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房屋建筑渗漏是建筑工程中常见的质量通病，诸如屋面、外墙、厨房、卫生间、地下室等部位的渗漏现象，严重影响住户的正常使用，当住宅出现渗漏后再去补救，较难取得理想的效果，在施工阶段防渗漏应作为住宅工程建设质量控制的一个重点，采取有效的控制和协调措施，杜绝住宅工程参漏现象。渗漏的成因既有设计方面的因素、也有施工方面的因素，监理工程师要在开工前编制的监理实施细则并在工程监理实施过程中将这些可能造成渗漏的因素列入关键部位或关键工序之列。
施工前的准备工作
(1) 加强图纸会审，完善防水专项设计。监理工程师在图纸会审时，要有针对性地做好屋面、外墙、厨房和卫生间的防水设计审查。主要包括屋面板和厨房、卫生间楼板的设计刚度、排水组织、细部做法、以及防水材料的适用性等。把施工图中错漏、不合理、不符合规范和国家建设文件规定之处解决在施工前。
(2)由总监主持制订防渗漏质量控制措施，监理工程师编制具体的防渗漏实施细则。针对施工中容易产生渗漏现象的各工序(如砌墙、混凝土浇捣、外粉刷、屋面、楼地面、门窗工程、室内给水和排水工程)监理应制定相应的旁站监理计划，确保各分项工程无渗漏。
(3)审查施工单位的施工组织设计和防渗漏施工技术措施，并在具体工作中贯彻实施。
(4)协助建设单位制定防渗漏奖罚措施。对施工人员未按防渗漏措施和方案要求实施的，限期整改和复查；对造成质量缺陷等后果的，应追究当事人的责任。由于监理人员不认真监控或故意降低验收要求而产生的渗漏，应当追究监理人员的责任。
(5)定期组织建设单位、施工单位以及相关监理人员对容易产生渗漏问题的工序进行检查、评比，总结经验，取长补短，攻克难关。
工程施工过程中防渗漏监理技术措施
在施工过程中，根据设计图纸，控制的重点包括：墙体砌筑、厨房、卫生间楼地面、门窗、变形缝、管线安装、屋面、外墙粉刷等工程。
外墙工程防渗漏监理技术措施
(1)外墙窗与墙体的联接、窗顶滴水线、窗台内外高度等细部构件要按设计要求施工，不得使雨水沿窗与墙体之间缝隙渗入室内。
(2)凸出外墙的装饰线或悬挑板排水坡度要合理，不能造成该板面积水，使积水沿着砖墙与装饰线或悬挑板之间的砖缝渗入室内。
(3)外墙砌砖及女儿墙不得直接砌在屋面板上，当防水层年久失效后，屋面的积水沿墙底砖缝向外渗漏。女儿墙也不应采用多孔砖，空心砖等多孔洞率大的材料砌筑。
(4)外墙砌砖及粘贴防水面层的砂浆不饱满，雨水沿砖缝之间的缝隙渗入室内。
(5)外墙与钢筋混凝土柱之间联接面构造拉筋未按设计要求设置，致使联接面出现裂缝而渗漏，外墙顶部与梁底部填塞不严，致使梁底出现裂缝而漏水。
(6)外墙施工预留的孔洞封堵，必须先将残留混凝土、矿浆彻底清理干净，经隐蔽验收签证后方能进行。封堵时从墙体两侧用水泥砂浆封堵密实后，用硅胶封堵，确保不开裂、不渗漏、并应加强检查。
(7)督促施工单位做好现场协调，实现工种间密切配合，使砌筑施工与墙体内的水、电预埋管道敷设协同进行。避免以后墙体凿洞开槽。
屋面工程防渗漏技术措施
(1)钢筋混凝土屋面板的厚度或钢筋直径、数量、间距、保护层厚度严格按照设计图纸要求和施工规范标准施工，避免发生或误差过大，致使结构开裂渗漏。
(2)所使用的钢筋、水泥、砂石等建筑材料质量必须符合要求，施工单位必须对现场浇捣的商品混凝土塌落度进行现场逐车检查，对不符合塌落度要求的不得使用。
(3)混凝土楼板浇捣完成后，施工单位必须按设计和现行规范要求，采取适当养护措施，避免高温干燥季节混凝土表面水分蒸发过快，致使混凝土表面产生裂缝，造成渗漏隐患。
