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摘要：通过对外资进入海南省房地产市场途径的分析，讨论外资对海南省房地产市场的影响，并结合建设部与外汇局等部委所发建住房[2006]171号、汇发[2006]47号等文件，基于稳健的外汇监管思路，为国家外汇管理局制定相关外汇管理政策提供地区情况参考，以促进我国外汇管理的健康发展。
关键词：海南省；外资；房地产；影响；建议
中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1003-9031(2008)04-0031-03
在外资以高昂的姿态进入我国房地产市场的同时，虽然有关部门出台了一系列加强房地产调控的政策，但是其带来的一系列负面影响也日益显现。如果不规范对外资流入房地产领域的管理，外资就可能替代内资流向房地产，导致国际收支的不平衡。这不仅制约了宏观调控政策的作用，也增大了金融风险并影响货币稳定。本文从海南省的实际情况出发，结合建设部与外汇局等部委所发建住房[2006]171号、汇发[2006]47号等文件的要求，对外资流入海南省房地产市场的途径及影响等情况进行调查分析，为国家外汇管理局制定相关外汇管理政策提供地区情况参考，为相关政策执行效果提供反馈意见，促进我国外汇管理的健康发展。
一、外资进入海南省房地产市场的渠道
外资投资海南省房地产主要涉及购房和开发两个领域。从购买环节看，国际资本以投资增值而非自用为目的流入海南省房地产销售市场，扩大了商品房销售市场的需求。从供给环节看，尽管国内银根收缩政策使得利用土地增值部分来获利的开发商的境内融资环境恶化、经营成本加大，但由于国际融资通道没有同时紧缩，受国内经济增长前景和人民币升值预期等诸多因素驱动，境外资本大量流入海南省房地产开发市场，特别是旅游地产的开发。
(一)非居民购买海南房产
2002年以后，国家取消内销房和外销房的区别政策，对境外机构和个人投资房产没有限制。以境外投资者名义购买的房产除交纳政府规定的契税、营业税(购买不足两年要全额征收营业税)外，享受与境内投资者一样的待遇，无须交纳其他税收，这些政策导致近年来外资通过购买房产得以进入海南省房地产市场。根据海口市房管局提供的数据显示，2006年至2007年3月31日，境外居民在海口地区购房共计0.84亿元人民币，而同期海口地区商品房销售达51.69亿元人民币。
(二)外商直接投资房地产开发
根据外商投资开发房地产的产业政策，国家鼓励外资机构开发普通住宅，仅对土地成片开发以及高档宾馆、别墅、高档写字楼、国际会展中心的建设用地予以适当限制。而且，由于外商投资企业税收等方面的优惠措施也使得一些企业通过各种渠道变更为外商投资企业。目前除外管局2005年11号文规定“未经核准，境内居民不得以拥有的境内资产或股权为交易对价取得境外企业股权及其他财产权利”外，其他有关部门对中资企业收购境外空壳公司返投资境内房地产项目均无限制。据商务部统计，2004年房地产业新设立外商投资企业1767家，合同外资金额134.9亿美元，实际使用外资金额59.5亿美元，同比分别增长13.8%、48.1%和13.7%。各项增长指标均超过全国利用外资平均增长幅度，房地产业连续三年成为全国第二大外商投资行业。海南省2005年-2006年共新增房地产企业42家，投资总额10.03亿美元。究其原因，主要是在国家紧缩房地产信贷政策的背景下，内资房地产开发公司转向利用境外来源资金，使境外房地产巨头凭借雄厚的资本实力乘虚进入境内土地市场，例如中信泰富、华润置地、中远房地产等就是由境外中资企业控股的境外企业。
(三)举借外债融资
