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摘 要：近年来，建设工程领域以物抵债现象大量出现，涉及以物抵债的纠纷也越来越多。目前法律界关于该领域以物抵债行为的认定并没有统一的定论。本文结合某工程公司与某物流公司签订的以物抵债协议，参考司法实践中关于以物抵债协议的不同观点，具体分析建设工程领域以物抵债的性质与效力，以期为法律及合同条款的设计提供帮助。
关键词：建设工程 合同 以物抵债 效力
随着我国市场经济的快速发展，社会民事活动出现了大量新的无名合同，但由于法律修订的滞后性，我国法律中未能及时对该类无名合同予以明確规定，导致在实际操作中缺乏依据。在实务中已经出现了以物抵债这种合同形式，特别是在建筑工程领域，因发包人欠付承包人工程款而出现的以物抵债现象时有发生。由于法律没有明确规定，导致司法实践中意见不统一，争议较大。本文将结合某工程公司与某物流公司签订的以物抵债协议这个典型案例，就以物抵债协议相关条款可能出现的分歧加以分析，并从中归纳总结以物抵债有关争议的处理原则和应对措施，以期达到对社会民事经济活动起指引和调整作用。
一、我国法律中以物抵债的规定概述
以物抵债这种解决债务清偿的方式在实践中越来越得到社会经济活动各方主体的认可，它便于合同各方主体有效解决债权债务争端，维护社会稳定、促进经济发展，但以物抵债目前并非严格的法律概念，传统民法理论及相关法律规定也对此并未建立对应的概念，未有系统性规定。
《合同法》第二百八十六条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，该条款是关于建设工程合同中解决发包人与承包人债权债务关系的一般性条款。通过这一条款的规定，《合同法》对以物抵债这一形式进行了肯定，允许发包人和承包人通过工程折价的形式解决债权债务争端。
《物权法》第一百九十五条第一款明确了以物抵债这种形式，该条款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议”。在该条款中，以物抵债这一形式的适用范围扩大到担保合同关系中，即法律允许抵押合同中的抵押权人与抵押人通过以物抵债的方式实现抵押权。
本文主要探讨建设工程中以物抵债过程中遇到的主要问题，并以一则案例为切入点，对以物抵债协议的效力进行分析，进而提出相关的对策建议。
二、基本案例
2011年9月，某工程公司承担某物流公司开发的某物流园区项目的施工总承包，因某物流公司无力支付剩余工程款，双方通过协议约定某物流公司以某物流园区取得预售许可证的部分商铺抵偿其所欠某工程公司的工程款，双方还约定了商铺所抵偿的金额，同时某工程公司委托某物流公司对抵债商铺进行销售，约定当抵债商铺销售总价格低于债权时，不足部分由某物流公司进行补足。双方就抵债商铺签订了商品房买卖合同，并到不动产登记管理部门办理了合同备案和预告登记。
在被拖欠工程款的情况下，承包人促使发包人采用以物抵债的形式对工程款的清偿进行了担保，同时约定了由发包人通过分批销售的形式将销售款偿还所欠工程款的做法，既保障了承包人债权的安全，又解决了工程款的回收问题。
在建设工程领域，特别房地产建筑施工市场，工程欠款始终是承包人难以回避的痛，发包人在出现资金无法周转时，往往提出以物抵债，承包人为了能收回工程款，避免债权颗粒无收，往往也倾向于接受这样的方案。在此情况下，因以物抵款与传统的货币支付工程款存在明显不同，衍生了较多的问题。
三、建设工程领域以物抵债应注意的问题
通过上述案例分析，建设工程承包人在签订以物抵债协议时，应当注意以下问题：
1.当以物抵债的物（主要指房产）未能办理产权登记时，应尽可能到不动产登记管理部门办理合同备案手续。在房地产施工项目中，当发包人和承包人签订以物抵债协议且在建房屋尚未达到预售条件时，应当在协议中明确约定：待在建工程达到预售条件时双方无条件到不动产登记管理部门办理合同备案手续。如抵债物无法办理合同备案，为保障承包人的利益，可与发包人协商通过法院制作调解书的形式固定承包人对抵债物的权利。
