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在《物权法》和《房屋登记办法》实施以后，无论是司法机关还是房屋登记机构，都遇到了许多新问题。在这种隋况下，最高人民法院适时地公布了《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(法释[20100 14号文，以下简称《规定》)。这一司法解释除了能指导各地法院正确审理房屋登记案件以外，也解决了房屋登记中一些原来存有疑惑的问题。
一、降低了行政诉讼案件的受案率
实践中，有些民事纠纷和登记机构的行政行为有一定的联系，一旦争议产生，对这一争议是否应先通过行政诉讼来解决，或是否属于行政诉讼的受案范围，以往并没有十分明确的判断标准。而《规定》在这一问题上作出了三项明确的规定，这些规定客观上会起到降低行政诉讼受案率、减少不必要诉讼的作用。
1 《规定》第二条第一款：“房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理”。作出这一规定是依据《物权法》第二十八条的规定，因为人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致房屋权利变更，即便登记机构不予登记，其权利已从法律文书或征收决定生效时就已生效；根据协助执行通知书办理的登记行为，并不是登记机构自己的意志。而是登记机构应当履行的法定义务。即便诉讼，也无助于解决问题。在最高人民法院法释[2004]6号文《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》中，已有类似的规定，但该批复仅限于根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，而《规定》把这一范围扩大了。
当然，如果登记机构在协助执行时扩大了范围或是登记内容与有关文书不一致的，理应不在此列。
2 对于民事诉讼和行政诉讼有交叉的案件，如果应当先以民事诉讼来解决的，由当事人先行解决民事争议。有一些行政案件因为和民事案件在法律事实上相互有联系，在审理中也会相互有影响，成了“民行交叉”案件。《行政诉讼法》公布实施以前，在1982年颁布的《中华人民共和国民事诉讼法(试行)》第3条第2款曾规定：“法律规定由人民法院审理的行政案件，适用本法规定”。但当时行政案件极少，“民行交叉”问题并未显现。術政诉讼法》公布实施以后，行政诉讼案件大大增加，“民行交叉”的案件也越来越多，在表面上看是在同一房屋上发生的纠纷，但在诉讼时，属于不同的法律事实和法律关系。因此，有的案件在民事和行政的审理上会有完全不同的结果。
有一些法院为解决这一问题，试行了行政诉讼附带审理民事纠纷。但要确认基础民事法律关系无效，只能依照民事诉讼程序和民事法律规定，而解决行政纠纷则适用不同的诉讼程序和规定，所以，如何同时审理两个不同的法律关系，也成了实际工作中的难题和学界探讨的问题。
《规定》以行政纠纷因基础民事法律关系是否成立而引起作为标准，科学地对此进行了区分：在第八条规定了，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，……已经受理的，裁定中止诉讼”。基础民事法律关系经民事诉讼定性以后，当事人可以按《房屋登记办法》第八十条的规定，凭生效的法律文书办理相应的登记，这样规定可以减少行政诉讼，使当事人解决纠纷的途径变得更为便捷。
3 登记机构没有改变登记内容的行为。房屋登记机构的主要职能就是房屋登记，其结果就是登记簿的记载，房屋登记机构作出的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿等行为，并没有改变原登记内容。倘若登记机构的这类行为改变了原登记内容，那就有两种情况：一是登记机构的这一行为不合法：二是已属于更正登记或变更登记，在这种情况下，应当诉的是登记行为。
二、让登记机构合理地承担责任
《物权法》第二十一条第一款规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任”；第二款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。
按照这两款规定，首先应当由当事人承担民事赔偿责任。对于登记有错误的，才应适用第二款的规定，由登记机构承担赔偿责任(合理地承担责任并不是不要承担责任)。
什么是登记?“登”是到达某个上面或里面，如登高、登月、登台、登堂入室等；“记”是记载、记录，把登和记合起来就是把某一个内容记载到某个上面(按《房屋登记办法》的规定，登记就是将房屋权利和其他应当记载的事项记载于登记簿的行为)。因此，登记是个动词，是登记机构的一个行为(行政诉讼的标的也是行政行为)，登记错误就是行为有错误，而行为有错误就是有过错，有过错就得承担责任。因此，《房屋登记办法》第九十二条第二款规定“登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由登记机构承担相应的法律责任”，是以登记机构有过错作为承担法律责任的前提。这一规定是和《物权法》的规定完全一致的。
但在《物权法》公布实施之初，有些人片面地理解了《物权法》第二十一条的规定，不但把第一款“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任”放在一边，还把第二款的“因登记错误”中的登记行为看作是登记的结果。这显然不是《物权法》立法的本意。对此，《规定》在第十二条明确：申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。因此，如果第三人提供虚假材料申请登记，登记机构已尽到了审核的职责(达到了《物权法》第十二条所规定的审核标准)仍无法发现的，不应当承担责任。