根据现行政策，外资企业举借外债的管理政策较中资企业宽松，在批准的投资总额和注册资本差额内允许自由举借外债，而且只需备案就可以境内资产对外担保筹借境外资金。例如海南新世界地产为了开发美丽沙项目，向母公司(香港新世界地产)举借1亿美元的外债。为享受外资企业的境外融资便利，内资房地产公司也通过各种方式加速其外资化进程，准备进入国际资本市场融资。一些外资房地产公司凭借巨额外债资金的支持，在境内炒高地皮价格后，将股权在境外转售获利。[1]据《中国统计年报》(2004年)统计，房地产企业利用外资形式中，扣除直接投资外，基本都是外债形式。2003年，非直接投资外资达到53.74亿元，同比增长62%。2005年海南省房地产企业(均为外资企业)借用外债额为0.16亿美元，2006年借用外债额达2.12亿美元，同比增长12.68倍。
二、外资流入对海南省房地产市场的积极影响
(一)促进了海南省房地产的升级
根据海南统计局提供的数据，2006年外资只占海南省房地产投资的15%，而海南省房地产业利用外资主要集中在旅游房地产，而同期商品房的投资占海南房地产投资的73%。1992年以来，受房地产泡沫的影响，海南第三产业比重与全国相反，一直处于下降趋势。2006年海南第三产业比重为40.12%。按照海南省第五次党代会提出的在建省30周年第三产业比重要达到50%以上的目标来看，海南还将大力发展第三产业。从海南省的实际情况看，房地产业实际利用外资2004-2006年3年占海南第三产业产值的比重分别为3.22%、3.42%、13.48%，随着实际利用外资的不断增长，房地产业对第三产业的贡献将不断增强。从外资统计数据来看，目前外资进入海南省房地产业与国内一些房价涨幅过快的城市不同，这些城市外资进入主要集中在住宅和商业地产，而海南省房地产业利用外资主要集中在旅游地产。大型高品质旅游房地产项目外资的进入使海南能够充分利用海外资金加快挖掘、规划、建设潜在的优质休闲度假旅游资源，对于海南打造国际休闲度假旅游目的地的发展战略起巨大的推动作用，同时旅游房地产对相关服务业尤其是旅游业的辐射效应，能有效拉动海南省第三产业的比重。
(二)非居民购房增加了海南省房地产市场的有效需求
住房作为一种刚性需求，高房价最终总是转嫁到国内买房者身上，而目前海南的房价仍处于理性的区间。据海南省统计局统计数据显示，2000-2004年海南省商品房各年每平方米平均销售价格分别为1979.8元、1910.1元、1789.5元、2122.8元、2405元，年平均增长5.4%，低于同期海南城镇居民年人均可支配收入和GDP增长幅度。从房价涨幅来看，据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，海口同比增长5.2%，三亚同比增长3%，均低于全国平均水平。从房价基数来看，据海口、三亚市房管部门预警预报系统6月份统计，海口市、三亚市商品房销售均价与全国其他沿海城市相比处于较低水平。目前，外商投资海南房地产业暂时没有对房价造成负面效应。
三、外资流入对海南省房地产市场的消极影响
(一)外资的流入加大房地产市场的风险并有可能引发金融危机
如果不规范对外资流入房地产领域的管理，外资就可能替代内资流向房地产领域，导致国际收支的不平衡。这不仅制约了宏观调控政策的作用，也增大了金融风险并影响货币稳定。由于房地产交易环节管制都已取消，汇兑环节限制很少，境外资金不受货币政策的调控，通过结汇投向房地产。这既加大了人民币资金投放，也间接地引起银行信贷的扩张。[2]目前在海南省房地产市场投资较多的港、澳、台及东南亚等国家和地区的非居民根据各自的历史经验投资海南房地产，不仅是为了获得房地产的资本增值收益，更主要的是投机人民币汇率升值的汇兑收益。房地产行业是一个资金密集型行业，由于目前的房地产开发中，企业自有资金约占35%，其余全部来自银行贷款，销售环节上银行的住房按揭贷款可达八成。因此，受人民币升值预期刺激，每1美元外资进入房地产市场，对应着30-50元人民币的银行贷款发放。海南经济由于历史原因在20世纪末期一直停滞不前，21世纪才开始恢复性增长，受此影响，海南省金融机构盈利能力和创新能力都较弱，如果外资进入房地产市场的规模和力度出现不均衡，必然会导致海南金融暴露在较大风险中。
