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【摘要】随着城市化进程不断推进, 几乎所有的大中城市都存在旧城问题。本文通过东莞市南城区胜和片区项目，提出对城市中心区的城中村改造，应注重改造前期改造类型、拆赔模式的确定，及改造实施的监督及实施成效评估，以更好的把控中心区城市空间品质，实现中心区位价值的真正提升。
【关键词】东莞市南城区旧城改造对策编制要点实施保障
中图分类号：TU984文献标识码： A
一个由亲缘、地缘、宗族、民间信仰、乡规民约等深层社会网络连结的村落乡土社会，其终结问题不是非农化和工业化就能解决的。村落终结过程中的裂变和新生，也并不是轻松欢快的旅行，它不仅充满利益的摩擦和文化的碰撞，而且伴随着巨变的失落和超越的艰难（李培林，2002）。
1.项目背景
南城区胜和片区位于东莞行政文化中心区的核心范围内，随着近年中心区建设的完善，中心区已经成为了展示东莞形象的“城市名片”。城市近年发展脚步的持续加快，建设发展观念也在不断更新，对城市建设的水平提出了更高要求。但南城区由于现状存在着大量的旧村用地，一定程度上制约了城市品味和档次的进一步提升。为了更好地把握胜和片区未来的城市建设脉络，谋划一套有利于实施的旧城改造规划方案，推动片区的升级与更新，对南城区胜和片区旧城改造开展研究与探讨。
2. 项目的必要性
（1）“旧城”改造关系着东莞市的经济发展和社会进步，关系着城市化的进程和整体形象，关系着广大村民的切身利益。加快城市化进程，将为东莞市在城市竞争中赢得新优势、建设“双转型新东莞” ，打造现代名城、和谐幸福家园奠定坚实的基础。
（2）“旧城”的“脏、乱、差”特征在很大程度上破坏了城市的形象，降低了城市的品位，影响了投资优势的发挥。因此，营造经济发展软环境，提高城市的品位和竞争力，必须从物质形态、管理体制、思想观念上改造“旧城”。
（3）由于历史原因，“旧城”的住宅配套设施不全、环境卫生较差，与城市居民的生活环境和质量相比，差距太大。因此，改造“旧城”可提高片区人居环境。
（4）“旧城”改造，通过合理调整各类用地，合理规划房屋布局和公共配套设施，不仅可以提高村民生活质量，而且可把村民宅基地、村集体土地盘活，为集约利用城市土地资源创造条件。
（5）“旧城”的居民长期受小农观念的影响，始终没有真正融入现代城市生活之中。改造“舊城”能提高村民思想观念和文化素质，使村民真正融入现代城市社会。
（6）“旧城”改造对于有效带动城市基础设施和房地产业的发展，扩大投资需求，尤其是吸引社会资金参与城市建设，增加对住宅、耐用消费品和服务业的需求，拉动相关产业发展等具有重要意义。
3. 项目思考
3.1技术路线
3.2工作原则
促进旧城与城市融合
旧城改造专项规划必须处理好与周边地区的相互关系，同时落实上层次规划要求，保证旧城与周边城市地区用地和设施的衔接，促进旧城地区与城市的全面融合。
建设节约型社区，促进可持续发展
旧城改造专项规划应当落实科学发展观的要求，高度重视资源节约和循环利用，珍视旧城积累的巨大财富，针对不同的建筑状况采取不同的改造措施，努力建设生态协调的节约型社区，实现发展绿色经济、循环经济和节约型经济，促进可持续发展。
体现公众共识，建设和谐社会
旧城改造专项规划应按照建设和谐社会的要求，深入调查，促进公众参与，争取使规划方案达成广泛共识，以保障各方的合法权益，并促进社会公平，维护社会整体利益，避免在改造过程中造成不可挽回的负面影响。
合理布局，建设安全、健康的生活环境
旧城改造专项规划应处理好规划区各类用地之间的空间组织关系，合理控制开发强度，着重完善旧城地区市政公用设施和公共服务设施，努力拓展开放空间和绿地景观系统，提高绿地率和绿化覆盖率，为居民创造安全、健康、优美的生活环境。
3.3规划编制要点
编制的规划方案能否获得认同和实施，很大程度取决于对现实情况的了解程度。本次规划投入了大量精力对旧城情况进行调查和摸底，以求准确的掌握各种详细情况，为方案编制和领导决策提供依据。
3.3.1协调各方诉求
