论文部分内容阅读
按照常规，第四季度是每年提前还贷的高峰时间。不过，央行从9月16日开始执行的一纸降息令，让一些有提前还贷愿望的人产生了犹豫。这也是央行6年来首次进行的降息，尽管与以往的加息步伐相比较，此次的降息，尤其是针对住房贷款的中长期利率，下降的幅度并不大。因此，从利率下降的幅度来看，此次降息所产生的实质性利息减少并不算多。
但作为货币政策转向的信号，加上目前国内、国外所面临的经济形势，步入降息通道可能势在难免。对于大部分家庭来说，住房贷款可能是家庭资产中主要的负债项目。在当下的环境中，投资市场不景气，收益能够高于住房贷款利率的稳健产品并不多见；但是贷款利率并不排除继续下调的可能。要不要提前还贷，也就成为一个两难的选择。
酌情选择提前还贷
房贷是家庭资产中最常见的负债项目，提前还贷是以减少资产的方式同时减少自己的负债。由于承担着不算低的贷款利率，因此很多家庭都希望通过提前还贷的方式来减少自己的债务成本。不过，对于不同的家庭来说，是否提前还贷也需要经过综合的考虑。
在近两年置业的家庭中，由于房价居高，在购置房产时申请了较高额度的住房贷款，每个月也要面临较大的还贷压力。去年结婚的曹斐结婚时购置了一套近200万元的房产，当时除了公积金贷款外，还向银行申请了近100万元的商业住房贷款。每个月仅偿还商业住房贷款就需要支出6000多元，对于这个新家庭来说，是一项比较大的财务压力。明年，曹斐和丈夫打算完成他们的添丁计划，随着宝宝的降生，家庭支出也会有所上升。前不久，丈夫的公司返还了员工集资款和利息收益，加起来有15万元左右。曹斐就盘算着，用这笔钱来提前偿还一部分贷款，这样每个月的还款压力就可以有所减少，也可以为宝宝的出生创造一个宽松的经济环境。
像面临曹斐这样的状况，在家庭资产中，不仅负债的比例较高，而且每个月需要占用一笔较大的现金流进行住房贷款的还款，如果有空闲的资金可以进行提前还贷的话，立即进行还款计划不失为理想的选择。因为，目前住房贷款利率虽然有所下降，但整体上看，下降的幅度并不大，如以每次降息0.09％的幅度来计算，对减少还款压力产生的作用微乎其微。在现在的投资市场上，暂时也难以找到更好的投资方式为曹斐提高现金流入，面临宝宝的出生和家庭支出的增加，通过提前还贷减少月供，可以释放一部分还贷压力，也能够让他们的家庭财务更加稳健。
但是，有的家庭中负债的金额和比例都不高，适当的负债对家庭财务并不会产生特别大的影响，在这种情况下，通过债务杠杆的作用可以起到融资的作用，扩大家庭资产获得收益的能力。与市场上其他可以选择的个人贷款产品相比较，住房贷款利率仍然是最为“便宜”的一种贷款资源，如经过85折的长期住房贷款利率为6.426％。一些银行虽然也提供房贷偿还后再次贷出的业务，但所适用的贷款利率一般将在基准贷款利率的水平上有所上浮，这样融资成本就会有所提高。再加上降息的因素，对于负债不多的家庭来说，倒是可以考虑暂缓一下提前还贷的脚步。
权宜之策也可省息
除了提前偿还一部分或是全部贷款的方式之外，其实也可以对自己目前的还款计划进行适当的调整，这样即使不提前还贷，同样也可以起到一定的省息作用。对于大部分对于提前还贷犹豫不决的人来说，这些方法也可以作为权宜之策。
缩短还款期限
适用人群：还款能力有所提高的家庭和个人
房贷专家，民生银行上海分行按揭中心总经理甘智漪，最近就为希望减少还款压力的家庭支上了几招。她认为，缩短还款期限是适用于很多家庭的一种选择，既不需要占用大量的资金，影响了投资计划，同时可以有效地减少利息的支出。
在借款人申请贷款时，由于银行都有收入偿债比(月还款额占月收入的比率)的要求，一般均要求一个较长的还款期限，最长的可达三十年。但贷款发放后，很多借款人由于升职、加薪、跳槽等变化其还贷能力大大提升，每月在生活开支和还贷后可结余的资金越来越多。这时，如果借款人将每月的闲置资金累积上几个月后再进行提前还贷，那么利息节省效果还远远不如及时向银行申请贷款期限的缩短，这样不仅可以立刻降低每月利息支出，也不会对其余的投资计划产生影响。
因此，你也不妨去审视一下目前的财务状况，在收入能力允许的范围之内，适当地对自己的房贷计划进行调整，将原有的房贷期限进行压缩，提高每个月的还款金额，这样整体还贷计划就会因为期限的缩短，而减少一笔可观的利息支出。