三、更有利于保护善意第三人
行政诉讼的标的虽然是行政行为，但行政行为一旦被撤销或原告的诉讼请求被驳回，就可能会损害利害关系人的利益，让第三人参加行政诉讼，给利害关系人以申辩的机会，可以使审判更为公正，也更有利于保护善意第三人。
按《规定》第六条，人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：房屋登记簿上载明的权利人：被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人；人民法院能够确认的其他利害关系人。
1 登记簿上载明的权利人包括所有权人和抵押权人。(1)房屋登记案件中有很多是无处分权人将房产进行转让，但国家的法律又规定了对善意第三人要进行保护，因此，应当由登记簿记载的房屋所有权人(转移登记中的受让一方)作为第三人参加诉讼。②以往，凡所有权登记不能成立的，从该 所有权所派生出来的抵押权一般都被认定无效。而《物权法》第一百零六条关于善意取得的表述虽然是所有权取得的特别规定，但在该条第三款明确了“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。抵押权也是物权的一种。也同样应当得到保护。让抵押权人作为第三人参加诉讼，有助于保护抵押权人的合法权益、增加房屋登记的公信力。
2 被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人，这里被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人分别是指提出异议登记的人、提出更正登记的人和预告登记的权利人(领取预告登记证明的人)。
3 人民法院能够确认的其他利害关系人。
四、明确了在房屋登记中债权人和房屋权利人的关系
由于物权优先于债权，一般来说债权人是无权干预房屋所有权人处分房屋的，但按《规定》，以下几种情况例外：
1 以房屋为标的物的债权已办理预告登记的。预告登记所登记的虽然不是物权，但《物权法》规定了预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
2 债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的。按《物权渤第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，登记机构如为之办理，明显地违反了上述的规定。虽在《物权法》该条的但书中有“受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。但是受让人代为清偿债务后，抵押权随之已消灭，不再存在抵押权人了。
3 人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的，协助人民法院执行是登记机构的法定义务，对已经被采取强制执行措施的房屋，按《房屋登记办法》第二十二条的规定，登记机构不应为之登记。
4 房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。这种现象极为少见，登记机构工作人员在明知债务人转让房屋是为了逃避债务，而仍然予以办理就属于徇私，这也不被《房屋登记办法》的规定所许可。
五、对连续转移登记案件的起诉与受理
在现实生活中，房屋多次转移登记是常见的，对登记机构连续多次作出的登记行为如何受理，《规定》第五条列出了4种情况：
1 同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人或原利害关系人对首次转移登记提起行政诉讼是他们的正当权益。
2 原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。对首次转移登记行为提起行政诉讼是原房屋权利人和原利害关系人的正当权益，但同时要虑到后续转移登记的买受人是否是善意取得。对后续转移登记行为一并提起行政诉讼，就会对后续转移登记行为有一个明确的结论。否则首次转移登记行为的诉讼即便胜诉，并不一定能解决原告方的实际问题。
3 人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。如果人民法院判决驳回了原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，那就是没有撤销在先转移登记的行政行为，因此，后续转移登记行为就已经和原告无关了，
如果确认在先房屋登记行为违法，那就说明法院并没有撤销在先的转移登记，后续的转移登记行为同样与原告无关。
4 原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。当事人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，就无法确定后续的转移登记行为是否与其存在利害关系，因而法院不予受理。
六、其他新规定
1 房屋登记案件的受案范围包括房屋登记行为和相关行政行为，包括是否准予查询、复制登记资料以及撤销登记、收缴权属证书等行为。
2 历史遗留问题。在行政诉讼法实施之前的行政行为不再受理。
3 房屋灭失、登记行为被登记机构改变、生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用不影响登记行为的可诉性，房屋灭失、登记行为被登记机构改变与登记行为的是否合法或可诉并无直接的联系。相关证书证明作为定案证据采用也不影响登记行为的可诉性。诉讼时作为定案证据并不是对行政行为的合法性进行确定；房屋登记簿、登记证书、证明作为定案证据也不是法律文书确定这一权利，因此，这和《物权法》第二十八条的规定并不冲突。
