建立现代企业制度是我国企业尤其是国有企业所面临的重大体制改革课题。受传统体制的影响，不少物业管理企业已不能适应市场经济的要求，经营机制不活，管理水平落后，服务意识不强，创新观念滞后，不仅阻碍了物业管理市场的健康发展，也影响了物业管理市场化的发展进程。建设部、住宅与房地产业司司长谢家瑾指出：“物业管理已经形成了一个相对独立的行业，逐步实行物业管理企业与房地产企业脱钩，独立进入市场，实施专业化经营将是大势所趋的发展之路。”这为国有物业管理企业改制求发展指明了方向，笔者就物业管理企业转制为民营企业后的运作发展问题专程采访了上海沪西物业有限公司杜敬臣总经理。
　　杜敬臣总经理认为：“民营物业企业有极大的优势，其一，民营企业一切以市场为导向，盲目性比较小；其二，民营企业的所有者权益到位，产权清晰明确，因此，经营者相对地经营运作责任心更强；其三，在风险意识上，民营企业会比国有企业更趋强烈；其四，民营企业的人事制度灵活有效，不涉及用人制度上一些繁琐的牵制；其五，民营企业的管理制度更加严格，有机制的约束，并且能够按章执行；其六，民营企业在创新业务上的开发速度快，开发愿望更为强烈。”比照上述6条，我们来看看沪西物业公司走过的道路。
　　沪西物业公司的前身是由普陀区房地局设立的“沪西房产经租部”，在1984年成立，主要代理经租一些部属单位的职工房产，与现在的物业管理还有很大的一段距离。1992年邓小平同志南巡讲话后，适时地翻牌为沪西物业公司，开始了涉足物业市场的运作。是一个纯粹的物业管理公司，“打工”是他们的惟一手段，大部分的物业是社会上无人管、无人要、难管理的物业，大的只有几万平方米，小的只有一幢楼，但只要他们投身进去，必定能为社会为业主解决后顾之忧，公司以“拾遗补缺，造福一方”的经营策略赢得了市场。经过了风风雨雨，坎坎坷坷的20年辛勤耕耘，如今注册资金100多万元，管理商品房、系统产权房、使用权房、售后公房和直辖公房在内的数十万平方米的物业，经管范围遍及普陀、浦东新区和沪西地区。沪西物业虽在上海3000多家物业公司中只能算是小弟弟，但他们却是上海最早成立的专业物业公司之一，其拥有的房产经租部、房屋中介咨询部、建筑工程和动拆分公司，都具有国家认定的资质等级，尤其2000年改制为民营物业企业后，以一业为主多种经营拓展了业务渠道，目前公司开拓了从物业到开发、中介咨询、房屋修建装潢、进出口贸易、电力设备安装等一系列业务，并已走上了规模经营的可持续发展的道路，取得了可喜的经济效益和社会效益。
　　物业市场竞争日益激烈，为了赢得市场，公司十分注重“以法管理、业主至上、服务第一”的服务宗旨，来满足业主和住户所需的各项服务，2002年在公司全体员工的努力奋斗下取得了自公司创立以来做得最好的一年，各项工作都上了新的台阶，通过改制激活机制，公司基本形成优胜劣汰、竞争上岗的用工机制，并且制定和实行了与改制相适应和配套的“以岗定薪、一人多岗、一人多证”的原则，更加明确了各个岗位的责、权、利，激发了公司内部运作的活力。由于改制后，参与投资和决策，公司利益与员工个人利益更为密切，大大增加了员工的工作积极性，个人行为与企业命运息息相关，两者相结合的利益机制激发了员工的责任感、积极性和创造力。转制后，公司内部“以诚会友，以信取人”的观念在强化，工作方法由被动式向主动式转化，旧式生存型的物业管理开始向新颖的拓展型物业管理转化，员工的工作积极性空前高涨。
　　改制3年来，公司在杜敬臣总经理的决策领导下，坚持以“三个代表”思想为指导，按照公司工作总体目标紧紧依靠广大员工，以发展为主题，以效益为根本，搏击市场，坚持稳定完善、改进、提高的工作方针，在管理经验、管理模式、管理理念、服务质量和队伍思想及核心竞争力的提高方面都取得了长足的进步，从而更好地提升了沪西物业管理水准，延伸了物业服务内涵，体现了人性化服务、专业化管理的发展方向。
　　物业管理企业作为改制后的民营物业企业如何做强？杜敬臣总经理胸有成竹地告诉笔者：“民营物业企业要根据市场经济的特点，利用民营企业的自身特长，发挥特长走组合、联合道路。民企在人才使用上较有优势，能进能出，经营上又比较灵活，所以民营物业企业之间应该互相取长补短、优势互补，走集体化道路，变一艘艘小船为联合舰队，做好做大做强。民营物业公司为了在市场经济中立于不败之地，最重要的还是自律问题，这是一个重中之重的问题，因民营企业没有主管部门，有最大的自由度，但不能随心所欲，必须在做好遵纪守法的同时，还要依靠公司的内部机制，健全监督机制，尊重和发挥公司的党支部、工会、董事会、股东大会的作用，层层监督使企业能够健康发展。民营物业公司在政府的支持和帮助下，在自身的努力下，在整个物业行业中越来越显示出强大的生命力，只要我们不懈地努力，前途是光明的，前景是灿烂的。”