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不动产的所有权的归属以登记为生效要件，常见情形为，合同双方签订房屋买卖合同后，会以受让人一方的名义进行房屋产权登记，但实务上常见的是，父母向他人购买不动产，而约定经行移送登记为未成年人子女的名义。
一、未成年子女对该财产所享有的权利
父母以其自己的财产购得不动产，并将以其子女的名义进行登记的，因该房屋为不动产，不动产的登记具有绝对效力。房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房产的占有、使用、经营、处置权的凭证。依法登记的房地产权利受法律保护。即可视为该父母将房屋赠与自己的未成年子女。故该未成年子女对该不动产即享有所有权，但由于其为无行为能力人或限制行为能力人，其父母可代为行使一部分物权，从而来保障该未成年人子女的财产权利。
二、台湾民法对"未成年子女"财产的分类定义
台湾民法典第1088条规定：子女之特有财产由父管理。父不能管理时，因由母管理。父母对于子女之特有财产有使用收益之权，但非为子女之利益不得处分之。
（一）特有财产之概念
所谓特有财产，系未成年人子女因继承、赠与或其他无偿取得之财产而言。至于特有财产之代位物亦应认为属于特有财产。该特有财产由父母共同管理。
未成年子女对该特有财产享有所有权，但因民事行为能力使其民事权利能力受限，故需要其父母在行使监护人的抚养义务的同时需要对未成年子女的财产进行监护管理，并不得做出非为受监护人利益的使用或处分。
（二）普通财产（非特有财产）之概念
与特有财产相对的概念，即为非特有财产，系指未成年子女因营业、劳动所得的财产（非特有财产），属于子女所有，父母对其相关法律行为有同意权及代理权，但无管理、用益或处分的权利。
就因营业所得之非特有财产，关于其营业，未成年子女仍有处分权，但若非关于其营业，或其营业之允许已经父母撤销时，未成年子女对其非特有财产即无处分权。
三、我国民法之于"未成年子女"财产的做法
（一）父母为未成年子女之利益，而行使的处分行为
1980年《婚姻法》制定时，由于生产力水平较低，生产方式简单，家庭财产数量少，来源单一等原因，在事实上很难形成独立于家庭共同财产之外的未成年人所有财产，要求法律保护的需求并不強烈，因此在法律上未确立缜密周全的未成年人财产保护制度，对该财产范围未予界定、父母权限未作规定与限制。
但随着市场经济的深入发展，未成年人已可以通过自身的能力或通过其他方式，在现代社会中获得属于自己的独立的财产权利。于是独立人格的未成年人拥有与家庭财产的相区分的个人财产，而我国目前却没有体系化的成年人财产制度。
《民法通则》规定，父母是未成年人的法定代理人和法定监护人。《民法通则》同时又规定，法定监护人（法定代理人）应当履行监护职责，保护被监护人人身、财产及其他合法权益，除了为被监护人的利益外，不得处分被监护人财产。也就是说，父母代理未成年人进行民事活动时可以处分其财产，但必须是为了未成年人的利益。
在我国现行的法律制度中，对父母的代为管理未成年人财产的权限没有具体规定，父母的财产管理权限在本质上是法定代理权，法定代理权限内容、行使管理权时的注意义务、清算义务、行使用益权时的效果及收益归属等都应当由法律明确规定。立法的缺失造成父母为未成年人利益处分其财产时的效力状况、保护未成年人财产利益如何让去保护第三人交易安全利益协调等问题的处理缺乏法律依据，使父母的管理未成年人财产的权利仅有法定代理权之名，而无法定代理之实。
（二）父母非为子女利益，而处分其特有财产（我国《民法通则》只概括为未成年人财产）的处分行为
以下分为三种情形来进行分析：
（1）未成年人因劳动或营业收入，而拥有个人独立财产的。父母为其法定代理人，先以未成年人子女名义置产的，该所购置财产应认定为未成年子女所有。基于以上情形，父母又代为在该财产上设定抵押权的，提供担保债务的，该处分行为是否有效？
（2）父母以其自有财产先以未成年人子女名义置产，继而代为设定抵押权，提供担保债务的，该处分行为是否有效？
综上，（1）与（2）的情形，皆可以肯定的是父母虽以未成年子女之名义置产，但未成年子女对于该财产都享有所有权①，父母如需要对该部分财产行使处分的权利均需基于法定代理权，而享有处分权。
（3）父母以其自有财产向他人购买不动产，约定出卖人经行转移登记为未成年人之名义，其后父母再代为设定抵押权，于获得利益后，复主张所设定抵押权，非为子女利益，该处分行为是否有效？
该种情形，不过为父母与该他人间，为未成年人子女利益之契约，在父母与未成年人子女之间，既无不动产之法律行为，自难谓该不动产系由父母之赠与，故父母事后就该不动产去的代价，复已未成年人子女之名义，为第三人提供担保而设定抵押权，不得借口非为子女利益而处分应属无效，而诉请涂销抵押权登记。
四、我国政府出台的限制购房政策，对于父母以子女名义置产的影响
