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【摘 要】房地产行业具有典型的资金密集型行业的特点，开发周期长，资金占用量大，投资风险大，成本管理工作复杂。近年来，国家相继出台了一系列房地产调控政策，银行也推行了较为紧缩的货币政策，同时，建筑材料与人工费用的价格显著升高，目标人群的观望情绪明显加重，这些都使得房地产行业的竞争愈演愈烈。房地产企业想要在这样严峻的宏观环境和市场条件下占据竞争中的优势地位，获取更大的超额利润，就要有效控制开发成本，由差异化战略更多的向成本领先战略转移，这就对房地产企业的成本控制工作提出了更高的要求。
【关键词】房地产企业；开发成本；控制
一、房地产开发概念
房地产开发是具备房地产开发资质的企业，在依法取得土地使用权的土地上，进行基础设施建设、房屋建筑安装，以及为此而进行规划、设计和管理活动的整个过程。房地产开发通过土地、建筑材料、城市基础设施、城市配套设施、劳动力、资金多种资源的组合使用为人类社会提供生产和生活空间，促进城市空间开发和利用效率，改变城市景观，并起着人类社会城镇化的先行作用。
二、房地产项目成本控制管理的相关内容
1.房地产土地费用
房地产中的土地费用包含有土地转让费用、场地租赁费用、土地置换费用以及拆迁费用及税务方面的费用，这些费用成为房地产成本的主要来源，大致占企业总成本的百分之八十左右，这些成本费用关系到房地产开发项目是否能够获得预期的经济效益，也是评价项目可行度的重要指标。房地产在对项目可行性的进行测算时，必须对土地相关费用进行科学计算，从土地面积和容积率方面的科學计算得出房地产开发商需要支付的成本。此外，房产项目前期的相关费用也是项目成本控制的重要组成部分。
2.房屋建筑的安装费用
房屋建筑的安装费用主要包含房屋建筑费用、设施装备费用与机械技术费用、施工产生的管理费用等等。而建筑材料产生的耗费在这项费用支出中占有较大的比例。此外，还有项目竣工之后所需要的签证变更费用。土地费用、建筑桩基与土地开发项目产生的招标价成为房地产企业成本的大部分，房地产企业在实施成本控制的时候应该加以注意这些费用的控制。
3.建筑配套设施费用及其他支出费用
房地产企业项目中的配套设施与其他支出费用主要有水电煤气费用、道路建设费用、园林绿化费用及市政设施配套等相关费用，此外，学校、医院及商店等生活公共服务设施的费用也在此范围内。其他支出费用一般都采取押金形式，比如绿化费用、档案费用等，但是由于各方面的因素，很多房地产企业都不能将此费用收全。其他费用类支出的种类繁杂，缺少统一的收取标准，收费项目在收取过程中大都经由事业单位去执行，随意性很大，这部分费用的支出在房地产企业中是受外部影响最大的一部分，占有百分之十。而房地产企业采取何种措施最大程度的降低这部分费用支出是能否取得良好经济效益的重要因素之一。
三、当前我国房地产项目开发过程中成本控制存在的问题
1.没有确立全面系统的成本控制观念
房地产项目需要大量的资金投入，工程建设时间周期长，进行成本核算的步骤较多且具有风险高的特点，这些都决定了房地产企业的成本具有一些特殊性：成本长期性，任何一个房地产项目从取得土地开发权到开发完工，大都需要两年以上的时间，如果考虑到项目售出后的配套设施建设及相关工程维护及物业管理等工作，成本期更长；成本内容复杂性，房地产项目与市政建设、土木建设、设施安装、园林绿化、环境建设、物业管理、贷款等都有着紧密的联系，使得成本构成内容复杂化；成本构成之间的差异；成本价格不透明；成本管理工作的多次性等等。这些特点要求成本控制工作必须全面且系统，但当前很多企业都缺少成本控制的科学理念，成本控制工作仅限于建筑施工过程，对成本预测、决策等方面的控制力度不够，缺少掌控大局的把握。
2.没有建立科学合理的成本控制体系
由于房地产企业尚未树立系统且全面的成本控制观念，大多数房地产企业在建立成本控制体系上都存在漏洞，也没有制定科学的成本管理控制制度，导致成本管理工作出现没有相关规章制度可以遵循的局面，有些企业虽然制定了一定的成本控制措施，但是仍然没能得到足够的重视，缺乏执行力度，基本上起不到实效作用。
3.没有制定科学合理的目标成本或者执行不到位