因单凭以物抵债协议的约定并不能对抗发包人重复销售抵债物所导致的多个债权债务关系同时存在的问题，为避免该情形发生，应在买卖合同或以物抵债协议经过不动产登记管理部门合同备案后，办理预告登记。《物权法》第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。“预告登记”具有防范风险保障合法权益的现实意义，对于签订以物抵债协议以实现工程价款优先受偿的承包人而言，及时办理预告登记能有效防范发包人将已抵债房屋重复销售的风险。
2.共同委托第三方机构对抵债物进行价值评估。为避免协议双方因抵债物价值产生纠纷，导致抵债协议被法院以作价有失公允、交易显失公平、一方当事人利用优势地位以明显低价获取他方之财物等情形认定无效，协议双方有必要共同委托有资质的第三方评估机构进行价值评估，在双方对评估结果无异议的基础上，基于评估结果签订以物抵债协议。同时，如果发包人和承包人中有一方属于国有企业或政府部门，由于国资监管和审计的需要，委托第三方进行价值评估是依法合规的基本要求。
3.应与工程价款优先受偿权的行使相结合。《合同法》第二百八十六条规定了“工程价款优先受偿权”，优先受偿权必须于法定期限内行使，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条的规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。故承包人要取得以物抵债的主动权，应把握好时机，在发包人未将抵债物外销售的优先受偿权法定期限内向发包人主张以物抵债。 4.担保性质的以物抵债应注意的问题。担保性质的以物抵债协议应约定回购期限、回购条件、工程款利息计算方法、抵债物交付使用情况、使用收益归属、抵债物灭失风险的承担等条款。特别是工程款利息，如果以物抵债协议未进行约定，发包人可能以债务已经清偿为由拒绝支付。担保性质的抵债物，特别是商品房，双方可能约定由发包人负责销售后将款项偿还承包人。当抵债物存在大批量的时候，为了便于销售和及时回款，在办理合同备案时，宜将抵债物按产权分户逐个签订协议，不宜整体签订单个协议，其用意是销售时不需要一次性解除全部抵债物的合同备案，可在保障承包人资金安全的前提下，视销售进度和回款情况分批次解除合同备案及预告登记。因解除合同备案及预告登记时，需要向不动产登记管理部门缴纳一定数额的费用，该费用的分担应提前在协议中约定。
四、以物抵债协议效力分析
通过案例分析，我们认为建设工程领域的以物抵债是指发包人与承包人约定，以承包人所施工的工程折价抵偿工程款，从而实现消除工程欠款债务的行为。根据合同有效成立的一般要件，合同当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力、合同当事人意思表示真实、合同不违反法律规定和社会公共利益、具备法律、行政法规规定是合同生效必须具备的形式要件。以物抵债协议必须具备上述四大要件，否则无效。但是，以物抵債协议也具有自身的特点，能够与其他合同相区别。
以物抵债的核心要素在以用他种给付方式替代原定给付方式而实现债务清偿。以物抵债自身特别之处在于：第一，原债权债务关系有效存在是以物抵债的基础。如果原债务根本不存在，或者无效、被撤销，或者是虚构的债权债务等，那么以物抵债不被法律认可。第二，属于替代给付。与原定给付不同，即便都为物之给付，若物之种类存在差异，也能构成以物抵债。
我们认为，如果以物抵债协议符合生效合同的四要件，应该认定合同有效，协议中的各方当事人应当履行。但由于我国地区经济水平的差异、各地法院法官水平参差不齐，而且我国并非判例法国家，在司法实践中，形成了对以物抵债协议效力的不同意见。通过检索发现，我国法院对以物抵债协议大概有四种意见：一是以物抵债协议是买卖合同，而不是抵押合同，不存在设立抵押的情况，也说不上抵押物所有权的转移，因而不属于流押情形，合法有效。二是以物抵债协议实为对主债务履行的担保，属于流质条款，无效。三是如果用以抵债的房产作价公允，不属于流质条款，有效。四是以物抵债协议签订后双方于债务到期后实际履行的（房产已经过户），则有效。
总体来说，随着我国相关立法的完善，各地法院法官对该问题逐步达成共识，当事人签订的以物抵债协议，只要抵债物价值公允，不违法法律强制性规定，将被普遍认定为合法有效。
