破中国人的传统的观念，加大广告宣传，真确引导，使人们充分认识到反抵押住房贷款的好处，可以改善老人经济状况，减轻子女压力。设立相应的机构，积极像老年人宣传，普及理财知识，让人们真正了解这种产品，增加信任感。新闻媒体、社区宣传对于普及“以房养老”的知识，减轻民众疑惑具有积极正面的作用。灌输西方先进的养老模式，从意识里改变他们对于这种“以房养老”认识。
3.2开展新产品，适应人群增加。
首先，民众对于住房反向抵押贷款不了解、不信任导致其推出后很少受到肯定，保险公司应该积极改善寿险产品，不能只考虑自身利益最大化，多为民众考虑。针对房子升值、利率变化以及过早身亡等情况进行必要而详细的考虑，最大限度的满足老年人的需求。其次，要将目光从老年人的身上转移到他们的子女身上来，年轻人每天都在接受不同的新事物，向他们说明产品的特点与好处，相信他们自己有独立思考的能力，能够想明白这是一种减轻他们为父母养老的负担的一种方式。保险公司要将各种不确定因素比如房子的升值、贷款利率的变化以及过早去世等考虑在内，开发出新的保险产品，不能只是单一的对于民众没有吸引力产品。
3.3完善配套的法律法规。
首先，要对房产进行公证、准确的评估，因此要有统一、规范的资产评估程序和管理办法。其次，推行金融混业经营试点。在采取缓慢推进的方法下，进行金融混业经营改革，在维持金融业分业经营总体的格局不变的情况下，逐步通过个案的处理方法，来推进金融混业经营试点。最后，调整相关的法律法规，通过相关的税收减免、财政贴息等政策支持，增加老年人的积极性。除此之外，应当完善以房养老相关的保险制度。由于“以房养老”的特殊性，使得我国现行《保险法》的很多规定都无法直接适用，所以要完善这种高风险的保险制度，列清楚不同期限不同贷款额度的投保规定。还应该说明当老房子的寿命超过预期寿命时，由保险公司支付超过预期的年限后的养老金。
3.4培养多元金融机构参与，借鉴外国先进经验。
在一定程度上打破我国目前金融机构分业经营的限制，借鉴国外发达国家经验，以美国为例，虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式进行补充。老年人将自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预防房主去世时房产的价值等因素后，金融机构每月给房主一笔固定的钱。房主仍然具有房子的居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。一般隋况下，信托公司也会参与其中，将银行的房产抵押贷款进行资产证券化，分散银行的经营风险。