甘智漪说：“更优的一种情况是，当期限缩短后恰好能够归入更低利率的期限档次，其省息效果更明显。”借款人原10年期的贷款缩短至5年时，适用的利率就可下降一个梯度，同时，在降息过程中，短期限贷款利率下调的幅度更大。不过，记者也了解到，不同的银行对于缩短期限的申请也有不同的限制，有些银行对于缩短期限后的贷款还将执行原期限的贷款利率，这一点需要向贷款所在的银行进行详细的咨询。
全家动员公积金冲还贷
适用人群：公积金缴存额较高的家庭
其实，公积金冲还贷也是部分提前还款的途径，尤其对于公积金缴存额较高的个人和家庭来说，利用公积金冲还贷业务也可以起到降低房贷压力的作用。但是，对于冲还贷的不同方式，甘智漪认为，在使用的时候要根据它们不同的特点制订还款计划。
例如，很多人习惯使用一次性还款，也就是“年冲”的方式。但是根据公积金中心的管理办法，“年冲”的资金必须先用于偿还利率较低的公积金贷款，之后才可以去冲抵商业贷款的余额。所以，甘智漪建议公积金账户余额较多的借款人可与贷款银行协商，在贷款初期先压缩商业性贷款的期限，提高月还款额中商业性贷款的份额，再选择“月冲”的方式使公积金账户的余额多冲还商业性贷款，从而节省利息。当然，选择这种办法一定要计算好公积金账户余额可供归还的期数，在账户余额不足时应马上到银行申请延长贷款期限。这样就可以使用上较多的公积金余额来偿还利率较高的商业住房贷款。
同时，在使用“月冲”的方式时，也可以进行“全家动员”，在公积金冲还贷的业务中，包括主贷人、参贷人、配偶、直系血亲公积金账户上的缴存额，经过一定的手续后，都可以作为还贷的账户，通过众人协力的方式，也可以提高公积金账户资金的使用效率。
按月调整利率优势显现
适用人群：部分房贷客户
在加息通道中，按月进行贷款利率调整的贷款客户往往有些“不甘”，与按年调整利率的贷款人相比，他们往往要提前好几个月多支付一笔贷款利息。可是，随着贷款利率的反转，劣势也变成了一种优势，从十月份开始，他们就可以执行降息后的贷款利率了。如果你是房贷新客户，不妨也可以考虑采用这种计算利率的方式。
目前，在招行、民生、华夏银行和上海银行的一些客户中使用的就是“按月调整”的贷款利率，而大部分银行的普遍做法还是以年作为利率调整的单位。在以上两种计息方式之外，深发展的房贷调整时间规定比较特殊。该行的贷款合同是以贷款的签订时间为起始日，按照与客户约定的调整期间(可选按年浮动、按季浮动、按月浮动)进行相应的利率调整。这样，利率调整的时间与贷款签订的时间、调整期间有着关系，每个客户所面临的调整情况也不一样。
但作为货币政策转向的信号，加上目前国内、国外所面临的经济形势，步入降息通道可能势在难免。对于大部分家庭来说，住房贷款可能是家庭资产中主要的负债项目。在当下的环境中，投资市场不景气，收益能够高于住房贷款利率的稳健产品并不多见；但是贷款利率并不排除继续下调的可能。要不要提前还贷，也就成为一个两难的选择。
酌情选择提前还贷
房贷是家庭资产中最常见的负债项目，提前还贷是以减少资产的方式同时减少自己的负债。由于承担着不算低的贷款利率，因此很多家庭都希望通过提前还贷的方式来减少自己的债务成本。不过，对于不同的家庭来说，是否提前还贷也需要经过综合的考虑。
在近两年置业的家庭中，由于房价居高，在购置房产时申请了较高额度的住房贷款，每个月也要面临较大的还贷压力。去年结婚的曹斐结婚时购置了一套近200万元的房产，当时除了公积金贷款外，还向银行申请了近100万元的商业住房贷款。每个月仅偿还商业住房贷款就需要支出6000多元，对于这个新家庭来说，是一项比较大的财务压力。明年，曹斐和丈夫打算完成他们的添丁计划，随着宝宝的降生，家庭支出也会有所上升。前不久，丈夫的公司返还了员工集资款和利息收益，加起来有15万元左右。曹斐就盘算着，用这笔钱来提前偿还一部分贷款，这样每个月的还款压力就可以有所减少，也可以为宝宝的出生创造一个宽松的经济环境。
像面临曹斐这样的状况，在家庭资产中，不仅负债的比例较高，而且每个月需要占用一笔较大的现金流进行住房贷款的还款，如果有空闲的资金可以进行提前还贷的话，立即进行还款计划不失为理想的选择。因为，目前住房贷款利率虽然有所下降，但整体上看，下降的幅度并不大，如以每次降息0.09％的幅度来计算，对减少还款压力产生的作用微乎其微。在现在的投资市场上，暂时也难以找到更好的投资方式为曹斐提高现金流入，面临宝宝的出生和家庭支出的增加，通过提前还贷减少月供，可以释放一部分还贷压力，也能够让他们的家庭财务更加稳健。