五、以物抵债协议的法律思考
法律的作用之一是对不同社会主体之间所形成的社会关系的进行指引和规范。以物抵债作为一种特别的合同形式，我国现有的法律只是停留在原则和宗旨这个层面上，未形成比较完善的规则和体系，未对建设工程领域的以物抵债进行进一步规定。在实际处理中，就难以避免的出现可操作性不强的问题。我们可通过完善相关法律，加强对建设工程领域以物抵债协议签订的指引和规范：
1.完善建设工程领域以物抵债不动产登记制度。我国法律规定不动产以登记生效为原则，但对于发包人拖欠承包人工程款而产生的将建设工程抵债没有详细规定，实践过程中可操作性不强。为了更好地保障市场各方主体的权利，有利于经济活动有序开展，可在《物权法》或其他相关法律中增加可操作性的规定，并规定当建设工程不属于法律禁止抵债的范围，在价值公允的前提下，只要发包人与承包人将合法有效的以物抵债协议交由不动产登记管理部门备案，该协议即产生对抗第三人的效力。
2.完善建设工程领域以物抵债纠纷处理相关规定。以物抵债协议各方可能事后对协议的效力产生争议，因我国《物权法》规定了不动产产权以登记生效为原则，即抵债协议一经不动产登记管理部门登记，即产生《物权法》上的物权效力，按照物权效力优先于债权的民法基本原理，在抵债协议不违法法律强制性规定的情况下，应认定产权登记有效。如因协议双方对未经过第三方机构价值评估的抵债物价值产生争议时，应在确认产权登记有效的前提下，规定以办理合同备案之日为基准日，由双方共同委托或司法机关委托第三方机构进行价值评估，以评估价值作为确定双方债务清偿的计算依据。
3.完善在建工程抵押登记制度。我国《城市房地产抵押管理办法》第四条第五款规定，“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。因该规定限定了在建工程建设抵押的用途，即为取得在建工程继续建造资金的贷款，同时限定了抵押权人仅为银行，因此造成了具备抵押担保功能的以物抵债行为无法适用该办法，无法办理抵押登记。正因如此，才出现了上文基本案例中发包人和承包人就抵债物折价后签订买卖合同，并将买卖合同进行备案的做法。笔者认为，在《城市房地产抵押管理办法》已对在建工程抵押进行规定的情况下，只需将现有在建工程抵押制度中的用途和抵押权人范围进行适当扩大，将发包人拖欠承包人工程款这一类型纳入其中，即可从法律层面上为建设工程承包人被发包人拖欠工程款之清偿提供了具有经济性、便利性、可操作性，且能够充分保障各方权利的有效解决途径。
六、结语
随着我国建筑市场的不断发展和市场主体法律意识的不断加强，建设工程领域拖欠工程款问题将越来越受到各界的重视，该领域以物抵债现象将更加频繁发生。
在现有的法律体系下，建设工程领域的以物抵债，只能通过《合同法》和《物权法》的一般性规则去设计以物抵债协议条款。在实际操作过程中，因法律仅有一般性规定，缺乏具体可操作性规定，不便于商事活动的便捷开展，不利于发挥法律定纷止争之功能，因此有必要对以物抵债协议的效力等问题进行分析，对相关的法律制度进行完善。
笔者认为，建设工程领域的以物抵债协议之效力应注重价值是否公允，并应按法律规定办理登记手续，在协议中应尽可能对各方的权利义务进行详细约定。同时，应对我国现有法律规定进行完善，在《物权法》或相关法律中增加建设工程以物抵债的可操作性规定，在《合同法》司法解释中增加建设工程以物抵债协议效力认定和价值争议解决条款，在现有的在建工程抵押制度的基础上，针对该领域较为常见的拖欠工程款现象，将承包人的工程款债权纳入在建工程抵押的担保范围。
当然，建设工程领域以物抵债涉及的问题还有很多，比如基础设施建设领域中，投资人拥有产权但建设工程为整体功能不可分割时如何处理等，本文不能做一一探讨，只对以物抵债部分问题提出自己的看法，以求教于各界。
参考文献：
[1]戴国朴：“以物抵债的法律规范与司法实践分析”，《黑龙江省政法管理干部学院学报》，2016年版.
[2]朱树英：“在建工程以物抵债 工程进度款优先受偿--上海高院支持以已完工程折抵工程进度款优先受偿案”，《建筑时报》，2017年版.
[3]夏正芳 潘军锋：“以物抵债的性质及法律规制--兼论虚假诉讼的防范”，《人民司法》，2013年版.