(4)楼板中线管必须布置在钢筋网片之上(双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上)，交叉布线处可采用线盒，线管不宜立体交叉穿越，预埋管线处应采取增设钢筋网等加强措施。
(5)屋面排水坡度要符合设计及施工规范要求，严禁倒坡，落水口处要比周围低20-30mm，使雨水排泄顺畅 ，不得积水时间过长而导致屋面板渗漏。
(6)所用卷材及其配套材料必须符合设计要求，按要求做好伸缩缝和排气沟透气孔。
(7) 卷材防水层必须铺贴在平整坚实干燥的表面上，因此结构层或保温层上面必须做好找平层。铺设防水层前基层必须干净、干燥 ，清除基层表面垃圾、疏松混凝土及带有棱角的混凝土。基层处理剂应与卷材的材性相容。
(8)进场卷材、防水材料，要有产品合格证书和性能检测报告。材料的品种、规格、性能、质量应符合国家产品标准和设计要求。屋面防水工程必须由具有相应资质的防水队伍进行施工。应建立各道工序的自检，交接检和专职人员检查的“三检”制度，未经建设监理人员对上道工序的检查确认，不得进行下道工序的施工，并且应有完整的检查记录。所有材料进场时，应对品种、规格、外观和尺寸进行验收；防止入库时间过久，对质量龟裂老化的应该停止使用。
(9)屋面防水层施工时，节点、附加层和屋面排水比较集中的部位先处理，然后由屋面最低标高处向上搭接，平行于屋脊的搭接缝，应顺水流方向搭接，上下层及相邻两幅卷材的搭接缝应错开，搭接宽度应符合规范规定。
(10) 卷材防水层上有重物覆盖或基层变形较大的，应优先采用空铺法。但距屋面周边800mm内以及叠层铺贴的各层卷材之间应满粘。防水层采用满粘法施工时，找平层的分格缝处宜空铺，空铺宽度宜为100mm。
(11)刚性防水层应设置分格缝，其纵横间距不宜大于6mm，宽度要满足设计要求。分格缝中应嵌填密材料，上部铺贴防水材料。
(12)刚性防水层与天沟、檐沟的交接处应留凹槽，并用密封材料封严。刚性防水层与山墙、女儿墙交接处应留宽度为30mm的缝隙，并用密封材料嵌填，泛水处应铺设卷材或涂膜附加层。
(13)保温层按设计要求可采用松散、板状保温层或整体保温层，保温材料的强度 、容重、导热系数和含水率以及配合比，必须符合设计要求和施工规范规定。保温层设置在防水层上部时宜做保护层，保温层设置在防水层上部时应做找平层。
(14)屋面保温层或找平层干燥有困难时，宜采用排气屋面。
(15)PVC雨水管应选用有准用证的产品，规格、品种应符合设计要求，安装符合施工技术要求。
(16)竣工验收前，必须对屋面进行24小时蓄水试验，蓄水高度不小于50mm或天沟满蓄，放完水后天沟不应有积水，做好蓄水检验记录。
楼地面工程防渗漏技术措施
(1)厕浴间和有防水要求的建筑地面结构层四周支承处(除门洞外)，设置向上翻的混凝土台，其高度不小于120mm，宽度不小于100mm。
(2)厕所间地漏均相对于地面低5～20mm，使其流水顺畅。
(3)厕所间和厨房间预留孔道安装到位后，管道周边的缝隙用细石混凝土灌实，避免日久收缩开裂造成渗漏。
(4)防水层施工时，必须把基层清理干净，并待基层干燥后进行施工。
(5)现场监理人员必须逐层监控和验收，并做好记录和签证。
门窗工程防渗漏技术措施
(1)门窗生产企业必须具备相应的资质。门窗产品应具备出厂合格证和门窗的抗风压、空气渗透、雨水渗透三项基本物理性能的检测报告。
(2)门窗产品进入工地后要进行外观检查，并要有检查记录。门窗安装固定节点要有隐蔽验收记录。