制定目标成本是房地产项目管理过程中的重要内容，但是目前很多房地产企业在目标制定这一过程中，设计部门、成本管理部门及财务部门都不甚配合，对相关政策缺乏全面了解，致使制定出来的目标成本科学含量不高。部分企业在目标成本制定完成之后并没有执行，相关执行人员在项目执行过程中不做科学具体分析，最终使得目标成本管理成为表面上的工作。
四、房地产项目开发过程中的成本管理与控制
1.事前成本控制
事前成本控制详细包括：开发项目立项决议计划期间的成本控制、设计期间成本控制和招投标与合同签定期间的成本控制，在这一期间通常断定了项目成本的80%～90%。
项目决议计划的准确性是进行合理项目成本控制的条件，项目要合理的进行成本控制，就必须保证项目决议计划的准确性，防止决议计划失误。一旦决议计划有误成本控制就无从谈起，只能求得将丢失降到最低。所以说立项决议计划期间是决议项目成本的基础期间，直接影响着今后各个建造期间的成本控制是否具有科学性和合理性。设计期间是控制成本的关键期间。决议计划期间首要涉及到成本管理中的成本预测和成本计划，这阶段的任务主要是估算出项目的整体成本水平，确定目标成本以及为降低成本所采取的主要措施和规划方案，进而确定了一个成本控制的框架，而设计作业是项目立项后各实质性作业的前导和方向，若设计计划完成，项目的成本就基本确定了。
招投标与合同签定期间是经过招投标的方式把甲乙双方都能承受的方针成本以招投标文件、工程量清单和合平等法令文本方式加以清晰，理论上说项目各组成部分都签署了相应合同（如：断定了工程量和综合单价、固定总价合平等），则项目成本就可以断定下来，成本控制也转变为合同履行进程中的合同控制。但在项目建造进程中不行防止的呈现一些不行预见要素和这样、那样的变更，同时虽然在这一期间断定了成本控制结构和方针成本，但绝大多数的成本实践支出仍是在项目建造进程中发作的，这就必定强化了进程控制在成本控制中的核心作用。 做好财务费用及税金的控制。在投资决议计划期间要对财务费用做好充沛估量，准确使用公司财务杠杆作用，在满意项目资金链连续性的条件下，最大極限的削减财务费用。税费的减免关于房地产开发公司来说是至关重要的，可以下降公司的开发成本，因而在投资决议计划前，要根据相关政策规定预算，尽力获得政府支撑。还要预测其他一些要素的影响，如开发周期的变化等，保证项目成本最小化。项目成本控制的施行是实现公司组织方针、到达预期经济效益、提高竞争力的关键。房地产开发项目运作周期长、资金占用量大、成本核算多、投资危险高等特色，因而提高投资决议计划水平，加强成本控制就显得尤为重要。公司要组成一支高水平专业项目开发团队，提高成本控制管理水平，尽量防止危险，从而到达公司的预期经济效益。
2.房地产建设过程中成本控制
在完成了成本计划确定了目标成本，项目进入到实体建设阶段以后，对实际值和目标成本一定要定期作比照。若实际值与计划成本发生偏移，需对其原因进行研究，做出相应的纠偏举措，保证顺利实现成本控制的目标。以下是具体的措施：比较：根据某一既定的方式，把分部分项工程的目标成本和实际值进作出对比，确定建设过程中是否超支。分析：这一步骤是生产过程中成本控制的核心。其是以比较为前提，分析比较后的结果，找出发生偏差的原因。其主要是为了发现出现偏差的原因，从而有针对性的作出纠偏举措，以使由此带来的损失降低，避免再次出现相同的问题。纠偏：当项目建设过程中的实际成本出现了偏差，应根据工程的具体情况，以及偏差分析所得的结果来采取适当的措施，以使成本偏差尽可能小，并控制在计划目标以内。纠偏是成本控制中最具有实质性的一步，只有通过纠偏，才能最终达到有效控制成本的目的。检查：指随着项目建设进展而随时进行跟踪和检查，及时了解项目进展状况以及纠偏措施的执行情况和效果，为今后的工作积累经验。房地产开发项目投资数额大，建设周期长，且成本支出多集中在开发建设阶段。与其他行业不同，房地产开发中，项目建设生产阶段的成本控制工作量最大。如果由于某分部分项工程的成本控制不利而导致偏差超出了计划限额，则项目必出现超支现象，必将对整个项目的正确性、合理性和经济性产生不利影响。
结束语
此外，房地产开发成本控制专业性也很强，只有培育大量高素质的专门人才，塑造一流的开发与经营企业，才能适应房地产市场的需求，实现房地产经济运行的良性循环。
参考文献：
[1]何佩.浅谈房地产企业项目的成本管理[J].现代经济信息，2010（5）.
