2005年，中国政府为化解房地产行业泡沫而政策频出。官方的口径是稳定房价，而不是打压房地产。但是房地产行业是个“中间传导性行业”，它所关联到的上下游十分广泛，钢铁、工程机械、建材、水泥还有很多服务业，都在其中。政策调控房市的意图，势必让这些行业面临新的变数，同时也面临新的机会与风险。
　　中国大概第一次如此密集地将政策聚焦于房地产。这不由得使人想起1993年的房地产泡沫。中国房地产业的“繁荣”映衬着高层的担忧与焦虑。一系列政策接连出手，房地产行业的大盘整已在所难免。
　　5月9日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格的意见》，这是近期房地产市场系列调控政策的最后一项，也是对炒作投机最具实际打击力度的“杀手锏”。政策效果迅速从证券市场显现出来。自5月9日以来，中国A股市场房地产板块的个股纷纷大幅下跌。几天之内，流通市值大幅缩水近30亿元（人民币，下同）；行业指数下跌了将近10%，而同期大盘的下跌幅度只有不到5%。无论是业绩较差的个股，还是一向业绩比较不错的个股，股价都节节下行。而分析人士预测，未来一段时间地产股的走势仍不容乐观。
　　尽管中国股市远非“经济晴雨表”，但是市场此次对房地产板块的反应却是具有“预言”意味的。它表明，现在市场已经领悟到了中央政府的决心。接下来，连锁反应将会出现，就如同多米诺骨牌一样，从房地产逐渐波及到其他上下游行业。
　　可以预言，重整版图的决不只是房地产这一个行业。而这也许会成就外资的另一轮“乘虚而入”。
　　
　　炒房者上火中介发微词
　　
　　房价涨得最凶猛的上海最先发生变化。在五一期间还挑肥拣瘦的售房者贺先生突然间慌了手脚。几天的时间，他那套150平米的房子价格就从260万人民币（下同）一路掉了下来，直至挂在房产中介公司无人问津。看着政府出台的新八条，边摇头边叹气。
　　贺先生的房子是自有的旧房，房市大跌，无奈中的他也只有边等边看。更紧张的是炒房者，因为他们基本是拿银行的钱炒房子，一方面银行加息加重了他们的负担；另一方面购房者开始观望，房价预期下跌，炒房者不能出货就可能被“憋死”。以前红火的房地产中介公司说：“现在卖出去一套房子，就跟中了彩票一样。”
　　上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿透露，汉宇对在上海10个区域50多家门店跟盘的情况统计得出的信息是，上海楼盘的成交价已出现10%至15%的下调，挂牌价下调的幅度更是在20%至30%之间。上海市中心区域最近的成交量不大，价格却下调了20%左右，少数投资性比重高的楼盘如世茂滨江的成交价更是跌了30%。
　　据施宏睿介绍，4月上海中高档二手房的成交量已有50%的下调，现在成交量又有进一步的下滑。4月份挂牌量的增长幅度在35%至40%之间，七部委政策出台后，挂牌量又有了20%左右的上涨。
　　市场不景气，房子成交量下降，中介公司的压力空前。之前，由于上海房地产市场的旺盛需求，许多品牌中介公司纷纷扩大加盟店的数量，抢夺市场，在规模扩大后现在面临成本增加的威胁。一些靠套房赚差价、直接参与买卖的加盟店面临出局的危险。最后短兵相接的就是各大品牌中介了，实力的强弱最终有着决定性的作用。
　　


　　上海在国家政策出台之前就对房价进行了打压，现在七部委严词以对房地产企业，中介也在其列：“要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布。”
　　4月开始的专项整治首先打压了一批无证经营、超越经营范围的小型中介。上海大大小小的房产中介公司近14000家，业内人士保守估计，首批遭淘汰的在两成左右。
　　施宏睿认为，现在上海的房价已经达到地方政府与中央的预期目标，效果比较理想。如果房价再大幅下跌，会出现“民生”问题：近期购房者手中的房产会变成负资产，不利于社会的稳定与发展。现在短期投机行为受到严厉打击，在这部分需求受到压制之后，接下来政府应该做的就是加强购房者对楼市的信心。施宏睿认为，待市场平稳后，房价的上涨应当与GDP的增长匹配，所以年内上海房价可能仍会保持小幅增长。
