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摘要：随着房地产行业逐渐由卖方市场向买方市场的转变，由“暴利”回归“理性”的过程中，越来越多的房地产企业开始注重房地产项目的质量管理，逐步改变以往一味只最求项目开发进度的快速周转模式，将项目质量管理提高到应有的高度。本文结合自己参与复地北桥城项目的开发经验，就质量管理在复地北桥城项目中的实施过程，对复地北桥城项目在设计、招标、施工及竣工验收各阶段质量管理理论和方法的运用做出了一定的分析和研究。
关键词： 质量管理房地产开发
1.1 引言
房地产项目质量，人们很自然地就想到屋面、厨房是否渗水、漏水，门窗是否变形，墙面是否出现裂缝等等，这其实只是房地产质量内涵之一的施工质量而已。目前，我国房地产开发已进入一个快速发展的高潮期，房地产业已由基本的发展需求逐步转化为经济、社会、自然的全面发展需求，我们应该明确并建立起崭新、全面的房地产项目开发的质量观。
项目质量管理可归纳为六个基本原理：系统原理、控制原理、PDCA循环原理、质量保证原理、合格控制原理和监督原理。[1]
2.1 项目概况
工程名称：复地北桥城
建设地点：上海市闵行区金阳路399弄
开发商：复地集团股份有限公司
设计单位：上海三益建筑设计实务所
总包单位：上海锦惠建筑工程有限公司 上海家树建筑工程有限公司苏中建设集团股份有限公司
项目简介：复地北桥城总建筑面积42万平方米，是复地集团在上海西南打造的大型现代品质社区，共分三期开发建设，主要建筑形态为别墅及多层花园洋房
2.2 项目质量目标
随着房地产市场的发展与成熟，房地产不是单单卖掉房子就完事，越来越到的企业开始注重建设自己的品牌。没有好的产品质量就不会在消费者中树立自己良好的品牌形象。复地北桥城作为复地集团打造的重点项目，项目质量能否经得起市场的检验，直接影响着公司的品牌形象和价值。从一开始集团就给项目设置了较高的质量目标要求。质量目标要求分为两个方面：一是产品要有自己的特色，能满足消费者的个性化需求；二是产品质量要过硬，具体要求如保证一半以上的房子通过上海市优质结构奖、白玉兰奖及在集团质量考核进入前三名等。
2.3 项目质量管理的实施与控制
项目的设计质量形成于项目前期，在这一阶段要解决设计质量和个性化需求问题，做好质量管理规划；项目工程质量在项目实施阶段形成，在项目实施阶段要重点做好质量控制和纠偏工作；项目收尾阶段注重最终质量结果的验收和把关。
2.3.1 项目实施过程中质量控制的细节管理
施工是项目形成实体的过程，也是产品质量形成的关键阶段。工程项目施工涉及面广，是一个较为复杂的过程，影响因素众多。工程项目建成后，若有质量问题又不易返工，因此施工过程中质量控制极其重要。
（1） 明确质量目标项目开发的质量目标必须适合项目特点。目标过低，不能实现应有的价值，造成浪费；目标过高则会造成投入成本加大，收益不足。所以，如何准确地确定质量目标显得尤为重要。首先，要进行可行性分析，确定切实方案，其次，在项目团队中增强质量成本认识，提高性价比。适当增加预防成本，防患于未然，避免事后补救需要消耗的巨大代价。
（2）制定质量管理计划明确项目团队个体的相关质量责任，项目经理对项目质量管理总体负责，各专业工程师（土建，水电，安装等）对相应版块的质量负责。[2]
（3）质量保证措施 在复地北桥项目具体实施中，我们注重：
（a）加强工序管理。严格要求承包单位将单位工程分解为分项工程进行质量控制，对每道工序进行详细的技术交底，明确操作方法、质量要求和质量标准。对主要工序和易发生质量事故的薄弱环节，明确设立主要质量控制点，分管专业工程师必须对控制点进行验收检查，进行重点管理，始终使工程质量处于预控状态，把质量问题消灭在产品形成的过程中，就避免了事后的返工。
（b）建立质量检查制度。明确提出质量控制点和要求，主要控制点必须达到的质量标准和共检的有关规定。一般根据部位的重要程度将控制点进行分级。A级为主要工程部位控制点，由承包单位、建设单位、施工单位三方共检确认，质量合格后才能进行下道工序；(B级为次要部位控制点，由承包单位和施工单位二方共检确认后，才能继续施工；) C级为一般工程部位，由施工单位自行检查。凡须共检的部位，必须先进行自检，不合格不能申请共检。这样，就使质量控制制度化、程序化。