[2]陈思婷.研究房地产工程造价成本控制策略[J].科技资讯，2012（24）.
【关键词】房地产企业；开发成本；控制
一、房地产开发概念
房地产开发是具备房地产开发资质的企业，在依法取得土地使用权的土地上，进行基础设施建设、房屋建筑安装，以及为此而进行规划、设计和管理活动的整个过程。房地产开发通过土地、建筑材料、城市基础设施、城市配套设施、劳动力、资金多种资源的组合使用为人类社会提供生产和生活空间，促进城市空间开发和利用效率，改变城市景观，并起着人类社会城镇化的先行作用。
二、房地产项目成本控制管理的相关内容
1.房地产土地费用
房地产中的土地费用包含有土地转让费用、场地租赁费用、土地置换费用以及拆迁费用及税务方面的费用，这些费用成为房地产成本的主要来源，大致占企业总成本的百分之八十左右，这些成本费用关系到房地产开发项目是否能够获得预期的经济效益，也是评价项目可行度的重要指标。房地产在对项目可行性的进行测算时，必须对土地相关费用进行科学计算，从土地面积和容积率方面的科學计算得出房地产开发商需要支付的成本。此外，房产项目前期的相关费用也是项目成本控制的重要组成部分。
2.房屋建筑的安装费用
房屋建筑的安装费用主要包含房屋建筑费用、设施装备费用与机械技术费用、施工产生的管理费用等等。而建筑材料产生的耗费在这项费用支出中占有较大的比例。此外，还有项目竣工之后所需要的签证变更费用。土地费用、建筑桩基与土地开发项目产生的招标价成为房地产企业成本的大部分，房地产企业在实施成本控制的时候应该加以注意这些费用的控制。
3.建筑配套设施费用及其他支出费用
房地产企业项目中的配套设施与其他支出费用主要有水电煤气费用、道路建设费用、园林绿化费用及市政设施配套等相关费用，此外，学校、医院及商店等生活公共服务设施的费用也在此范围内。其他支出费用一般都采取押金形式，比如绿化费用、档案费用等，但是由于各方面的因素，很多房地产企业都不能将此费用收全。其他费用类支出的种类繁杂，缺少统一的收取标准，收费项目在收取过程中大都经由事业单位去执行，随意性很大，这部分费用的支出在房地产企业中是受外部影响最大的一部分，占有百分之十。而房地产企业采取何种措施最大程度的降低这部分费用支出是能否取得良好经济效益的重要因素之一。
三、当前我国房地产项目开发过程中成本控制存在的问题
1.没有确立全面系统的成本控制观念
房地产项目需要大量的资金投入，工程建设时间周期长，进行成本核算的步骤较多且具有风险高的特点，这些都决定了房地产企业的成本具有一些特殊性：成本长期性，任何一个房地产项目从取得土地开发权到开发完工，大都需要两年以上的时间，如果考虑到项目售出后的配套设施建设及相关工程维护及物业管理等工作，成本期更长；成本内容复杂性，房地产项目与市政建设、土木建设、设施安装、园林绿化、环境建设、物业管理、贷款等都有着紧密的联系，使得成本构成内容复杂化；成本构成之间的差异；成本价格不透明；成本管理工作的多次性等等。这些特点要求成本控制工作必须全面且系统，但当前很多企业都缺少成本控制的科学理念，成本控制工作仅限于建筑施工过程，对成本预测、决策等方面的控制力度不够，缺少掌控大局的把握。
2.没有建立科学合理的成本控制体系
由于房地产企业尚未树立系统且全面的成本控制观念，大多数房地产企业在建立成本控制体系上都存在漏洞，也没有制定科学的成本管理控制制度，导致成本管理工作出现没有相关规章制度可以遵循的局面，有些企业虽然制定了一定的成本控制措施，但是仍然没能得到足够的重视，缺乏执行力度，基本上起不到实效作用。
3.没有制定科学合理的目标成本或者执行不到位
制定目标成本是房地产项目管理过程中的重要内容，但是目前很多房地产企业在目标制定这一过程中，设计部门、成本管理部门及财务部门都不甚配合，对相关政策缺乏全面了解，致使制定出来的目标成本科学含量不高。部分企业在目标成本制定完成之后并没有执行，相关执行人员在项目执行过程中不做科学具体分析，最终使得目标成本管理成为表面上的工作。
四、房地产项目开发过程中的成本管理与控制
