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摘要：房产开发作为现代城市中土地使用面积最大的项目，同时也是城市中最主要的建设内容，消耗着大量的能量和有限资源，也影响着居民的生活方式和城市的生态质量。本文探讨了地产项目前期成本控制问题。
关键词：房地产；成本；控制
引言：
随着国家宏观调控措施的不断出台，房地产企业将面临更多挑战，房地产企业的生存和发展，很大程度上依赖于其对成本的控制程度。它关系到开发项目的成败，是房地产开发过程中一项重点工作。
1选择合理的土地拍卖价格，做好可研成本估算
土地成本在项目开发成本中的比例最大，约占开发成本的40%～50%，土地成本是否合理决定着项目开发的成败。因此，项目摘牌前应详细做好可行性研究成本估算，成本管理部门应根据企业发展部门提供的各种政策及销售价格和规划设计部门提供的方案指标等，结合当地建筑市场影响成本的各种因素，会同财务部门共同测算出供企业立项决策的投资估算。参与土地拍卖时严格根据可研成本来控制企业最终的拍地价格，杜绝对地王项目的盲目追求，将可研成本中的土地价款作为企业参与摘牌竞争的最高成本。
2合理规划资金，降低融资成本
房地产公司与资金的关系好比鱼和水的关系，只要能融到资金，多大的项目都可以撬动，但一旦出现资金链断裂，项目越大情况越悲惨。经统计，目前将融资成本控制在开发成本的10%～12%是业内比较认同的范围。超过此范围，将大大降低地产公司在开发项目上的利润回报，太高的融资成本甚至可能威胁到企业的生存。在项目开发的每个阶段，成本管理部门均应配合资金管理部门做好资金的使用规划，在土地拍卖阶段作为公司决策的指导文件，在项目建设阶段作为企业贷款金额的依据。同时，企业应尽可能使用自有资金，拓宽融资渠道，回避民间高利贷，根据企业自身发展情况拓展新项目。
3合理控制工程成本，做好建安成本管理
建安成本在房地产开发成本中约占20%～30%，特别是对于成本型城市来讲，所占的比例更高，是比例非常大的一个成本控制环节，也是工程实施阶段成本管理的重中之重。而对工程建安成本的控制，重点是设计阶段的成本优化、招投标及合同管理、动态成本管理。
3.1做好设计阶段的成本管理，优化设计方案，实行限额设计，用成本经验数据指导设计
设计阶段的成本控制是控制建安造价的关键，也是最有效果的一个阶段。在销售价格一致的前提下，建筑平面、基础类型、结构形式、结构布置、建筑高度、建筑层高、建筑装饰标准、停车方式及比率、小区供配电方式、主要设备选型等均直接影响到建安成本。比如不规则平面对工程造价的影响在10%～15%，所以应控制高宽比以不超过6为宜。建筑高度对工程造价的影响在10%左右，特别是60m高（12～19F）、80m高（20～25F）、100m高（26～33F）的临界点，对含钢量的影响在5kg/m2左右。层高对工程造价的影响在2%～3%左右，层高每提高10cm，含钢量约提高1kg/m2，钢筋增加约6元/m2，整体成本约增加20元/m2。另外，窗地比、售建比、地下室车位平均面积、铝材含量、室内外装修指标、大堂、电梯厅装修指标、单方栏杆长度、景观指标、软硬景比等均对工程建安成本产生直接的影响。因此，选择合适的设计方案、事先对设计院采取限额设计要求显得格外重要，而对此具有直接说服力的就是成本部门对以往工程进行计算、分析、统计所得到的经验数据。
3.2做好设计阶段发挥好成本管理
首先，在确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构设计成本的增加，同时兼顾结构类型的选择，分别评估平面、竖向等各方向的复杂程度，不选择不规则或非常不规则的建筑方案。其次，在设计任务书中，对于成本应根据项目的地理位置、自然景观、配套情况等自身特点，同时参考项目定位时确定的拟建产品类型及风格，结合预期售价给出一个相对宽松的成本区间范围，对概念设计单位进行交底。比如一些大的地产公司会有一套公司的设计限额标准，别墅、高档住宅、普通住宅等均有对应的设计要求，如门窗方面，铝合金是采用粉末喷涂还是氟碳漆、是采用中空玻璃还是LOW-E玻璃、是否采用断桥铝材等均有对应的标准档次要求。再次，成本管理部门在概念设计、实施方案设计、施工图设计等决策过程中，都应全面测算项目成本，及时计算出单位可售面积成本等指标，并联合财务部门测算项目效益水平，提供给设计部门和企业决策层调整设计，使之满足企业的经营要求，以作为最后设计决策的必备资料。另外，企业应做好与设计单位的沟通工作，着力使设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求（如单方钢筋含量和单方混凝土含量、装修指标等）清晰、明确地表述在设计合同中，并可设置一定的履约奖惩措施。
3.3做好招投标工作的几个主要措施
招标阶段控制造价的主要方法有：
（1）单位工程方面：以采用总承包方式为主，部分项目分包。单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等采用甲指分包，同样实行单方造价包干。