但是，有的家庭中负债的金额和比例都不高，适当的负债对家庭财务并不会产生特别大的影响，在这种情况下，通过债务杠杆的作用可以起到融资的作用，扩大家庭资产获得收益的能力。与市场上其他可以选择的个人贷款产品相比较，住房贷款利率仍然是最为“便宜”的一种贷款资源，如经过85折的长期住房贷款利率为6.426％。一些银行虽然也提供房贷偿还后再次贷出的业务，但所适用的贷款利率一般将在基准贷款利率的水平上有所上浮，这样融资成本就会有所提高。再加上降息的因素，对于负债不多的家庭来说，倒是可以考虑暂缓一下提前还贷的脚步。
权宜之策也可省息
除了提前偿还一部分或是全部贷款的方式之外，其实也可以对自己目前的还款计划进行适当的调整，这样即使不提前还贷，同样也可以起到一定的省息作用。对于大部分对于提前还贷犹豫不决的人来说，这些方法也可以作为权宜之策。
缩短还款期限
适用人群：还款能力有所提高的家庭和个人
房贷专家，民生银行上海分行按揭中心总经理甘智漪，最近就为希望减少还款压力的家庭支上了几招。她认为，缩短还款期限是适用于很多家庭的一种选择，既不需要占用大量的资金，影响了投资计划，同时可以有效地减少利息的支出。
在借款人申请贷款时，由于银行都有收入偿债比(月还款额占月收入的比率)的要求，一般均要求一个较长的还款期限，最长的可达三十年。但贷款发放后，很多借款人由于升职、加薪、跳槽等变化其还贷能力大大提升，每月在生活开支和还贷后可结余的资金越来越多。这时，如果借款人将每月的闲置资金累积上几个月后再进行提前还贷，那么利息节省效果还远远不如及时向银行申请贷款期限的缩短，这样不仅可以立刻降低每月利息支出，也不会对其余的投资计划产生影响。
因此，你也不妨去审视一下目前的财务状况，在收入能力允许的范围之内，适当地对自己的房贷计划进行调整，将原有的房贷期限进行压缩，提高每个月的还款金额，这样整体还贷计划就会因为期限的缩短，而减少一笔可观的利息支出。
甘智漪说：“更优的一种情况是，当期限缩短后恰好能够归入更低利率的期限档次，其省息效果更明显。”借款人原10年期的贷款缩短至5年时，适用的利率就可下降一个梯度，同时，在降息过程中，短期限贷款利率下调的幅度更大。不过，记者也了解到，不同的银行对于缩短期限的申请也有不同的限制，有些银行对于缩短期限后的贷款还将执行原期限的贷款利率，这一点需要向贷款所在的银行进行详细的咨询。
全家动员公积金冲还贷
适用人群：公积金缴存额较高的家庭
其实，公积金冲还贷也是部分提前还款的途径，尤其对于公积金缴存额较高的个人和家庭来说，利用公积金冲还贷业务也可以起到降低房贷压力的作用。但是，对于冲还贷的不同方式，甘智漪认为，在使用的时候要根据它们不同的特点制订还款计划。
例如，很多人习惯使用一次性还款，也就是“年冲”的方式。但是根据公积金中心的管理办法，“年冲”的资金必须先用于偿还利率较低的公积金贷款，之后才可以去冲抵商业贷款的余额。所以，甘智漪建议公积金账户余额较多的借款人可与贷款银行协商，在贷款初期先压缩商业性贷款的期限，提高月还款额中商业性贷款的份额，再选择“月冲”的方式使公积金账户的余额多冲还商业性贷款，从而节省利息。当然，选择这种办法一定要计算好公积金账户余额可供归还的期数，在账户余额不足时应马上到银行申请延长贷款期限。这样就可以使用上较多的公积金余额来偿还利率较高的商业住房贷款。
同时，在使用“月冲”的方式时，也可以进行“全家动员”，在公积金冲还贷的业务中，包括主贷人、参贷人、配偶、直系血亲公积金账户上的缴存额，经过一定的手续后，都可以作为还贷的账户，通过众人协力的方式，也可以提高公积金账户资金的使用效率。
按月调整利率优势显现
适用人群：部分房贷客户
在加息通道中，按月进行贷款利率调整的贷款客户往往有些“不甘”，与按年调整利率的贷款人相比，他们往往要提前好几个月多支付一笔贷款利息。可是，随着贷款利率的反转，劣势也变成了一种优势，从十月份开始，他们就可以执行降息后的贷款利率了。如果你是房贷新客户，不妨也可以考虑采用这种计算利率的方式。
目前，在招行、民生、华夏银行和上海银行的一些客户中使用的就是“按月调整”的贷款利率，而大部分银行的普遍做法还是以年作为利率调整的单位。在以上两种计息方式之外，深发展的房贷调整时间规定比较特殊。该行的贷款合同是以贷款的签订时间为起始日，按照与客户约定的调整期间(可选按年浮动、按季浮动、按月浮动)进行相应的利率调整。这样，利率调整的时间与贷款签订的时间、调整期间有着关系，每个客户所面临的调整情况也不一样。