(二)有可能使房价虚高，使本地居民购房难，引发社会矛盾
外资房地产开发企业从利益最大化方面考虑，热衷于高价位的高档宾馆、酒店、娱乐场所、高档别墅等房产开发，面向普通大众的房产极少(例如香港新世界地产、华润置业等外资公司在海南全部都是开发高档地产)，进一步加剧了普通房产尤其是中低档住宅的供求矛盾。由于海南普通大众与非居民在平均收入上差距较大，非居民具有很大的优势购入外资房地产企业开发的房产，这将加大房产价格的波动。最后造成的结果就是大量的民众由于房价太高无法拥有基本住房，导致社会不安定因素的出现。[3]
四、规范外资进入海南省房地产市场的对策建议
(一)明确外商房地产企业的投资方向
由于外资多集中于国内高档住宅和商用性房地产投资，可根据海南省经济发展和国内宏观调控的需要，通过相关的投资指引和产业目录，运用税收等政策手段加强对高档地产的限制，抑制外资大量流入高端地产市场的势头，优化海南房地产供求关系。
(二)完善对境外机构和个人买卖国内房地产的管理
对在境内没有真实商业存在的海外房地产基金流出入和结售汇实行严格限制。对非居民个人购买国内房地产，可按照自用和实需原则，以购房数量、面积、金额等标准，加强资金流出入和结售汇审核，对超标行为设置汇兑限制。
(三)加强交易环节管理，抑制投资性需求
房地产二级市场上主要包括现房和二手房的交易环节，它直接影响房地产市场的需求。建议参照国际经验，适当限制境外投资者购买房地产，重点是抑制境外投资者的投资(投机)性需求。一是明确境外投资者购房必须符合自用原则，违者禁止将转让后所得的人民币收入进行购汇或汇出；二是加强境外投资基金的管理，限制投资基金在房地产市场上大量购房：三是对房地产转让设定最低年限，不满最低年限的房地产转让，其所得不得兑换汇出。
参考文献：
[1] 中国人民银行上海分行课题组.房地产行业融资外资化程度及其影响[J].上海金融，2004，(11).
[2] 陶美珍.外资大量进入中国房地产业的影响与政策分析[J].经济学研究，2006，(11).
[3] 张晓晶，孙涛.中国房地产周期与金融稳定[J].经济研究，2006，(1).
关键词：海南省；外资；房地产；影响；建议
中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1003-9031(2008)04-0031-03
在外资以高昂的姿态进入我国房地产市场的同时，虽然有关部门出台了一系列加强房地产调控的政策，但是其带来的一系列负面影响也日益显现。如果不规范对外资流入房地产领域的管理，外资就可能替代内资流向房地产，导致国际收支的不平衡。这不仅制约了宏观调控政策的作用，也增大了金融风险并影响货币稳定。本文从海南省的实际情况出发，结合建设部与外汇局等部委所发建住房[2006]171号、汇发[2006]47号等文件的要求，对外资流入海南省房地产市场的途径及影响等情况进行调查分析，为国家外汇管理局制定相关外汇管理政策提供地区情况参考，为相关政策执行效果提供反馈意见，促进我国外汇管理的健康发展。
一、外资进入海南省房地产市场的渠道
外资投资海南省房地产主要涉及购房和开发两个领域。从购买环节看，国际资本以投资增值而非自用为目的流入海南省房地产销售市场，扩大了商品房销售市场的需求。从供给环节看，尽管国内银根收缩政策使得利用土地增值部分来获利的开发商的境内融资环境恶化、经营成本加大，但由于国际融资通道没有同时紧缩，受国内经济增长前景和人民币升值预期等诸多因素驱动，境外资本大量流入海南省房地产开发市场，特别是旅游地产的开发。
(一)非居民购买海南房产
2002年以后，国家取消内销房和外销房的区别政策，对境外机构和个人投资房产没有限制。以境外投资者名义购买的房产除交纳政府规定的契税、营业税(购买不足两年要全额征收营业税)外，享受与境内投资者一样的待遇，无须交纳其他税收，这些政策导致近年来外资通过购买房产得以进入海南省房地产市场。根据海口市房管局提供的数据显示，2006年至2007年3月31日，境外居民在海口地区购房共计0.84亿元人民币，而同期海口地区商品房销售达51.69亿元人民币。