为了使得规划方案成为一个多赢的结局，需要从一开始就注重各方利益主体的参与，让规划编制成为开放透明的过程，使每一阶段的成果都能达成共识，为今后的实施做好铺垫。通过思考探讨，以期在维护城市总体利益的前提下，政府、村集体以及其他利益方都能各取所需，保持改造利益分配的相对公平，提升城市的整体品位。
3.3.2改造模式探讨
改造模式的选择决定了今后实施的成败。规划将结合宏观背景和项目具体情况，对各类不同改造模式的适用性进行评估，最终确定改造的最佳主体，以及收益较大、风险控制能力较强的改造模式。
政府主导、集体经济参与——地块改造采取灵活组织方式, 建议采用政府主导、集体经济参与的模式，避免政府财政压力的同时，可以有效地控制改造的进程。
改造单元划分——地块开发采取划分改造单元，改造绑定配套开发的方式。如：地块改造绑定支路级别道路开通；地块改造绑定公共配套设施建设；地块改造绑定绿地、公共空间建设；地块改造绑定一定比例的保障性住房建设。
3.3.3公共政策研究
旧城改造是一次利益博弈和社会财富重新分配的过程，涉及到拆迁补偿、产权明确、土地政策、扶持政策、税费政策等方方面面。胜和片区的区位条件，决定了其特殊性，通过在规划过程中对改造政策的全面系统性研究，将其做成典型示范，也有利于为东莞市将来启动全面性的旧城改造活动提供参考价值。
3.3.4可实施性探讨
旧城改造难点在于实施，其经济的平衡性是项目可操作的前提之一，因此，推算容积率是规划工作的关键。规划将通过经济测算确定项目具备常规开发利润的基准容积率，并通过分析影响容积率的关键因素，分别对各地块基准容积率进行调整。对于通过市场评估可能会出现开发强度突破过大的情况，将寻求通过半市场化、政府补贴、政策投入等手段，以达到理想开发强度的方式。
3.3.5规划方案研究
胜和片区位于城市的核心地段，通过改造改善片区的整体面貌，提升城市的品位和档次，也是规划研究的重要目标。通过城市设计的手段，来展示改造后的直观效果，具有较强的可操作性，确定具有刚性和弹性的管理措施；同时依据可持续的规划逻辑，提供动态跟踪的咨询服务，形成不断完善和修正的城市规划管理系统。为日后规划管理提供依据，有利于提高参与主体的信心，开展相应的招商引资工作。
3.3.6改造实施策略建议
改造方案最终要落实到各参与主体的责权利上。整个实施的策略和流程按照“前期准备——拆迁实施——改造实施——开发实施”几个阶段来划分，规划将对每个阶段的各项工作进行安排，形成完整的实施流程图和时间表。
3.4规划实施保障
法规保障
充分利用东莞的地方立法权，加快地方性法规建设，切实落实市委市政府关于旧城发展和改造的相关政策。
财政保障
保障旧城改造的财政扶持力度。通过政府的财政杠杆，对部分改造难度大、改造资金存在缺口的项目进行财政补贴，引导旧城改造符合全市发展的总体利益。
规划保障
尽快编制全市和各区的“三旧”改造专项规划、年度实施计划、改造单元规划，严格把关规划成果，以便对具体的改造实施有效地指导。
计划保障
严格按照改造单元规划改造时序开展工作，按照一个阶段一个目标的思路，一步一步的落实规划方案，从而把握整体的改造时效。
组织保障
各级政府和有关部门领导需充分认识旧城改造的重大意义，高度重视改造工作的组织协调和稳步推进，增强执政能力建设，将旧城改造工作纳入相关分管领导和分管部门工作绩效的考核指标体系。
政策保障
明确旧城改造的优惠政策，特别要确定合理的拆赔政策。旧城土地（房屋）确权和旧城改造中房屋拆迁有着密切的关系，不同权属的房屋具有不同的拆迁补偿标准，因此在制定旧城土地（房屋）确权方案的同时还需要对房屋的拆迁补偿制定适宜标准，保障确权工作的顺利进行，为改造中拆迁补偿提供依据。
控制保障
主要包括开发强度控制、容量控制、开发时序控制。
1）开发强度控制：结合改造片区建筑总容量，根据各改造地块功能定位、区位交通条件、现状建设强度、景观控制要求等影响因素进行强度调校。
2）容量控制：对改造片区各地块强度方案汇总，进行片区总量控制：一方面将旧城改造导致的片区建设总量增长控制在包含增长潜力的设施容量范围内；另一方面确保改造导致的投放房地产市场的增量控制在市场可消化能力范围内。
3）开发时序控制：坚持“急则先，重则稳，缓则慢”的实施原则，结合地块现状情况对项目的轻重缓急进行评判，确定开发时序。
4.结束语