(3)门窗应采用预留洞口安装，安装必须牢固，砌体上严禁采用射钉固定，应用塑料胀塞和钢片拉结，并不得固定在砖缝上，填充墙洞口应埋设混凝土预制块。
(4)门窗框安装固定后，框与墙壁间缝隙均匀，缝隙采用闭孔弹性材料填嵌饱满，以挤填发泡剂最好，填塞饱满后，外框周围用玻璃胶封闭，宽度5mm打胶平整光滑。
(5)窗框下挡应设置排水孔。其位置和数量应保证雨天下挡排水通畅不积水。
(6)窗框侧边不准随意钻孔。孔洞应用铜帽或塑料帽覆盖，并在洞口处用密封胶密封。
(7)门窗型材拼接处、紧固螺栓孔处也应用密封胶密封。
(8)安装塑钢门窗时，应注意成品保护，保护膜应完整，以防止水泥、石灰、涂料等污染门窗框、扇的表面，待安装完成后并在竣工预验前方可清除保护膜，型材无开焊、断裂或弯曲现象。
(9)门窗安好后，应进行喷淋试验，不得有渗漏现象。
变形缝防渗漏技术措施
变形缝在封盖铁皮前，监理人员要仔细检查断开处是否有弯曲，能否满足变形的延伸，铁皮盖板搭接是否符合流水方向，钉设是否牢固，接口、封口是否严密。
安装工程防渗漏技术措施
住宅安装工程引起的渗漏，主要发生在给排水系统水箱渗漏，卫生间暗敷给水管渗漏引起的墙面泛潮，埋地管渗漏引起的地面泛潮、排水系统出屋顶排气管防水不到位引起屋面渗漏，室内卫生器具和排水管的检查口、P型弯、S型弯封口不严引起滴漏，埋地排水管施工不规范引起地面泛潮，管道四周修补不到位引起层间滴漏。要避免这些质量问题的发生，要依赖于合理的设计、正确的选材、规范的施工和严格的测试，监理也须在这些方面层层把关，严格控制。在具体施工过程中要注意以下要点：
塑料给水管敷设
(1)塑料给水管在进基础和过沉降缝处穿钢管保护，而且钢管上空须留一定距离的净空。
(2)管道防冻工作既要注意室外地上管道的保温，又要注意地下管道的保温，地下管的埋置深度要在冰冻线以下。
(3)暗埋管在封闭前的水压试验是隐蔽验收的必须程序。在非冰冻期对施工完的管道内注水是及时发现其他工序对其损坏和自我保护的手段。
塑料排水管的敷设
(1)排水管须注意支墩、砂垫层、回填土、坡度和45o直弯转角出基础净高等要求。支墩是防管道拨节的手段，砂垫层回填土质量是防止地面施工压裂管道的方法，坡度和转角直弯是水流通畅的保证，出基础净空是防沉降压裂管道的措施。监理须做隐蔽验收，并做好灌水试验。
(2)卫生器具和排水管结合面处理须到位，浴缸落水和排水管结合，面盆落水和排水管结合，地漏和排水管结合，都须保证其联结强度和严密性，监理应通过隐蔽验收和旁站监理。
(3)排水管的检查口，存水弯口是常常疏忽的漏水点。这些部位简单地靠内衬橡胶圈防渗是不够的，还须在螺口上用生料带填充旋紧。通球、通水、盛水试验是检验排水管道通畅和检漏的必要手段，必须认真进行。
(4)管道四周的封堵。四周封堵应分层填实，禁止一次填灌，用套管的须按规范高出楼地面。
监理工作的方法及措施
(1)施工前组织有关人员进行技术交底，关键部位进行旁站。
(2)合理组建项目监理机构，统筹安排监理人员的岗位。学习好规范、规定，加强过程控制，切实做好施工质量监理工作。
(3)审查施工单位的施工组织设计和防渗漏施工的技术措施，并在具体工作中贯彻实施。施工中发现变更，以设计单位出具的设计变更为依据或督促施工单位办理相应的技术核定。
(4)采取旁站、巡视和检测等监理手段，督促施工单位严格按照设计图纸或施工规范要求进行施工。加强监控力度，特别是要加强防渗漏关键部位的监督，严格工序质量控制。未经验收或验收不合格的工序，监理不予签证，并不得进入下道工序施工。