　　
　　上海商铺：顺势走红
　　
　　与上海持币待购的房地产住宅市场相比，社区商铺成交量却风生水起。
　　上海媒体认为，商铺市场异军突起，与最近的系列政策密切相关。“两会”刚结束，央行便提高房贷利率和首付比例，还有房地产税将开征等一系列政策不断刺激消费者的神经，消费者开始進入观望状态，需求市场委靡不振也就不足为奇了。在这种情况下，不少发展商都面临着政策和市场的双重考验。连续多年的住宅、商铺物业比例明显失衡，造成商铺产品所占比例相对过小，尤其是中心城区商铺需求缺口较大。
　　而从消费者的角度来看，对商铺等“紧俏”投资产品的需求却很大。目前，住宅用房的投资回报率基本上在3%～5%，而商铺的投资回报率则为8%～12%，有的甚至达到15%以上，自然成了居民闲置资金的用武之地。而且商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值，不会遇到一般住宅用房的折旧问题。相反，好的商铺因其稀缺性，会随着商圈的成熟不断升值。
　　更为有利的大环境是，随着百货业、连锁业、金融业、服务业的率先开放，国外零售业巨头已经纷纷进入中国市场。为应对新的竞争态势，上海许多银行、零售商已开始展开新一轮的“圈地运动”，其中商铺作为商家的必争之地，自然占有重要地位。而连续多年两位数的GDP增幅自然将催动商业的繁荣，进而招来商铺需求的不断扩大。
　　
　　钢铁：影响的只是盈利水平
　　
　　4月26日，中国内地市场钢价突然掉头下跌。在4月底，从华北市场传来消息，冷板每吨价格在一月内下跌了1000元左右，螺纹钢下跌500元左右，普线下跌了300元左右。
　　对于钢价的骤然下降，上海市钢铁联盟预警专家组贾亮群表示，有三大因素降低了钢价：首先是国家取消了钢坯出口退税的政策；其次是国家将下调钢材出口退税2个百分点使内销钢材增多；最后一点，就是近期国家出台了一些抑制过高房价的举措，迫使房地产投资减缓。
　　他认为，“现在钢材价格还要降，连创新高的钢价并没有得到下游用户的普遍接受，很多小型机械加工厂和民用钢材的需求量都大大减少，一些大型在建工程虽没有停工，但在购进钢材时也更加谨慎。市场需求连续疲软，而经销商则面临着资金周转的难题，降价自是必然。”
　　


　　海通证券的研究员认为，抑制需求对钢铁行业的影响较为深远。一方面，控制需求直接对行业供求状况产生影响。一旦房地产投资放缓，建筑钢材的需求将受到严重打击，在一季度仍然维持的资源紧缺状况将被打破。另一方面，投资减缓预期也将在机械、运输等领域产生反应，并间接波及其他品种如板材，加之板材新增资源陆续投放市场，板材市场也不容乐观。因此，宏观调控向抑制需求转变，一个直接的效果就是改變行业的供求关系。钢铁资源紧缺的状况将难以延续，这将使行业难以维持过去两年的盈利水平。
　　基于以上判断，他们对2005年至2007年间行业的基本判断如下：2005年上半年，行业盈利水平将创新高；2005年下半年宏观调控压制需求，供求向基本平衡转变，钢铁价格仍可维持高位震荡，企业盈利能力略有回落，出现分化（把握市场能力）；2006年到2007年将是市场需求在压制与释放中间寻求平衡的过程，行业仍将维持高于市场平均水平的盈利能力。
　　安邦集团的分析师苏晶也认为，内地旺盛的需求、大幅降低的净进口量推动一季度钢价猛涨，一季度产品均价同比上涨15%，超过原材料上涨的幅度，在产量同比上升27%的情况下，行业利润创出历史新高，同比增长19%。而下半年钢材供需将走向平衡，价格趋于回落。国家重点调控房地产和调整出口退税政策将抑制钢材特别是建筑用钢的需求，家电、船舶、汽车等产量增速放缓将导致板材需求增速下降，预计2005年钢材生产增速将回落到11%；新增产能的释放将增加国内钢材供给，预计全年产量同比增长20%；因而建筑用钢和板材价格都趋于小幅回落。加之铁矿石二季度开始大幅上涨，增加了企业成本，而产品价格重心的逐步下滑又将压缩盈利空间，预计下半年钢铁行业的盈利将低于上半年，全年利润800亿元，与2004年基本持平。