（2）甲供材料方面：对于涉及工程品质的材料（如外墙漆、装饰材料等），宜采用统一甲方供料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行采购。在资金允许的条件下，因季节因素价格变动较大的某些材料（如水泥、钢材等），也可充分发挥开发商的规模效益进行甲供。甲供材料价格也应通过竞标定价，公司必须确保比承包商有价格优势，避免损伤承包商的积极性。
（3）区内配套及园林景观工程方面：宜采用清单报价形式招标，同时招标时应对主材的规格、价格、品质并提出相应的技术要求予以明确。
（4）土石方工程方面：区内的土石方平衡工程也是成本控制的重点，在招标时宜选择专业公司进行施工，专业公司之间可采用单方报价的竞争方式进行投标、竞标。招投标工作环节多，开发商项目部、设计部及合约部事前进行合约规划将有力的监控将避免决策失误、成本失控。一方面，加强对投标单位的资格审查。详细审查其单位的信誉、经济状况、操作能力，避免“鱼目混珠”扰乱投标环境，给招标带来难度，甚至做出错误的判断。另一方面，加强对标底的审核。标底的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。企业应建立复核机制，避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。
3.4合同管理体系中的成本控制
（1）合同的严密性除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行事前明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。
（2）合同的可操作性合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程进度以及项目的各项计划的实施。
4结语
房地产成本控制是决定房地产价格的重要因素，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平；从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分；从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。然而影响房地产开发经营成本因素众多，关系经济社会的方方面面，控制房地产的开发经营成本，需要适应不同时期、不同经济社会环境的要求。因此，加强成本控制，房地产商才获得最大的利润。
参考文献：
[1]柯红.工程造价计价与控制[M].北京：中国计划出版社，2009.5
[2]王德敏.成本费用控制精细化管理全案[M].人民邮电出版社，2012
关键词：房地产；成本；控制
引言：
随着国家宏观调控措施的不断出台，房地产企业将面临更多挑战，房地产企业的生存和发展，很大程度上依赖于其对成本的控制程度。它关系到开发项目的成败，是房地产开发过程中一项重点工作。
1选择合理的土地拍卖价格，做好可研成本估算
土地成本在项目开发成本中的比例最大，约占开发成本的40%～50%，土地成本是否合理决定着项目开发的成败。因此，项目摘牌前应详细做好可行性研究成本估算，成本管理部门应根据企业发展部门提供的各种政策及销售价格和规划设计部门提供的方案指标等，结合当地建筑市场影响成本的各种因素，会同财务部门共同测算出供企业立项决策的投资估算。参与土地拍卖时严格根据可研成本来控制企业最终的拍地价格，杜绝对地王项目的盲目追求，将可研成本中的土地价款作为企业参与摘牌竞争的最高成本。
2合理规划资金，降低融资成本
房地产公司与资金的关系好比鱼和水的关系，只要能融到资金，多大的项目都可以撬动，但一旦出现资金链断裂，项目越大情况越悲惨。经统计，目前将融资成本控制在开发成本的10%～12%是业内比较认同的范围。超过此范围，将大大降低地产公司在开发项目上的利润回报，太高的融资成本甚至可能威胁到企业的生存。在项目开发的每个阶段，成本管理部门均应配合资金管理部门做好资金的使用规划，在土地拍卖阶段作为公司决策的指导文件，在项目建设阶段作为企业贷款金额的依据。同时，企业应尽可能使用自有资金，拓宽融资渠道，回避民间高利贷，根据企业自身发展情况拓展新项目。
3合理控制工程成本，做好建安成本管理
建安成本在房地产开发成本中约占20%～30%，特别是对于成本型城市来讲，所占的比例更高，是比例非常大的一个成本控制环节，也是工程实施阶段成本管理的重中之重。而对工程建安成本的控制，重点是设计阶段的成本优化、招投标及合同管理、动态成本管理。
3.1做好设计阶段的成本管理，优化设计方案，实行限额设计，用成本经验数据指导设计