本文通过对东莞南城区胜和片区旧城改造对策研究，提出有效可行的方案及政策保障，支撑该区顺利改造，从整体上提高城市的品位和竞争力，为创造一个现代制造业名城、创新创业热土、宜居生态城市、和谐幸福家园奠定坚实的基础。
【关键词】东莞市南城区旧城改造对策编制要点实施保障
中图分类号：TU984文献标识码： A
一个由亲缘、地缘、宗族、民间信仰、乡规民约等深层社会网络连结的村落乡土社会，其终结问题不是非农化和工业化就能解决的。村落终结过程中的裂变和新生，也并不是轻松欢快的旅行，它不仅充满利益的摩擦和文化的碰撞，而且伴随着巨变的失落和超越的艰难（李培林，2002）。
1.项目背景
南城区胜和片区位于东莞行政文化中心区的核心范围内，随着近年中心区建设的完善，中心区已经成为了展示东莞形象的“城市名片”。城市近年发展脚步的持续加快，建设发展观念也在不断更新，对城市建设的水平提出了更高要求。但南城区由于现状存在着大量的旧村用地，一定程度上制约了城市品味和档次的进一步提升。为了更好地把握胜和片区未来的城市建设脉络，谋划一套有利于实施的旧城改造规划方案，推动片区的升级与更新，对南城区胜和片区旧城改造开展研究与探讨。
2. 项目的必要性
（1）“旧城”改造关系着东莞市的经济发展和社会进步，关系着城市化的进程和整体形象，关系着广大村民的切身利益。加快城市化进程，将为东莞市在城市竞争中赢得新优势、建设“双转型新东莞” ，打造现代名城、和谐幸福家园奠定坚实的基础。
（2）“旧城”的“脏、乱、差”特征在很大程度上破坏了城市的形象，降低了城市的品位，影响了投资优势的发挥。因此，营造经济发展软环境，提高城市的品位和竞争力，必须从物质形态、管理体制、思想观念上改造“旧城”。
（3）由于历史原因，“旧城”的住宅配套设施不全、环境卫生较差，与城市居民的生活环境和质量相比，差距太大。因此，改造“旧城”可提高片区人居环境。
（4）“旧城”改造，通过合理调整各类用地，合理规划房屋布局和公共配套设施，不仅可以提高村民生活质量，而且可把村民宅基地、村集体土地盘活，为集约利用城市土地资源创造条件。
（5）“旧城”的居民长期受小农观念的影响，始终没有真正融入现代城市生活之中。改造“舊城”能提高村民思想观念和文化素质，使村民真正融入现代城市社会。
（6）“旧城”改造对于有效带动城市基础设施和房地产业的发展，扩大投资需求，尤其是吸引社会资金参与城市建设，增加对住宅、耐用消费品和服务业的需求，拉动相关产业发展等具有重要意义。
3. 项目思考
3.1技术路线
3.2工作原则
促进旧城与城市融合
旧城改造专项规划必须处理好与周边地区的相互关系，同时落实上层次规划要求，保证旧城与周边城市地区用地和设施的衔接，促进旧城地区与城市的全面融合。
建设节约型社区，促进可持续发展
旧城改造专项规划应当落实科学发展观的要求，高度重视资源节约和循环利用，珍视旧城积累的巨大财富，针对不同的建筑状况采取不同的改造措施，努力建设生态协调的节约型社区，实现发展绿色经济、循环经济和节约型经济，促进可持续发展。
体现公众共识，建设和谐社会
旧城改造专项规划应按照建设和谐社会的要求，深入调查，促进公众参与，争取使规划方案达成广泛共识，以保障各方的合法权益，并促进社会公平，维护社会整体利益，避免在改造过程中造成不可挽回的负面影响。
合理布局，建设安全、健康的生活环境
旧城改造专项规划应处理好规划区各类用地之间的空间组织关系，合理控制开发强度，着重完善旧城地区市政公用设施和公共服务设施，努力拓展开放空间和绿地景观系统，提高绿地率和绿化覆盖率，为居民创造安全、健康、优美的生活环境。
3.3规划编制要点
编制的规划方案能否获得认同和实施，很大程度取决于对现实情况的了解程度。本次规划投入了大量精力对旧城情况进行调查和摸底，以求准确的掌握各种详细情况，为方案编制和领导决策提供依据。
3.3.1协调各方诉求
为了使得规划方案成为一个多赢的结局，需要从一开始就注重各方利益主体的参与，让规划编制成为开放透明的过程，使每一阶段的成果都能达成共识，为今后的实施做好铺垫。通过思考探讨，以期在维护城市总体利益的前提下，政府、村集体以及其他利益方都能各取所需，保持改造利益分配的相对公平，提升城市的整体品位。