（c）建立内控标准。为了达到一些高精度要求，通过试验、总结和实测建立一套内控标准，主要包括操作标准和精度标准。这是达到工程质量要求的重要措施。通过一系列的细节管理与改善，使项目工程质量有了质的飞跃。[3]
2.3.2 项目收尾阶段的质量控制
项目收尾阶段的控制充分体现项目质量PDCA循环、执行力和持续改进。
复地北桥项目针对这一时期的项目质量管理特点，制定了自检、自查——整改、消项——监理巡检、抽查——业主工程师巡检、抽查的工作流程，通过这一流程的反复实施，一次次筛选问题，解决问题，不断地实施PDCA循环，使得项目向顾客交付之前就有了一次次质量强化。具体措施包括：
（1）搞好成品保护。当工程交工时，除了严格履行交工单外，还要有相应的成品保护制度，向使用单位或下一道工序交待成品保护有关事宜。并严格执行对损坏成品责任者的惩罚制度。
（2）加强工序联系，不断改进措施。本着“为用户服务”的原则，及时征求下一道工序意见，根据下道工序的反映，及时调整与制订相应的改进措施，绝不能让不合格产品转入下道工序。
（3）建立回访制度。摆正与“用户”的关系，对工程进行回访，虚心听取用户意见，检查工程质量，尽量满足用户对工程质量的要求。[4]
持续改进是项目质量管理永恒的主题。项目收尾阶段是进行项目质量管理总结的最佳时机，项目团队在解决问题的同时，完成了一次次质量改进过程。项目团队对项目管理的这种持续改进，为该公司在别墅小区开发上积累了丰富的项目质量管理经验。
3.1 结论
随着房地产行业的发展，市场对这个行业提出了更高的需求，房地产企业要立足市场，增加市场占有率，必须做好项目质量管理。
对房地产项目质量管理是基于各合作伙伴有较强专业水平的一种协调管理和强化管理，包括设计单位、监理单位、总包单位、各种专业分包单位。一切管理都离不开执行，好的执行力是项目质量管理目标得以实现的保障。细节管理是对质量的刻画，也是项目质量目标能够得以升华的关键所在，宏观控制使房地产项目质量有形，而细节管理使房地产项目质量有神，好的项目必须形神兼备。总之，房地产企业项目质量管理团队应该在项目的發展过程中形成自己的管理方法和自己的行业项目管理特色。
参考文献
[1]吴涛丛培经.中国工程项目管理知识体系[M].中国建筑工业出版社，2003.6
[2]建设工程项目管理[M]. 中国建筑工业出版社，2009.5
[3] 梁殷 .探讨建筑施工中工程项目质量管理及控制[J].科技信息,2009
[4]朱广安.浅谈房地产项目的质量管理[J].四川建材，2006
关键词： 质量管理房地产开发
1.1 引言
房地产项目质量，人们很自然地就想到屋面、厨房是否渗水、漏水，门窗是否变形，墙面是否出现裂缝等等，这其实只是房地产质量内涵之一的施工质量而已。目前，我国房地产开发已进入一个快速发展的高潮期，房地产业已由基本的发展需求逐步转化为经济、社会、自然的全面发展需求，我们应该明确并建立起崭新、全面的房地产项目开发的质量观。
项目质量管理可归纳为六个基本原理：系统原理、控制原理、PDCA循环原理、质量保证原理、合格控制原理和监督原理。[1]
2.1 项目概况
工程名称：复地北桥城
建设地点：上海市闵行区金阳路399弄
开发商：复地集团股份有限公司
设计单位：上海三益建筑设计实务所
总包单位：上海锦惠建筑工程有限公司 上海家树建筑工程有限公司苏中建设集团股份有限公司
项目简介：复地北桥城总建筑面积42万平方米，是复地集团在上海西南打造的大型现代品质社区，共分三期开发建设，主要建筑形态为别墅及多层花园洋房
2.2 项目质量目标
随着房地产市场的发展与成熟，房地产不是单单卖掉房子就完事，越来越到的企业开始注重建设自己的品牌。没有好的产品质量就不会在消费者中树立自己良好的品牌形象。复地北桥城作为复地集团打造的重点项目，项目质量能否经得起市场的检验，直接影响着公司的品牌形象和价值。从一开始集团就给项目设置了较高的质量目标要求。质量目标要求分为两个方面：一是产品要有自己的特色，能满足消费者的个性化需求；二是产品质量要过硬，具体要求如保证一半以上的房子通过上海市优质结构奖、白玉兰奖及在集团质量考核进入前三名等。
2.3 项目质量管理的实施与控制
项目的设计质量形成于项目前期，在这一阶段要解决设计质量和个性化需求问题，做好质量管理规划；项目工程质量在项目实施阶段形成，在项目实施阶段要重点做好质量控制和纠偏工作；项目收尾阶段注重最终质量结果的验收和把关。