1.事前成本控制
事前成本控制详细包括：开发项目立项决议计划期间的成本控制、设计期间成本控制和招投标与合同签定期间的成本控制，在这一期间通常断定了项目成本的80%～90%。
项目决议计划的准确性是进行合理项目成本控制的条件，项目要合理的进行成本控制，就必须保证项目决议计划的准确性，防止决议计划失误。一旦决议计划有误成本控制就无从谈起，只能求得将丢失降到最低。所以说立项决议计划期间是决议项目成本的基础期间，直接影响着今后各个建造期间的成本控制是否具有科学性和合理性。设计期间是控制成本的关键期间。决议计划期间首要涉及到成本管理中的成本预测和成本计划，这阶段的任务主要是估算出项目的整体成本水平，确定目标成本以及为降低成本所采取的主要措施和规划方案，进而确定了一个成本控制的框架，而设计作业是项目立项后各实质性作业的前导和方向，若设计计划完成，项目的成本就基本确定了。
招投标与合同签定期间是经过招投标的方式把甲乙双方都能承受的方针成本以招投标文件、工程量清单和合平等法令文本方式加以清晰，理论上说项目各组成部分都签署了相应合同（如：断定了工程量和综合单价、固定总价合平等），则项目成本就可以断定下来，成本控制也转变为合同履行进程中的合同控制。但在项目建造进程中不行防止的呈现一些不行预见要素和这样、那样的变更，同时虽然在这一期间断定了成本控制结构和方针成本，但绝大多数的成本实践支出仍是在项目建造进程中发作的，这就必定强化了进程控制在成本控制中的核心作用。 做好财务费用及税金的控制。在投资决议计划期间要对财务费用做好充沛估量，准确使用公司财务杠杆作用，在满意项目资金链连续性的条件下，最大極限的削减财务费用。税费的减免关于房地产开发公司来说是至关重要的，可以下降公司的开发成本，因而在投资决议计划前，要根据相关政策规定预算，尽力获得政府支撑。还要预测其他一些要素的影响，如开发周期的变化等，保证项目成本最小化。项目成本控制的施行是实现公司组织方针、到达预期经济效益、提高竞争力的关键。房地产开发项目运作周期长、资金占用量大、成本核算多、投资危险高等特色，因而提高投资决议计划水平，加强成本控制就显得尤为重要。公司要组成一支高水平专业项目开发团队，提高成本控制管理水平，尽量防止危险，从而到达公司的预期经济效益。
2.房地产建设过程中成本控制
在完成了成本计划确定了目标成本，项目进入到实体建设阶段以后，对实际值和目标成本一定要定期作比照。若实际值与计划成本发生偏移，需对其原因进行研究，做出相应的纠偏举措，保证顺利实现成本控制的目标。以下是具体的措施：比较：根据某一既定的方式，把分部分项工程的目标成本和实际值进作出对比，确定建设过程中是否超支。分析：这一步骤是生产过程中成本控制的核心。其是以比较为前提，分析比较后的结果，找出发生偏差的原因。其主要是为了发现出现偏差的原因，从而有针对性的作出纠偏举措，以使由此带来的损失降低，避免再次出现相同的问题。纠偏：当项目建设过程中的实际成本出现了偏差，应根据工程的具体情况，以及偏差分析所得的结果来采取适当的措施，以使成本偏差尽可能小，并控制在计划目标以内。纠偏是成本控制中最具有实质性的一步，只有通过纠偏，才能最终达到有效控制成本的目的。检查：指随着项目建设进展而随时进行跟踪和检查，及时了解项目进展状况以及纠偏措施的执行情况和效果，为今后的工作积累经验。房地产开发项目投资数额大，建设周期长，且成本支出多集中在开发建设阶段。与其他行业不同，房地产开发中，项目建设生产阶段的成本控制工作量最大。如果由于某分部分项工程的成本控制不利而导致偏差超出了计划限额，则项目必出现超支现象，必将对整个项目的正确性、合理性和经济性产生不利影响。
结束语
此外，房地产开发成本控制专业性也很强，只有培育大量高素质的专门人才，塑造一流的开发与经营企业，才能适应房地产市场的需求，实现房地产经济运行的良性循环。
参考文献：
[1]何佩.浅谈房地产企业项目的成本管理[J].现代经济信息，2010（5）.
[2]陈思婷.研究房地产工程造价成本控制策略[J].科技资讯，2012（24）.