　　
　　建筑行业：不利影响将逐步显现
　　
　　海通证券的研究员粗略估计房地产投资带动的产值将占到建筑业总产值的25%左右。因此，目前的稳定房价政策在中长期会对建筑施工企业造成一定的不利影响。
　　他们认为，《关于做好稳定住房价格工作的意见》对建筑行业的影响主要体现在，该政策潜在影响房地产的投资总量。政策对房地产投资的影响有两面性：一方面对中高端的房地产投资起到抑制作用；另一方面政策本质上也鼓励加大普通商品住房和经济适用住宅的建设力度，增加市场低价房的供应力度，满足普通百姓的住房需求。
　　研究人员因此判断，该政策中长期会对建筑施工企业造成一定的不利影响，而短期影响并不明显。即便有影响，也可以分为三类：第一类是与房地产投资没有关联的建筑企业，基本上不会受到房地产行业波动的影响。它们主要从事于建筑行业中的专业施工。第二类是以路桥施工为主营收入的公司，则会有较小的不利影响。第三类是房屋建筑施工占主营业务收入大的公司。政策对该类公司的中长期影响相对比较大，短期的影响则不明显。
　　
　　建材：把握投向就能抓住机会
　　
　　如果说中国房地产行业近年来的发展可以用“血脉贲张”来形容的话，那么在房地产行业的拉动下，中国建筑材料行业的规模如今也已不可小觑。种种迹象表明，中国的建材工业正在以超过欧美等发达国家的增长速度而发展，中国已成为名副其实的建材生产和消费大国。
　　


　　但是在房地产开始降温时，建材市场却出现了涨价的现象。其中的奥妙在于：尽管中国建材主要产品的总供给已超过总需求，但主要矛盾却是优质高档建材产品供给不足，这些建材产品的热销带动建材价格不降反升，与房地产市场逆势而动。
　　中国建材工业协会党委书记孙向远承认，受到国家宏观调控措施和固定资产投资增速下降的影响，建材市场的需求增长正在回落。从2004年建材工业实现销售额各月累计增长率分析，其增长幅度正在逐月回落，总体价格水平也会有所下降。不过孙向远仍然认为，今后一段时间内，建材主要产品的价格仍将处在较高的价位，并且不同地区间的价格会各有差异。
　　他认为，总体来看，中国建材行业潜在的投资机会主要依靠居民消费需求的升级和可持续发展的需要；另外，国家西部大开发，振兴东北老工业基地等战略的实施将推动地区建材产品需求的进一步增长；农民收入的增加将拓展建材产品的农村市场。2005年建材的总体需求趋势是：产品需求稳步增长，但增长速度会有所回落，绿色建材产品需求看好，农村需求增长旺盛。
　　孙特别强调，除了“量”的增长带来的潜在机会外，建材行业更大的商机在“产品结构”。因此，投资者应该把握好建材行业的投资方向，甚至有可能在平淡平稳的市道中创出不凡的业绩。
　　
　　水泥：受到严控却非死棋一盘
　　
　　水泥行业本已成为宏观调控中投资受到严格控制的行业，从中央去年出台《关于防止水泥行业盲目投资加快结构调整的若干意见》，到今年提高该行业固定资产投资项目资本金比例，“限制”的意图都十分明显；而借调控房地产市场之机，水泥行业的投资热显然会再受打压。
　　2003年，中国水泥总产量8.13亿吨，占全世界总产量的1/3以上，当时，全国处于在建、设计阶段的大型新法水泥项目将近170个。2004年，水泥业计划总投资558亿元，同比扩大84.7%。在建项目333个，同比增加121个。今年新开工项目104个，投资规模105亿元。今年一季度，水泥行业固定资产投资增长率更是达到了创记录的101.4%。如此高的投资增长率主要是由浙江、江苏和皖南等地区带动的。
　　水泥行业的投资热，与房地产开发的热潮有着直接关系，加上国家实施西部大开发、承办奥运会、振兴东北老工业基地、推进城市化建设以及西气东输、南水北调、奥运工程、世博会等一大批国家重点建设项目的全面展开，全国各地交通、仓储等城市基础设施建设不断升温，也极大地拉动了水泥的需求。