(5)加强工程材料报验审批制度，安排见证人员，按施工规范规定对施工单位所使用的建筑材料进行取样测试，对未经检验合格的材料严禁使用。
上述内容是住宅工程施工中容易疏忽并产生渗漏的质量通病，是施工时防渗漏的注意点，也是监理防渗漏质量控制的重点。只有施工单位引起足够重视，监理单位严格把关，才能使住宅工程做到无渗无漏。
施工前的准备工作
(1) 加强图纸会审，完善防水专项设计。监理工程师在图纸会审时，要有针对性地做好屋面、外墙、厨房和卫生间的防水设计审查。主要包括屋面板和厨房、卫生间楼板的设计刚度、排水组织、细部做法、以及防水材料的适用性等。把施工图中错漏、不合理、不符合规范和国家建设文件规定之处解决在施工前。
(2)由总监主持制订防渗漏质量控制措施，监理工程师编制具体的防渗漏实施细则。针对施工中容易产生渗漏现象的各工序(如砌墙、混凝土浇捣、外粉刷、屋面、楼地面、门窗工程、室内给水和排水工程)监理应制定相应的旁站监理计划，确保各分项工程无渗漏。
(3)审查施工单位的施工组织设计和防渗漏施工技术措施，并在具体工作中贯彻实施。
(4)协助建设单位制定防渗漏奖罚措施。对施工人员未按防渗漏措施和方案要求实施的，限期整改和复查；对造成质量缺陷等后果的，应追究当事人的责任。由于监理人员不认真监控或故意降低验收要求而产生的渗漏，应当追究监理人员的责任。
(5)定期组织建设单位、施工单位以及相关监理人员对容易产生渗漏问题的工序进行检查、评比，总结经验，取长补短，攻克难关。
工程施工过程中防渗漏监理技术措施
在施工过程中，根据设计图纸，控制的重点包括：墙体砌筑、厨房、卫生间楼地面、门窗、变形缝、管线安装、屋面、外墙粉刷等工程。
外墙工程防渗漏监理技术措施
(1)外墙窗与墙体的联接、窗顶滴水线、窗台内外高度等细部构件要按设计要求施工，不得使雨水沿窗与墙体之间缝隙渗入室内。
(2)凸出外墙的装饰线或悬挑板排水坡度要合理，不能造成该板面积水，使积水沿着砖墙与装饰线或悬挑板之间的砖缝渗入室内。
(3)外墙砌砖及女儿墙不得直接砌在屋面板上，当防水层年久失效后，屋面的积水沿墙底砖缝向外渗漏。女儿墙也不应采用多孔砖，空心砖等多孔洞率大的材料砌筑。
(4)外墙砌砖及粘贴防水面层的砂浆不饱满，雨水沿砖缝之间的缝隙渗入室内。
(5)外墙与钢筋混凝土柱之间联接面构造拉筋未按设计要求设置，致使联接面出现裂缝而渗漏，外墙顶部与梁底部填塞不严，致使梁底出现裂缝而漏水。
(6)外墙施工预留的孔洞封堵，必须先将残留混凝土、矿浆彻底清理干净，经隐蔽验收签证后方能进行。封堵时从墙体两侧用水泥砂浆封堵密实后，用硅胶封堵，确保不开裂、不渗漏、并应加强检查。
(7)督促施工单位做好现场协调，实现工种间密切配合，使砌筑施工与墙体内的水、电预埋管道敷设协同进行。避免以后墙体凿洞开槽。
屋面工程防渗漏技术措施
(1)钢筋混凝土屋面板的厚度或钢筋直径、数量、间距、保护层厚度严格按照设计图纸要求和施工规范标准施工，避免发生或误差过大，致使结构开裂渗漏。
(2)所使用的钢筋、水泥、砂石等建筑材料质量必须符合要求，施工单位必须对现场浇捣的商品混凝土塌落度进行现场逐车检查，对不符合塌落度要求的不得使用。
(3)混凝土楼板浇捣完成后，施工单位必须按设计和现行规范要求，采取适当养护措施，避免高温干燥季节混凝土表面水分蒸发过快，致使混凝土表面产生裂缝，造成渗漏隐患。
(4)楼板中线管必须布置在钢筋网片之上(双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上)，交叉布线处可采用线盒，线管不宜立体交叉穿越，预埋管线处应采取增设钢筋网等加强措施。