[4]崔建远：“以物抵债的理论与实践”，《河北法学》，2012年版.
[5]孟鑫馨：“论以物抵债协议的性质和效力”，《知识经济》，2014年版.
关键词：建设工程 合同 以物抵债 效力
随着我国市场经济的快速发展，社会民事活动出现了大量新的无名合同，但由于法律修订的滞后性，我国法律中未能及时对该类无名合同予以明確规定，导致在实际操作中缺乏依据。在实务中已经出现了以物抵债这种合同形式，特别是在建筑工程领域，因发包人欠付承包人工程款而出现的以物抵债现象时有发生。由于法律没有明确规定，导致司法实践中意见不统一，争议较大。本文将结合某工程公司与某物流公司签订的以物抵债协议这个典型案例，就以物抵债协议相关条款可能出现的分歧加以分析，并从中归纳总结以物抵债有关争议的处理原则和应对措施，以期达到对社会民事经济活动起指引和调整作用。
一、我国法律中以物抵债的规定概述
以物抵债这种解决债务清偿的方式在实践中越来越得到社会经济活动各方主体的认可，它便于合同各方主体有效解决债权债务争端，维护社会稳定、促进经济发展，但以物抵债目前并非严格的法律概念，传统民法理论及相关法律规定也对此并未建立对应的概念，未有系统性规定。
《合同法》第二百八十六条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，该条款是关于建设工程合同中解决发包人与承包人债权债务关系的一般性条款。通过这一条款的规定，《合同法》对以物抵债这一形式进行了肯定，允许发包人和承包人通过工程折价的形式解决债权债务争端。
《物权法》第一百九十五条第一款明确了以物抵债这种形式，该条款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议”。在该条款中，以物抵债这一形式的适用范围扩大到担保合同关系中，即法律允许抵押合同中的抵押权人与抵押人通过以物抵债的方式实现抵押权。
本文主要探讨建设工程中以物抵债过程中遇到的主要问题，并以一则案例为切入点，对以物抵债协议的效力进行分析，进而提出相关的对策建议。
二、基本案例
2011年9月，某工程公司承担某物流公司开发的某物流园区项目的施工总承包，因某物流公司无力支付剩余工程款，双方通过协议约定某物流公司以某物流园区取得预售许可证的部分商铺抵偿其所欠某工程公司的工程款，双方还约定了商铺所抵偿的金额，同时某工程公司委托某物流公司对抵债商铺进行销售，约定当抵债商铺销售总价格低于债权时，不足部分由某物流公司进行补足。双方就抵债商铺签订了商品房买卖合同，并到不动产登记管理部门办理了合同备案和预告登记。
在被拖欠工程款的情况下，承包人促使发包人采用以物抵债的形式对工程款的清偿进行了担保，同时约定了由发包人通过分批销售的形式将销售款偿还所欠工程款的做法，既保障了承包人债权的安全，又解决了工程款的回收问题。
在建设工程领域，特别房地产建筑施工市场，工程欠款始终是承包人难以回避的痛，发包人在出现资金无法周转时，往往提出以物抵债，承包人为了能收回工程款，避免债权颗粒无收，往往也倾向于接受这样的方案。在此情况下，因以物抵款与传统的货币支付工程款存在明显不同，衍生了较多的问题。
三、建设工程领域以物抵债应注意的问题
通过上述案例分析，建设工程承包人在签订以物抵债协议时，应当注意以下问题：
1.当以物抵债的物（主要指房产）未能办理产权登记时，应尽可能到不动产登记管理部门办理合同备案手续。在房地产施工项目中，当发包人和承包人签订以物抵债协议且在建房屋尚未达到预售条件时，应当在协议中明确约定：待在建工程达到预售条件时双方无条件到不动产登记管理部门办理合同备案手续。如抵债物无法办理合同备案，为保障承包人的利益，可与发包人协商通过法院制作调解书的形式固定承包人对抵债物的权利。
因单凭以物抵债协议的约定并不能对抗发包人重复销售抵债物所导致的多个债权债务关系同时存在的问题，为避免该情形发生，应在买卖合同或以物抵债协议经过不动产登记管理部门合同备案后，办理预告登记。《物权法》第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。“预告登记”具有防范风险保障合法权益的现实意义，对于签订以物抵债协议以实现工程价款优先受偿的承包人而言，及时办理预告登记能有效防范发包人将已抵债房屋重复销售的风险。