4 以驳回原告的诉讼请求替代以往的判决维持行政行为。这一是考虑到不能排除将来有新的证据可能会推翻这一行政行为；二是如果登记机构曰后发现该登记有错误，登记机构仍然可以进行更正(如这一行政行为已被法院判决维持，则登记机构就不能再进行更正)。
王雨晨 责任编辑
一、降低了行政诉讼案件的受案率
实践中，有些民事纠纷和登记机构的行政行为有一定的联系，一旦争议产生，对这一争议是否应先通过行政诉讼来解决，或是否属于行政诉讼的受案范围，以往并没有十分明确的判断标准。而《规定》在这一问题上作出了三项明确的规定，这些规定客观上会起到降低行政诉讼受案率、减少不必要诉讼的作用。
1 《规定》第二条第一款：“房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理”。作出这一规定是依据《物权法》第二十八条的规定，因为人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致房屋权利变更，即便登记机构不予登记，其权利已从法律文书或征收决定生效时就已生效；根据协助执行通知书办理的登记行为，并不是登记机构自己的意志。而是登记机构应当履行的法定义务。即便诉讼，也无助于解决问题。在最高人民法院法释[2004]6号文《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》中，已有类似的规定，但该批复仅限于根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，而《规定》把这一范围扩大了。
当然，如果登记机构在协助执行时扩大了范围或是登记内容与有关文书不一致的，理应不在此列。
2 对于民事诉讼和行政诉讼有交叉的案件，如果应当先以民事诉讼来解决的，由当事人先行解决民事争议。有一些行政案件因为和民事案件在法律事实上相互有联系，在审理中也会相互有影响，成了“民行交叉”案件。《行政诉讼法》公布实施以前，在1982年颁布的《中华人民共和国民事诉讼法(试行)》第3条第2款曾规定：“法律规定由人民法院审理的行政案件，适用本法规定”。但当时行政案件极少，“民行交叉”问题并未显现。術政诉讼法》公布实施以后，行政诉讼案件大大增加，“民行交叉”的案件也越来越多，在表面上看是在同一房屋上发生的纠纷，但在诉讼时，属于不同的法律事实和法律关系。因此，有的案件在民事和行政的审理上会有完全不同的结果。
有一些法院为解决这一问题，试行了行政诉讼附带审理民事纠纷。但要确认基础民事法律关系无效，只能依照民事诉讼程序和民事法律规定，而解决行政纠纷则适用不同的诉讼程序和规定，所以，如何同时审理两个不同的法律关系，也成了实际工作中的难题和学界探讨的问题。
《规定》以行政纠纷因基础民事法律关系是否成立而引起作为标准，科学地对此进行了区分：在第八条规定了，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，……已经受理的，裁定中止诉讼”。基础民事法律关系经民事诉讼定性以后，当事人可以按《房屋登记办法》第八十条的规定，凭生效的法律文书办理相应的登记，这样规定可以减少行政诉讼，使当事人解决纠纷的途径变得更为便捷。
3 登记机构没有改变登记内容的行为。房屋登记机构的主要职能就是房屋登记，其结果就是登记簿的记载，房屋登记机构作出的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿等行为，并没有改变原登记内容。倘若登记机构的这类行为改变了原登记内容，那就有两种情况：一是登记机构的这一行为不合法：二是已属于更正登记或变更登记，在这种情况下，应当诉的是登记行为。
二、让登记机构合理地承担责任
《物权法》第二十一条第一款规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任”；第二款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。
按照这两款规定，首先应当由当事人承担民事赔偿责任。对于登记有错误的，才应适用第二款的规定，由登记机构承担赔偿责任(合理地承担责任并不是不要承担责任)。
什么是登记?“登”是到达某个上面或里面，如登高、登月、登台、登堂入室等；“记”是记载、记录，把登和记合起来就是把某一个内容记载到某个上面(按《房屋登记办法》的规定，登记就是将房屋权利和其他应当记载的事项记载于登记簿的行为)。因此，登记是个动词，是登记机构的一个行为(行政诉讼的标的也是行政行为)，登记错误就是行为有错误，而行为有错误就是有过错，有过错就得承担责任。因此，《房屋登记办法》第九十二条第二款规定“登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由登记机构承担相应的法律责任”，是以登记机构有过错作为承担法律责任的前提。这一规定是和《物权法》的规定完全一致的。
但在《物权法》公布实施之初，有些人片面地理解了《物权法》第二十一条的规定，不但把第一款“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任”放在一边，还把第二款的“因登记错误”中的登记行为看作是登记的结果。这显然不是《物权法》立法的本意。对此，《规定》在第十二条明确：申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。因此，如果第三人提供虚假材料申请登记，登记机构已尽到了审核的职责(达到了《物权法》第十二条所规定的审核标准)仍无法发现的，不应当承担责任。
三、更有利于保护善意第三人
行政诉讼的标的虽然是行政行为，但行政行为一旦被撤销或原告的诉讼请求被驳回，就可能会损害利害关系人的利益，让第三人参加行政诉讼，给利害关系人以申辩的机会，可以使审判更为公正，也更有利于保护善意第三人。