(二)外商直接投资房地产开发
根据外商投资开发房地产的产业政策，国家鼓励外资机构开发普通住宅，仅对土地成片开发以及高档宾馆、别墅、高档写字楼、国际会展中心的建设用地予以适当限制。而且，由于外商投资企业税收等方面的优惠措施也使得一些企业通过各种渠道变更为外商投资企业。目前除外管局2005年11号文规定“未经核准，境内居民不得以拥有的境内资产或股权为交易对价取得境外企业股权及其他财产权利”外，其他有关部门对中资企业收购境外空壳公司返投资境内房地产项目均无限制。据商务部统计，2004年房地产业新设立外商投资企业1767家，合同外资金额134.9亿美元，实际使用外资金额59.5亿美元，同比分别增长13.8%、48.1%和13.7%。各项增长指标均超过全国利用外资平均增长幅度，房地产业连续三年成为全国第二大外商投资行业。海南省2005年-2006年共新增房地产企业42家，投资总额10.03亿美元。究其原因，主要是在国家紧缩房地产信贷政策的背景下，内资房地产开发公司转向利用境外来源资金，使境外房地产巨头凭借雄厚的资本实力乘虚进入境内土地市场，例如中信泰富、华润置地、中远房地产等就是由境外中资企业控股的境外企业。
(三)举借外债融资
根据现行政策，外资企业举借外债的管理政策较中资企业宽松，在批准的投资总额和注册资本差额内允许自由举借外债，而且只需备案就可以境内资产对外担保筹借境外资金。例如海南新世界地产为了开发美丽沙项目，向母公司(香港新世界地产)举借1亿美元的外债。为享受外资企业的境外融资便利，内资房地产公司也通过各种方式加速其外资化进程，准备进入国际资本市场融资。一些外资房地产公司凭借巨额外债资金的支持，在境内炒高地皮价格后，将股权在境外转售获利。[1]据《中国统计年报》(2004年)统计，房地产企业利用外资形式中，扣除直接投资外，基本都是外债形式。2003年，非直接投资外资达到53.74亿元，同比增长62%。2005年海南省房地产企业(均为外资企业)借用外债额为0.16亿美元，2006年借用外债额达2.12亿美元，同比增长12.68倍。
二、外资流入对海南省房地产市场的积极影响
(一)促进了海南省房地产的升级
根据海南统计局提供的数据，2006年外资只占海南省房地产投资的15%，而海南省房地产业利用外资主要集中在旅游房地产，而同期商品房的投资占海南房地产投资的73%。1992年以来，受房地产泡沫的影响，海南第三产业比重与全国相反，一直处于下降趋势。2006年海南第三产业比重为40.12%。按照海南省第五次党代会提出的在建省30周年第三产业比重要达到50%以上的目标来看，海南还将大力发展第三产业。从海南省的实际情况看，房地产业实际利用外资2004-2006年3年占海南第三产业产值的比重分别为3.22%、3.42%、13.48%，随着实际利用外资的不断增长，房地产业对第三产业的贡献将不断增强。从外资统计数据来看，目前外资进入海南省房地产业与国内一些房价涨幅过快的城市不同，这些城市外资进入主要集中在住宅和商业地产，而海南省房地产业利用外资主要集中在旅游地产。大型高品质旅游房地产项目外资的进入使海南能够充分利用海外资金加快挖掘、规划、建设潜在的优质休闲度假旅游资源，对于海南打造国际休闲度假旅游目的地的发展战略起巨大的推动作用，同时旅游房地产对相关服务业尤其是旅游业的辐射效应，能有效拉动海南省第三产业的比重。
(二)非居民购房增加了海南省房地产市场的有效需求