2.共同委托第三方机构对抵债物进行价值评估。为避免协议双方因抵债物价值产生纠纷，导致抵债协议被法院以作价有失公允、交易显失公平、一方当事人利用优势地位以明显低价获取他方之财物等情形认定无效，协议双方有必要共同委托有资质的第三方评估机构进行价值评估，在双方对评估结果无异议的基础上，基于评估结果签订以物抵债协议。同时，如果发包人和承包人中有一方属于国有企业或政府部门，由于国资监管和审计的需要，委托第三方进行价值评估是依法合规的基本要求。
3.应与工程价款优先受偿权的行使相结合。《合同法》第二百八十六条规定了“工程价款优先受偿权”，优先受偿权必须于法定期限内行使，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条的规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。故承包人要取得以物抵债的主动权，应把握好时机，在发包人未将抵债物外销售的优先受偿权法定期限内向发包人主张以物抵债。 4.担保性质的以物抵债应注意的问题。担保性质的以物抵债协议应约定回购期限、回购条件、工程款利息计算方法、抵债物交付使用情况、使用收益归属、抵债物灭失风险的承担等条款。特别是工程款利息，如果以物抵债协议未进行约定，发包人可能以债务已经清偿为由拒绝支付。担保性质的抵债物，特别是商品房，双方可能约定由发包人负责销售后将款项偿还承包人。当抵债物存在大批量的时候，为了便于销售和及时回款，在办理合同备案时，宜将抵债物按产权分户逐个签订协议，不宜整体签订单个协议，其用意是销售时不需要一次性解除全部抵债物的合同备案，可在保障承包人资金安全的前提下，视销售进度和回款情况分批次解除合同备案及预告登记。因解除合同备案及预告登记时，需要向不动产登记管理部门缴纳一定数额的费用，该费用的分担应提前在协议中约定。
四、以物抵债协议效力分析
通过案例分析，我们认为建设工程领域的以物抵债是指发包人与承包人约定，以承包人所施工的工程折价抵偿工程款，从而实现消除工程欠款债务的行为。根据合同有效成立的一般要件，合同当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力、合同当事人意思表示真实、合同不违反法律规定和社会公共利益、具备法律、行政法规规定是合同生效必须具备的形式要件。以物抵债协议必须具备上述四大要件，否则无效。但是，以物抵債协议也具有自身的特点，能够与其他合同相区别。
以物抵债的核心要素在以用他种给付方式替代原定给付方式而实现债务清偿。以物抵债自身特别之处在于：第一，原债权债务关系有效存在是以物抵债的基础。如果原债务根本不存在，或者无效、被撤销，或者是虚构的债权债务等，那么以物抵债不被法律认可。第二，属于替代给付。与原定给付不同，即便都为物之给付，若物之种类存在差异，也能构成以物抵债。
我们认为，如果以物抵债协议符合生效合同的四要件，应该认定合同有效，协议中的各方当事人应当履行。但由于我国地区经济水平的差异、各地法院法官水平参差不齐，而且我国并非判例法国家，在司法实践中，形成了对以物抵债协议效力的不同意见。通过检索发现，我国法院对以物抵债协议大概有四种意见：一是以物抵债协议是买卖合同，而不是抵押合同，不存在设立抵押的情况，也说不上抵押物所有权的转移，因而不属于流押情形，合法有效。二是以物抵债协议实为对主债务履行的担保，属于流质条款，无效。三是如果用以抵债的房产作价公允，不属于流质条款，有效。四是以物抵债协议签订后双方于债务到期后实际履行的（房产已经过户），则有效。
总体来说，随着我国相关立法的完善，各地法院法官对该问题逐步达成共识，当事人签订的以物抵债协议，只要抵债物价值公允，不违法法律强制性规定，将被普遍认定为合法有效。
五、以物抵债协议的法律思考