（一）近年我国所出台的房地产政策规定
1、2010年5月26日实施的《住房和城乡建设部会关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》中规定：商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
2、2011年4月30日北京出台"国十条实施细则"中明确提出的是：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数"限购令"。而截止至2011年4月12实施限购令的一二线城市已共计35个，而数目也在继续增加中。
进而又将购房人区分为户籍居民家庭和非户籍居民家庭，对购房限制进行进一步的区分。而本市户籍居民家庭，是指全部或部分成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未满18周岁子女。
（二）影响
由于我国立法上的缺陷，我国对未成年人财产权利保护没有形成统一的法律体系，就算有相关的法律规定也相对的比较原则化、笼统化。这不仅无法更深层次的保护未成年人的利益，在另一个层面上又可能促使很多人钻了法律的这一漏洞，产生一系列的问题。比如在市场上造成房屋买卖的交易安全问题，国家的税收问题等等。
从以上的相关法律可见，为了避免父母以未成年人子女的名义在市场上从事经济活动，进而阻止一些市场投机分子为了个人的利益，从而利用其手中的法定代理权对未成年人子女的财产进行肆意的处分，更在市场交易中，埋藏了很多的不稳定、不安全的因素。使不知情者在与合同签订过程中，乃至在合同履行过程中，受到一定程度的经济损失，再加之我国法律对于这一方面的规定相对缺失，使这一损失也难以得到赔偿。
注释：
①因我国相关法律并无明确规定，这两种情况下，房子的真实权利人为谁，故依"法律上的推定原则"来确定该财产的"赠与"性质。
参考文献：
[1]梁平，王晓燕.以子女名义购房--亲情与法律的碰撞[J]：法制与经济，2009.10，（218）.
[2]刘时芬.未成年人财产能否为父母借款提供担保--对一份质押合同的法律分析[J]：金融与法，2001，（9）.
[3]王旭光，范明志.物权法适用疑难问题研究[M].山东：山东人民出版社，2007.
[4]张家勇.为第三人利益的合同的制度构造[M].北京：法律出版社，2007.
[5]王泽鉴.王泽鉴法学全集（第一卷）[M].北京：中国政法大学出版社，2003.
[6]王泽鉴.王泽鉴法学全集（第十卷）[M].北京：中国政法大学出版社，2003.
一、未成年子女对该财产所享有的权利
父母以其自己的财产购得不动产，并将以其子女的名义进行登记的，因该房屋为不动产，不动产的登记具有绝对效力。房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房产的占有、使用、经营、处置权的凭证。依法登记的房地产权利受法律保护。即可视为该父母将房屋赠与自己的未成年子女。故该未成年子女对该不动产即享有所有权，但由于其为无行为能力人或限制行为能力人，其父母可代为行使一部分物权，从而来保障该未成年人子女的财产权利。
二、台湾民法对"未成年子女"财产的分类定义
台湾民法典第1088条规定：子女之特有财产由父管理。父不能管理时，因由母管理。父母对于子女之特有财产有使用收益之权，但非为子女之利益不得处分之。
（一）特有财产之概念
所谓特有财产，系未成年人子女因继承、赠与或其他无偿取得之财产而言。至于特有财产之代位物亦应认为属于特有财产。该特有财产由父母共同管理。
未成年子女对该特有财产享有所有权，但因民事行为能力使其民事权利能力受限，故需要其父母在行使监护人的抚养义务的同时需要对未成年子女的财产进行监护管理，并不得做出非为受监护人利益的使用或处分。
（二）普通财产（非特有财产）之概念
与特有财产相对的概念，即为非特有财产，系指未成年子女因营业、劳动所得的财产（非特有财产），属于子女所有，父母对其相关法律行为有同意权及代理权，但无管理、用益或处分的权利。
就因营业所得之非特有财产，关于其营业，未成年子女仍有处分权，但若非关于其营业，或其营业之允许已经父母撤销时，未成年子女对其非特有财产即无处分权。
三、我国民法之于"未成年子女"财产的做法
（一）父母为未成年子女之利益，而行使的处分行为
1980年《婚姻法》制定时，由于生产力水平较低，生产方式简单，家庭财产数量少，来源单一等原因，在事实上很难形成独立于家庭共同财产之外的未成年人所有财产，要求法律保护的需求并不強烈，因此在法律上未确立缜密周全的未成年人财产保护制度，对该财产范围未予界定、父母权限未作规定与限制。
但随着市场经济的深入发展，未成年人已可以通过自身的能力或通过其他方式，在现代社会中获得属于自己的独立的财产权利。于是独立人格的未成年人拥有与家庭财产的相区分的个人财产，而我国目前却没有体系化的成年人财产制度。
