在限购、限贷、限价、“房住不炒”等政策的共同作用下,投机炒房行为得到有效抑制,房地产市场呈现量价齐跌局面。伴随着经济增速放缓,商业办公类产品的需求也有所减少,作为具备办公属性的公寓也随即陷入销售停滞状态,呈现出比住宅市场更艰难的局面。在此背景下探索有效的营销策略,促进公寓类产品销售成为该类项目急需解决的问题。本文以YX公寓项目为例,通过研究和分析国内外营销经验和理论模型,选择以SWOT分析法、STP战略和4P营销理论作为本文理论支撑。通过分析YX公寓项目营销现状,结合政策环境分析、经济环境分析、竞品动态分析,总结出YX公寓项目存在定位不明确、差异化不足、商业配套不足、推广渠道较窄等方面的问题,再针对上述问题展开分析并提出YX公寓项目营销策略的优化方案。在制定该方案时,首先通过SWOT分析法梳理出项目优劣势,初步确定项目的策略方向应以SO策略为主,充分发挥自身优势,把握市场机遇。其次,进行公寓客户问卷调查,将调查数据运用到STP分析中,解决YX公寓项目前期定位不清的问题。最后,进行房地产领域专家访谈,结合及专家意及前文的分析结果,对YX公寓项目营销方案提出优化对策。YX公寓项目营销策略优化方案以4P营销理论为指导,产品策略方面,以差异化打造产品附加值,让项目在竞争中更具优势;价格策略方面,采用市场导向定价策略和差别定价策略灵活定价;渠道策略方面,控制分销渠道占比,打造多元化低费用渠道。推广策略方面,线上线上相结合打造立体推广网络。另外,本文也从组织架构、培训、制度建设和接待流程等方面提出了相关保障措施,以确保优化策略实施的有效性。本文研究成果一方面可以优化YX公寓项目现有营销模式,推动项目快速销售;另一方面也给公寓项目在营销策略的制定上提供了更广阔的思路,为类似项目制定营销策略提供一定的借鉴和参考意义。