法律的作用之一是对不同社会主体之间所形成的社会关系的进行指引和规范。以物抵债作为一种特别的合同形式，我国现有的法律只是停留在原则和宗旨这个层面上，未形成比较完善的规则和体系，未对建设工程领域的以物抵债进行进一步规定。在实际处理中，就难以避免的出现可操作性不强的问题。我们可通过完善相关法律，加强对建设工程领域以物抵债协议签订的指引和规范：
1.完善建设工程领域以物抵债不动产登记制度。我国法律规定不动产以登记生效为原则，但对于发包人拖欠承包人工程款而产生的将建设工程抵债没有详细规定，实践过程中可操作性不强。为了更好地保障市场各方主体的权利，有利于经济活动有序开展，可在《物权法》或其他相关法律中增加可操作性的规定，并规定当建设工程不属于法律禁止抵债的范围，在价值公允的前提下，只要发包人与承包人将合法有效的以物抵债协议交由不动产登记管理部门备案，该协议即产生对抗第三人的效力。
2.完善建设工程领域以物抵债纠纷处理相关规定。以物抵债协议各方可能事后对协议的效力产生争议，因我国《物权法》规定了不动产产权以登记生效为原则，即抵债协议一经不动产登记管理部门登记，即产生《物权法》上的物权效力，按照物权效力优先于债权的民法基本原理，在抵债协议不违法法律强制性规定的情况下，应认定产权登记有效。如因协议双方对未经过第三方机构价值评估的抵债物价值产生争议时，应在确认产权登记有效的前提下，规定以办理合同备案之日为基准日，由双方共同委托或司法机关委托第三方机构进行价值评估，以评估价值作为确定双方债务清偿的计算依据。
3.完善在建工程抵押登记制度。我国《城市房地产抵押管理办法》第四条第五款规定，“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。因该规定限定了在建工程建设抵押的用途，即为取得在建工程继续建造资金的贷款，同时限定了抵押权人仅为银行，因此造成了具备抵押担保功能的以物抵债行为无法适用该办法，无法办理抵押登记。正因如此，才出现了上文基本案例中发包人和承包人就抵债物折价后签订买卖合同，并将买卖合同进行备案的做法。笔者认为，在《城市房地产抵押管理办法》已对在建工程抵押进行规定的情况下，只需将现有在建工程抵押制度中的用途和抵押权人范围进行适当扩大，将发包人拖欠承包人工程款这一类型纳入其中，即可从法律层面上为建设工程承包人被发包人拖欠工程款之清偿提供了具有经济性、便利性、可操作性，且能够充分保障各方权利的有效解决途径。
六、结语
随着我国建筑市场的不断发展和市场主体法律意识的不断加强，建设工程领域拖欠工程款问题将越来越受到各界的重视，该领域以物抵债现象将更加频繁发生。
在现有的法律体系下，建设工程领域的以物抵债，只能通过《合同法》和《物权法》的一般性规则去设计以物抵债协议条款。在实际操作过程中，因法律仅有一般性规定，缺乏具体可操作性规定，不便于商事活动的便捷开展，不利于发挥法律定纷止争之功能，因此有必要对以物抵债协议的效力等问题进行分析，对相关的法律制度进行完善。
笔者认为，建设工程领域的以物抵债协议之效力应注重价值是否公允，并应按法律规定办理登记手续，在协议中应尽可能对各方的权利义务进行详细约定。同时，应对我国现有法律规定进行完善，在《物权法》或相关法律中增加建设工程以物抵债的可操作性规定，在《合同法》司法解释中增加建设工程以物抵债协议效力认定和价值争议解决条款，在现有的在建工程抵押制度的基础上，针对该领域较为常见的拖欠工程款现象，将承包人的工程款债权纳入在建工程抵押的担保范围。
当然，建设工程领域以物抵债涉及的问题还有很多，比如基础设施建设领域中，投资人拥有产权但建设工程为整体功能不可分割时如何处理等，本文不能做一一探讨，只对以物抵债部分问题提出自己的看法，以求教于各界。
参考文献：
[1]戴国朴：“以物抵债的法律规范与司法实践分析”，《黑龙江省政法管理干部学院学报》，2016年版.
[2]朱树英：“在建工程以物抵债 工程进度款优先受偿--上海高院支持以已完工程折抵工程进度款优先受偿案”，《建筑时报》，2017年版.
[3]夏正芳 潘军锋：“以物抵债的性质及法律规制--兼论虚假诉讼的防范”，《人民司法》，2013年版.
[4]崔建远：“以物抵债的理论与实践”，《河北法学》，2012年版.
[5]孟鑫馨：“论以物抵债协议的性质和效力”，《知识经济》，2014年版.