2.3.1 项目实施过程中质量控制的细节管理
施工是项目形成实体的过程，也是产品质量形成的关键阶段。工程项目施工涉及面广，是一个较为复杂的过程，影响因素众多。工程项目建成后，若有质量问题又不易返工，因此施工过程中质量控制极其重要。
（1） 明确质量目标项目开发的质量目标必须适合项目特点。目标过低，不能实现应有的价值，造成浪费；目标过高则会造成投入成本加大，收益不足。所以，如何准确地确定质量目标显得尤为重要。首先，要进行可行性分析，确定切实方案，其次，在项目团队中增强质量成本认识，提高性价比。适当增加预防成本，防患于未然，避免事后补救需要消耗的巨大代价。
（2）制定质量管理计划明确项目团队个体的相关质量责任，项目经理对项目质量管理总体负责，各专业工程师（土建，水电，安装等）对相应版块的质量负责。[2]
（3）质量保证措施 在复地北桥项目具体实施中，我们注重：
（a）加强工序管理。严格要求承包单位将单位工程分解为分项工程进行质量控制，对每道工序进行详细的技术交底，明确操作方法、质量要求和质量标准。对主要工序和易发生质量事故的薄弱环节，明确设立主要质量控制点，分管专业工程师必须对控制点进行验收检查，进行重点管理，始终使工程质量处于预控状态，把质量问题消灭在产品形成的过程中，就避免了事后的返工。
（b）建立质量检查制度。明确提出质量控制点和要求，主要控制点必须达到的质量标准和共检的有关规定。一般根据部位的重要程度将控制点进行分级。A级为主要工程部位控制点，由承包单位、建设单位、施工单位三方共检确认，质量合格后才能进行下道工序；(B级为次要部位控制点，由承包单位和施工单位二方共检确认后，才能继续施工；) C级为一般工程部位，由施工单位自行检查。凡须共检的部位，必须先进行自检，不合格不能申请共检。这样，就使质量控制制度化、程序化。
（c）建立内控标准。为了达到一些高精度要求，通过试验、总结和实测建立一套内控标准，主要包括操作标准和精度标准。这是达到工程质量要求的重要措施。通过一系列的细节管理与改善，使项目工程质量有了质的飞跃。[3]
2.3.2 项目收尾阶段的质量控制
项目收尾阶段的控制充分体现项目质量PDCA循环、执行力和持续改进。
复地北桥项目针对这一时期的项目质量管理特点，制定了自检、自查——整改、消项——监理巡检、抽查——业主工程师巡检、抽查的工作流程，通过这一流程的反复实施，一次次筛选问题，解决问题，不断地实施PDCA循环，使得项目向顾客交付之前就有了一次次质量强化。具体措施包括：
（1）搞好成品保护。当工程交工时，除了严格履行交工单外，还要有相应的成品保护制度，向使用单位或下一道工序交待成品保护有关事宜。并严格执行对损坏成品责任者的惩罚制度。
（2）加强工序联系，不断改进措施。本着“为用户服务”的原则，及时征求下一道工序意见，根据下道工序的反映，及时调整与制订相应的改进措施，绝不能让不合格产品转入下道工序。
（3）建立回访制度。摆正与“用户”的关系，对工程进行回访，虚心听取用户意见，检查工程质量，尽量满足用户对工程质量的要求。[4]
持续改进是项目质量管理永恒的主题。项目收尾阶段是进行项目质量管理总结的最佳时机，项目团队在解决问题的同时，完成了一次次质量改进过程。项目团队对项目管理的这种持续改进，为该公司在别墅小区开发上积累了丰富的项目质量管理经验。
3.1 结论
随着房地产行业的发展，市场对这个行业提出了更高的需求，房地产企业要立足市场，增加市场占有率，必须做好项目质量管理。
对房地产项目质量管理是基于各合作伙伴有较强专业水平的一种协调管理和强化管理，包括设计单位、监理单位、总包单位、各种专业分包单位。一切管理都离不开执行，好的执行力是项目质量管理目标得以实现的保障。细节管理是对质量的刻画，也是项目质量目标能够得以升华的关键所在，宏观控制使房地产项目质量有形，而细节管理使房地产项目质量有神，好的项目必须形神兼备。总之，房地产企业项目质量管理团队应该在项目的發展过程中形成自己的管理方法和自己的行业项目管理特色。
参考文献
[1]吴涛丛培经.中国工程项目管理知识体系[M].中国建筑工业出版社，2003.6
[2]建设工程项目管理[M]. 中国建筑工业出版社，2009.5
[3] 梁殷 .探讨建筑施工中工程项目质量管理及控制[J].科技信息,2009
[4]朱广安.浅谈房地产项目的质量管理[J].四川建材，2006