设计阶段的成本控制是控制建安造价的关键，也是最有效果的一个阶段。在销售价格一致的前提下，建筑平面、基础类型、结构形式、结构布置、建筑高度、建筑层高、建筑装饰标准、停车方式及比率、小区供配电方式、主要设备选型等均直接影响到建安成本。比如不规则平面对工程造价的影响在10%～15%，所以应控制高宽比以不超过6为宜。建筑高度对工程造价的影响在10%左右，特别是60m高（12～19F）、80m高（20～25F）、100m高（26～33F）的临界点，对含钢量的影响在5kg/m2左右。层高对工程造价的影响在2%～3%左右，层高每提高10cm，含钢量约提高1kg/m2，钢筋增加约6元/m2，整体成本约增加20元/m2。另外，窗地比、售建比、地下室车位平均面积、铝材含量、室内外装修指标、大堂、电梯厅装修指标、单方栏杆长度、景观指标、软硬景比等均对工程建安成本产生直接的影响。因此，选择合适的设计方案、事先对设计院采取限额设计要求显得格外重要，而对此具有直接说服力的就是成本部门对以往工程进行计算、分析、统计所得到的经验数据。
3.2做好设计阶段发挥好成本管理
首先，在确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构设计成本的增加，同时兼顾结构类型的选择，分别评估平面、竖向等各方向的复杂程度，不选择不规则或非常不规则的建筑方案。其次，在设计任务书中，对于成本应根据项目的地理位置、自然景观、配套情况等自身特点，同时参考项目定位时确定的拟建产品类型及风格，结合预期售价给出一个相对宽松的成本区间范围，对概念设计单位进行交底。比如一些大的地产公司会有一套公司的设计限额标准，别墅、高档住宅、普通住宅等均有对应的设计要求，如门窗方面，铝合金是采用粉末喷涂还是氟碳漆、是采用中空玻璃还是LOW-E玻璃、是否采用断桥铝材等均有对应的标准档次要求。再次，成本管理部门在概念设计、实施方案设计、施工图设计等决策过程中，都应全面测算项目成本，及时计算出单位可售面积成本等指标，并联合财务部门测算项目效益水平，提供给设计部门和企业决策层调整设计，使之满足企业的经营要求，以作为最后设计决策的必备资料。另外，企业应做好与设计单位的沟通工作，着力使设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求（如单方钢筋含量和单方混凝土含量、装修指标等）清晰、明确地表述在设计合同中，并可设置一定的履约奖惩措施。
3.3做好招投标工作的几个主要措施
招标阶段控制造价的主要方法有：
（1）单位工程方面：以采用总承包方式为主，部分项目分包。单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等采用甲指分包，同样实行单方造价包干。
（2）甲供材料方面：对于涉及工程品质的材料（如外墙漆、装饰材料等），宜采用统一甲方供料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行采购。在资金允许的条件下，因季节因素价格变动较大的某些材料（如水泥、钢材等），也可充分发挥开发商的规模效益进行甲供。甲供材料价格也应通过竞标定价，公司必须确保比承包商有价格优势，避免损伤承包商的积极性。
（3）区内配套及园林景观工程方面：宜采用清单报价形式招标，同时招标时应对主材的规格、价格、品质并提出相应的技术要求予以明确。
（4）土石方工程方面：区内的土石方平衡工程也是成本控制的重点，在招标时宜选择专业公司进行施工，专业公司之间可采用单方报价的竞争方式进行投标、竞标。招投标工作环节多，开发商项目部、设计部及合约部事前进行合约规划将有力的监控将避免决策失误、成本失控。一方面，加强对投标单位的资格审查。详细审查其单位的信誉、经济状况、操作能力，避免“鱼目混珠”扰乱投标环境，给招标带来难度，甚至做出错误的判断。另一方面，加强对标底的审核。标底的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。企业应建立复核机制，避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。
3.4合同管理体系中的成本控制
（1）合同的严密性除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行事前明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。
（2）合同的可操作性合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程进度以及项目的各项计划的实施。
4结语
房地产成本控制是决定房地产价格的重要因素，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平；从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分；从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。然而影响房地产开发经营成本因素众多，关系经济社会的方方面面，控制房地产的开发经营成本，需要适应不同时期、不同经济社会环境的要求。因此，加强成本控制，房地产商才获得最大的利润。
参考文献：
[1]柯红.工程造价计价与控制[M].北京：中国计划出版社，2009.5
[2]王德敏.成本费用控制精细化管理全案[M].人民邮电出版社，2012