3.3.2改造模式探讨
改造模式的选择决定了今后实施的成败。规划将结合宏观背景和项目具体情况，对各类不同改造模式的适用性进行评估，最终确定改造的最佳主体，以及收益较大、风险控制能力较强的改造模式。
政府主导、集体经济参与——地块改造采取灵活组织方式, 建议采用政府主导、集体经济参与的模式，避免政府财政压力的同时，可以有效地控制改造的进程。
改造单元划分——地块开发采取划分改造单元，改造绑定配套开发的方式。如：地块改造绑定支路级别道路开通；地块改造绑定公共配套设施建设；地块改造绑定绿地、公共空间建设；地块改造绑定一定比例的保障性住房建设。
3.3.3公共政策研究
旧城改造是一次利益博弈和社会财富重新分配的过程，涉及到拆迁补偿、产权明确、土地政策、扶持政策、税费政策等方方面面。胜和片区的区位条件，决定了其特殊性，通过在规划过程中对改造政策的全面系统性研究，将其做成典型示范，也有利于为东莞市将来启动全面性的旧城改造活动提供参考价值。
3.3.4可实施性探讨
旧城改造难点在于实施，其经济的平衡性是项目可操作的前提之一，因此，推算容积率是规划工作的关键。规划将通过经济测算确定项目具备常规开发利润的基准容积率，并通过分析影响容积率的关键因素，分别对各地块基准容积率进行调整。对于通过市场评估可能会出现开发强度突破过大的情况，将寻求通过半市场化、政府补贴、政策投入等手段，以达到理想开发强度的方式。
3.3.5规划方案研究
胜和片区位于城市的核心地段，通过改造改善片区的整体面貌，提升城市的品位和档次，也是规划研究的重要目标。通过城市设计的手段，来展示改造后的直观效果，具有较强的可操作性，确定具有刚性和弹性的管理措施；同时依据可持续的规划逻辑，提供动态跟踪的咨询服务，形成不断完善和修正的城市规划管理系统。为日后规划管理提供依据，有利于提高参与主体的信心，开展相应的招商引资工作。
3.3.6改造实施策略建议
改造方案最终要落实到各参与主体的责权利上。整个实施的策略和流程按照“前期准备——拆迁实施——改造实施——开发实施”几个阶段来划分，规划将对每个阶段的各项工作进行安排，形成完整的实施流程图和时间表。
3.4规划实施保障
法规保障
充分利用东莞的地方立法权，加快地方性法规建设，切实落实市委市政府关于旧城发展和改造的相关政策。
财政保障
保障旧城改造的财政扶持力度。通过政府的财政杠杆，对部分改造难度大、改造资金存在缺口的项目进行财政补贴，引导旧城改造符合全市发展的总体利益。
规划保障
尽快编制全市和各区的“三旧”改造专项规划、年度实施计划、改造单元规划，严格把关规划成果，以便对具体的改造实施有效地指导。
计划保障
严格按照改造单元规划改造时序开展工作，按照一个阶段一个目标的思路，一步一步的落实规划方案，从而把握整体的改造时效。
组织保障
各级政府和有关部门领导需充分认识旧城改造的重大意义，高度重视改造工作的组织协调和稳步推进，增强执政能力建设，将旧城改造工作纳入相关分管领导和分管部门工作绩效的考核指标体系。
政策保障
明确旧城改造的优惠政策，特别要确定合理的拆赔政策。旧城土地（房屋）确权和旧城改造中房屋拆迁有着密切的关系，不同权属的房屋具有不同的拆迁补偿标准，因此在制定旧城土地（房屋）确权方案的同时还需要对房屋的拆迁补偿制定适宜标准，保障确权工作的顺利进行，为改造中拆迁补偿提供依据。
控制保障
主要包括开发强度控制、容量控制、开发时序控制。
1）开发强度控制：结合改造片区建筑总容量，根据各改造地块功能定位、区位交通条件、现状建设强度、景观控制要求等影响因素进行强度调校。
2）容量控制：对改造片区各地块强度方案汇总，进行片区总量控制：一方面将旧城改造导致的片区建设总量增长控制在包含增长潜力的设施容量范围内；另一方面确保改造导致的投放房地产市场的增量控制在市场可消化能力范围内。
3）开发时序控制：坚持“急则先，重则稳，缓则慢”的实施原则，结合地块现状情况对项目的轻重缓急进行评判，确定开发时序。
4.结束语
本文通过对东莞南城区胜和片区旧城改造对策研究，提出有效可行的方案及政策保障，支撑该区顺利改造，从整体上提高城市的品位和竞争力，为创造一个现代制造业名城、创新创业热土、宜居生态城市、和谐幸福家园奠定坚实的基础。