《民法通则》规定，父母是未成年人的法定代理人和法定监护人。《民法通则》同时又规定，法定监护人（法定代理人）应当履行监护职责，保护被监护人人身、财产及其他合法权益，除了为被监护人的利益外，不得处分被监护人财产。也就是说，父母代理未成年人进行民事活动时可以处分其财产，但必须是为了未成年人的利益。
在我国现行的法律制度中，对父母的代为管理未成年人财产的权限没有具体规定，父母的财产管理权限在本质上是法定代理权，法定代理权限内容、行使管理权时的注意义务、清算义务、行使用益权时的效果及收益归属等都应当由法律明确规定。立法的缺失造成父母为未成年人利益处分其财产时的效力状况、保护未成年人财产利益如何让去保护第三人交易安全利益协调等问题的处理缺乏法律依据，使父母的管理未成年人财产的权利仅有法定代理权之名，而无法定代理之实。
（二）父母非为子女利益，而处分其特有财产（我国《民法通则》只概括为未成年人财产）的处分行为
以下分为三种情形来进行分析：
（1）未成年人因劳动或营业收入，而拥有个人独立财产的。父母为其法定代理人，先以未成年人子女名义置产的，该所购置财产应认定为未成年子女所有。基于以上情形，父母又代为在该财产上设定抵押权的，提供担保债务的，该处分行为是否有效？
（2）父母以其自有财产先以未成年人子女名义置产，继而代为设定抵押权，提供担保债务的，该处分行为是否有效？
综上，（1）与（2）的情形，皆可以肯定的是父母虽以未成年子女之名义置产，但未成年子女对于该财产都享有所有权①，父母如需要对该部分财产行使处分的权利均需基于法定代理权，而享有处分权。
（3）父母以其自有财产向他人购买不动产，约定出卖人经行转移登记为未成年人之名义，其后父母再代为设定抵押权，于获得利益后，复主张所设定抵押权，非为子女利益，该处分行为是否有效？
该种情形，不过为父母与该他人间，为未成年人子女利益之契约，在父母与未成年人子女之间，既无不动产之法律行为，自难谓该不动产系由父母之赠与，故父母事后就该不动产去的代价，复已未成年人子女之名义，为第三人提供担保而设定抵押权，不得借口非为子女利益而处分应属无效，而诉请涂销抵押权登记。
四、我国政府出台的限制购房政策，对于父母以子女名义置产的影响
（一）近年我国所出台的房地产政策规定
1、2010年5月26日实施的《住房和城乡建设部会关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》中规定：商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
2、2011年4月30日北京出台"国十条实施细则"中明确提出的是：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数"限购令"。而截止至2011年4月12实施限购令的一二线城市已共计35个，而数目也在继续增加中。
进而又将购房人区分为户籍居民家庭和非户籍居民家庭，对购房限制进行进一步的区分。而本市户籍居民家庭，是指全部或部分成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未满18周岁子女。
（二）影响
由于我国立法上的缺陷，我国对未成年人财产权利保护没有形成统一的法律体系，就算有相关的法律规定也相对的比较原则化、笼统化。这不仅无法更深层次的保护未成年人的利益，在另一个层面上又可能促使很多人钻了法律的这一漏洞，产生一系列的问题。比如在市场上造成房屋买卖的交易安全问题，国家的税收问题等等。
从以上的相关法律可见，为了避免父母以未成年人子女的名义在市场上从事经济活动，进而阻止一些市场投机分子为了个人的利益，从而利用其手中的法定代理权对未成年人子女的财产进行肆意的处分，更在市场交易中，埋藏了很多的不稳定、不安全的因素。使不知情者在与合同签订过程中，乃至在合同履行过程中，受到一定程度的经济损失，再加之我国法律对于这一方面的规定相对缺失，使这一损失也难以得到赔偿。
注释：
①因我国相关法律并无明确规定，这两种情况下，房子的真实权利人为谁，故依"法律上的推定原则"来确定该财产的"赠与"性质。
参考文献：
[1]梁平，王晓燕.以子女名义购房--亲情与法律的碰撞[J]：法制与经济，2009.10，（218）.
[2]刘时芬.未成年人财产能否为父母借款提供担保--对一份质押合同的法律分析[J]：金融与法，2001，（9）.
[3]王旭光，范明志.物权法适用疑难问题研究[M].山东：山东人民出版社，2007.
[4]张家勇.为第三人利益的合同的制度构造[M].北京：法律出版社，2007.
[5]王泽鉴.王泽鉴法学全集（第一卷）[M].北京：中国政法大学出版社，2003.
[6]王泽鉴.王泽鉴法学全集（第十卷）[M].北京：中国政法大学出版社，2003.