(5)屋面排水坡度要符合设计及施工规范要求，严禁倒坡，落水口处要比周围低20-30mm，使雨水排泄顺畅 ，不得积水时间过长而导致屋面板渗漏。
(6)所用卷材及其配套材料必须符合设计要求，按要求做好伸缩缝和排气沟透气孔。
(7) 卷材防水层必须铺贴在平整坚实干燥的表面上，因此结构层或保温层上面必须做好找平层。铺设防水层前基层必须干净、干燥 ，清除基层表面垃圾、疏松混凝土及带有棱角的混凝土。基层处理剂应与卷材的材性相容。
(8)进场卷材、防水材料，要有产品合格证书和性能检测报告。材料的品种、规格、性能、质量应符合国家产品标准和设计要求。屋面防水工程必须由具有相应资质的防水队伍进行施工。应建立各道工序的自检，交接检和专职人员检查的“三检”制度，未经建设监理人员对上道工序的检查确认，不得进行下道工序的施工，并且应有完整的检查记录。所有材料进场时，应对品种、规格、外观和尺寸进行验收；防止入库时间过久，对质量龟裂老化的应该停止使用。
(9)屋面防水层施工时，节点、附加层和屋面排水比较集中的部位先处理，然后由屋面最低标高处向上搭接，平行于屋脊的搭接缝，应顺水流方向搭接，上下层及相邻两幅卷材的搭接缝应错开，搭接宽度应符合规范规定。
(10) 卷材防水层上有重物覆盖或基层变形较大的，应优先采用空铺法。但距屋面周边800mm内以及叠层铺贴的各层卷材之间应满粘。防水层采用满粘法施工时，找平层的分格缝处宜空铺，空铺宽度宜为100mm。
(11)刚性防水层应设置分格缝，其纵横间距不宜大于6mm，宽度要满足设计要求。分格缝中应嵌填密材料，上部铺贴防水材料。
(12)刚性防水层与天沟、檐沟的交接处应留凹槽，并用密封材料封严。刚性防水层与山墙、女儿墙交接处应留宽度为30mm的缝隙，并用密封材料嵌填，泛水处应铺设卷材或涂膜附加层。
(13)保温层按设计要求可采用松散、板状保温层或整体保温层，保温材料的强度 、容重、导热系数和含水率以及配合比，必须符合设计要求和施工规范规定。保温层设置在防水层上部时宜做保护层，保温层设置在防水层上部时应做找平层。
(14)屋面保温层或找平层干燥有困难时，宜采用排气屋面。
(15)PVC雨水管应选用有准用证的产品，规格、品种应符合设计要求，安装符合施工技术要求。
(16)竣工验收前，必须对屋面进行24小时蓄水试验，蓄水高度不小于50mm或天沟满蓄，放完水后天沟不应有积水，做好蓄水检验记录。
楼地面工程防渗漏技术措施
(1)厕浴间和有防水要求的建筑地面结构层四周支承处(除门洞外)，设置向上翻的混凝土台，其高度不小于120mm，宽度不小于100mm。
(2)厕所间地漏均相对于地面低5～20mm，使其流水顺畅。
(3)厕所间和厨房间预留孔道安装到位后，管道周边的缝隙用细石混凝土灌实，避免日久收缩开裂造成渗漏。
(4)防水层施工时，必须把基层清理干净，并待基层干燥后进行施工。
(5)现场监理人员必须逐层监控和验收，并做好记录和签证。
门窗工程防渗漏技术措施
(1)门窗生产企业必须具备相应的资质。门窗产品应具备出厂合格证和门窗的抗风压、空气渗透、雨水渗透三项基本物理性能的检测报告。
(2)门窗产品进入工地后要进行外观检查，并要有检查记录。门窗安装固定节点要有隐蔽验收记录。
(3)门窗应采用预留洞口安装，安装必须牢固，砌体上严禁采用射钉固定，应用塑料胀塞和钢片拉结，并不得固定在砖缝上，填充墙洞口应埋设混凝土预制块。
(4)门窗框安装固定后，框与墙壁间缝隙均匀，缝隙采用闭孔弹性材料填嵌饱满，以挤填发泡剂最好，填塞饱满后，外框周围用玻璃胶封闭，宽度5mm打胶平整光滑。