　　宏观调控政策实施后，水泥行业一方面新建项目被叫停或缓建，另一方面行业发展所需资金也受到了严格控制，水泥行业固定资产投资大幅下降。今年1～5月，水泥业固定资产投资从101.4%下降到55.3%；全国水泥总产量3.4亿吨，增速明显放慢。由于政策的压力，水泥企业不仅大部分新项目投资得不到批准，流动资金贷款也受到影响。一旦房地产开发减速，水泥投资热自会继续降温。
　　不过中国水泥行业需要的不仅仅是“投资降温”。专家们说，中国是全球水泥第一生产大国，但水泥行业很不合理，一方面代表水泥发展方向的新型干法水泥比重很小，90%以上是工艺落后的立窑水泥；另一方面全国现有几千家水泥企业，平均规模只有十几万吨，超千万吨的大型企业仅有安徽海螺集团一家，百万吨以上的也不过几十个企业。
　　目前，中国已明确提出“上大改小”的方针，明令淘汰小型立窑水泥，大力发展新型干法水泥，、特别是2000吨/年(东部4000吨/年)以上的新型干法熟料生产线重点支持大企业、大集团的发展。据悉，安徽海螺集团去年生产能力达到1500万吨，“十五”期间将形成3000万吨的规模；济南山水集团把“十五”目标定位在年产1500万吨上；河北冀东、吉林亚泰、湖北华新等水泥集团都提出了年产1000万吨的生产目标。
　　


　　这就意味着，水泥行业的调控政策仍是“有保有压”，行业中不同企业将面对的机会和风险也非均等。例如，业界预测大多数水泥行业上市公司将从中获益。因为，水泥上市公司在规模和技术上居行业前列，有较强的行业代表性，其在建或拟建的项目基本上不在禁止和限制之列。而通过控制水泥行业产能的无序扩展、制止低水平重复建设，将提高行业集中度，从产能控制和销售市场两个渠道为大公司做大做强创造有利的经营环境。
　　
　　工程机械业着凉
　　
　　中国工程机械行业近十年来的飞速增长得益于中国房地产和大量的基础设施建设需求。但是在去年的宏观调控和今年的稳定房价中，工程机械出现了十年来首次大幅度的滑坡。
　　数据显示，工程机械行业的标志性产品——挖掘机的销售由去年3月份的6400多台下降到5月份的1700多台，装载机的销售由去年2月份10709台下降到5月份的7460台。
　　因此有人比喻，十年来一直快速发展的中国工程机械业急速奔跑到去年4月，还来不及擦拭一下脸上的汗水，突然间就平空打了个喷嚏，“着凉”了。
　　据专业报道，工程机械行业内136个产品大多无法幸免，其中挖掘机和装载机，是工程机械行业的两大标志性产品，运用范围十分普遍，在全国有数百家生产厂家。“像我们混凝土机械的主要销售地区江苏，目前市场萎缩得相当厉害。”湖南省一家知名工程机械生产厂家新闻负责人承认。混凝土机械如混凝土输送泵和泵车因对房地产依赖性特别大，随着房地产受新一轮宏观调控的影响，建设规模萎缩，混凝土机械受到的冲击相当明显。
　　“市场萎缩不是哪一家的现象，全行业都是如此。我建议你届时去看上市公司二季度季报，对比一下今年一季度和去年同期增幅情况，就会一清二楚。”一著名工程机械上市公司的有关人士坦率地表示。
　　由于工程機械行业是基本建设投资牵动型行业，这种紧缩将使工程机械行业短期内难有好转，从去年下半年开始已有很多企业出现了限产压库和亏损。有专业人士说，从目前的宏观调控效果看，预计到今年年底宏观调控可能结束，但工程机械行业的低迷期可能要延续到2006年上半年。
　　但是也有行业人士开始反省工程机械行业在高速发展下所掩盖的一些问题。由于企业内部还没有建立起一整套集产品研发、制造、配套、投融资、战略调整、市场运营和国际商务为一体的完善市场运作体系，当市场需求发生较大变化时就显得束手无策或难以应对，暴露出战略化经营和调整方面的不足。另外产业结构不合理，产业分散、技术水平不高、市场过于集中等问题，成为高悬在行业头顶的达摩克利斯之剑。
　　在中国工程机械企业露出疲态的时候，却有国际工程大颚瞄上了这些企业，希望以此获得低成本扩张的机会。毕竟在未来2～5年内，三峡工程、南水北调、上海世博、北京奥运等重大工程相继进入建设高峰期，振兴东北、开发西北、加大农业投入等也将进入实施阶段，这将极大带动投资规模的迅速增长。