按《规定》第六条，人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：房屋登记簿上载明的权利人：被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人；人民法院能够确认的其他利害关系人。
1 登记簿上载明的权利人包括所有权人和抵押权人。(1)房屋登记案件中有很多是无处分权人将房产进行转让，但国家的法律又规定了对善意第三人要进行保护，因此，应当由登记簿记载的房屋所有权人(转移登记中的受让一方)作为第三人参加诉讼。②以往，凡所有权登记不能成立的，从该 所有权所派生出来的抵押权一般都被认定无效。而《物权法》第一百零六条关于善意取得的表述虽然是所有权取得的特别规定，但在该条第三款明确了“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。抵押权也是物权的一种。也同样应当得到保护。让抵押权人作为第三人参加诉讼，有助于保护抵押权人的合法权益、增加房屋登记的公信力。
2 被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人，这里被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人分别是指提出异议登记的人、提出更正登记的人和预告登记的权利人(领取预告登记证明的人)。
3 人民法院能够确认的其他利害关系人。
四、明确了在房屋登记中债权人和房屋权利人的关系
由于物权优先于债权，一般来说债权人是无权干预房屋所有权人处分房屋的，但按《规定》，以下几种情况例外：
1 以房屋为标的物的债权已办理预告登记的。预告登记所登记的虽然不是物权，但《物权法》规定了预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
2 债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的。按《物权渤第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，登记机构如为之办理，明显地违反了上述的规定。虽在《物权法》该条的但书中有“受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。但是受让人代为清偿债务后，抵押权随之已消灭，不再存在抵押权人了。
3 人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的，协助人民法院执行是登记机构的法定义务，对已经被采取强制执行措施的房屋，按《房屋登记办法》第二十二条的规定，登记机构不应为之登记。
4 房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。这种现象极为少见，登记机构工作人员在明知债务人转让房屋是为了逃避债务，而仍然予以办理就属于徇私，这也不被《房屋登记办法》的规定所许可。
五、对连续转移登记案件的起诉与受理
在现实生活中，房屋多次转移登记是常见的，对登记机构连续多次作出的登记行为如何受理，《规定》第五条列出了4种情况：
1 同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人或原利害关系人对首次转移登记提起行政诉讼是他们的正当权益。
2 原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。对首次转移登记行为提起行政诉讼是原房屋权利人和原利害关系人的正当权益，但同时要虑到后续转移登记的买受人是否是善意取得。对后续转移登记行为一并提起行政诉讼，就会对后续转移登记行为有一个明确的结论。否则首次转移登记行为的诉讼即便胜诉，并不一定能解决原告方的实际问题。
3 人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。如果人民法院判决驳回了原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，那就是没有撤销在先转移登记的行政行为，因此，后续转移登记行为就已经和原告无关了，
如果确认在先房屋登记行为违法，那就说明法院并没有撤销在先的转移登记，后续的转移登记行为同样与原告无关。
4 原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。当事人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，就无法确定后续的转移登记行为是否与其存在利害关系，因而法院不予受理。
六、其他新规定
1 房屋登记案件的受案范围包括房屋登记行为和相关行政行为，包括是否准予查询、复制登记资料以及撤销登记、收缴权属证书等行为。
2 历史遗留问题。在行政诉讼法实施之前的行政行为不再受理。
3 房屋灭失、登记行为被登记机构改变、生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用不影响登记行为的可诉性，房屋灭失、登记行为被登记机构改变与登记行为的是否合法或可诉并无直接的联系。相关证书证明作为定案证据采用也不影响登记行为的可诉性。诉讼时作为定案证据并不是对行政行为的合法性进行确定；房屋登记簿、登记证书、证明作为定案证据也不是法律文书确定这一权利，因此，这和《物权法》第二十八条的规定并不冲突。
4 以驳回原告的诉讼请求替代以往的判决维持行政行为。这一是考虑到不能排除将来有新的证据可能会推翻这一行政行为；二是如果登记机构曰后发现该登记有错误，登记机构仍然可以进行更正(如这一行政行为已被法院判决维持，则登记机构就不能再进行更正)。
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