(5)窗框下挡应设置排水孔。其位置和数量应保证雨天下挡排水通畅不积水。
(6)窗框侧边不准随意钻孔。孔洞应用铜帽或塑料帽覆盖，并在洞口处用密封胶密封。
(7)门窗型材拼接处、紧固螺栓孔处也应用密封胶密封。
(8)安装塑钢门窗时，应注意成品保护，保护膜应完整，以防止水泥、石灰、涂料等污染门窗框、扇的表面，待安装完成后并在竣工预验前方可清除保护膜，型材无开焊、断裂或弯曲现象。
(9)门窗安好后，应进行喷淋试验，不得有渗漏现象。
变形缝防渗漏技术措施
变形缝在封盖铁皮前，监理人员要仔细检查断开处是否有弯曲，能否满足变形的延伸，铁皮盖板搭接是否符合流水方向，钉设是否牢固，接口、封口是否严密。
安装工程防渗漏技术措施
住宅安装工程引起的渗漏，主要发生在给排水系统水箱渗漏，卫生间暗敷给水管渗漏引起的墙面泛潮，埋地管渗漏引起的地面泛潮、排水系统出屋顶排气管防水不到位引起屋面渗漏，室内卫生器具和排水管的检查口、P型弯、S型弯封口不严引起滴漏，埋地排水管施工不规范引起地面泛潮，管道四周修补不到位引起层间滴漏。要避免这些质量问题的发生，要依赖于合理的设计、正确的选材、规范的施工和严格的测试，监理也须在这些方面层层把关，严格控制。在具体施工过程中要注意以下要点：
塑料给水管敷设
(1)塑料给水管在进基础和过沉降缝处穿钢管保护，而且钢管上空须留一定距离的净空。
(2)管道防冻工作既要注意室外地上管道的保温，又要注意地下管道的保温，地下管的埋置深度要在冰冻线以下。
(3)暗埋管在封闭前的水压试验是隐蔽验收的必须程序。在非冰冻期对施工完的管道内注水是及时发现其他工序对其损坏和自我保护的手段。
塑料排水管的敷设
(1)排水管须注意支墩、砂垫层、回填土、坡度和45o直弯转角出基础净高等要求。支墩是防管道拨节的手段，砂垫层回填土质量是防止地面施工压裂管道的方法，坡度和转角直弯是水流通畅的保证，出基础净空是防沉降压裂管道的措施。监理须做隐蔽验收，并做好灌水试验。
(2)卫生器具和排水管结合面处理须到位，浴缸落水和排水管结合，面盆落水和排水管结合，地漏和排水管结合，都须保证其联结强度和严密性，监理应通过隐蔽验收和旁站监理。
(3)排水管的检查口，存水弯口是常常疏忽的漏水点。这些部位简单地靠内衬橡胶圈防渗是不够的，还须在螺口上用生料带填充旋紧。通球、通水、盛水试验是检验排水管道通畅和检漏的必要手段，必须认真进行。
(4)管道四周的封堵。四周封堵应分层填实，禁止一次填灌，用套管的须按规范高出楼地面。
监理工作的方法及措施
(1)施工前组织有关人员进行技术交底，关键部位进行旁站。
(2)合理组建项目监理机构，统筹安排监理人员的岗位。学习好规范、规定，加强过程控制，切实做好施工质量监理工作。
(3)审查施工单位的施工组织设计和防渗漏施工的技术措施，并在具体工作中贯彻实施。施工中发现变更，以设计单位出具的设计变更为依据或督促施工单位办理相应的技术核定。
(4)采取旁站、巡视和检测等监理手段，督促施工单位严格按照设计图纸或施工规范要求进行施工。加强监控力度，特别是要加强防渗漏关键部位的监督，严格工序质量控制。未经验收或验收不合格的工序，监理不予签证，并不得进入下道工序施工。
(5)加强工程材料报验审批制度，安排见证人员，按施工规范规定对施工单位所使用的建筑材料进行取样测试，对未经检验合格的材料严禁使用。
上述内容是住宅工程施工中容易疏忽并产生渗漏的质量通病，是施工时防渗漏的注意点，也是监理防渗漏质量控制的重点。只有施工单位引起足够重视，监理单位严格把关，才能使住宅工程做到无渗无漏。