住房作为一种刚性需求，高房价最终总是转嫁到国内买房者身上，而目前海南的房价仍处于理性的区间。据海南省统计局统计数据显示，2000-2004年海南省商品房各年每平方米平均销售价格分别为1979.8元、1910.1元、1789.5元、2122.8元、2405元，年平均增长5.4%，低于同期海南城镇居民年人均可支配收入和GDP增长幅度。从房价涨幅来看，据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，海口同比增长5.2%，三亚同比增长3%，均低于全国平均水平。从房价基数来看，据海口、三亚市房管部门预警预报系统6月份统计，海口市、三亚市商品房销售均价与全国其他沿海城市相比处于较低水平。目前，外商投资海南房地产业暂时没有对房价造成负面效应。
三、外资流入对海南省房地产市场的消极影响
(一)外资的流入加大房地产市场的风险并有可能引发金融危机
如果不规范对外资流入房地产领域的管理，外资就可能替代内资流向房地产领域，导致国际收支的不平衡。这不仅制约了宏观调控政策的作用，也增大了金融风险并影响货币稳定。由于房地产交易环节管制都已取消，汇兑环节限制很少，境外资金不受货币政策的调控，通过结汇投向房地产。这既加大了人民币资金投放，也间接地引起银行信贷的扩张。[2]目前在海南省房地产市场投资较多的港、澳、台及东南亚等国家和地区的非居民根据各自的历史经验投资海南房地产，不仅是为了获得房地产的资本增值收益，更主要的是投机人民币汇率升值的汇兑收益。房地产行业是一个资金密集型行业，由于目前的房地产开发中，企业自有资金约占35%，其余全部来自银行贷款，销售环节上银行的住房按揭贷款可达八成。因此，受人民币升值预期刺激，每1美元外资进入房地产市场，对应着30-50元人民币的银行贷款发放。海南经济由于历史原因在20世纪末期一直停滞不前，21世纪才开始恢复性增长，受此影响，海南省金融机构盈利能力和创新能力都较弱，如果外资进入房地产市场的规模和力度出现不均衡，必然会导致海南金融暴露在较大风险中。
(二)有可能使房价虚高，使本地居民购房难，引发社会矛盾
外资房地产开发企业从利益最大化方面考虑，热衷于高价位的高档宾馆、酒店、娱乐场所、高档别墅等房产开发，面向普通大众的房产极少(例如香港新世界地产、华润置业等外资公司在海南全部都是开发高档地产)，进一步加剧了普通房产尤其是中低档住宅的供求矛盾。由于海南普通大众与非居民在平均收入上差距较大，非居民具有很大的优势购入外资房地产企业开发的房产，这将加大房产价格的波动。最后造成的结果就是大量的民众由于房价太高无法拥有基本住房，导致社会不安定因素的出现。[3]
四、规范外资进入海南省房地产市场的对策建议
(一)明确外商房地产企业的投资方向
由于外资多集中于国内高档住宅和商用性房地产投资，可根据海南省经济发展和国内宏观调控的需要，通过相关的投资指引和产业目录，运用税收等政策手段加强对高档地产的限制，抑制外资大量流入高端地产市场的势头，优化海南房地产供求关系。
(二)完善对境外机构和个人买卖国内房地产的管理
对在境内没有真实商业存在的海外房地产基金流出入和结售汇实行严格限制。对非居民个人购买国内房地产，可按照自用和实需原则，以购房数量、面积、金额等标准，加强资金流出入和结售汇审核，对超标行为设置汇兑限制。
(三)加强交易环节管理，抑制投资性需求
房地产二级市场上主要包括现房和二手房的交易环节，它直接影响房地产市场的需求。建议参照国际经验，适当限制境外投资者购买房地产，重点是抑制境外投资者的投资(投机)性需求。一是明确境外投资者购房必须符合自用原则，违者禁止将转让后所得的人民币收入进行购汇或汇出；二是加强境外投资基金的管理，限制投资基金在房地产市场上大量购房：三是对房地产转让设定最低年限，不满最低年限的房地产转让，其所得不得兑换汇出。
参考文献：
[1] 中国人民银行上海分行课题组.房地产行业融资外资化程度及其影响[J].上海金融，2004，(11).
[2] 陶美珍.外资大量进入中国房地产业的影响与政策分析[J].经济学研究，2006，(11).
[3] 张晓晶，孙涛.中国房地产周期与金融稳定[J].经济研究，2006，(1).